論物業管理正確的法律關系與健全的規章制度

文／陳杰 湖北楚天都市物業有限公司 湖北武漢 430000

引言：

中國的物業服務于20世紀80年代初由香港地區傳入中國內地,伴隨著改革開放的腳步,中國物業行業的獲得了空前發展,隨著業務規模和管理服務業態多元化的迅速擴大,業戶、使用人的主體意識也日漸提高,但物業服務實踐中的不少關于普通老百姓生活中亟待解決問題的糾紛也日顯凸現,如現行物業條例并沒有充分的指導實際、業戶、業戶居委會與物業公司、建筑單位之間的主體地位與司法關系并不清晰,新建住宅承接查驗衍生的工程遺留問題,購買服務的意識、如何提供質價相符物業服務等矛盾,已經呈逐年上升趨勢。一些嚴重影響民生問題的處理,無疑地最后都會歸結到物業服務理論研討和立法措施上。當前物業服務正處于行業高速整合的特殊時期,關乎老百姓民生問題。假如我們沒法在理論科學有效認知并尋找出物業服務的內部的、必要的密切聯系,也就沒法成功地用專門立法路徑從根本上全面解決這種復雜性提問,就可以使這種復雜性的提問成為物業服務公司不斷健康發展前進的羈絆,從而產生了巨大的司法訴訟案件。

1、前期物業服務中的法律關系

在物業服務活動中之所以存在著很多問題,一個主要因素就是不少人對物業服務中的法律關系認識不清,或者錯誤的認識自己在物業服務中的法律地位。開發商先建立了一個商業物業住宅小區,然后經過市場銷售,把所建的商業住房部分或全部出賣給了購房者,即業戶。開發商的法定地位也逐漸由原來建設物業住宅小區的使用權人,到最后把商品房全部賣完,并逐漸轉化到部分未出售或空置商品房住宅的使用權人。因為,一貫開發商開發一個項目通常都要若干年時間,在這若干年中,開發商一直對該建設項目享有使用權。而在該項目完成了商品房銷售后,盡管產權人已進行了轉讓,但在這些開發商思想觀念中仍然偏執的相信,其一直是所建商品房的使用權人。其仍然相信物業住宅小區是由他們投資建設,而物業服務則合乎常情理應由他們來負責,上述錯誤的觀念往往在無形中就侵害了未入住業戶的權益。在司法實務中,財產權的轉讓同時也標志著新的財產權人對其所持有的財產的在實際及法理上最終處置權,同時還包含對物的管理權。這個宗旨,在物業管理實務中尤其重要,所以在所有物業服務項目中,都要以圍繞給物業及住房小區業戶提供的服務,為中心做好履約服務。

制訂和修訂小區物業規約、議事規則、小區物業委員會推選辦法、小區物業委員會工作規定。尤其關鍵的是選出業委會,讓業委會可以在業主大會的授意下代表所有業主選擇物業公司,和決定自己管理居民小區。

現實情況是業主購買房產是個逐漸的過程需要一個時間周期,包含裝修、入住、空置等實際情況,且大部分住宅小區因業主入住率不足或達到召開業主大會雙過半要求基數不足,而導致業主委員會難以成立。因此在前期物業服務過程中,開發商因房屋是逐漸銷售過程,其自然而然具有持有大部分房屋產權的先導條件,對于未出售或者出售后未交付購房人的房產,房產的所有權尚屬開發商。按照《物業服務條例》對業戶界定,此時的開發商仍然是業戶,是業戶就有交納物業費的義務,這其中也包含建設單位在取得預售證前,為落實建管分離法規要求,在房屋建成之前代表未來全體業主通過招投標方式,選聘具備符合建設項目物業服務企業,其中最重要也是最受廣大業主關注的物業費定價,都只能暫由開發商依據法規來確定。雖然開發商在房屋銷售合同中載明,此項定價為過渡性質或地方指導行為,待業主后期入住后依規成立業委會后《前期物業服務合同》將自行終止。可由業主代表會議推選產生的業委會根據全體業主代表意愿,選擇續聘或解聘前期服務的房地產物業服務公司。在服務實踐中,唯有由理清業主、業主代表會議、業主代表委員、物業公司、建設單位負責、社區街道、轄區房屋行政主管單位在物業服務進程中的法律關系,并能正確理解物業服務過程中的動態法律關系,在物業服務實踐中的存在影響大眾的民生問題就容易處理。

2、開發商主導的承接查驗容易引發的法律問題

承接查驗不同于一般項目建筑的竣工檢驗方式,是在建筑單元竣工驗收的基礎上,對建筑單元所交付的住宅物業資源,關于項目竣工驗收報表,包括對建筑共用部份、共用基礎設施、園林綠化工程或者其余公共附屬基礎設施等的相應質量合格證明文件材料,對住宅物業及公共部份相應功能配套設施有無按照規劃設計要求施工完畢等,開展了核實檢查。同時承接查驗人員還針對基礎設施開展了調試和試運行工作,并指導施工單位及時處理出現的問題。有不少項目的開發商,也自己擔當起了物業管理業務的重擔。這些開發商往往把物業管理公司看作其內部,附設了一個物業管理的業務部門,并自制了管理規約,自行組織人員走過場式承接管理查驗。因此大多數的地方在物業接受查驗方面仍然存有著幾個問題:

