房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與金融風險防范研究

文／王晗 首都經(jīng)濟貿(mào)易大學 北京 100070

引言：

就我國目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況而言，房地產(chǎn)業(yè)務可以說是我國經(jīng)濟增長過程中較為關鍵的支柱性行業(yè)，其自身的特殊性，也導致了它和當前國民經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展具有極為緊密的關聯(lián)。而房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動性也勢必會直接影響國家整個宏觀經(jīng)濟局勢的變動。因而本文對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的成因做出合理的剖析，也有助于提高房地產(chǎn)經(jīng)濟研究行業(yè)處理風險的能力。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的主要原因

1.1 經(jīng)濟環(huán)境驅使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動的產(chǎn)生，首先是外界環(huán)境變動的影響。所謂的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，是指我國房地產(chǎn)行業(yè)長期存在和發(fā)展的環(huán)境，也就是現(xiàn)在人們所謂的當前宏觀環(huán)境。宏觀經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營而言，具有相當大的負面影響，因為宏觀環(huán)境可以促使房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)震蕩，使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的成長速度更加遲緩，也就會影響房地產(chǎn)業(yè)的投資價值，并由此降低了房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟成長的速度，這都是宏觀環(huán)境導致房地產(chǎn)經(jīng)濟運行產(chǎn)生震蕩的主要因素。而宏觀環(huán)境對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行所形成的負面影響，是很難調節(jié)和改善的，目前唯一可以調整的方式，即從宏觀經(jīng)濟層次上加以調整，從而有針對性地穩(wěn)定了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟運行的變化。

1.2 相關政策驅使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動

國家稅收政策也可以對我國總體的宏觀態(tài)勢做出調整，進而直接影響整個宏觀社會環(huán)境，也進而直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。單就房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務對城市建設所提供的貢獻來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務就可以為整個城市發(fā)展建設提供有力的物質保證，為整個城市的發(fā)展建設提供了物質基礎。類似的，我國城市化的規(guī)模、城市化發(fā)展建設的水準也能夠通過我國地產(chǎn)行業(yè)的增長狀況而表現(xiàn)出來，其主要是通過地產(chǎn)的歷史價值而體現(xiàn)出來的。當大中城市的開發(fā)水平比較好時，房產(chǎn)價值當然就會很高，比如在我國的北京市、上海地區(qū)等一線城市，城市發(fā)展建設比較好，房產(chǎn)價格當然就是驚為天人；而當城市發(fā)展水平稍弱時，房產(chǎn)價值當然就不會太高，就如同我國的一些二線、三線城市，其發(fā)展程度相對較低，所以房產(chǎn)價格當然就不能太高。上述這些，都可以證明，各區(qū)域的自然地產(chǎn)行業(yè)水準和城市建筑水平二者之間都有著非常緊密的關聯(lián)，城市的基礎設施、住宅環(huán)境等都是一座城市自然建筑水準的直接反映，而城市建筑水準越高，自然地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)揮的空間也越大。此外，政府政策也是影響房地產(chǎn)經(jīng)濟變動的主要原因之一。我國樓市政府整體從鼓勵、到支持、再到如今的調控態(tài)勢，可以充分的說明我國樓市經(jīng)濟是隨著政府政策的變動而發(fā)生變化的。也就是說，國家頒布的政策、法令，都會影響房地產(chǎn)經(jīng)濟，令其出現(xiàn)震蕩。

1.3 消費者需求變動，促使了房地產(chǎn)經(jīng)濟的出現(xiàn)變化波動性

消費者的需求變化也會影響房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的波動，當消費者的需求發(fā)生變化時，房產(chǎn)經(jīng)營活動就會出現(xiàn)相應程度的波動。而房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)最主要的經(jīng)營活動，就是為了獲得土地，對土地資源加以合理開發(fā)利用，并發(fā)展產(chǎn)品為住宅或者其他建筑，為人民提供居住與生活的理想場地。當人民對住宅的需要下降時，房產(chǎn)開發(fā)公司的產(chǎn)品也就無法推銷出去，由于缺乏經(jīng)濟來源，房產(chǎn)開發(fā)公司也自然就無法進一步開發(fā)新的土地，房產(chǎn)經(jīng)濟波動也就這樣形成了。而人民對住宅的需要也是隨著我國整體市場狀況的變動而發(fā)生變化的，這個需求也是決定房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展與否的關鍵。

