淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題及應(yīng)對舉措

文／陳敏 廣西中旭房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 廣西南寧 530000

引言：

在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)一直以來都是支柱性的產(chǎn)業(yè)，對于國民經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展有著非常重要的影響。但在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)在日常發(fā)展的過程當(dāng)中也不可避免的會受到銷售下滑、供應(yīng)量趨緊等帶來的影響，使得企業(yè)在運作當(dāng)中面臨著較大的資金壓力。在現(xiàn)階段，應(yīng)該對資金管理工作不斷的進(jìn)行加強(qiáng)，提高管理的效率，對風(fēng)險進(jìn)行防范，達(dá)到理想當(dāng)中最佳的企業(yè)發(fā)展效果。

1、房地產(chǎn)資金管理的概述

房地產(chǎn)企業(yè)是一種比較典型的對資金使用程度較為密集的企業(yè)[1]。在資金運用的過程當(dāng)中主要包含著投資風(fēng)險較大、占用時間較長、資金占用量較多的特點。在不同階段下，房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面也呈現(xiàn)出不同的需要。如，在開發(fā)階段，在獲取土地使用權(quán)以及拆遷補(bǔ)償，會對承包立項工作進(jìn)行開展，在這一階段依賴企業(yè)實現(xiàn)自行資金籌措。在項目進(jìn)入到實質(zhì)開發(fā)這樣的階段，證件補(bǔ)辦齊全，資金投入達(dá)到特定比例，資金來源逐漸朝著貸款或外來資金進(jìn)行傾向，也對資金管理這項工作提出了更高層次的要求。在取得預(yù)售證之后，通過房款銷售，資金會逐漸實現(xiàn)回流，資金管理需要從原本的投入逐漸的轉(zhuǎn)化為回收階段。在不同的階段下，資金管理這項工作都會展現(xiàn)出不同的特點。所以，在資金管理這項工作當(dāng)中一定要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際情況、不同階段來實現(xiàn)對各個階段資金的有效管理和控制。從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的企業(yè)發(fā)展效果，讓資金價值能夠得到最大化的發(fā)揮。

2、房地產(chǎn)資金管理的重要性

2.1 提高管理水平

在房地產(chǎn)企業(yè)日常運行和發(fā)展的過程當(dāng)中，資金管理一直以來都是非常重要的一項工作[2]。但在傳統(tǒng)工作當(dāng)中管理水平相對偏低，導(dǎo)致企業(yè)在日常項目推動過程當(dāng)中容易陷入到資金運作風(fēng)險當(dāng)中。對于企業(yè)的長久和健全發(fā)展產(chǎn)生十分不利的影響。對資金進(jìn)行有效的管理，會在不同階段來對資金進(jìn)行控制、預(yù)測和管控。這樣就能夠在無形當(dāng)中讓資金管理的質(zhì)量和水平得到不斷的提高，在方法和技術(shù)的支持下讓資金管理能夠逐漸的朝著專業(yè)化、現(xiàn)代化的方向不斷前進(jìn)，達(dá)到理想當(dāng)中最佳的管理目標(biāo)和效果。

2.2 防范資金風(fēng)險

對資金管理這項工作有效的進(jìn)行加強(qiáng)，能夠讓企業(yè)在運作過程當(dāng)中資金使用時不斷的降低風(fēng)險[3]。在房地產(chǎn)企業(yè)日常運作的過程當(dāng)中，會出現(xiàn)風(fēng)險與債務(wù)無法按期償還或者資金運作時預(yù)算和實際情況之間不符，導(dǎo)致企業(yè)在資金運用的過程中面臨著諸多的風(fēng)險。通過在不同階段下資金管理工作的有效開展，能夠更好的迎合企業(yè)實際情況，對收支計劃進(jìn)行編制，對資金可能出現(xiàn)的一些風(fēng)險和支付危機(jī)進(jìn)行提前發(fā)現(xiàn)，在此基礎(chǔ)上及時應(yīng)對。這樣就能夠使企業(yè)內(nèi)部資金運轉(zhuǎn)過程當(dāng)中的風(fēng)險得到最大化的降低，達(dá)到理想當(dāng)中最佳的運營效果。

