房地產開發項目設計階段的成本精細化管理思考與實踐

申璐

中鐵建工諾德城市投資有限公司 山東 濟南 250000

引言

工程造價是工程建設管理工作中的關鍵組成部分，因此怎樣正確判斷以及控制工程的投資，是整個房地產開發項目的一大有待攻克的難題。近幾年，隨著招標制度開始實行，在房地產開發項目成本控制上已經取得了不錯的成效，但由于經濟在不斷高速發展，使得建設投資失控的狀況時有發生。對房地產開發項目的投資主要是看建筑施工之前的設計階段以及決策階段，當項目決策完成后，最主要的就是看工程項目的設計階段，因此，設計階段的造價成本控制尤為關鍵。

1 房地產開發項目成本控制及其精細化管理概述

1.1 房地產開發項目成本控制

房地產開發項目的成本控制指的是以不斷優化設計以及建設方案為前提，在施工的每一個環節中采取對應的辦法和措施，使得工程整體的造價被控制在一個合理的范圍內，在該范圍內要求將人力、物力財力等做到物盡其用，同時獲得預期的經濟效益。房地產開發項目本身就是一個需要較長周期，同時花費大量資源的過程，在項目實施階段還極易受到多方因素的影響。工程造價應當貫穿到整個施工項目當中，尤其是對于設計階段的成本控制是關鍵。

1.2 房地產開發項目精細化管理

房地產開發項目的精細管理，是指在建設工程的過程中，根據工程建設的需要和具體的施工內容，全面地保證工程質量，并根據施工管理的需要，對施工的全過程和細節進行全面的質量和細節管理。通過嚴格的管理，保證工程建設工程在進行中，各個環節的質量都能達到預設的標準。在房地產開發項目的精細管理工作中，精細管理不僅涉及房地產開發項目的前期準備工作，也涉及房地產開發項目的中期施工，以及施工后期的工程質量跟蹤控制。同時，施工過程中的精細管理還涉及風險控制、施工技術管理等[1]。

2 房地產開發項目設計階段的成本管理中存在的問題

2.1 投資方缺乏對設計階段成本控制意識

房地產開發項目設計部門主要負責的就是對施工工程的設計，在施工過程中相關施工人員務必要按照設計方案對工程進行施工建設，但在實際的施工過程中存在雙方未充分協調的狀況，同時負責設計的相關人員設計經驗不足時，并且作為施工方有沒有權利對設計圖紙進行適當的調整，此時施工人員只能依舊按照原有的設計方案進行施工，這樣一來，在短時間內就無法實現對工程設計的最大優化。不僅如此，為了進一步的節省成本開支，不少建筑施工項目處在一邊設計一邊施工的狀態，這樣就無法實現對工程造價的合理控制，同時也較難實現對工程設計階段造價成本的控制。

2.2 設計方案缺乏成本控制意識

在對房地產開發項目進行成本控制的過程中，工程所采購的材料以及投入使用的設備占整個采購成本的比例較大，在實際的采購過程中，相關采購人員會根據實際的工程設計方案對材料和設備進行采購。從這一點，可以明顯地看出工程設計階段對于采購成本的直接影響。但由于在實際的采購過程中，采購環節常常與設計環節相分離，兩個環節之間并沒有進行有效的溝通。而作為房地產開發項目的設計部門，其只需要承擔相應設計方案上的技術以及安全風險，這樣就會導致設計部門在進行對房地產開發項目的設計時往往只會對有關技術、安全風險的設計問題引起重視，但在設計的整個過程中會忽視經濟效益的問題，使得設計部門所完成的設計方案缺乏一定的經濟合理性，在對建筑施工過程中材料和設備的采購沒有作充分的考慮，在設計過程中存在不夠精細化導致施工過程中出現浪費材料的情況。

