房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與金融風(fēng)險(xiǎn)防范策略的相關(guān)分析

文／李彥婷、劉世超 包鋼勘察測繪研究院 內(nèi)蒙古包頭 014010

1、前言

當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和人們生活質(zhì)量的提升，同時(shí)也推動了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的支柱，能夠有效推動到我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中也存在著一定的波動性，會影響到金融體系的穩(wěn)定，為此有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)要分析房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動的因素，及時(shí)了解金融風(fēng)險(xiǎn)防控措施。

2、房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)波動原因

2.1 中國城鄉(xiāng)差距較大

中國的機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)改革措施在1998年，中國的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展將繼續(xù)快速增長。此外，世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)在2008年發(fā)生，總體趨勢放緩，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍存在波動。到目前為止，最重要的問題始終存在于中國和經(jīng)濟(jì)方面，城鄉(xiāng)差距較大。小縣城和大城市的房價(jià)有很大區(qū)別。大城市的房價(jià)漲幅相對較大， 相對較大，然而，小城市近年來發(fā)生了重大變化，現(xiàn)在是中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)升級轉(zhuǎn)型的時(shí)期。房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展不是很好。因此，許多公司不愿意投資房地產(chǎn)行業(yè)，這種現(xiàn)象的出現(xiàn)甚至還限制大城市的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場行業(yè)快速發(fā)展的趨勢是明顯的。由于城市之間的巨大差距和房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的振蕩。

2.2 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡

中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然不平衡。這一現(xiàn)狀充分反映在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的不平衡性和城鄉(xiāng)發(fā)展的不平衡性上，造成許多人在大城市發(fā)展的不利現(xiàn)象，導(dǎo)致國內(nèi)經(jīng)濟(jì)大城市持續(xù)發(fā)展，這個偏遠(yuǎn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到限制，這就是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)狀況。事實(shí)上，房地產(chǎn)投資在主要的房地產(chǎn)投資行業(yè)的經(jīng)濟(jì)中并不能迅速發(fā)展，而且總是會出現(xiàn)不平衡的明顯變化。如果經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展不均衡，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)投資在許多方面制約經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且可以看出經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體互補(bǔ)。由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性，如果房地產(chǎn)市場在未來幾年發(fā)展，在整體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展中仍會出現(xiàn)波動幅度大的不利現(xiàn)象。

2.3 政府對此介入少

在房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展過程中始終存在著經(jīng)濟(jì)發(fā)展振蕩的核心問題。還有一個重要的根本原因是，國家政府在這方面的參與不夠積極，不能在細(xì)分行業(yè)中發(fā)揮決定性作用，不能允許國內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，是的，經(jīng)濟(jì)正在加速但正在后退。這個地方的整體經(jīng)濟(jì)波動是第二位的，但它具體反映在一個普遍現(xiàn)象上，即未來房價(jià)將繼續(xù)上漲，現(xiàn)代人買不起房子。到目前為止，房地產(chǎn)市場價(jià)格的大幅上漲并沒有放緩，但除了一些房地產(chǎn)公司在壓力下繼續(xù)發(fā)展外，許多行業(yè)在近幾年的發(fā)展并不具備整體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和經(jīng)濟(jì)蕭條的現(xiàn)狀，許多人已經(jīng)失去了工作。有些人甚至付不起首期款，也付不起抵押貸款。因此，房價(jià)的下跌仍然居高不下，導(dǎo)致許多人買不起房子的問題。然而，市場價(jià)格較高，但房地產(chǎn)公司出售的房屋較少，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展往往會產(chǎn)生較大的波動。

2.4 房地產(chǎn)資金依賴性

在房地產(chǎn)市場的發(fā)展中，問題之一是房地產(chǎn)開發(fā)后期過于依賴大銀行的銀行貸款，缺乏資金保障。房地產(chǎn)業(yè)作為資本資源密集型產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一部分，在實(shí)際的發(fā)展過程中，必須依靠銀行貸款等綜合性的資金擔(dān)保，才能在早期的發(fā)展中發(fā)揮作用。根據(jù)中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)調(diào)查結(jié)果和銀行個人貸款綜合數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場新項(xiàng)目中非常重要的一部分是土地合作開發(fā)。在這方面，在房地產(chǎn)全面發(fā)展的中后期，這些商品將增加大量的土地，申請?jiān)儋J款一塊土地的基本成本是80%，主要都是來自銀行的個人貸款。在銀行業(yè)的發(fā)展過程中，大部分風(fēng)險(xiǎn)都是集中在房地產(chǎn)業(yè)。在銀行機(jī)構(gòu)快速發(fā)展的過程中，再加上大部分新增資金都貸給了房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，這意味著房地產(chǎn)投資行業(yè)的整體發(fā)展與非銀行金融機(jī)構(gòu)的持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)，可能影響相關(guān)行業(yè)。即房地產(chǎn)市場行業(yè)的發(fā)展能夠穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，國內(nèi)商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)較小，房地產(chǎn)投資等行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展并不相對穩(wěn)定，銀行等金融機(jī)構(gòu)的金融相對風(fēng)險(xiǎn)較高。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)理論，銀行等金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中，應(yīng)直接或間接承擔(dān)房地產(chǎn)市場中的風(fēng)險(xiǎn)因素，這將給金融機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。由于銀行業(yè)機(jī)構(gòu)的快速發(fā)展，存在著許多的不確定因素。