(1)建筑行政機關主管部門管理力量不足。而作為房產開發與工程建設中一個關鍵性的崗位,房地產物業承攬與查驗往往關乎到社會各個方利益關系,特別是購買房屋的工程業主的一切權益。沒有建設行政主管部門的引導和監管,房地產物業接受查驗管理工作就很難落實。由于開發商和物業公司在法律主體上開發商明顯占據了強勢地位,所以開發商通常都會凌駕在物業公司之上,強壓并以不完善的配套設備要求物業公司承擔。而缺乏房地產建設行政主管部門的介入引導和監管,就很難落實好接受查驗。留下了大量不符合要的物業設備設施問題,埋下了物業公司與小區業主矛盾的禍根。

(2)查驗流域形式,走走過場,仍然停留在文本上,形成了為了備案而備案的現象。時至今日,依然有大量開發商不依法履行工程承接查驗的義務,不按有關程序辦理工程交接,強行將具有瑕疵或不齊全的工程項目及配套設施設備,轉讓給了物業公司。

(3)誰來承擔查驗費用開支,沒有具體定義。按常理,開發商作為建設主體理應負責承接查驗的費用開支,物業公司出人、出力,開發商出錢共同完成公共部位、公共設備、公共設施的承接查驗顯然不無道理。

(4)缺乏有效的現場監督,落實上形同虛設。從物業管理實踐來看,由于沒有第三方非利害關系人進行監督,查驗無法真正得到落實,延誤或推遲查驗的工程遺留問題,往往會使物業公司陷入十分被動的深淵,小區的公共配套和設施設備無法正常運行而被業主詬病。

有關統計資料表明:小區物業事務糾紛、問題,百分之八十以上都與住宅質量問題及居民小區公用配備設施出現的問題密切相關。接受查驗在物業管理中戰略地位特別、角色關鍵,而就目前的物業接受查驗而言,讓物業服務公司無辜扮演"背鍋俠"和"冤大頭"的角色,也為后期業主入住后工程遺留問題頻頻爆雷而引發矛盾和法律訴訟。

為改善目前接受查驗流于形態的狀況,建議地方政府有關主管部門制定具體的實施細則,進一步細化查驗規定,讓接受查驗者有法必依,同時做好對物業接受檢查的質量監督。適時建立第三方查驗專家庫,采用隨機抽選方式指派專家,對物業承接查驗進行驗收與把關。由開發建設單位和物業公司共同承擔起社區責任,以對物業高度負責的心態來進行物業承接查驗工作,使小區的設備設施得以更加完善的運轉,以減少業主與開發建設單位、物業公司的糾紛。

3、物業管理費定價機制導致的問題

許多事實都表明一個物業小區管理水平的優劣程度,同該物業區的物業費水平以及收取率之間存在著直接的聯系。以物業承受能力為借口,而導致的物業管理服務項目收取標準普遍較低,是制約物業管理服務行業健康發展乃至存在問題的一種主要因素。而許多物業管理公司則疲命于生計,而需要依靠其他業務的效益才能保證盈利平衡,這些普遍狀況都表明當前物業管理服務費的收取標準并沒有科學性和合理性。物業管理服務是市場經濟活動,應該遵守社會主義市場經濟的客觀規律,而物業管理服務項目收取價格也應該嚴格按照社會主義市場經濟規則,而應由當事人雙方根據社會主義市場經濟規則的客觀條件,自主協商并制定合理價格。已組建物業委員會的,物業管理服務價格應當由物業委員會授權的物業委員會和物業管理公司雙方協商議定,可采用物業管理招標投標的形式制定價格,在物業管理服務協議中應確定物業管理服務價格。過低或過高的收取,就會造成很多項目業主遲延繳費,或不繳費甚至抗交管理費。由于不繳費或少交費,開發商或物業管理企業對物業進行了斷路停電措施,不讓物業的車輛進入物業區域,甚至暫停通訊或停止通話,最嚴重的情況可造成訴諸武力,甚至引發司法糾紛。而過高的收取或過低的收取也會造成很多負面效果,直接加大了對物業管理服務的投入風險。

鑒于物業管理費定價中存在的問題以及現階段房地產產權呈多元的特地,對物業管理費定價應根據產權類型和物業管理不同階段采取不同策略。如將國有企業的職工住宅轉型社會化物業管理服務時,應通過政府指導價和市場調節價有機地結合的方法實現,差價部分由當地政府與相關國企合作設置的過渡期機構進行補償,以確保將國有企業的"三供一業"分得開,移交得了,物業運行得下去。前期的物業管理業務,由開發商負責選擇物業管理企業并承擔物業管理費(含未售空置房屋物業費),在正常的物業管理期內,對物業管理價格執行房地產市場調節價。當經過了前期的物業管理業務階段之后,業主就已享受了所物業管理服務企業所提供的物業服務項目,并掌握了物業管理服務費的基本構成,并在此基礎上由業主與所物業管理企業之間按照業務內容和管理服務規范自由議定了物業管理費的具體價格,地方行政有關主管也不再以政策指導性的價格標準對物業管理費價格加以限制,而是全面地按照社會主義市場經濟規律,進行市場經濟調節價,但地方行業有關主管仍要做好宏觀調控和市場監管。