2.3 工程造價管理人員的參與程度較低

首先，大部分工程造價管理人員對于施工階段的工程建設會尤為關注，從而導致其容易忽略到工程設計階段的成本控制。出現這一情況，主要由于造價管理人員自身專業水平不高，因此在有限的施工周期內，其容易將關注點轉移到施工階段上，造成對設計階段成本控制的忽視。其次，是由于造價管理人員對施工階段的成本控制過分重視，導致在設計階段所涉及成本控制的各個部門缺乏充分的溝通，導致設計部門的工作人員常常只能自己拿主意，作為設計工作人員其首要關注點又在技術和安全方面，對于成本控制的關注度較低，最終使得房地產開發項目的成本控制工作未能發揮其充分的作用[2]。

2.4 利益相關方行為導致設計變更

第一，房地產開發項目涉及的利益相關方有很多，不僅包括建筑施工單位，還包含業主方的行為發生變更會引起涉及變更。一方面是正向變更，另一方面是負向變更。所謂的正向變更，就是房地產開發項目在施工過程中，由于受到外部環境的影響，導致原有的施工方案難以執行，因此為了房地產開發項目能夠如期建造，所以就通過設計變更的方式，調整施工方案，保證房地產開發項目能夠如期完成。所謂的負向變更，就是利益相關方通過變更施工方案的方式降低成本，以使自身的利益最大化。無論是正向變更還是負向變更，都受到房地產開發項目利益相關方行為的影響。第二，房地產開發項目勘察部門在前期勘測不到位，也會導致設計變更。在房地產開發項目正式施工之前，相關的勘察部門會勘查施工計劃、施工圖紙是否符合國家的要求。但是由于部分勘察人員專業水平有限，以至于在前期勘察不到位，最終導致房地產開發項目難以如期執行，進而導致設計變更問題。

3 房地產開發項目設計階段的成本精細化管理策略

3.1 優選建筑設計方案

想要選擇最優工程設計方案，首先要充分地運用到價值工程相關的專業知識，并且設計人員自身要避免出現重技術輕經濟的設計理念，培養自身對成本的控制意識，使得房地產開發項目的開展能夠在保障其質量以及價值的基礎上，做到工序的簡化，避免人力、物力、財力上的資源浪費，將可控成本費用范圍內的房地產開發項目作用發揮到最大，實現經濟最優化。所以，在對工程的設計階段應當將各個設計方案進行競選，從而得到汲取各種優點的最優設計方案，在項目施工過程中再依據工程施工的實際狀況來對設計方案進行最終的確定，使得項目工程的開展能夠達到技術與經濟的有機結合。在建筑工程設計過程中，房地產企業在進行土地購置前應該讓有關人士到工地做一次實地考察，了解周圍的環境狀況，并且還需要了解工地上存在的建筑障礙物，以此來評估工程成以及可能涉及的施工費用。此外，還要了解周邊地區的配套設施，并對此進行成本預算，從而實現成本控制。另外，還應該對設計者提出更高的要求，使其能夠從概念設計、方案設計、深化設計等方面著手，積極優化設計方案，以此更大限度上降低由于設計變更而導致的成本支出[3]。

3.2 推行限額設計機制

限額設計的推行下，要求設計工作人員在設計過程總要著重考慮到施工實際狀況以及企業的經濟情況，以此對施工項目設計進行合理的分析，避免出現采購成本上的浪費，同時也不能出現質量不過關的施工材料以及機械設備，在保障施工質量的前提下，科學、合理地控制施工的成本。首先，要確保設計方案的科學性，在實際建設中，施工環境對項目的影響較大，從而使項目在進行設計時需要進行修改。然而，在進行更改的時候，往往會有各種各樣的風險，使得更改的效果很難達到預期的效果。所以，在施工的時候，要針對設計變更中出現的問題進行針對性的分析，同時要充分考慮到項目的特殊性，確保施工單位在選址時的科學性，利用具有顯著效益的價值項目來有效地控制成本，確保方案的合理性，使建設工程在施工中取得有利的條件。其次，在施工過程中，要注意提高定額設計的總體實施力度，盡量減少項目設計中出現的問題，再者，還需要加強定額設計的實施力度，建立相應的獎勵和懲罰機制，以確保工程的質量。

