BIM技術在辦公建筑設計及物業(yè)管理中的應用研究

葛琳軍

廣東省城市技師學院 廣東 廣州 510520

引言

辦公建筑是我國建筑行業(yè)中的主要構成部分之一，做好辦公建筑的設計與物業(yè)管理對于推進建筑行業(yè)發(fā)展有著重要意義。傳統(tǒng)的設計手段、物業(yè)管理手段耗費較大的人力物力，卻無法收獲較好的設計管理效果，影響辦公建筑的應用。將BIM技術應用到辦公建筑設計過程中，可以優(yōu)化辦公建筑的設計流程，增強辦公建筑的物業(yè)管理效果。相關領域工作人員必須提高對BIM技術的重視程度，積極探索BIM技術的應用路徑，為提高辦公建筑設計質(zhì)量與物業(yè)管理效率做好準備。

1 BIM技術概述

1.1 BIM基本概念

BIM技術又被稱為建筑信息模型技術，是一種數(shù)字化程度高的建筑技術，該技術的主要應用原理如下：將建筑工程的具體參數(shù)輸入BIM軟件當中，借助信息軟件搭建3D立體施工模型，通過模型演繹施工情況，模擬施工結果，實現(xiàn)對工程的全方位把控。傳統(tǒng)的工程設計管理存在技術落后的問題，將BIM技術應用到建筑設計、物業(yè)管理等多項工作當中，可以大大降低這類工作的工作難度，滿足業(yè)主與客戶的具體需求。比如，

設計人員可以使用BIM技術構建建筑工程的信息庫，通過提取信息、共享數(shù)據(jù)實現(xiàn)高效交流，完成設計與管理工作[1]。

1.2 BIM技術特點

BIM技術的特點主要體現(xiàn)在以下幾方面：①視覺方面。設計人員可使用AutoCAD等軟件制作并生成3D立體設計圖紙，構建出信息化的三維施工模型，解決傳統(tǒng)的二位平面圖紙可視化不足的問題，幫助設計人員更加全面的了解工程的詳細信息。在渲染、動畫功能的輔助作用下，設計人員可以觀察到建筑的生動狀態(tài)，直觀找出工程設計、物業(yè)管理中存在的不足。②工程協(xié)調(diào)方面。辦公建筑工程的子項目眾多，通常情況下由設計人員進行單獨設計并進行后期整合，項目的專業(yè)跨度過大。這樣就可能導致工程銜接出現(xiàn)問題，影響工程的建設效率。BIM技術具有協(xié)調(diào)性強的特點，在工程設計、工程管理過程中，使用BIM技術可以彌補設計方案中出現(xiàn)的各種問題，提高各部門協(xié)同辦事效率。

2 BIM技術在辦公建筑設計中的具體應用

2.1 辦公建筑的構思設計

辦公建筑的構思設計涉及平面布置構思工作與建筑方案構思設計兩項工作。設計人員結合工程的具體需求選擇AutoCAD或Revit tecture軟件平臺，使用具體的軟件設計初始模板，并設計模板中的字形、線型、樓層、填充形式、基礎材質(zhì)、視圖集等等，之后將設計完成的初始模板設計成標準模板[2]。首先，結合具體的工程資料在BIM軟件中進行辦公建筑的三維場地的模擬設置，合理分配建筑、廣場、綠地等功能區(qū)。其次，結合辦公建筑工程前期的概念內(nèi)容設計概念體量模型，圍繞著概念體量模型分析辦公建筑的建筑面積、占地面積、外立面面積等問題，在前期分析討論過程中完善建筑方案內(nèi)容。最后，設計人員使用Revit tecture軟件中的模型渲染功能實現(xiàn)三維視圖、側面視圖、剖面視圖、平面視圖的圖紙表現(xiàn)。聯(lián)系開發(fā)公司對概念體量模型進行評審，加速辦公建筑的模型轉化，使工作快速過渡到實體模型設計階段中。

2.2 設計BIM實體模型

綜合工程合同的具體條款、要求設計方案模型的具體信息，包括層數(shù)信息、立柱網(wǎng)信息、繪制墻體、門窗樓梯信息等等。通過設定具體的參數(shù)值構建立體模型，方便設計人員調(diào)整并優(yōu)化設計方案。完成基本信息的設定管理后，設計人員對BIM模型進行進一步的定義，使信息化模型包含的內(nèi)容更豐富。比如，使用Revit tecture軟件中的創(chuàng)建工具對模型中的參數(shù)化元素進行歸類標記，強化辦公建筑的燈、門、窗、樓梯的設計效果。需要注意的是，設計人員可使用不同顏色、不同名稱代表不同的辦公室建筑房間，從而降低辦公建筑項目體積計算、面積計算工作的難度，節(jié)省工程的統(tǒng)計成本。在此過程中，設計人員可綜合二維設計圖紙內(nèi)容對BIM實體模型進行優(yōu)化和細節(jié)調(diào)整，使辦公建筑的各類型元素相互關聯(lián)[3]。