2.5 住房信貸風(fēng)險(xiǎn)

隨著我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的快速發(fā)展，以及購物者潛在需求的持續(xù)快速增長，許多居民和家庭可能會出現(xiàn)“不僅僅是套房”的普遍現(xiàn)象。許多家庭將在現(xiàn)有住房的名義下考慮第二套不動產(chǎn)，而房地產(chǎn)的價(jià)值將逐步改善保障性住房，因此，在消費(fèi)者的購買選擇過程中存在一些矛盾。也就是說，消費(fèi)者對住房的需求越來越大，手頭的后續(xù)資金不足。選擇買經(jīng)濟(jì)適用房有各種矛盾。因?yàn)樵S多普通消費(fèi)者也會考慮商品房消費(fèi)信貸個人貸款，以充分滿足住房的實(shí)際需求。這類形式的信用貸款申請滿足了市場消費(fèi)者潛在的日常消費(fèi)需求和更多的經(jīng)濟(jì)適用房需求。但是，也存在安全隱患，即廣大消費(fèi)者的高風(fēng)險(xiǎn)問題。一方面，會出現(xiàn)核心經(jīng)濟(jì)問題，很容易造成貸款協(xié)議無法及時(shí)償還的現(xiàn)象。這也進(jìn)一步增加了銀行在金融領(lǐng)域的潛在風(fēng)險(xiǎn)。目前，中國已經(jīng)出臺了相關(guān)的實(shí)施政策、各項(xiàng)措施和相應(yīng)的監(jiān)管措施，但也初步建立了逐步完善的中國人民銀行核心征信體系，這使得銀行很難控制，根據(jù)征信的實(shí)際情況和不良現(xiàn)象，加強(qiáng)監(jiān)管，徹底控制借款人的不道德貸款行為。如果任由這種情況發(fā)生，當(dāng)前房地產(chǎn)市場乃至國民經(jīng)濟(jì)的相對穩(wěn)定發(fā)展都將受到不利現(xiàn)象的影響，增加金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險(xiǎn)和潛在風(fēng)險(xiǎn)。正因?yàn)槿绱耍覀儜?yīng)該更加重視對商品房消費(fèi)貸款的忽視，以促進(jìn)我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相對穩(wěn)定和進(jìn)一步發(fā)展，從而能夠有效地提前防范潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。有鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的持續(xù)發(fā)展有著密切的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和金融業(yè)的整體發(fā)展相互影響。

2.6 銀行經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營管理方面的潛在風(fēng)險(xiǎn)是指金融和專業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)展中的客觀潛在風(fēng)險(xiǎn)，如財(cái)務(wù)管理業(yè)務(wù)。潛在風(fēng)險(xiǎn)之一是市場運(yùn)營商的管理模式，決策中不存在低級錯誤和不準(zhǔn)確。當(dāng)前我國房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步崛起，然后迅速崛起和發(fā)展。國內(nèi)一些商業(yè)銀行著眼于自身消費(fèi)信貸個人貸款的發(fā)展方向，把進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，把發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)的個人信貸銀行貸款視為優(yōu)秀個人信貸銀行貸款。在房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展的過程中，對快速發(fā)展帶來的規(guī)模效益關(guān)注過少，對未來整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展考慮。為了吸引更多的借款的用戶，商業(yè)銀行將刻意大幅降低個人申請貸款的準(zhǔn)入門檻，簡化部分個人信貸銀行貸款的進(jìn)一步辦理流程，這必將降低金融機(jī)構(gòu)個人信貸銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。此外，一些銀行機(jī)構(gòu)追求個人利益、加快個人消費(fèi)信貸貸款初審也有客觀原因，這也導(dǎo)致了銀行等金融機(jī)構(gòu)申請貸款、銀行貸款財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大的次要重要原因。因此，一些銀行等金融機(jī)構(gòu)的個人信貸申請貸款客戶由于不確定因素的影響，往往存在壞賬率的潛在風(fēng)險(xiǎn)，均屬于對銀行貸款不良貸款的范疇。商業(yè)銀行的這種隨機(jī)性在征信和貸款措施過程中存在許多的不方便，不利于金融體系的可控性。在商業(yè)銀行的金融活動中，一些長期經(jīng)營和日常管理不到位的銀行等金融機(jī)構(gòu)過分依賴信托產(chǎn)品，未能通過嚴(yán)格的信托業(yè)務(wù)審查程序，這容易導(dǎo)致這些管理模式缺乏現(xiàn)有水平，長期運(yùn)營實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)不足，包括信托產(chǎn)品直接進(jìn)入，綜合實(shí)力較弱。企業(yè)中一些不良現(xiàn)象的快速進(jìn)入,不能為市場經(jīng)濟(jì)體制的快速發(fā)展帶來最大的動力。相反，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會有許多明顯的解決辦法，這將影響社會主義市場經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展，從而導(dǎo)致一些企業(yè)在持續(xù)發(fā)展的過程中受到更多的外部制約因素。

