某房地產(chǎn)公司開發(fā)全過程項(xiàng)目成本管理與控制

施罕英

磐安寶龍置業(yè)有限公司 浙江 磐安 322300

引言

在過去的一段時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，隨之而來的是活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)和越來越多的炒房客。這樣的變化使得國家鼓勵(lì)發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)下滑的主要因素，在這樣的環(huán)境中一些中小型企業(yè)甚至無法在行業(yè)內(nèi)立足。為了能夠建立健康的發(fā)展環(huán)境，各公司逐漸重視起項(xiàng)目成本管理與控制的作用，全過程項(xiàng)目成本管理可以使企業(yè)把控項(xiàng)目每一階段的成本，為其實(shí)現(xiàn)利益最大化。

1 項(xiàng)目成本管理的基本概述和流程

項(xiàng)目成本管理是指房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行具體估測(cè)、計(jì)劃、控制、成本差異調(diào)整以及考核的管理過程，它是企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目過程中最為重要的工作環(huán)節(jié)之一，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行有效控制，可以提高房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目中的盈利水平和平時(shí)的企業(yè)管理水平。房地產(chǎn)公司想要做好項(xiàng)目成本管理工作，需要在開發(fā)項(xiàng)目的過程中制定一定的時(shí)期、成本水平和目標(biāo)，并在過程中對(duì)每一階段的項(xiàng)目成本進(jìn)行考察和控制[1]。房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的成本會(huì)隨著項(xiàng)目開發(fā)過程中一些不可控問題的出現(xiàn)而改變，因此，項(xiàng)目成本管理工作者需要有較強(qiáng)的隨機(jī)應(yīng)變能力，能夠在工作的過程中靈活機(jī)動(dòng)、及時(shí)止損，并將成本管理滲透在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)周期當(dāng)中。

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的成本管理通常是全周期性的，其管理流程主要包括項(xiàng)目啟動(dòng)前、項(xiàng)目啟動(dòng)中和項(xiàng)目結(jié)束后。在項(xiàng)目開始之前，工作人員需要根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃從細(xì)節(jié)方面做好對(duì)項(xiàng)目成本的預(yù)測(cè)工作，并選用合適的項(xiàng)目成本管理方法來制定降低項(xiàng)目成本的方案。除此之外，工作人員還需要為項(xiàng)目的各個(gè)開發(fā)階段設(shè)置一定的成本指標(biāo)，并將其細(xì)化到每個(gè)部門甚至個(gè)人，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理與控制。在項(xiàng)目開發(fā)的過程中，工作人員需要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的內(nèi)容、發(fā)展順序和環(huán)節(jié)步驟進(jìn)行可行性規(guī)定，并監(jiān)督在項(xiàng)目開發(fā)過程中成本的形成。工作人員還需要使用有效的成本管理辦法對(duì)項(xiàng)目中的成本浪費(fèi)行為進(jìn)行及時(shí)的制止，以此來減少項(xiàng)目開發(fā)過程中不必要的資金支出。為了能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行更好的管理，工作人員需要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行分析，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況建立成本管理信息系統(tǒng)，以方便工作人員對(duì)項(xiàng)目成本的實(shí)時(shí)把控。在項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后，工作人員需要對(duì)公司內(nèi)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的員工進(jìn)行業(yè)績考核和能力評(píng)定，并調(diào)查項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)成本差異的原因，以方便事后定責(zé)。

2 ZH房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理分析

2.1 ZH房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目概述

ZH房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目地處于深圳市鹽田區(qū)東部，距區(qū)政府有10多公里的距離，在開發(fā)時(shí)，其周邊的交通條件較差，與市內(nèi)聯(lián)系相對(duì)不便，但是在開發(fā)之后政府對(duì)其周邊的交通狀況進(jìn)行了改善，一條高速路和三條快速線都已經(jīng)通車。該項(xiàng)目在高速路附近，且緊鄰菠蘿山，屬于二線海景，周邊自然環(huán)境相對(duì)較好，有少量的山泉溪流。ZH公司所開發(fā)的項(xiàng)目總占地面積268km2，總建筑面積為218km2，容積率0.8，綠化率50%。該項(xiàng)目的建筑面積和占地面積都相對(duì)較大，所建產(chǎn)品類型較為齊全，功能也較為完善。此項(xiàng)目依山而建，從山勢(shì)較高處到較低處以此排列為獨(dú)立別墅、聯(lián)排公寓、多層住宅和小高層住宅。其中建設(shè)7～12層的度假公寓5棟，6～12層的小高層及多層住宅10余棟，面積在190～222m2的聯(lián)排及獨(dú)立別墅150多套。ZH公司所開發(fā)的該項(xiàng)目成本包括土地成本、開發(fā)費(fèi)用、工程費(fèi)用、室內(nèi)裝修成本、開發(fā)間接成本，等等，在對(duì)其項(xiàng)目進(jìn)行成本控制時(shí)，可根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行的階段進(jìn)行工作。