2.3 生成并渲染施工圖

辦公建筑的設計階段，設計人員要注意使用BIM技術生成以下施工圖：①生成辦公建筑的3D透視效果圖。使用Revit tecture軟件中的構造工具對辦公建筑的構造元素進行調(diào)整，將建筑信息模型改變?yōu)橥敢晥D或平行視圖，增強施工圖的透視效果，便于設計人員對辦公建筑的平面、立面、剖面、室內(nèi)立面的觀察和分析。②生成辦公建筑的平面圖。設計人員使用BIM技術設定剪切平面位置，得到辦公建筑的平面圖，將3D建筑信息模型的實體以二維的模式展現(xiàn)出來。③生成辦公建筑的立面圖。這一操作步驟與生成辦公建筑的平面圖的操作步驟相似，需要設計人員使用剪切操作得到二維圖紙。需要注意的是，如果設計人員在二維圖紙中進行修改設計，設計內(nèi)容會同步到BIM建筑模型中。結束各類施工圖的設計、修改、完善工作后，設計人員可使用Revit tecture軟件中的三維渲染功能對其進行渲染操作，使業(yè)主進一步了解辦公建筑的設計情況，從而滿足業(yè)主的具體設計需求。

2.4 模型與設計碰撞檢查

BIM技術具有全方位三維可視化出圖的技術優(yōu)勢，設計人員在集成化程度高的信息模型中進行修改設計，可以解決施工期間的施工協(xié)同程度差、施工碰撞問題。工作中，設計人員使用Revit tecture軟件中自帶的碰撞檢查功能對施工設計進行碰撞檢查，在“顯示”功能的幫助下確定施工碰撞處，并對碰撞問題采取直接修改手段。比如，設計人員可在Revit tecture軟件中的功能欄中選擇“插入”、“鏈接”選項，將其他的辦公建筑專業(yè)模型導入施工模型當中，通過專業(yè)整合解決交叉碰撞問題。

3 BIM技術在物業(yè)管理過程中的具體應用

3.1 在人力資源管理方面的應用

BIM技術使一種先進的信息化管理技術，使用該技術替代傳統(tǒng)的人力管理可以節(jié)約較多的人力資源，減少物業(yè)管理成本[4]。建筑企業(yè)需要對未來物業(yè)管理模式的核心技術進行分析，結合BIM技術的實際應用需求搭建綜合管理平臺，使平臺囊括各項管理工作，并生成自動化管理、信息化管理體系，減少對人力管理的需求。比如，使用BIM模型綜合管理，只需要一位工作人員在信息系統(tǒng)的后臺輸入指令，就可以在短時間內(nèi)調(diào)出辦公建筑的具體信息，這時再由工作人員負責溝通其他部門人員協(xié)同管理，既可以大大提高管理效率，又可以減少不必要的人員管理費用。

3.2 在設備運行控制方面的應用

BIM技術在設備運行控制方面的應用主要體現(xiàn)在以下兩方面：一方面，在于設備信息的控制管理。物業(yè)管理人員將辦公建筑應用到的具體設備信息錄入到BIM管理系統(tǒng)當中，這樣，工作人員只需要在系統(tǒng)中輸入關鍵指令，則可了解設備的運行情況與維檢修需求，并采取具體手段，提高設備管理效率。比如，將相關設備的供應商信息、具體應用位置、投入使用年限、具體維檢修情況、聯(lián)系人員電話等信息輸入系統(tǒng)當中，物業(yè)管理人員就可以通過電腦客戶端精準了解設備情況，解決設備故障問題。另一方面，在于設備的運行控制管理。管理人員在建筑信息模型中設置運行狀態(tài)，使正常運行的設備發(fā)綠光，出現(xiàn)故障的設備發(fā)紅光，這樣管理人員可通過觀察建筑信息模型了解到設備的實際運行情況，并對其進行遠程控制，提高辦公建筑設備管理效率。

3.3 在租戶管理方面的應用

辦公建筑的租戶信息繁雜，包括租戶名稱、具體辦公費場所、所租辦公室面積、月租金、繳納方式、物業(yè)費用等等。物業(yè)管理人員將具體的租戶信息儲存到建筑信息模型的系統(tǒng)當中，通過開發(fā)租戶變更管理、租金變更管理、房屋空間管理等功能實現(xiàn)智能租戶管理，減少人力管理的工作量，提高租戶管理工作質(zhì)量。

