房地產(chǎn)工程管理中存在的問題及優(yōu)化措施

文／寧治宙 西安德盛和置業(yè)有限公司 陜西西安 710054

引言：

人們住房需求的不斷提升，促使房地產(chǎn)工程管理的重要性逐漸凸顯。有效的房地產(chǎn)工程管理能夠在滿足用戶需求的同時(shí)，使企業(yè)獲取最大經(jīng)濟(jì)利益，增強(qiáng)其在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。由此可見，房地產(chǎn)工程管理工作的重要性。鑒于此，要求房地產(chǎn)企業(yè)積極探究在工程管理過程中存在的問題，并制定針對(duì)性較強(qiáng)的優(yōu)化措施，以增強(qiáng)工程管理的有效性，為企業(yè)發(fā)展提供有力支撐。

1、房地產(chǎn)工程管理及其主要內(nèi)容

1.1 房地產(chǎn)工程管理概述

房地產(chǎn)工程管理主要說的是，對(duì)房地產(chǎn)工程整體建設(shè)過程開展的綜合性管理工作。從其定義不難發(fā)現(xiàn)，其在內(nèi)容方面具有廣泛性，在具體流程上具有復(fù)雜性，因此對(duì)具體管理者的綜合能力、素養(yǎng)以及技能的要求都相對(duì)較高。而管理者要想高效完成這一工作，需要將工程的設(shè)計(jì)、驗(yàn)收、質(zhì)檢以及施工等方面作為切入點(diǎn)，有效開展管理工作。房地產(chǎn)工程管理工作的開展目的主要是為了能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的順利完成，因此管理者需要明確這一工作的特性，如，復(fù)雜性、明確性、可行性以及協(xié)調(diào)性等[1]。其中，復(fù)雜性主要說的是管理工作的工作范疇非常廣泛；明確性，主要說的參與工程的各方需要明確自身承擔(dān)的具體責(zé)任和義務(wù)，以及可以行使的權(quán)利等。可行性則是說，管理工作需要嚴(yán)格按照工程實(shí)際來制定行之有效的管理細(xì)則和目標(biāo)。協(xié)調(diào)性是說，參與工程的各方、各部門需要進(jìn)行協(xié)調(diào)和溝通，以構(gòu)成一個(gè)有機(jī)整體。此外，管理者還需要明確自身工作的開展重點(diǎn)和難點(diǎn)，主要包括控制信息的傳遞效率、控制變化因素、管理工作計(jì)劃和人員、識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)和隱患、監(jiān)管施工進(jìn)度和技術(shù)等。

只有在明確管理重點(diǎn)和難點(diǎn)的基礎(chǔ)上，管理者才有可能對(duì)工程成本、質(zhì)量、設(shè)計(jì)以及安全等可變因素進(jìn)行有效控制，增強(qiáng)管理工作的有效性。

1.2 房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容

就房地產(chǎn)行業(yè)來說，有效的管理工作能夠?yàn)槠溟L遠(yuǎn)發(fā)展提供強(qiáng)大助力，因此房地產(chǎn)行業(yè)需要充分意識(shí)到這一工作的重要性。在房地產(chǎn)行業(yè)的工程管理工作中包含的階段和內(nèi)容是非常復(fù)雜的，其中工程方案的設(shè)計(jì)居于管理工作的初始地位，工程整體都是依據(jù)設(shè)計(jì)方案展開的，甚至連房地產(chǎn)工程的造價(jià)，都需要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)方案進(jìn)行，由此可見方案設(shè)計(jì)的重要性，因此在房地產(chǎn)行業(yè)，工程管理工作也包括方案設(shè)計(jì)，其主要目的是通過對(duì)這一階段的管理來增強(qiáng)方案的有效性和合理性，保證后續(xù)工作的有序進(jìn)行[2]。項(xiàng)目施工是管理工作的核心，由于工程的有序開展離不開各部門的溝通和協(xié)作，例如，開發(fā)部門主要負(fù)責(zé)辦理工程建設(shè)期間需要的各種證件以及水電氣的配置，采購部門則主要負(fù)責(zé)工程招標(biāo)，成本部門承擔(dān)工程投入成本以及預(yù)算的編制等工作。對(duì)施工階段的管理主要包括對(duì)各部門工作的協(xié)調(diào)和對(duì)施工單位的管理，其主要的管理目的是增強(qiáng)工程資金使用的合理性，突出人資的最要性，密切各部門關(guān)系，最大限度減少部門沖突，保障工程施工的有序進(jìn)行。工程驗(yàn)收也是管理工作的一部分，在進(jìn)行項(xiàng)目驗(yàn)收的時(shí)候，需要企業(yè)嚴(yán)格按照國家規(guī)范和合同條款中的相關(guān)規(guī)定開展驗(yàn)收工作，以保證工程質(zhì)量，杜絕不合格問題的出現(xiàn)，借助有效的管理工作促進(jìn)驗(yàn)收工作的高效開展，同時(shí)，還需要及時(shí)開展與驗(yàn)收相關(guān)的測(cè)繪、檢測(cè)以及竣工備案等工作。

2、房地產(chǎn)工程管理工作的意義和特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)工程管理工作的意義

伴隨房地產(chǎn)需求的不斷增大，使房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸加劇，房地產(chǎn)管理工作的重要性逐漸顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)涵是，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理人員借助與系統(tǒng)工程相關(guān)的看法、理論以及方法等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和后期使用全過程開展的綜合性管理，以增強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理所涉及的內(nèi)容是非常廣泛的，并且工程周期相對(duì)較長，工序繁雜且環(huán)環(huán)相扣，對(duì)專業(yè)和技術(shù)的要求相對(duì)較高，因此要求企業(yè)具備較為完善的管理體系，管理人員也只有在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效管理的基礎(chǔ)上才能保證工程建設(shè)的順利開展。可見，房地產(chǎn)工程管理工作對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說具有非常重要的意義：一方面，房地產(chǎn)企業(yè)能夠依據(jù)自身發(fā)展目標(biāo)，對(duì)工程管理要素進(jìn)行全面有效地分析，以及時(shí)發(fā)現(xiàn)自身工作的不足，并適時(shí)做出針對(duì)性整改，以實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)整目的，保證各環(huán)節(jié)工作都能夠嚴(yán)格按照管理目標(biāo)有序開展，為工作效率的提升提供基礎(chǔ)保障。另一方面，科學(xué)有效的工程管理工作，能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程施工期間各項(xiàng)技術(shù)和工藝的動(dòng)態(tài)調(diào)整，在保證施工進(jìn)度和質(zhì)量的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)既定經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，減少對(duì)各項(xiàng)資源的消耗，使企業(yè)能夠有更多資金用于自身發(fā)展，鞏固自身行業(yè)優(yōu)勢(shì)，提升企業(yè)口碑，為企業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大助力。總之，有效的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，還能為項(xiàng)目質(zhì)量的提升提供保障，進(jìn)而保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)工作的高效完成，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力[3]。

2.2 房地產(chǎn)工程管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)工程管理工作具有自身特性，一是目標(biāo)的統(tǒng)一性。房地產(chǎn)工程所涉及的內(nèi)容是非常廣泛的，工序是非常復(fù)雜的，因此只有在統(tǒng)一工程項(xiàng)目目標(biāo)的基礎(chǔ)上，才能夠?qū)?xiàng)目全過程進(jìn)行全面綜合管理，以保障工程項(xiàng)目的有序進(jìn)行。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期間，其核心工作是在統(tǒng)一工作目標(biāo)的基礎(chