簡(jiǎn)析房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理途徑

文／陳虎 湖南裕田奧特萊斯置業(yè)有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

引言：

就房地產(chǎn)工程管理而言，其中所涉及到的管理內(nèi)容非常多，主要有工程施工周期、施工質(zhì)量，還有施工安全、工程造價(jià)等多方面內(nèi)容，因此做好房地產(chǎn)工程管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展具有積極性意義。通過(guò)項(xiàng)目成本管理，能夠有效節(jié)約工程項(xiàng)目的成本支出，減少成本的浪費(fèi)現(xiàn)象，進(jìn)而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。但就當(dāng)前房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理來(lái)看，其中還是存在很多不足之處需要進(jìn)一步改進(jìn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采取科學(xué)的管理策略，才能保證工程項(xiàng)目有序進(jìn)行，就此本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理途徑進(jìn)行探討，具有一定的現(xiàn)實(shí)研究意義。

1、房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理要點(diǎn)

1.1 合同控制

在房地產(chǎn)工程管理中，合同控制是其中比較重要的一項(xiàng)管理內(nèi)容，就以往房地產(chǎn)對(duì)合同這部分的管理現(xiàn)狀來(lái)看，其中存在很多不足之處，使得最終管理成效比較差，出現(xiàn)上一現(xiàn)狀的主要原因在于缺乏統(tǒng)一、系統(tǒng)的管理手段和管理模式。在進(jìn)行合同控制這部分管理時(shí)，大多情況下都是分散在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)兩個(gè)部門(mén)中，在執(zhí)行合同相關(guān)條款時(shí)，存在溝通不暢通情況，再加上合同中的信息核對(duì)量相對(duì)比較大，如果其中某一處出現(xiàn)失誤情況，在糾錯(cuò)時(shí)需要耗費(fèi)更多時(shí)間和精力[1]。另外，對(duì)于乙方的合同執(zhí)行情況也缺乏一套系統(tǒng)性的評(píng)估手段，以上情況下很容易出現(xiàn)原本不符合工程要求的供應(yīng)商，因參與競(jìng)標(biāo)活動(dòng)后，取代符合工程要求的合格供應(yīng)商。基于以上，合同控制作為房地產(chǎn)企業(yè)工程管理中的成本管理基礎(chǔ)內(nèi)容，同時(shí)也是對(duì)招投標(biāo)成本進(jìn)行檢驗(yàn)的一項(xiàng)重要環(huán)節(jié)，因此合同控制部分的管理成效對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的影響非常大。

1.1.1 項(xiàng)目合同會(huì)簽

從整體上來(lái)看合同控制，其涉及到的工作部門(mén)有財(cái)務(wù)部門(mén)、預(yù)算部門(mén)以及相關(guān)管理部門(mén)等。對(duì)于合同會(huì)簽，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于重視資金安排，特別是針對(duì)合同款采取分批支付以及支付時(shí)間間隔方面的合同安排，要求其與當(dāng)前企業(yè)現(xiàn)有資金以及企業(yè)未來(lái)資金計(jì)劃結(jié)合起來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一管理，這樣做的目的在于防止合同和資金兩者在管理上出現(xiàn)脫節(jié)[2]。對(duì)于采購(gòu)部門(mén)和其他管理部門(mén)過(guò)于重視工程材料、設(shè)備的質(zhì)量、進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的具體時(shí)間、項(xiàng)目進(jìn)度等等，防止合同與工程管理之間存在不協(xié)調(diào)情況。

1.1.2 合同臺(tái)賬登記

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)合同管理實(shí)際，可將其分為工程、材料兩種類(lèi)型，并對(duì)此建筑專(zhuān)門(mén)的臺(tái)賬，針對(duì)合同的履約方式、總價(jià)確定、付款要求和情況進(jìn)行全面的、系統(tǒng)性的記錄。在合同管理過(guò)程中，要求企業(yè)中相關(guān)部門(mén)之間做好信息溝通工作。對(duì)于合同管理部門(mén)，其主要工作內(nèi)容就是收集當(dāng)前合同執(zhí)行情況，確定工程項(xiàng)目進(jìn)度、質(zhì)量是否存在違反合同約定等相關(guān)信息，向材料部門(mén)報(bào)告相關(guān)材料的質(zhì)量、數(shù)量等信息，并將上述信息記錄在合同臺(tái)賬中，以此為之后施工單位、供貨單位對(duì)此進(jìn)行相應(yīng)評(píng)價(jià)，為之后進(jìn)行業(yè)務(wù)決策提供有力參考。在這個(gè)過(guò)程中，合同管理部門(mén)應(yīng)做好與財(cái)務(wù)部門(mén)之間的工作溝通，核對(duì)合同中相關(guān)款項(xiàng)的支付情況，以此進(jìn)一步提升合同控制在其中的管理作用[3]。