2.3 推動企業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)要想獲取到更加持續(xù)、健康的發(fā)展，就一定不能脫離資金方面的支持，只有在資金方面做到有效運作，才能夠讓房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)獲取到持續(xù)和長遠(yuǎn)的發(fā)展。所以，在現(xiàn)階段，在資金管理過程當(dāng)中，就能夠更好的對資金進(jìn)行約束和規(guī)范，保障資金在關(guān)鍵之處進(jìn)行運用，讓資金在運作質(zhì)量和運用效率方面都得到大幅度的提高，讓企業(yè)獲取到更多經(jīng)濟(jì)效益。這樣就能夠輔助企業(yè)日常發(fā)展戰(zhàn)略計劃的實現(xiàn)，推動企業(yè)獲取到健康持續(xù)的發(fā)展，讓企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下展現(xiàn)資金實力。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問題

3.1 意識淡薄

從目前的實際情況上看，之所以在資金管理方面比較薄弱，存在形式主義，與房地產(chǎn)企業(yè)管理者在資金管理方面意識比較淡薄有著非常大的關(guān)聯(lián)性[4]。房地產(chǎn)企業(yè)在日常運作的過程當(dāng)中雖然能夠懂得資金的重要性，并能夠通過多元化的渠道來對資金進(jìn)行聚集和籌措，但是在項目投入之后卻嚴(yán)重缺乏管理意識，在資金管理和使用的過程當(dāng)中存在著不夠到位的情況。這樣就會降低資金利用率，無法對資金的價值進(jìn)行展現(xiàn)。假如只是將聚焦點放置在工程進(jìn)度、營銷以及銷售業(yè)績方面，就會使得資金管理這項工作處在形式主義上，很難達(dá)到理想當(dāng)中最佳的管理效果。

3.2 來源單一

和其他企業(yè)不同，房地產(chǎn)這類型的企業(yè)對于資金方面的需求往往更大[5]。無論是在人員工資、材料購買、還是在保險金的繳納或者土地的征用上都需要充足的資金，流動性比較大，但變現(xiàn)周期較長，有可能會出現(xiàn)兩三年的情況。所以，在資金籌集方面一定不能由企業(yè)自身承擔(dān)，而是應(yīng)該向外不斷的實現(xiàn)資金籌集。但是從當(dāng)前的實際情況上看，很多企業(yè)在資金籌集能力方面比較薄弱，只是一味的向銀行來貸款，資金渠道比較單一，容易在日常項目推動和運營過程當(dāng)中出現(xiàn)資金斷裂的情況。使得房地產(chǎn)逐漸的走向深淵，使得企業(yè)在資金管理過程當(dāng)中面臨著巨大的資金風(fēng)險。

3.3 忽略風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)由于對資金方面的需求是比較大的，在資金運作的過程當(dāng)中也不可避免的會存在著資金風(fēng)險[6]。假如企業(yè)并未針對于風(fēng)險來對管控手段進(jìn)行運用，有可能就會導(dǎo)致企業(yè)逐漸的走入到深淵。在現(xiàn)階段，大多數(shù)的企業(yè)在資金獲取的過程當(dāng)中都以銀行貸款為主，假如缺乏風(fēng)險方面的管控意識，在資金發(fā)放和使用的過程當(dāng)中缺乏管理和預(yù)算。這樣就會導(dǎo)致投入及收入不成正比，無法達(dá)到良好的未來效益，導(dǎo)致資金方面無法回流，對于企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生較為嚴(yán)重的制約作用。如企業(yè)資金籌措存在問題、使用計劃不科學(xué)、管控體系和制度規(guī)范不健全等使得企業(yè)資金存在諸多的隱患和風(fēng)險。

3.4 監(jiān)督不足

在企業(yè)日常運行和發(fā)展的過程中，資金往往是企業(yè)命脈，一定要對資金進(jìn)行計劃的制定、流向的監(jiān)督、回流的控制，才能夠避免企業(yè)運行或項目推動中資金流量和鏈條出現(xiàn)斷裂的情況。但從目前的實際情況上看，很多企業(yè)在運作時在對資金流方面都嚴(yán)重的缺乏細(xì)致和謹(jǐn)慎的監(jiān)督流程，很難對資金的流向和動態(tài)準(zhǔn)確的進(jìn)行把控，其中的問題和漏洞較多，導(dǎo)致資金在運轉(zhuǎn)的過程中面臨著一定的風(fēng)險，嚴(yán)重時可能會對企業(yè)的發(fā)展造成不可挽回的損害。

4、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理對策研究

4.1 深化管理意識，理論指導(dǎo)行為

對資金進(jìn)行良好的管理，往往是新時期下房地產(chǎn)企業(yè)不斷的提高自身市場競爭力非常重要的一項內(nèi)容和前提。要想在新時期的市場環(huán)境下占據(jù)一席之地，作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，就一定要對資金方面的管理工作有效的進(jìn)行落實。這樣就能夠更好的展現(xiàn)出自己的優(yōu)勢和實力，讓資金風(fēng)險得到降低。