4、物業管理規約應在什么時間簽署,由誰來制定

物業管理業務規約,是指約束業主與物業公司之間行為規范的法律文書,這也是在物業管理活動中的一種十分關鍵的法律文書。這個文本所反映的法律關系比較復雜,他不但反映了土地所有者和被聘用者之間的法律聯系,而且反映了管理人員和被管理者之間的法律關系。在這種文件里物業從擁有者到被管理者,而物業公司從雇傭者到管理人員,雙方都在進行著位置的轉換。業主也愿意讓渡出自己的部分權力交由物業公司來執行,于是物業管理服務規約就是在物業管理中的最終要的立法文本。但因為在物業管理服務立法中,并未明確確立物業管理服務規約的立法地位,所以不管業主、業主委員會,或者物業管理公司對關于物業管理規約的立法地位與意義都不是一個很準確地充分認識,也不能充分認識與運用物業管理服務規約的實際意義,對物業管理服務規約的訂立也缺乏重視。在物業管理服務的發展初期,因為開發建設單位占有了大量產權,所以開發建設單位在物業管理業務中的角色就相當大了,也就是由于是建設單位最先聘請了物業公司,所以開始的物業管理業務規約也就是由開發商來制訂的。我們可以了解現在雖然相關部門也印發了物業管理服務規約的范本,但那也僅僅是一種簡易的范本罷了,不少時候具體內容還需實際管理者做出適應性調整。比較好的方法就是,建筑單位應當和物業管理企業在物業行政主管部門指導和監管之下,共同聯合出臺有關物業管理服務規約。在這時的土地管理公約里必須要規定有效期限,也就是規定在新業主理事會成立后,其有效期截止。

隨著新住宅的發售,土地所有權也逐漸由原開發商手中移交到了新的物業手里,開發商們原先在新物業區域中的領導地位逐漸由物業們所取代,原開發商在新物業管理規約中條款的權利與權責,也要相應做了些調整。同時,廣大業主的權力與義務又必須在公約中得到充分體現,那么修訂新物業管理規約也勢在必然。當小區物業居委會成立后,決定選聘新的物業管理公司,當然也就更需要建立新的物業管理規約公司了。無論是修訂原有的物業服務規約或是制定最新的版本,均須由房地產物業委員會主要領導,并會同物業管理企業共同針對房地產物業區域的實際狀況,制訂出切實可行的管理公約來。在物業管理服務實踐中往往出現物業怕影響自身合法權益,而不愿履行物業管理服務規約的情形,這也是物業管理服務規約效果不能充分體現和充分發揮的一種普遍因素。所以,物業管理服務規約的效果要得以切實顯現與充分發揮,一項十分關鍵的因素便是要真正維護物業管理服務規約的平等、正義、開放、平等以及合法、合理。在物業管理業務實際中,確實有部分的開發建設單位或物業管理企業,利用自身所有權人制定和擬訂物業管理服務規約的途徑,在物業管理服務規約的限制性或禁止性內容基礎上,處于保護自身的私利而制訂了某些影響全體物業人合法權益的公約規定,這也背離了物業管理服務規約中所反映的平等、公正、開放、平等,以及合法、合理的基本原則。

5、公正的律師關系和健全的規章制度,是物業管理運營活動的基礎基石

物業服務管理是一個關乎千家萬戶,既繁雜,又繁瑣,極不容易做好的管理工作。中國關于物業服務方面的法律制度目前還不很健全,導致了由物業管理不當而導致的法律問題也越來越多,同時這種問題也極不容易得到圓滿解決,這正是我們目前物業服務管理所面對的實際問題。要想減少物業管理服務方面存在的法律問題,并降低物業管理服務方面的經營風險,除我國將制定更加細致的法律并出臺相關政策措施之外,健全物業管理服務中的法律關系,是使物業管理服務工作逐步走向正規化的前提條件。不然,由于法律關系不正確,將導致今后一連串的管理工作中都會存在問題。

必須說明,目前在物業服務活動中所觸及到的物業管理服務行業法律問題遠多于以上這些,包括對物業服務質量的監督管理、明確開發建筑單位在物業服務活動中的法律地位與權利義務、規范物業管理服務行業的國內外市場競爭、明確政府部門在物業服務活動中的法律地位和作用,等隨著物業管理服務行業的進一步發展和規模的不斷擴大,隨著人民的對物業管理服務行業法律的意識的日益增強,必須研究和探討思考當前物業管理服務行業的法制問題,加強物業研究,用所有權制度構建起物業管理理論體系,在相關立法措施上構建物業管理服務行業存在與發展的法律基石,是我們負責物業管理服務行業的每一位業內人士所應盡的職能與義務,只要經過我們大家的不斷摸索、拓展與進取,才能實現筑夢幸福家園,服務美好生活。