1.1.3 合同報(bào)表編制

對(duì)于合同管理工作部門(mén)，還要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展，定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行報(bào)表編制，明確報(bào)表中各項(xiàng)清單信息并做好相應(yīng)的統(tǒng)計(jì)工作，以此從整體上了解當(dāng)前項(xiàng)目的執(zhí)行情況是否滿(mǎn)足合同要求。另外，如果房地產(chǎn)所需要處理的合同量相對(duì)比較大，可將當(dāng)前現(xiàn)代化信息工具，引入合同管理中作為輔助工具，更好地滿(mǎn)足合同管理工作需求。

1.2 預(yù)算管理

做好成本管理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)工程管理而言具有非常重要意義。但就當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算管理時(shí)，為達(dá)成盡快批準(zhǔn)項(xiàng)目這一目的，經(jīng)常采取降低預(yù)算的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)。這種情況也就使得在工程施工階段，引發(fā)成本管理失控情況，資金處于相對(duì)緊張狀態(tài)[4]。基于以上，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理過(guò)程中，其工作重點(diǎn)根據(jù)當(dāng)前工程項(xiàng)目實(shí)際預(yù)算來(lái)進(jìn)行資金管理，這主要是因?yàn)椋杀竟芾砗唾Y金支付是企業(yè)發(fā)展中的實(shí)質(zhì)性管理內(nèi)容，因房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中每一項(xiàng)內(nèi)容所涉及到的金額相對(duì)比較大，因此需要將此作為重點(diǎn)進(jìn)行管理。

1.2.1 預(yù)算編制

在編制工程項(xiàng)目預(yù)算報(bào)表時(shí)，應(yīng)將預(yù)算部門(mén)、材料部門(mén)以及財(cái)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作人員提出的建議結(jié)合起來(lái)，通過(guò)以此達(dá)成事前進(jìn)行成本管控的作用。完成預(yù)算編制部分的工作后，將預(yù)算報(bào)表傳給企業(yè)中財(cái)務(wù)部門(mén)相關(guān)工作人員，促使財(cái)務(wù)部門(mén)在進(jìn)行核算工作時(shí)能夠有的放矢。對(duì)于會(huì)計(jì)成本管理類(lèi)別應(yīng)盡可能與項(xiàng)目預(yù)算主體一致，這樣能夠在之后的預(yù)算管理工作中，快速完成核對(duì)工作，落實(shí)施工成本管理工作，同時(shí)也可以為工程時(shí)候工作總結(jié)以及未來(lái)新項(xiàng)目進(jìn)行成本管理時(shí)提供有力的參考。

1.2.2 預(yù)算控制

房地產(chǎn)企業(yè)在支付具體的工程款項(xiàng)時(shí)，填寫(xiě)相應(yīng)的用款單據(jù)過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)工程項(xiàng)目-分部分項(xiàng)-單位工程這一具體條款進(jìn)行填寫(xiě)，然后交由成本管理部門(mén)與相關(guān)財(cái)務(wù)信息以及預(yù)算報(bào)表中相關(guān)條款進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，以此確定該款項(xiàng)是否進(jìn)行支付，做好上述工作后，再將信息傳達(dá)給主管部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)層，如果需要支付款項(xiàng)，完成付款后，成本管理部門(mén)工作人員能夠準(zhǔn)確將該部分支付款項(xiàng)轉(zhuǎn)為成本核算對(duì)象。