例如，首先，領(lǐng)導(dǎo)層面應(yīng)該對業(yè)務(wù)知識不斷的進(jìn)行學(xué)習(xí)，應(yīng)該深刻的懂得在企業(yè)日常運作和發(fā)展過程當(dāng)中資金管理所具備的重要性和價值?？梢詫σ恍┕芾硐嚓P(guān)制度比較完善的企業(yè)進(jìn)行經(jīng)驗的借鑒學(xué)習(xí)，參觀學(xué)習(xí)。其次，應(yīng)該面向資金管理，積極建立完善性的制度，特別是對于一些底層資金，一定要明確管理方式，從細(xì)微之處作為入手點來使得資金管理完善性的體系得到逐步建立，包含資金來源、流向調(diào)查、貸款利率等等，更好的對資金當(dāng)前的運行和周轉(zhuǎn)狀況了如指掌。通過對管理制度的積極建立，各類行為起到一個規(guī)范和約束的作用。最后，企業(yè)管理者應(yīng)該針對于資金定期開展匯報、總結(jié)、處理、統(tǒng)計等工作，對資金流向以及后期收獲進(jìn)行掌握，對企業(yè)本身的持續(xù)發(fā)展起到良好的保障。

4.2 創(chuàng)新融資渠道，擴(kuò)展資金來源

房地產(chǎn)在項目推動過程當(dāng)中，對于資金方面的需求量是比較大的。所以，在新時期的背景下，一定要不斷的追求融資方式的創(chuàng)新，也讓資金來源得到擴(kuò)展，從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的資金管理的效果。

例如，假如企業(yè)日常資金來源渠道比較單一，處在停滯狀態(tài)下就會導(dǎo)致企業(yè)無法快速獲取到新的資金，資金鏈一旦斷裂，有可能會導(dǎo)致企業(yè)遭受不可挽回的傷害和損失。所以，在新時期的背景下，一定要不斷的對融資方式進(jìn)行創(chuàng)新。如，除了向多家銀行進(jìn)行貸款之外，應(yīng)該和其他先進(jìn)企業(yè)之間共同建造、共同合作。通過利潤共同分享的方式來對風(fēng)險進(jìn)行共同分擔(dān)，讓資金來源能夠得到進(jìn)一步的擴(kuò)寬。在這樣的模式下，一旦在項目推動和日常運行的過程當(dāng)中出現(xiàn)資金斷裂的風(fēng)險，就可以快速的、多渠道的對資金進(jìn)行籌集，來對問題和矛盾進(jìn)行解決。通過這樣的方式能夠讓企業(yè)在日常運行的過程當(dāng)中始終處在一個比較平穩(wěn)和安全的狀態(tài)，從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的管理效果，讓管理的目的得到達(dá)成。

4.3 注重風(fēng)險管控，保障資金安全

在面對資金管理這項工作當(dāng)中，一定要對風(fēng)險管控工作良好的進(jìn)行開展。這樣能夠及時的對一些風(fēng)險進(jìn)行有效的管控，達(dá)到理想當(dāng)中最佳的風(fēng)險降低的效果。

例如，房地產(chǎn)這一企業(yè)對于資金方面的需求量比較大，資金風(fēng)險是不可規(guī)避的。一般情況下，在貸款時，銀行往往會結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的資料來對風(fēng)險評估工作進(jìn)行開展，在達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)之后才能夠?qū)Y金進(jìn)行發(fā)放。所以，對于企業(yè)本身而言，一定要不斷的在資金管理方面加強(qiáng)風(fēng)險管控方面的意識，做到防患未然，從而為企業(yè)的發(fā)展提供良好的保障。比如，企業(yè)應(yīng)該在日常運作當(dāng)中立足資金流入這一階段就對良好的管控健全機(jī)制進(jìn)行建立，對于資金風(fēng)險時刻排除。如，在項目投資時，一定要對項目情況進(jìn)行預(yù)先調(diào)查，對銷售情況進(jìn)行預(yù)測，加大對項目可行性方面的分析。在工程建設(shè)過程當(dāng)中，應(yīng)該加大資金管控力度和管理力度，避免出現(xiàn)一些低質(zhì)量材料、貪污腐敗等情況，讓工程質(zhì)量得到保障。通過這樣的方式能夠?qū)L(fēng)險管控意識穿插在每一個階段和環(huán)節(jié)當(dāng)中，實現(xiàn)對資金方面嚴(yán)格的跟蹤、管理和預(yù)算。