2.2 ZH房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本管理的過程

ZH房地產(chǎn)公司以立項(xiàng)階段、招投標(biāo)階段、施工及過程采購階段和竣工及結(jié)算階段為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行管理，并分階段進(jìn)行工作。在立項(xiàng)階段，房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資之前的可行性研究，首先，在合同簽訂之后確定了大概的開發(fā)方案，然后編制了項(xiàng)目建議書，交由相關(guān)部門審批后編制了可行性報(bào)告。可行性報(bào)告是公司對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重要工作內(nèi)容。ZH公司的該項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，其周邊交通條件正在進(jìn)行初步改善，環(huán)境依山傍水，只是距離城市中心位置相對(duì)較遠(yuǎn)，周邊的生活設(shè)施也相對(duì)比較齊全。其次，是對(duì)項(xiàng)目周邊的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)位進(jìn)行信息收集，并對(duì)周邊樓盤客戶所能接受的價(jià)格進(jìn)行分析。在該項(xiàng)目的周邊，樓盤價(jià)格在13000元/m2左右，且沒有新建樓盤，這對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)是相對(duì)比較有利的，也說明了該項(xiàng)目在此區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。除此之外，公司還要對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行分析，根據(jù)項(xiàng)目的基本信息對(duì)其技術(shù)指標(biāo)建立初步的數(shù)據(jù)信息。最后，就是對(duì)項(xiàng)目投資測(cè)算的分析過程，但是在對(duì)該公司的項(xiàng)目進(jìn)行分析時(shí)發(fā)現(xiàn)其缺少了對(duì)于項(xiàng)目投資測(cè)算的分析。

在設(shè)計(jì)階段，公司主要對(duì)項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和房子房型設(shè)計(jì)進(jìn)行管理和控制，ZH房地產(chǎn)公司將項(xiàng)目的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)承包給了相應(yīng)的設(shè)計(jì)院來完成，并安排自己的工作人員與設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)人員進(jìn)行溝通，在過程中將工作落實(shí)到每個(gè)人的身上，使圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作事半功倍[2]。在房子房型設(shè)計(jì)也就是方案設(shè)計(jì)的過程中，ZH公司利用自己的營銷部門對(duì)房子的戶型進(jìn)行了初步的確定，同時(shí)確定了房子的室內(nèi)裝修成本。在招投標(biāo)階段，ZH公司通常以邀標(biāo)的形式從自己的合作單位庫中尋找適合的施工單位進(jìn)行招標(biāo)工作，在中標(biāo)之后雙方對(duì)施工過程中可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行初步確定，并對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在施工和過程采購階段，公司對(duì)采購計(jì)劃進(jìn)行持續(xù)的跟蹤，并在項(xiàng)目中對(duì)部分施工材料制定了相應(yīng)的成本標(biāo)準(zhǔn)，以保證項(xiàng)目在進(jìn)行過程中不會(huì)有施工材料費(fèi)用的不必要支出。在竣工階段，ZH公司的項(xiàng)目工程部、總包單位、預(yù)結(jié)算部和開發(fā)部等一起現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)施工是否全部完成，并對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行全方位的檢查和驗(yàn)收。之后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行結(jié)算，對(duì)項(xiàng)目中所使用的文件材料進(jìn)行整合，出示審核意見，并對(duì)項(xiàng)目的工程造價(jià)進(jìn)行確定。

