完善住宅專項維修資金使用與管理的相關思考

文／胡靜 通遼市科爾沁區房產事務服務中心 內蒙古通遼 028000

引言：

中國改革開放以來，中國經濟發展取得了重要成果，城市建設也取得了突破性進展，住房數量和規模不斷擴大。國家為了加強和澄清住房所有者維護和修繕住房社區、共同設施和共同設備的責任，先后制定了關于住房社區、共同設施和共同設施的維護、修繕和交換管理的各項規定，界定了責任主體的所有權關系以及權利和利益。同時，從“維修費用”、“維修基金”和“專項維修基金”等方面界定了住宅共用部件、設施和設備的維修資金。雖然我國專項住房資金的存放和使用總體上具有一定程度的科學性，但具體實施過程中仍存在諸多不足之處，導致了一些矛盾和問題，需要高度重視。這要求我們在今后的發展進程中堅持問題導向，注重解決住宅專項維修資金存放和使用過程中存在的懸而未決問題，通過系統思考和大力推廣創新思想，大力推進住宅專項維修資金存放和使用的改革、創新和發展，使其走上科學、健康和可持續發展的道路。

1、當前住宅專項維修資金使用和管理中存在的主要問題

1.1 住宅專項維修資金交存標準不規范

根據有關規定，部分地方的商品房業主和非商品房業主須根據其擁有的房屋建筑面積交存住宅專項維修資金，建筑面積每平方米的首筆保證金金額為當地房屋安裝工程費用的5%至8%。這種作為住宅專項維修基金交付標準的住宅費用也有一定的不正當性。它主要體現在三個方面。第一，如何界定施工成本標準；第二，對于主要業主如何獲得購置房屋的建筑成本標準，以支付房屋的特殊維修費用；第三，如何保障所有業主知情的權益。

1.2 住宅專項維修資金使用難度系數高

第一，根據規定，只有在建筑面積和作為資金支付一部分的家庭總數占總數2/3以上的情況下，方可經業主批準使用資金。有些房主多年來沒有住在社區里，有些人把房子租出去了。很難及時有效地獲得2/3以上的業主簽名，往往難以統一意見。第二，基本費用和住宅專項維修資金的使用范圍重疊，不清楚應支付哪些資金。

1.3 缺乏相應的監管

適當監管是住房專項維修基金制度運作的保障。有效的監督可以避免許多潛在風險，并盡快采取適當措施，有效地防止和避免有害損失的進一步擴大。各種統計數據研究表明，我國住宅專項維修資金運作存在諸多問題，如責任不明、監督不力等管理糾紛，真正需要申請住宅專項維修資金的業主權益得不到有效保障。

1.4 資金使用存在制約

住宅專用維修資金的使用必須按照住宅專用維修資金行政管理辦法的要求進行?，F行制度是“雙重2/3制度”。但在具體實施過程中，住宅專項維修資金的使用仍在一定程度上受到影響。目前許多房屋所有者由于工作原因，有的長期在外租房，造成自有房屋空置或租給他人，影響了住宅專項維修資金的使用。更重要的是，一些申請主體在使用住宅樓專用維修資金時，沒有采用“2/3制度”，甚至“欺騙業主”。某些地方的住宅樓專項維修基金引起訴訟案件充分說明了這一點。在新的歷史條件下，建設一個更完善的住房專項維修資金使用制度已成為一項迫切任務，需要在不同地點進行深入研究和分析，否則將對城市住房的良性循環產生負面影響。

1.5 管理制度不完善

《住宅專項維修基金管理辦法》明確規定了住宅專項維修基金的適用范圍和每項程序的法律責任主體。該管理辦法限制了住房保修期屆滿后公共部分和設施的具體范圍，調整了存款收費規定，進一步明確了資金的使用、監測和管理。但是，仍然存在一些漏洞，導致了“漏洞利用”這一突出現象。確保相關管理制度的明確性是確保住宅專用維修資金合理使用的關鍵。