4.4 重視促銷管理，實現(xiàn)快速回流

在新時期的背景下，去庫存相關(guān)政策正在持續(xù)的發(fā)展和推動的過程中。所以迎合時代發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運行的過程中為了快速的實現(xiàn)資金的回流，避免資金流的斷流現(xiàn)象，也應(yīng)該將更多的關(guān)注度放置在促銷管理上。對于長時間為銷售的樓盤對促銷活動進(jìn)行開展，實現(xiàn)資金快速回流。

例如，為了避免未銷售樓房積壓情況的出現(xiàn)，保障資金可以快速回流，應(yīng)該開展相關(guān)的促銷優(yōu)惠活動，對銷售額的增長起到一個有效的刺激的作用。可以迎合新時期下的發(fā)展趨勢，嘗試運用廣告新媒體、網(wǎng)絡(luò)營銷等手段進(jìn)行宣傳，對未銷售的樓盤在保障權(quán)益的前提下進(jìn)行售賣，使得客戶維度得到持續(xù)的增強(qiáng)。此外，也可以面向市場環(huán)境，嘗試著聘請專業(yè)素質(zhì)比較高的營銷專業(yè)隊伍，可以對電子商務(wù)相關(guān)平臺進(jìn)行運用使得銷售的廣度和寬度得到持續(xù)的擴(kuò)大，保障樓房庫存比例能夠得到持續(xù)的降低，快速的實現(xiàn)資金方面的回籠，保障資金流得到有效和合理的運作，使得企業(yè)在資金效率和質(zhì)量方面得到持續(xù)的增強(qiáng)和提升，保障資金鏈更加穩(wěn)定，使得資金管理成效得到持續(xù)的增強(qiáng)。

4.5 做好監(jiān)督激勵，營造良好環(huán)境

在資金管理這項工作開展的過程當(dāng)中，一定要對激勵和監(jiān)督工作良好的進(jìn)行開展。這樣能夠為日常資金管理這項工作創(chuàng)造一個良好的外部空間環(huán)境，從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的管理效果。

例如，應(yīng)該針對于資金構(gòu)建良好的激勵和監(jiān)督制度。在制度構(gòu)建和落實的過程當(dāng)中對不同的細(xì)節(jié)和環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)化，對資金方面的有效管理和監(jiān)督工作進(jìn)行落實。比如，項目部在日常當(dāng)中應(yīng)該針對于資金的實際使用情況進(jìn)行總結(jié)，可以每天開展總結(jié)工作；每周對資金使用情況進(jìn)行總結(jié)報告。這樣能夠便于管理者更好的對資金整體動態(tài)進(jìn)行全面的觀察分析，來對資金運營過程當(dāng)中可能存在的一些問題和波動點進(jìn)行觀察。在此過程當(dāng)中，對于一些做的比較好的員工，可以采取獎勵措施。從而保障數(shù)據(jù)分析更加全面和精準(zhǔn)，使決策更具備可行性。這樣就能夠在無形當(dāng)中對資金回流的方式進(jìn)行選擇，有助于整體資金運作效率的進(jìn)一步加強(qiáng)。

4.6 加強(qiáng)項目研究，開展資金籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，之所以對資金方面的需求量比較大，與投資項目之間有著非常密切的聯(lián)系。通常情況下，資金大多數(shù)都會投放在項目當(dāng)中。所以，一定要對項目本身的可行性進(jìn)行準(zhǔn)確的研究和分析。假如在項目投資的過程當(dāng)中出現(xiàn)決策失誤的情況，就會為企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)損失。

例如，在對項目進(jìn)行投資之前，一定要對可行性進(jìn)行論證和調(diào)查，對行業(yè)當(dāng)前發(fā)展前景進(jìn)行關(guān)注。在對項目進(jìn)行評審時，一定要做到專業(yè)化和科學(xué)化，應(yīng)該重點對項目投資當(dāng)前的資金來源、方式、規(guī)模、目標(biāo)、收益和風(fēng)險等等進(jìn)行客觀掌握。在此過程當(dāng)中，作為企業(yè)，一定要將資金管理這項工作不斷的融合到其中，從研究開始就對工作進(jìn)行開展，在工作當(dāng)中結(jié)合項目開發(fā)規(guī)模以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)相關(guān)指標(biāo)來對資金使用數(shù)量和投資成本進(jìn)行客觀確定。在這之后，結(jié)合項目開發(fā)不同階段下對于資金方面的需求對統(tǒng)籌規(guī)劃工作進(jìn)行開展，保證資金在運營的過程當(dāng)中具備著一定的預(yù)先性，保障資金成本投入更加合理，讓項目開發(fā)變得更加順利，從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的活動效果。