1.4 投資購房驅使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動

以當前的現(xiàn)實狀況而言，很多群眾購置住房是為了居住的剛性需要，也有部分群眾購置住房是為了投機的目的。基于投機目的的普通民眾購入房產(chǎn)，大多是想利用當前國家經(jīng)濟與社會較發(fā)達的有關優(yōu)惠政策，通過購置房產(chǎn)來獲取一定收益，特別是當買房的投資回報率更高時，這種抱著投機目的的消費者，便開始大規(guī)模購入房產(chǎn)，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟水平迅速上升，而當買房的投資回報率下降時，這種投資者便停止了購置房屋，從而使得房地產(chǎn)經(jīng)濟的水平急劇下降，結果導致了房地產(chǎn)經(jīng)濟的長期波動。

1.5 房地產(chǎn)供需原因

房價的持續(xù)上漲與住宅需求情況有著直接的聯(lián)系，這一狀況的發(fā)生，與最近幾年房地產(chǎn)業(yè)迅速成長和人民對住房的高需求密切相關。但是，這個需求狀況往往受一定因素的制約，包括居民消費能力、需求等，當居民消費對象本身沒有足夠的居民消費能力時，消費要求也將相應減少。同時，房地產(chǎn)業(yè)的供給額還可能遭遇資本的限制，因此存在資金鏈斷裂的問題。由此發(fā)現(xiàn)，消費人士的訴求具有自主性，這在一定程度上擴大了房產(chǎn)供需的多變量，導致了地產(chǎn)市場的波動性。

1.6 城市發(fā)展因素

現(xiàn)階段，在我國城鎮(zhèn)化步伐日益加速的大背景下，農(nóng)村城市化面積正在逐步增加，較多的農(nóng)業(yè)人口已步入了都市，如此一來，便大大增加了在都市中的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，都市住宅需求也日趨緊張。在這一階段中，房地產(chǎn)行業(yè)的迅速增長是對當前國民經(jīng)濟增長狀況的合理反映，二者處于互補與配合的關系，一旦出現(xiàn)大中城市人口規(guī)模不斷變動出現(xiàn)的時候，就會使大中城市房價出現(xiàn)相應的變化，進而抑制了房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)增長。

1.7 投資回報原因

地產(chǎn)公司在出現(xiàn)投資回報率較好現(xiàn)象的同時，不少資本也會涌到地產(chǎn)領域中去，如此一來，便改善了宏觀經(jīng)濟曲線，也推動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。但是，在房屋供給量持續(xù)上升的過程中，房地產(chǎn)市場的供需關系也就會受到了一定幅度的影響，由此導致了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟波動，由此可見，投資回報率提高以及市場供求變動都會影響房地產(chǎn)業(yè)投資。

2、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟震蕩下行風險的變化構成

第一，商業(yè)銀行經(jīng)營風險。商業(yè)銀行風險主要是指商業(yè)銀行在實施房地產(chǎn)信貸經(jīng)營中，由于企業(yè)經(jīng)營方式的不合理和企業(yè)運營方法不合理等原因所產(chǎn)生的經(jīng)營風險。一般而言，房產(chǎn)信貸的生活周期都相當長，一般是在十幾年，不過銀行所進行的信貸資金的流動時間卻要短暫得多。如此一來，將會造成流動性損失的逐步擴大。同時，銀行在具體操作流程中，也很可能會因為企業(yè)運營控制不夠嚴格而產(chǎn)生資本損失，這都是房產(chǎn)經(jīng)濟波動下銀行所存在的經(jīng)營風險。