對(duì)于款項(xiàng)支付，其關(guān)鍵在于付款流程是否正確。一般來(lái)說(shuō)，付款流程首先應(yīng)該滿(mǎn)足形成相關(guān)信息流，再根據(jù)信息流決定資金流是否支付，這樣做的目的避免因其中某種資金支付不當(dāng)行為導(dǎo)致成本管理發(fā)生失控[5]。對(duì)此可應(yīng)用以下方式落實(shí)款項(xiàng)支付，每次進(jìn)行款項(xiàng)支付時(shí)，都需要工程管理、合同管理以及財(cái)務(wù)管理三個(gè)部門(mén)共同會(huì)簽，才能進(jìn)行工程款支付，其中工程管理部門(mén)的任務(wù)就是對(duì)工程進(jìn)度、施工質(zhì)量（包括材料部門(mén)的材料質(zhì)量、數(shù)量等）進(jìn)行審核 ；合同管理部門(mén)的任務(wù)就是對(duì)款項(xiàng)支付是否根據(jù)合同中約定條款完成支付進(jìn)行審核；對(duì)于財(cái)務(wù)管理部門(mén)，則是對(duì)各支付時(shí)間點(diǎn)、支付金額進(jìn)行資金計(jì)劃安排，并將具體安排內(nèi)容上報(bào)至主管部門(mén)，以此確保每次進(jìn)行工程款項(xiàng)支付時(shí)，都能將其控制在成本管理范圍內(nèi)。

1.3 供材管理

要想從根本上確保項(xiàng)目質(zhì)量，減少不必要的成本支出，還需要做好材料供應(yīng)方面的成本管理工作。就當(dāng)前供材管理現(xiàn)狀來(lái)看，大多都是由建設(shè)單位提供相關(guān)材料，但建設(shè)單位在材料供應(yīng)方面的管理方法存在很大的缺陷，沒(méi)有達(dá)成成本節(jié)約目的，反而造成成本浪費(fèi)的管理現(xiàn)象，另外，在甲供核算過(guò)程中，材料管理部門(mén)與財(cái)務(wù)管理部門(mén)之間存在脫節(jié)情況，基于這種現(xiàn)象，在后期與施工單位進(jìn)行工程款項(xiàng)結(jié)算核對(duì)時(shí)存在一定的困難度，因此做好供材方面的成本管理工作具有一定的必要性。

1.3.1 材料采購(gòu)

對(duì)于材料管理部門(mén)而言，如果為甲供材，應(yīng)結(jié)合工程施工進(jìn)度來(lái)做好進(jìn)料安排工作，以此從根本上減少材料存儲(chǔ)產(chǎn)生的成本支出，在保證材料符合施工標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)爭(zhēng)取以最低價(jià)購(gòu)入，同時(shí)嚴(yán)格把控當(dāng)前市場(chǎng)中材料價(jià)格變化情況，針對(duì)材料制定相應(yīng)的管理工作計(jì)劃，除以上之外，還要做好材料在施工現(xiàn)場(chǎng)中的管理，按照規(guī)章制度要求堆放材料，盡可能的減少材料搬運(yùn)次數(shù)，減少搬運(yùn)產(chǎn)生損耗[6]。

1.3.2 材料領(lǐng)用

施工單位領(lǐng)取材料時(shí)，應(yīng)保證相關(guān)材料領(lǐng)取手續(xù)的完善性。一般來(lái)講，領(lǐng)料單至少為一式四聯(lián)，分別有乙方領(lǐng)料人、乙方財(cái)務(wù)部門(mén)、甲方材料管理部門(mén)以及甲方財(cái)務(wù)記賬各留存一聯(lián)，乙方從甲方處領(lǐng)取相應(yīng)的材料，要求甲方的負(fù)責(zé)人和材料保管負(fù)責(zé)人、乙方的負(fù)責(zé)人和材料領(lǐng)取負(fù)責(zé)人，共同在領(lǐng)料單上簽字。然后再由供貨單位將乙方需要的材料送至施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，在這個(gè)過(guò)程中，也要由供貨單位、甲方和乙方共同簽署材料直供單，每方各留存兩聯(lián)單據(jù)。最后甲方將單據(jù)交由財(cái)務(wù)管理部門(mén)入賬，而供貨方則取一聯(lián)到甲方財(cái)務(wù)部門(mén)，就材料供應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的結(jié)算。

1.3.3 甲供核算

對(duì)于甲供核算，與供貨商材料結(jié)算、施工方工程結(jié)算有直接性關(guān)聯(lián)，因此施工單位領(lǐng)取到材料后，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)就領(lǐng)料單，確定其屬于預(yù)付備料款，還是預(yù)付工程款，并對(duì)此做好相應(yīng)的標(biāo)注，即“領(lǐng)用材料”，明確該材料所應(yīng)用于哪項(xiàng)工程中。另外，針對(duì)材料直供，也要做好對(duì)供貨商款項(xiàng)支付的相關(guān)記錄。

1.3.4 甲供核對(duì)