4.7 制定使用計劃，保證科學(xué)合理

在資金使用的過程當(dāng)中，應(yīng)該積極的制定相應(yīng)健全的計劃。這樣才能夠保障資金在使用過程中目的性、目標(biāo)性更強(qiáng)。而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的資金使用效果，讓資金價值得到最大化的發(fā)揮。

例如，第一，一定要明確好資金需求，審批部門應(yīng)該在現(xiàn)階段結(jié)合企業(yè)當(dāng)前的預(yù)算情況來對預(yù)算需要進(jìn)行明確，來對付款預(yù)測工作進(jìn)行開展，進(jìn)一步的明確資金需求，有計劃的對統(tǒng)籌工作積極的進(jìn)行開展。第二，應(yīng)該對層次較多的資金管理管控體系進(jìn)行構(gòu)建。比如，可以對這些計劃設(shè)立專職專員，對合同內(nèi)容準(zhǔn)確的進(jìn)行掌握，對執(zhí)行情況加大了解，使得資金計劃審核能夠變得更加精準(zhǔn)和合理。第三，應(yīng)該對部門以及使用單位的資金往來情況全方位的進(jìn)行查詢。特別是對于應(yīng)收賬款，一定要不斷的進(jìn)行監(jiān)督，讓企業(yè)內(nèi)部在貨幣方面的供應(yīng)量得到增加。對于一些超期以及未付的款項，一定要及時的對監(jiān)督工作進(jìn)行開展，對資金進(jìn)行及時的支付，避免企業(yè)形象受損，容易導(dǎo)致企業(yè)陷入到信用危機(jī)和負(fù)面影響當(dāng)中。

4.8 構(gòu)建管控體系，起到保障作用

在資金運用的過程當(dāng)中，必不可少的會遇到各種各樣的風(fēng)險。所以，在現(xiàn)階段，一定要對這些風(fēng)險積極的構(gòu)建管控體系。通過這樣的方式讓風(fēng)險得到降低，達(dá)到理想當(dāng)中最佳的風(fēng)險管理效果。

例如，一方面，應(yīng)該不斷的在資金管理工作當(dāng)中對風(fēng)險意識進(jìn)行強(qiáng)化，保障項目投入具備著較強(qiáng)的可控性，實現(xiàn)對資金控制與流向的跟蹤管理，對資金風(fēng)險合理的規(guī)避。另一方面，應(yīng)該對風(fēng)險管理相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行健全，對管理職責(zé)進(jìn)行明確，對資金風(fēng)險相關(guān)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，對市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、流動風(fēng)險和操作風(fēng)險加以控制和識別。在指標(biāo)體系的約束和管理下，迎合市場情況實現(xiàn)風(fēng)險的管理，做到對于資金收回、使用和籌集情況的檢查。

4.9 規(guī)范制度建設(shè)，優(yōu)化資金管理

除了以上這幾個方面，在資金管理這項工作開展的過程當(dāng)中，應(yīng)該對制度建設(shè)不斷的進(jìn)行規(guī)范和加強(qiáng)，為資金管理過程當(dāng)中各個行為起到一個良好的指導(dǎo)和約束的作用。

例如，在新時期的背景下，作為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)一定要將實際工作內(nèi)部流程作為出發(fā)點，對切實可行相關(guān)管理制度進(jìn)行制定，讓人員行為得到規(guī)范，讓資金得到良好運轉(zhuǎn)。如，應(yīng)該對預(yù)算管理相關(guān)制度進(jìn)行完善的建立，在資金管理的過程當(dāng)中對預(yù)算管理大力實行，在資金使用的過程中對規(guī)定權(quán)限進(jìn)行明確，讓制度在推動的過程當(dāng)中執(zhí)行力更強(qiáng)。這樣就能夠在無形當(dāng)中讓制度作用得到發(fā)揮，更好的對資金管理起到推動作用，讓資金有效管理在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運作發(fā)展中得到落實和實現(xiàn)。

結(jié)語：

總之，在新時期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)在日常運作的過程當(dāng)中對資金管理這項工作加大重視是非常重要的。能夠更好的解決原本資金不足的問題和現(xiàn)象，從而達(dá)到理想當(dāng)中最佳的企業(yè)發(fā)展的效果。在其中，主要可以通過深化管理意識、創(chuàng)新融資渠道、注重風(fēng)險管控、加快回流資金、做好監(jiān)督激勵、加強(qiáng)項目研究、制定使用計劃、構(gòu)建管控體系、規(guī)范制度建設(shè)。從而讓資金管理這項工作不斷的完善和優(yōu)化。