第二，抵押風險。按揭風險，主要是指銀行在與房地產(chǎn)公司合作進行按揭貸款時，或者因為貸款人違規(guī)而處置按揭物品時所遇到的風險，而這種風險大多是由于抵押物的產(chǎn)權問題所導致的，如果對抵押物的所有權并非很清楚，又或者抵押物不是由貸款人所擁有的財產(chǎn)，而是與他人所共享的財產(chǎn)，那么就很可能由于所有權問題，而使得銀行存在著經(jīng)營風險。而此時，銀行就很難按時足額歸還貸款，從而帶來了巨大的損失。

第三，借款人風險。貸款人風險，主要指的是當貸款人為了某種原因，而拒絕歸還房貸時所帶來的巨大經(jīng)營風險，至于為什么會出現(xiàn)這個現(xiàn)象，主要理由有許多，其中最重要的理由主要有如下二個方面：一是當借款人在還貸或支付一定利率以后，房產(chǎn)價值突然急劇減少，而貸款人出于維護自己本身的經(jīng)濟權益，會選擇了違約的行為；二是貸款人因為企業(yè)在運作過程中發(fā)生了問題，無法歸還房貸而被迫違約。

3、房地產(chǎn)波動以及金融風險防范措施

房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟的震蕩，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體應付金融風險的能力大大減弱，因此為了更好地應付經(jīng)營風險，并達到企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的目標，就必須從以下幾個方面著手，對房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟加以調整，以保證其穩(wěn)健發(fā)展，從而增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體應付財務風險的綜合實力。

3.1 從政府方面入手調控房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

首先，從政府層面入手可以很好的減少了房產(chǎn)市場經(jīng)濟波動的幅度，從而有效提高了房產(chǎn)開發(fā)公司面對財務風險的能力。我們可以撇開消費者對房產(chǎn)的剛性要求不說，而是從政府投資政策的角度出發(fā)，通過加大對房產(chǎn)投資稅收政策的調整力度，來減少房產(chǎn)經(jīng)濟波動的幅度，具體可從如下三個方面著手：

其次，采取了改善融資主體結構的手段，以減少了房產(chǎn)經(jīng)濟的波動。對新投資房產(chǎn)進行直接融資的另一種手段，實現(xiàn)了產(chǎn)權、權責等方面的進一步細化，以改善了當前條件下投資人跟風投資房產(chǎn)的現(xiàn)象。其二，通過控制投資房地產(chǎn)投資者的投資規(guī)模，由此可以控制房地產(chǎn)投資的價格波動。而通過控制投機的范圍、金額等，可以實現(xiàn)對投資策略的適當調整，從而推動房地產(chǎn)投資向更健康的方向發(fā)展。

其三，利用當?shù)貎?yōu)惠政策，以實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效調控，從當?shù)卣膶嶋H投資情況入手，對該區(qū)域內所有的政府投資房地產(chǎn)項目活動加以規(guī)定，實現(xiàn)了當?shù)卣膸ь^作用，以便于更好的減少了房地產(chǎn)市場波動的幅度，并由此來提高了房地產(chǎn)開發(fā)公司應付財務風險的能力。

3.2 加強房地產(chǎn)價格波動范圍的管控力度

加大對地產(chǎn)業(yè)價格波動范圍的控制力度，就可以很好地提高對地產(chǎn)發(fā)展公司財務風險的應對能力。同時通過對地產(chǎn)業(yè)的市場價格進行控制，就可以有效減少由此引發(fā)的風險，從而實現(xiàn)了地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定，更有利于地方國民經(jīng)濟的穩(wěn)定上升。特別是在近些年來，由于市場經(jīng)濟的發(fā)展速度很快，而且由于通脹的速度加快，所以房地產(chǎn)價格上漲幅度也很大，所以，通過加大對地產(chǎn)業(yè)價格波動范圍的控制力度，就可以很好地解決房產(chǎn)業(yè)市場波動的問題。首先，建議各地方政府按照自己的實際經(jīng)濟情況，嚴格規(guī)定了地產(chǎn)業(yè)價格波動的正常范圍。然后，嚴格按照法律規(guī)定的范圍加以控制，并加強了監(jiān)管力度，讓房地產(chǎn)業(yè)價格在正常的范圍內自由波動。如此一來，不但可以很好的減少地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務所遇到的風險，還可以激活地產(chǎn)發(fā)展服務行業(yè)的有序公平競爭，可謂是一舉兩得。