對(duì)于甲供核對(duì)，主要為材料管理和施工方領(lǐng)料兩個(gè)工作部門(mén)定期進(jìn)行賬目核對(duì)，其中還有材料管理和財(cái)務(wù)管理兩個(gè)部門(mén)的對(duì)賬。及時(shí)傳遞相關(guān)單據(jù)，能夠在一定程度上減少核對(duì)工作量和時(shí)間，定期進(jìn)行單據(jù)核對(duì)，也能夠降低項(xiàng)目決算時(shí)的單據(jù)核對(duì)工作困難度，同時(shí)也能夠確定甲供超欠供數(shù)量、材料差價(jià)等等，能夠有效避免在和施工單位進(jìn)行結(jié)算時(shí)，因此造成不必要的材料結(jié)算不清這一問(wèn)題。

1.4 竣工決算和后評(píng)價(jià)管理

如果上述成本管理基礎(chǔ)工作不夠全面，存在一些不完善之處，就會(huì)在一定程度上增加決斷階段的工作量，再加上項(xiàng)目工程本身具有周期長(zhǎng)、人員變更等一些客觀性的因素，這就導(dǎo)致相關(guān)資料不全面，這對(duì)工程竣工決算階段的工作帶來(lái)一定困難度。因此，如果前期做好合同、預(yù)算、供材方面的成本管理工作，就會(huì)在很大程度上減輕竣工決算階段的時(shí)間和精力。

1.4.1 竣工決算

其一，從工程造價(jià)管理的角度來(lái)講，與施工單位進(jìn)行竣工結(jié)算是其中比較重要的一項(xiàng)成本管理內(nèi)容，同時(shí)也是確定單位工程造價(jià)和竣工財(cái)務(wù)決算的根本前提所在。結(jié)合當(dāng)前工程項(xiàng)目合同以及相關(guān)文件，核對(duì)當(dāng)前工程進(jìn)行竣工結(jié)算的具體范圍，以及甲供材和分包項(xiàng)目結(jié)算的方式[7]。如果工程項(xiàng)目中存在未完成、未實(shí)施、監(jiān)理未確認(rèn)、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等情況的項(xiàng)目應(yīng)進(jìn)行剔除處理。對(duì)定額使用情況是否根據(jù)合同條款內(nèi)容、政策標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)進(jìn)行審查，對(duì)材料超欠供、差價(jià)情況是否根據(jù)規(guī)定要求計(jì)算進(jìn)行審查等等。

其二，完成竣工結(jié)算部分的工作后，即可開(kāi)展財(cái)務(wù)決算工作，該結(jié)算的目的在于確定工程整體造價(jià)，結(jié)合工程結(jié)算報(bào)告、合同臺(tái)賬等，對(duì)當(dāng)前工程造價(jià)成本支出情況進(jìn)行決算報(bào)告編制。

1.4.2 后評(píng)價(jià)管理

所謂后評(píng)價(jià)，就是針對(duì)當(dāng)前工程項(xiàng)目進(jìn)行全面的、綜合性的評(píng)價(jià)，而這也是對(duì)工程項(xiàng)目成本管理進(jìn)行總結(jié)和分析，具體來(lái)講：

其一，通過(guò)建立數(shù)據(jù)庫(kù)的方式，對(duì)項(xiàng)目成本管理中的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行整合處理，從中分析對(duì)成本管理產(chǎn)生影響的各項(xiàng)因素，為之后開(kāi)展其他工程項(xiàng)目成本管理時(shí)提供參考。

其二，在竣工階段，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目成本管理各環(huán)節(jié)銜接，以及由原本的被動(dòng)成本管理轉(zhuǎn)為主動(dòng)管理的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，在總結(jié)過(guò)程中，分析其中存在的不足之處，查明原因，并在未來(lái)成本管理中克服這一不足問(wèn)題。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理的途徑

2.1 細(xì)化工程項(xiàng)目成本管理職責(zé)

為確保房地產(chǎn)工程建設(shè)順利進(jìn)行，在進(jìn)行成本管理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前工程實(shí)際制定相應(yīng)的管理辦法，并根據(jù)管理需求配備組織機(jī)構(gòu)，并細(xì)化組織機(jī)構(gòu)應(yīng)落實(shí)的管理職責(zé)，只要這樣才能真正將管理工作落實(shí)到實(shí)際成本管理工作中，對(duì)推行整個(gè)工程管理工作具有積極性意義。基于以上，對(duì)于房地產(chǎn)工程管理，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目施工周期、質(zhì)量、進(jìn)度、安全等各項(xiàng)內(nèi)容制定相應(yīng)的成本管理體系，以此促使各環(huán)節(jié)成本管理工作有序開(kāi)展，能夠在第一時(shí)間內(nèi)處理管理過(guò)程中存在的問(wèn)題，確保工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度。