3.4 在應急管理方面的應用

將BIM管理系統(tǒng)應用到辦公樓的物業(yè)應急管理工作中，通過布放煙霧傳感器、智能報警器、監(jiān)控等設備實現(xiàn)對辦公樓的自動化管理，解決人工傳達、人工管理時效性不佳的問題。同時，使用BIM建筑信息模型，物業(yè)管理人員可以發(fā)現(xiàn)安全隱患程度高的區(qū)域，并對具體區(qū)域進行重點管控，消除辦公建筑的安全隱患。一旦辦公建筑出現(xiàn)應急情況，管理人員可通過電腦調(diào)出問題樓層的監(jiān)控，并結合BIM建筑信息模型的具體指令處理緊急突發(fā)事件，減少辦公建筑內(nèi)人員、財產(chǎn)的損失。

4 強化BIM技術設計管理效果的具體措施

4.1 健全BIM技術應用管理體系

要充分發(fā)揮BIM技術的應用優(yōu)勢，需要設計人員健全該技術的應用管理體系，通過設置具體的管理框架、細化具體的管理細則規(guī)范該技術的應用流程，消除該技術的應用隱患，提升工程的建設質(zhì)量。一方面，借鑒國內(nèi)外相關企業(yè)的先進技術應用案例，在案例分析過程中積累更多的技術應用、技術管理經(jīng)驗，為健全技術管理體系奠定基礎。另一方面，注意落實具體的管理規(guī)章制度，以BIM規(guī)范體系為參考處理建筑工程設計、辦公建筑物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，最大限度發(fā)揮BIM技術的作用。

4.2 重視BIM技術應用管理細節(jié)

首先，選擇合適的計算機軟件并做好改進工作，為提高BIM技術應用效率奠定基礎。選擇兼容性良好、能夠保證BIM技術數(shù)據(jù)穩(wěn)定輸出的軟件，比如AutoCAD軟件等等。確定具體的應用軟件后，設計人員還要結合工程的具體情況、自身工作的習慣調(diào)整軟件，提高軟件的配合程度，進一步增強軟件的應用效果。其次，注意BIM信息數(shù)據(jù)的安全管理。結合施工設計、物業(yè)管理需求科學設置數(shù)據(jù)存儲權限，確保數(shù)據(jù)無法被隨意篡改，解決數(shù)據(jù)不安全、數(shù)據(jù)不穩(wěn)定的問題。同時，做好BIM技術數(shù)據(jù)的建檔管理，選擇合適的服務器來管理文檔平臺，從而保障數(shù)據(jù)的安全。最后，要重視對BIM技術的協(xié)同應用管理。綜合具體清苦那個設計科學的BIM技術應用目標，注意對技術進行整合管理，比如做好BIM技術團隊的協(xié)調(diào)溝通、做好辦公建筑設計、物業(yè)管理工作的細節(jié)管理等等，解決各部門人員工作協(xié)同性不足的問題。

4.3 構建BIM技術專業(yè)人才團隊

現(xiàn)階段的辦公建筑施工設計、物業(yè)管理工作中缺乏專業(yè)的技術人員，導致BIM技術無法發(fā)揮最大應用效果，影響了工程的高效建設、應用，造成企業(yè)的經(jīng)紀損失。要解決這一問題，需要施工企業(yè)加大人才培養(yǎng)、人才引進力度，構建專業(yè)的BIM技術人才團隊。企業(yè)培訓建筑設計人員，在培訓工作中講解更多關于BIM技術的應用要點，比如模型搭建、效果渲染、碰撞檢查等等，提高設計人員的專業(yè)程度。同時，建筑企業(yè)要注意提高專業(yè)人才的薪資待遇，提高企業(yè)內(nèi)部崗位的吸引力，吸引更多專業(yè)人才，實現(xiàn)人才團隊的構建。

5 結束語

綜上所述，BIM技術在三維設計、碰撞檢查、資源調(diào)配方面有著獨特的應用優(yōu)勢，將該技術應用到辦公建筑工程的設計與物業(yè)管理工作中，可以獲得良好的應用效果。相關單位人員不僅要結合辦公建筑工程的實際建設要求、管理要求合理應用BIM技術，還要注意設計專業(yè)的技術管理體系，搭建專業(yè)的技術人才團隊，從多方面著手強化BIM技術的應用效果，保證辦公建筑的設計與物業(yè)管理質(zhì)量。