3 ZH房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目成本管理與控制的措施

3.1 立項(xiàng)階段

ZH房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)的立項(xiàng)階段最重要的成本管理問題就是遺漏了項(xiàng)目投資測(cè)算。為了解決這一問題，ZH房地產(chǎn)公司相關(guān)的工作人員可以將工程造價(jià)按照專業(yè)進(jìn)行劃分為土建部分和安裝部分，再將土建部分的各個(gè)分部進(jìn)行劃分，測(cè)算出該項(xiàng)目的土建工程造價(jià)，由此也可得出該項(xiàng)目的安裝成本。在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目投資測(cè)算后，工作人員才能夠初步確定公司是否可以投資該項(xiàng)目，如果投資該項(xiàng)目，大概可盈利多少。除此之外，工作人員還需要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)過程中的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行跟蹤，以控制工程成本。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審批立項(xiàng)之前，公司需要對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的土地進(jìn)行土地出讓手續(xù)的辦理，并委托相關(guān)部門出具合格的報(bào)告書。項(xiàng)目的立項(xiàng)選址需要多個(gè)部門共同參與，因此時(shí)間相對(duì)比較漫長。如果公司相關(guān)的工作人員不對(duì)這一過程進(jìn)行實(shí)時(shí)跟蹤，會(huì)使得項(xiàng)目立項(xiàng)過程中出現(xiàn)不可預(yù)知的問題影響項(xiàng)目的成本管理與控制工作，同時(shí)跟蹤立項(xiàng)流程還可以使公司第一時(shí)間了解其審核過程中需要整改的工作，有效加快項(xiàng)目立項(xiàng)的工作進(jìn)程。

3.2 設(shè)計(jì)階段

ZH公司雖然將設(shè)計(jì)部分承包給了市場(chǎng)中資質(zhì)相對(duì)較高的設(shè)計(jì)院來進(jìn)行，但是其所設(shè)計(jì)的模板戶型相對(duì)比較常見，如果想要在設(shè)計(jì)中加入人性化內(nèi)容或提高設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性，公司對(duì)于設(shè)計(jì)階段的資金投入就要提高，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本也會(huì)增加。為了確定各個(gè)方案的性價(jià)比哪個(gè)最高，公司的工作人員可以使用價(jià)值工程法對(duì)方案的價(jià)值進(jìn)行計(jì)算，其計(jì)算公式為價(jià)值=功能/成本，其中功能為工作人員根據(jù)方案的經(jīng)濟(jì)適用、環(huán)境、生活便利性等因素打出的功能系數(shù)分，成本則是方案的設(shè)計(jì)成本[3]。利用這一公式，工作人員可以在不同的方案中快速選擇出適合該項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)，提高對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本的管理與控制水平。除此之外，在進(jìn)行項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的過程中，工作人員需要加強(qiáng)各方設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之間的交流關(guān)系。一個(gè)完整的項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)應(yīng)該包括建筑專業(yè)、結(jié)構(gòu)專業(yè)、水電專業(yè)以及消防專業(yè)，等等，不同專業(yè)所負(fù)責(zé)的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)也不一樣，如果各方團(tuán)隊(duì)不能建立有效聯(lián)系，就會(huì)使得圖紙?jiān)O(shè)計(jì)過程過于繁雜和混亂。因此工作人員需要幫助各方團(tuán)隊(duì)保持實(shí)時(shí)溝通，減少設(shè)計(jì)變更，控制設(shè)計(jì)成本。

3.3 招投標(biāo)階段

對(duì)ZH公司的招投標(biāo)過程進(jìn)行分析可以發(fā)現(xiàn)，其開發(fā)項(xiàng)目的定額計(jì)價(jià)和合同約定都不夠完善，施工過程中出現(xiàn)了一系列提高工程造價(jià)的不可控現(xiàn)象。由于一個(gè)新項(xiàng)目的建立和施工是需要多方單位共同合作完成的，其簽約的合同相對(duì)比較多，如果不對(duì)各個(gè)合同中的條款進(jìn)行確定和約束，就會(huì)導(dǎo)致在施工過程中因各種問題出現(xiàn)合同糾紛問題，影響項(xiàng)目的施工進(jìn)程，為公司增加項(xiàng)目成本。因此，工作人員需要對(duì)合同的施工進(jìn)度、項(xiàng)目撥款以及工程質(zhì)量進(jìn)行約束，并按照施工項(xiàng)目的不同制定合理的合同條款。例如，在該項(xiàng)目高層建筑的施工過程中，各方可以統(tǒng)一規(guī)定當(dāng)施工在±0以下完成工程量可以申報(bào)進(jìn)度款，±0以上每完成5層可申請(qǐng)進(jìn)度款，在封頂之后應(yīng)按照當(dāng)月的實(shí)際工程量進(jìn)行資金結(jié)算。這樣可以有效提高招投標(biāo)過程中簽約合同的約束力度，使項(xiàng)目在施工過程中的資金投入更有保障。