1.6 住宅專項維修資金使用信息不透明

由于有維修期限，在達到規定期限后，房屋買賣合同屬于業主的日期即為特別維修基金期滿的日期。但是，如何在此時保護業主的合法權益是一個需要考慮的重要問題。專項維修資金不能完全公開透明，導致專項維修資金的使用實際上無法存在，甚至頻繁挪用。這些都是常見的壞現象。

1.7 資金籌集缺乏強制性

關于籌資問題，雖然行政措施中有明確的規定，但在實踐中籌資方面仍然存在一些問題。由于建筑材料的價格和各地建筑設計的費用不同，導致維修資金的存款標準不一致，當地建筑部門可以根據實際情況做出適當調整，增加維修資金的質押金額。此外，由于《維修基金條例》的原則，法律規定的增加條例過于簡單，組織增加的主題、程序和方法不夠明確，業主對權利保護和自主權的認識不足，導致業主尋找借口或經常拒絕支付贍養費，而且難以實施強制性的住房特別基金。

1.8 缺少歸集后續資金的相關計劃

調查顯示，部分地區為住宅樓宇維修第一階段籌集的資金較多，由于缺少后續的資金歸集計劃，導致住宅樓再次需要維修時資金明顯不足。如果有些地區需要拆除，政府會確保居民在其他地方定居。這些居民大多沒有按照規定全額繳存住宅專項維修基金，甚至有的沒有繳存，這也嚴重影響了住宅房屋的后續改建及維修工作。

1.9 資金使用難度較大

按照有關規定，住宅專用維修基金的使用須經占“總人數2/3”以上的用戶同意，然后可由業主委員會或有關房地產服務公司提出申請。但是，由于一些社區缺乏業主委員會，業主支付的專項維修資金無法合法使用。即使有專門的業主委員會，也很難要求2/3以上的業主同意這項要求，要求業主委員會或物業公司挨家挨戶地解釋他們的意見。剛才小區里有很多業主的時候，不同的業主有不同的工作時間和空閑時間。因此，只需要較少的住宅專用維修用品的部分維修工作被推遲。此外，在現實生活中，一些需要住宅專項維修資金來維持住房的工作很難滿足要求，最終只能放棄。例如，住宅建筑頂層常見的防水維修可以用該基金進行符合規定的修復。但是，由于其他樓層的用戶無法感受到高層業主的問題，他們很難同意高層業主使用專項維修資金來修復自己的房屋。

2、住宅專項維修資金在使用和管理上的對策

2.1 制定合理的專項資金交存標準，體現人文關懷

按照現行維修基金管理辦法，中央直轄市、市、縣人民政府有關建筑部門應當合理確定和公布第一階段每平方米專項維修基金的數額，及時做出調整。如果每平方米的存款價格僅僅由每平方米建筑和安裝費用的5%-8%來決定，那么發達城市的業主是可以接受的，但欠發達地區的業主將承受很大的負擔。地方有關政府部門可根據地方經濟發展水平和群眾消費水平制定適當的資金存入標準，定期調整，公布供群眾反饋，最后決定后印發文件和編制小冊子。這樣，買房的人在心理上更容易接受積極繳存，同時感受到當地政府的人文關懷。

2.2 使用體系健全和完善

住宅專用維修資金的使用制度在確保住宅專用維修資金的使用方面發揮著重要的輔助作用。具體實施過程中，應建立相對完善的住宅專項維修資金使用制度，尤其應按照《住宅專項維修資金管理條例》制定更具體的實施規定，在遵守“2/3制度”的前提下，對住宅專項維修資金的使用內容、使用過程和使用類型進行制度建設。同時，要認真加強法律法規建設，重申住宅專項維修資金的使用不存在違法現象。為了進一步完善住宅專項維修資金的使用制度，各行政部門應根據各自的實際情況，制定住宅專項維修資金的專門使用制度，同時通過信息技術建立相應的管理制度和平臺，使住宅專項維修資金的使用更加科學。