3.3 合理的調整房地產(chǎn)業(yè)投資政策

從當前現(xiàn)實形勢出發(fā)，政府應在投資政策的基礎上，予以適度的調整：（1）明確規(guī)范外商投資性行為，由政策來合理有效地引導外商投資項目，使外商投資呈現(xiàn)出良性的發(fā)展。（2）合理地改變投入投資主體，在此過程中，為避免房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投入效益損失現(xiàn)象，所以，要建立相應的投入風險回避制度，明晰各方責任。（3）提高投資規(guī)模的合理性，在全面貫徹國家宏觀調節(jié)方針的基礎上，全面調控投資規(guī)模，以避免為房地產(chǎn)市場造成過分擴張的現(xiàn)象。

3.4 房地產(chǎn)中金融風險的防范措施

3.4.1構建全面的融資途徑

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)資金的融通渠道大多是通過商業(yè)銀行來募集所需要的資金。目前的資金來源途徑相對單一，面臨的金融風險很大，通常情形下，都是由商業(yè)銀行自己負擔的，這在一定程度上加大了商業(yè)銀行的壓力。根據(jù)這一狀況，可建設多元化的融資途徑，包括證券公司和信托基金等，建立多元化途徑不但能夠增強地產(chǎn)行業(yè)有效應對經(jīng)營風險的能力，同時還能夠促進地產(chǎn)公司穩(wěn)健發(fā)展。

3.4.2 成立規(guī)范的個人征信系統(tǒng)

個人信用體系不具有健全性也是產(chǎn)生財務風險的一種實質性原因，另外，在部分房產(chǎn)企業(yè)中，往往存在某些違規(guī)情況，也在一定程度上干擾了買房人士自身還貸的主動性，如此一來，也會增加個人房貸的違規(guī)比例，給銀行造成了巨大的損失，因此提高了財務風險的發(fā)生概率。所以，建立合理、完善的個人征信系統(tǒng)是非常有必要的，而建立個人征信系統(tǒng)的前提就是增強了個人信用調查制度的科學性。首先，建立良好的法治氛圍，以規(guī)范市場的行為，再者，加強對房地產(chǎn)公司違規(guī)操作的監(jiān)管力度，以盡量避免問題的發(fā)生。

3.4.3 建設完善的宏觀監(jiān)測指標系統(tǒng)

根據(jù)當前的樓市金融風險，建立健全的金融市場監(jiān)測預警系統(tǒng)是非常關鍵的。通過這一系統(tǒng)，就可以做到對房地產(chǎn)業(yè)財務風險的全方位管理。首先，根據(jù)日益精細化的房地產(chǎn)業(yè)運行情況，及時進行財務風險的預警工作，以保證宏觀調節(jié)目標的正確性，再者，按照房地產(chǎn)業(yè)操作程序細則，通過設置對各線條全專業(yè)領域不同層面的考核指標，以達到有效及時準確的互動反饋作用，讓監(jiān)管部門能夠隨時對房地產(chǎn)業(yè)領域的風險度保持著高度敏感性和警覺，進而實現(xiàn)了有效避免相關風險事件發(fā)生的目標。

3.5 強化對金融機構的管理力度

針對銀行為地產(chǎn)企業(yè)所承擔風險問題的特殊情況，商業(yè)銀行就必須對這一問題做出有效的研究，同時進行適當?shù)耐晟婆c調整。而經(jīng)過研究后發(fā)現(xiàn)，造成這個現(xiàn)象的主要因素就是由于商業(yè)銀行在對地產(chǎn)企業(yè)進行評價的時候，往往比較樂觀，而不能全面顧及到在危機出現(xiàn)以后給企業(yè)提供的不良影響。所以，在審查資質的時候過于寬松。而面對于這些問題，政府應該加強對銀行的控制力量，而針對于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款情況，政府應該從嚴審核資質，并進行適當?shù)牡燃壴u估，并且完善了相關的信貸流程，在信貸審批完成以后，進行了落實融資。與此同時，銀行購房顧問的資質評估工作也是至關重要的，重點在于對他們的資產(chǎn)做出合理的評估，利用資產(chǎn)來質押貸款。銀行應該通過這些手段來增強資產(chǎn)的穩(wěn)定性，降低樓市金融風險現(xiàn)象的出現(xiàn)。