3.3 強化各個部門的協調合作效果

房地產開發項目的建造規模較大，建造時間較長，涉及的相關部門也比較多，因此設計變更不僅關系到施工方的利益，同時也關系到其他各部門的利益，所以在施工過程中，要想降低設計變更對房地產開發項目造價成本的影響就必須要各部門的配合，全方位的控制工程造價。第一，各部門之間要加強溝通。在房地產開發項目施工過程中，一般都是按照施工圖紙開展施工工作，但是在施工之前必須要有專門的勘察人員對施工圖紙進行勘察。但是單純地從設計層面進行勘察，無法掌握房地產開發項目整體的施工環境，因此，勘察部門要與當地的相關部門進行有效溝通，從實際情況出發，對施工圖紙進行評估。第二，一般設計變更都會引起成本增加，所以為了降低房地產開發項目造價控制房地產開發項目施工成本，就必須要從其他環節出發，降低施工成本。比如，在施工過程中遇到了極端天氣，不得不延緩施工進度或者調整施工方案。在這種情況下就會延長施工周期，增加施工成本。所以在后續的施工過程中，要讓專業人員去調整施工方案，優化施工方法，降低成本。同時房地產開發項目施工的全過程需要各個部門的配合，因此要想有效地控制市場工程的造價問題，就必須要了解各部門的職責，然后從各部門職責出發，各司其職做好工程造價工作[4]。

3.4 嚴控設計變更流程

建筑工程設計變更所對工程造價的影響較大，所以需要把控設計變更的流程。第一，要明確設計變更的必要性。在建筑工程設計變更之前，需要了解變更的內容有哪些，此次變更對建筑工程造價的影響程度。除此之外，要對設計變更之后的造價進行計算和評估，并將變更后的工程造價與原有的工程預算進行對比，判斷變更投入和變更后的收益情況。與此同時，由于建筑工程涉及的相關方比較多，所以在涉及變更之前，需要和相關方進行溝通，要讓相關方明確此次涉及變更的目的是什么。當各方達成一致之后，要撰寫設計變更說明書，明確變更的目的和變更的內容。第二，要請專業的人員對設計變更進行整體的評估。由于在建筑工程施工過程中容易受到外部環境因素影響，引發設計變更問題，但是在這種情況下，專業人員要對設計變更進行評估，在建筑工程不得不發生變更的情況下，如何變更才能更好地節約成本，才能盡可能地讓市場工程造價在可控范圍之內。專業人員除了要制定變更計劃之外，還要明確設計變更后產生的額外成本有哪些。并且專業人員要對整體的設計變更進行評估，不可盲目進行設計變更。第三，一般來說，工程設計變更是在施工階段進行的，而且每一階段與項目變更都具有密切的關聯性。在設計階段，需要盡可能地減少變更，在招標階段，確保招標文件的完整性、全面性和透明性，最大限度地減少工程變更，在完工后，進一步確定項目的經濟效果。所以，需要加強對建筑監管制度的建設。通過實例說明，良好的設計變更可以有效地避免設計中的不足，期間在進行工程設計時要從工程標準、用途、投資規模等多個方面加以界定，確保其合理、科學，再根據工程標準、用途、投資規模等進行相應的監督，從而使監督工作更有針對性[5]。

4 結束語

總的來說，房地產開發項目設計階段的成本控制對于整個工程的成本控制而言尤為關鍵，所以說想要合理地控制好工程的造價，務必要重視房地產開發項目的設計階段成本控制。本文主要從優選建筑設計方案、推行限額設計機制、強化各個部門的協調合作效果、嚴控設計變更流程四個方面提出相應的成本管理策略，以期更好地落實好房地產開發項目的設計成本管理工作，進而為提升房地產開發的整體經濟效益水平奠定良好基礎。