2.2 嚴(yán)格落實(shí)工程合同管理工作

從本質(zhì)上來(lái)講，甲乙雙方簽訂合同的目的在于以此來(lái)約束雙方行為，這對(duì)房地產(chǎn)工程施工順利開(kāi)展具有非常重要意義。做好工程合同管理工作，能夠有效約束雙方在履約過(guò)程中存在的違規(guī)行為，有效提升項(xiàng)目成本管理質(zhì)量。基于以上，在進(jìn)行項(xiàng)目合同管理過(guò)程中，應(yīng)明確合同中的工期、結(jié)算方法、違約等條款明確規(guī)定要求，如果某一方存在違約，則根據(jù)合同約定條款進(jìn)行處理。另外，在進(jìn)行合同管理的同時(shí)還要確定各崗位需要落實(shí)的職責(zé)，以此保證合同管理的有效性。

2.3 提升成本信息化管理水平

當(dāng)前我國(guó)正加快信息化發(fā)展進(jìn)程，信息化已經(jīng)逐漸成為當(dāng)前社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，將信息化引入房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理中，對(duì)提高管理水平具有積極性意義。房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該意識(shí)到將信息技術(shù)應(yīng)用于工程管理和成本管理中的重要性[8]。具體來(lái)講：可通過(guò)引進(jìn)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才，整合單位現(xiàn)有資源，能夠在未來(lái)成本管理中有效使用資源，舉例來(lái)講，針對(duì)供應(yīng)商，建立專(zhuān)門(mén)的數(shù)據(jù)庫(kù)，將供應(yīng)商所有信息錄入數(shù)據(jù)庫(kù)中，根據(jù)成本管理需要，可直接在數(shù)據(jù)庫(kù)中查找、對(duì)比相關(guān)信息，選擇符合當(dāng)前項(xiàng)目要求的供應(yīng)商。

2.4 加強(qiáng)工程現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管力度

要想切實(shí)做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理工作，還需要從施工現(xiàn)場(chǎng)的管理著手開(kāi)展管理工作，特別是針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)中的人員、設(shè)備的分配部分，確保分配的合理性。加大對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管力度，確保工程施工作業(yè)有序進(jìn)行，與此同時(shí)，還要做好對(duì)各環(huán)節(jié)施工流程的把控，保證原材料符合施工質(zhì)量要求，以此將工程造價(jià)控制在可控范圍內(nèi)，只有做好以上現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管工作，才能從根本上保證房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，才能從中獲取項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益。

2.5 提升工程全面預(yù)算管理意識(shí)

對(duì)于預(yù)算管理，就是在開(kāi)展項(xiàng)目建設(shè)前，通過(guò)對(duì)當(dāng)前工程進(jìn)行分析，從中計(jì)算該項(xiàng)目所需要用到的各項(xiàng)資金，以此估算工程成本造價(jià)，然后再根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際制定相應(yīng)的全面預(yù)算管理體系。具體來(lái)講，其一，開(kāi)展全面預(yù)算管理，要求所有參與項(xiàng)目的人員全過(guò)程參與其中，確保項(xiàng)目能夠有序進(jìn)行；其二，對(duì)工程各階段進(jìn)行系統(tǒng)性的估算，可細(xì)化到年度、月度；其三，在執(zhí)行全面預(yù)算管理過(guò)程中，做好對(duì)執(zhí)行各環(huán)節(jié)的把控和管理；其四，根據(jù)工程項(xiàng)目需要，可構(gòu)建一套系統(tǒng)性的預(yù)算分析和項(xiàng)目考核機(jī)制，為全面預(yù)算管理提供有力支持。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，在當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)背景下，房地產(chǎn)工程管理與項(xiàng)目成本管理好壞已經(jīng)逐漸成為該領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其不僅僅要應(yīng)用當(dāng)前現(xiàn)代化施工技術(shù)，還要采取措施節(jié)約造價(jià)成本，以此提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)工程管理和成本管理的高度重視，使其在未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，獲取長(zhǎng)足發(fā)展。