3.4 施工及過程采購階段

由ZH公司與各施工團(tuán)隊(duì)簽署的合同規(guī)定來看，進(jìn)度款需要按照施工進(jìn)度完成的80%進(jìn)行支付，因此相關(guān)工作人員需要對(duì)當(dāng)月施工團(tuán)隊(duì)所進(jìn)行的施工量進(jìn)行精準(zhǔn)的計(jì)算，既不能遺漏工程項(xiàng)目也不能多算，這樣可以保證每個(gè)月的進(jìn)度款能夠與工程量相匹配，也能夠減少公司對(duì)于項(xiàng)目資金支出的緊張壓力。在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行成本管理的過程中，ZH房地產(chǎn)公司提供了相應(yīng)的施工材料，即甲供材工程量，這樣可以降低公司在項(xiàng)目中的投資額，在保證工程質(zhì)量的前提下為公司實(shí)現(xiàn)利益最大化。但是公司的相關(guān)工作人員在對(duì)甲供材工程量進(jìn)行管理時(shí)需要防止施工團(tuán)隊(duì)虛報(bào)工程量，降低工程質(zhì)量等問題。值得一提的是，如果項(xiàng)目中存在甲供材工程量，公司在制定相應(yīng)合同條款時(shí)應(yīng)將其加入到其中，并在進(jìn)度款中扣除甲供材工程量相應(yīng)的資金支出，對(duì)施工團(tuán)隊(duì)領(lǐng)用供材進(jìn)行詳細(xì)的記錄，以避免之后出現(xiàn)糾紛問題。

3.5 竣工及結(jié)算階段

在施工方完成合同中規(guī)定的施工項(xiàng)目后，ZH公司的工作人員需要及時(shí)向相關(guān)部門提出《項(xiàng)目竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表》，在申請(qǐng)表得到審批之后，各方工作人員要共同進(jìn)入施工場(chǎng)地對(duì)施工項(xiàng)目進(jìn)行竣工檢查和驗(yàn)收[4]。驗(yàn)收完成后，ZH公司的工作人員需要收集好項(xiàng)目建設(shè)過程中的各部分資料，并建立備份。如果各方所持有的項(xiàng)目資料不夠完整，公司則無法對(duì)支出費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算和審核。在完成一系列工作之后，相關(guān)負(fù)責(zé)人需要將工程資料和竣工圖等送去有關(guān)部門審核，最終完成竣工結(jié)算工作。無論是大型房地產(chǎn)公司還是中小型房地產(chǎn)公司，在進(jìn)行竣工結(jié)算的過程中都要做到公平公正，不能因?yàn)樽约旱膶?shí)際利潤較低就強(qiáng)迫施工團(tuán)隊(duì)或其他單位對(duì)自己進(jìn)行妥協(xié)。公司的工作人員也要堅(jiān)守自己的職業(yè)操守，不能在結(jié)算審核工作中放松審核標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能為房地產(chǎn)行業(yè)建立良好的市場(chǎng)環(huán)境。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目的全過程成本管理與控制工作是保證房地產(chǎn)公司利潤，建立房地產(chǎn)行業(yè)良性競(jìng)爭環(huán)境的重要工作。ZH房地產(chǎn)公司項(xiàng)目在成本管理過程中有可借鑒之處，但也存在一定的不足。為了探索公司在項(xiàng)目全過程成本管理與控制中的可行性措施，將ZH公司的項(xiàng)目以建設(shè)階段為劃分提出了加大合同約束力度、竣工核算應(yīng)公平公正等建議，以期提高行業(yè)內(nèi)公司對(duì)項(xiàng)目成本管理的水平。