2.3 健全法律制度

(1)應加強完善相關法律制度，借鑒國內外成熟的理論和實踐經驗，根據中國國情制定維修資金制度。同時，有必要加強相關的司法解釋和配套措施，使維修資金的保管問題、標準、使用和監督措施更加明確，彌補現有立法中的不足。(2)提高立法水平和質量，使上級法律和國家政策統一起來，各地區應根據各自的地方條件制定和完善合理可行的地方維修基金法律法規。

2.4 提高管理人員的專業素養

負責維修基金或房屋管理的部門往往不專業，必然會在資金收取、管理、使用方面產生糾紛，而有關業務部門則需要在維修基金政策和條例、工程技術成本核算等方面開展專業工作。因此，有關部門必須加強相關管理人員的素質培訓，不斷提升技術水平及素質水平，確保住宅專用維修資金的合理運作。

2.5 加強維修資金監督

為了確保資金的安全，有必要加強監督。政府主要負責收集維修資金和制定管理制度。轉入業主委員會后，行政主管部門應指導業主委員會管理資金，讓維修資金發揮作用。本著業主自我監督的精神，在管理過程中必須透明和公開地管理現金流動。定期公布資金的使用情況，制定嚴格的規章制度。使用資金的所有操作程序應符合規定，出現問題時應采取措施。使資金的管理、核算和使用更加規范化，讓業主有一種參與感和安全感，更有效地管理專項住房護理基金。

2.6 按照標準收取資金

住宅專項維修資金在住房方面起著非常重要的作用，因此，我們必須根據要求，向繳費低于標準的業主收取住宅專項維修資金，并要求房地產企業依法繳納相應的住宅專項維修資金，并對挪用的資金進行補償。有關部門應對未能在必要時籌集專項住房維修資金的房地產企業進行處罰，使住宅專項維修資金的籌集真正符合國家規定。

2.7 資金使用更加公開透明

為了提高住宅樓專項維修資金的管理效率，應建立相應的制度，公布住宅樓專項維修資金的使用情況，與業主溝通，使業主有機會了解專項維修資金的使用情況。此外，有必要管理特別維修基金的使用過程，查明特別基金是否用于特殊目的，實現信息披露的目的，維護業主的相關權益。在管理和使用住房專項基金時，應盡量減少需經過的環節，降低風險概率，采取措施解決問題，提高靈活應對能力，確保資金安全，支持社會穩定。

2.8 對住宅專項維修資金應急使用的思考

雖然在使用住宅樓專項維修資金時，完善相關制度可以有效確保資金使用的合理化、科學性、開放性和透明度，但仍有許多突發事件需要管理者根據相關制度和實際情況做出相應調整。例如，在正常情況下，住宅建筑專用維修設備的使用必須得到業主的批準，業主的專有部分占建筑總面積的2/3以上，占總人數的2/3以上。但是，如果出現危及居住區房屋安全的緊急情況(例如，危及人身安全的電梯故障），只能向業主做出通知，而不能征求他們的意見，以確保業主的人身安全。以最快的速度減少不安全的隱患，提高工作效率。

2.9 促進業主委員會、業主大會的成立，實現業主自治

住宅專項維修資金是業主的共同財產，其管理和使用由業主決定。因為商品房維修費的分類、管理和使用耗費了大量的時間和精力，需要具備一定的會計和財務能力，并且知道相關的準則的高素質人才，積極成立業主大會及業主委員會是解決所有這些問題的基礎。加強和規范住宅專項維修資金的使用和管理，切實實現業主自治，保護業主的合法權益。

結語：

概括地說，為了改善住宅專項維修基金的使用和管理，應該充分發揮政府的監督作用，有利于解決資金使用和管理方面的各種糾紛。促進業主協會和工業代表協會的成立，實現業主自主權，有助于維護業主的合法權益。加強對住宅樓維修資金的監督管理，完善專項維修資金管理信息披露制度，完善風險防范，充分考慮資金保障功能，促進資金的合理安全使用，維護社會穩定。