3.6 落實房地產(chǎn)行業(yè)的抵押貸款體系

信貸質押機制，主要是從消費人員無法在規(guī)定時期內有效地還上貸款的現(xiàn)狀下而建立起來的，因此針對這些狀況，就必須建立相關的機制，以促使消費者人員在規(guī)定期限內把全部貸款都還上。換而言之，也就是讓消費人員可以通過質押于較高價格的消費商品實現(xiàn)借貸，甚至是可以通過其他擔保方式來實現(xiàn)借貸。如此一來，就可以有效降低了銀行風險發(fā)生的概率。但是，顯而易見的是，這種情況是遠不能適應現(xiàn)實需要的，因此對商業(yè)銀行而言，也需要加以改進與優(yōu)化，例如，如果能夠合理地建立相關的消費信用制度，針對于違反法律規(guī)定消費行為的人，就可以減少對其的消費信用額度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠落實質押信貸系統(tǒng)，讓企業(yè)把價值性高的物品來質押信貸。合理落實地產(chǎn)行業(yè)的質押信貸系統(tǒng)，既可以降低商業(yè)銀行甚至是地產(chǎn)公司經(jīng)營風險問題的出現(xiàn)，同時還可以保證資本流通的安全。

3.7 發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的信托投資基金

針對目前存在的房地產(chǎn)行業(yè)較為依靠商業(yè)銀行的狀況，政府相關的部門應該加強資金關注力度，并大力發(fā)展房地產(chǎn)信托機構資金，而如此做法的主要目的就是希望減少房地產(chǎn)行業(yè)較為依靠商業(yè)銀行的現(xiàn)狀，從而緩解房地產(chǎn)行業(yè)吸引資金困難的狀況，同時合理的擴大對投資人員的資金投入范圍，在有效規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)務經(jīng)營的基礎上達到投資效益的整體提升。

3.8 建立健全房地產(chǎn)金融系統(tǒng)

3.8.1 完善個人征信制度

健全的個人征信體系，可以促進房地產(chǎn)經(jīng)濟在正常的范疇內自由波動。健全個人征信機制，從政府部門及其有關監(jiān)管部門的視角健全金融體系，由此來減少房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)可能存在的金融風險，促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟的增長。

3.8.2 完善貸款審核制度

健全信貸審查機制，可以指導消費者的信貸方向，進而降低房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)存在的金融風險。

3.8.3 完善監(jiān)督管理制度

健全監(jiān)管體系，就可以減少房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的范圍。由于房地產(chǎn)業(yè)項目融資的獲取方法大多為向銀行借款，如果地產(chǎn)項目或者開發(fā)公司存在問題，將要求商業(yè)銀行來擔保財務風險，因此，采取健全信貸監(jiān)管機制的方法，可以有效減少財政經(jīng)營風險，一定程度上也能夠推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定發(fā)展。

結語：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟的變化導致地產(chǎn)開發(fā)公司必須面對更大的財政問題，而金融危機則使房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生很大的變化，二者是相互影響的。要想有效防止房地產(chǎn)業(yè)市場問題和財務風險問題的發(fā)生，就需要認真研究現(xiàn)存的問題，并提供具體的措施加以控制，以解決問題，從而推動了市場經(jīng)濟的健康平穩(wěn)發(fā)展。而唯有主動的針對財務問題，密切關注各領域房地產(chǎn)市場的變動情況，才可以有效推動房地產(chǎn)開發(fā)領域的可持續(xù)發(fā)展，從而增強了房地產(chǎn)開發(fā)公司適應金融風險變化的能力。