3、解決措施

3.1 加大對房地產(chǎn)價(jià)格的管控力度

當(dāng)前在我國房地產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展的過程中，存在著市場價(jià)格持續(xù)上漲過快的問題。未來房價(jià)飆升的情況得到了一二線發(fā)達(dá)城市的重現(xiàn)。存在著超出市場價(jià)格變動的價(jià)值擴(kuò)張的客觀現(xiàn)象，房價(jià)上漲幅度的調(diào)整與經(jīng)濟(jì)正常加速增長的總體發(fā)展水平和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相差甚遠(yuǎn)。為了促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展，目前我國房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)的大波動值已經(jīng)在一個較為合理的范圍內(nèi)。地方政府可以出臺文件等相關(guān)制度和相應(yīng)措施，逐步加強(qiáng)對市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)控，增加合理的政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場的市場價(jià)格。如果我們不及時(shí)應(yīng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，房地產(chǎn)市場的價(jià)格問題就不會得到解決。房價(jià)會越來越貴，一些想買房的人沒有經(jīng)濟(jì)能力去買房子，這會給城市帶來一種無根感。隨著時(shí)間的推移，這一問題也將非常嚴(yán)重，擾亂社會的相對穩(wěn)定、溫暖與和諧。為了實(shí)現(xiàn)調(diào)控手段的核心價(jià)值意義，有必要了解政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控是有限的，有必要將市場價(jià)格控制在合理的范圍內(nèi)。這是為了更好地防止其價(jià)格的過度波動，系統(tǒng)地形成一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場交易市場。要防止相關(guān)方面的投資與房地產(chǎn)價(jià)格不一致，確保房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)較快發(fā)展。只有這樣，大型房地產(chǎn)行業(yè)才能保持長期可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)金融業(yè)安全，防止國內(nèi)商業(yè)銀行在金融決策中出現(xiàn)明顯的重大失誤和偏差，導(dǎo)致銀行機(jī)構(gòu)金融領(lǐng)域出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 將房地產(chǎn)抵押貸款

房地產(chǎn)抵押貸款支持的貸款證券化是指國內(nèi)金融領(lǐng)域機(jī)構(gòu)的集聚和銀行住房抵押貸款的主要形式，然后以小額現(xiàn)金的主要形式收購證券公司。其核心主題是根據(jù)按揭貸款人的個人信用和自己信用基礎(chǔ)的購買評級，最終確定抵押貸款人的最高信貸價(jià)值，然后向各類證券公司的散戶投資者提供新類型的貸款，從而加快個人貸款證券化在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的進(jìn)程，有效集中銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)金融市場的穩(wěn)定全面發(fā)展。同時(shí),也是有效降低金融風(fēng)險(xiǎn)的重要具體措施。也可以在具體情況下的理論和實(shí)踐活動中實(shí)現(xiàn)銀行轉(zhuǎn)讓部分收益權(quán)，以便及時(shí)收回新資金，避免更大的經(jīng)濟(jì)損失。同樣，在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程中，要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)和迅速改善房地產(chǎn)業(yè)大行業(yè)的銀行投資和資金問題。問題房地產(chǎn)投資的個人投資管理部門存在準(zhǔn)入門檻高、資金流動性差的問題。只有這樣,才能解決現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)一些資金難以解決的問題,降低我國當(dāng)前和金融風(fēng)險(xiǎn)因素,統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)的快速發(fā)展行為，并降低房地產(chǎn)中存在的問題，正確引導(dǎo)大型房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)良性循環(huán)。逐步完善的社會信用體系的建立,使大銀行能夠及時(shí)有效地監(jiān)管當(dāng)局,全面控制借款人自身的信用基礎(chǔ)現(xiàn)象和不良貸款行為，從而提高到銀行持續(xù)有效的貸款申請率。此外，還可以通過對信托機(jī)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)、嚴(yán)格的審查，防止一些管理規(guī)范程度不同、缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的制造企業(yè)進(jìn)入市場，降低整個市場的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。包括金融專業(yè)機(jī)構(gòu)逐步加大對相關(guān)人員基礎(chǔ)培訓(xùn)的調(diào)整力度，不定期對金融等機(jī)構(gòu)的行業(yè)人員進(jìn)行大眾化和風(fēng)險(xiǎn)綜合防控系統(tǒng)培訓(xùn)，更多發(fā)揮行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的能力，為金融業(yè)制定決策措施，并采用科學(xué)的方法進(jìn)行后續(xù)處理，有效防范因決策失誤給金融等機(jī)構(gòu)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 提升金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理水平

在當(dāng)前的發(fā)展形勢下,為能夠適應(yīng)時(shí)代快速發(fā)展的金融相關(guān)機(jī)構(gòu),我們必須不斷調(diào)整現(xiàn)階段發(fā)展模式和經(jīng)濟(jì)發(fā)展管理模式，使金融等機(jī)構(gòu)能夠不斷提高日常管理的整體水平。為了改變這種發(fā)展態(tài)勢，一方面，當(dāng)前國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的水平和能力需要徹底改變經(jīng)營管理模式，包括金融專業(yè)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)和管理模式，是我國商業(yè)銀行持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，各銀行等金融機(jī)構(gòu)可以按照實(shí)事求是的基本原則，制定自己的管理模式和運(yùn)行機(jī)制，不斷提高風(fēng)險(xiǎn)因素控制措施的技術(shù)能力。還需要針對相應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)因素建立更加全面的評估體系，幫助建立與制度體系相關(guān)的信息管理系統(tǒng)，并大大提高銀行可能的風(fēng)險(xiǎn)管理模式能力。提前防范和嚴(yán)格控制可能出現(xiàn)的金融風(fēng)險(xiǎn)，一方面保證可持續(xù)發(fā)展，是非常有效的。運(yùn)營商需要根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)市場細(xì)分行業(yè)的核心問題，對具體商業(yè)銀行的整體發(fā)展做出更多決策，減少整體發(fā)展過程中浮躁心態(tài)的不良現(xiàn)象，將銀行的個人貸款轉(zhuǎn)移到更可接受的地方，降低銀行機(jī)構(gòu)抵押貸款的資本門檻，減少銀行金融機(jī)構(gòu)的銀行貸款相關(guān)手續(xù)，縮短調(diào)查貸款的時(shí)間，可以降低潛在的風(fēng)險(xiǎn)，大大提高銀行的風(fēng)險(xiǎn)因素管理模式和控制能力。

3.4 對供求關(guān)系進(jìn)行平衡和穩(wěn)定

導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需矛盾加劇的主要因素是市場供求失衡。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)往往在供需結(jié)構(gòu)不平衡的關(guān)系中發(fā)展，但由于上述主要特征的可能性，才導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的快速波動。在具體情況下調(diào)控政策時(shí)間的過程中，最終的具體目標(biāo)是大幅降低房地產(chǎn)業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)振蕩，而不是完全消除這種振蕩的影響因素。在房地產(chǎn)業(yè)市場快速發(fā)展的過程中，產(chǎn)生了相當(dāng)嚴(yán)重的供需矛盾激化，單靠整個市場的調(diào)節(jié)功能是難以消除的。但是，甚至?xí)霈F(xiàn)嚴(yán)重的新一輪房地產(chǎn)危機(jī)，影響行業(yè)健康、相對穩(wěn)定的發(fā)展。一旦房地產(chǎn)供求關(guān)系失衡，相關(guān)管理部門需要在第一時(shí)間采取直接處理或問題解決，使其也處于房地產(chǎn)行業(yè)市場供求關(guān)系的合理可控范圍內(nèi)，積極促進(jìn)中國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)束語：

由上可知，當(dāng)前人們生活水平的提升，使得人們對住房的需求也隨之而上升，這在一定程度上帶動到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)波動以及金融風(fēng)險(xiǎn)對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會造成一定影響，為此有關(guān)人員應(yīng)當(dāng)要制定有效的防范措施，提升房地產(chǎn)行業(yè)的抗壓能力，才能夠有效推動到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。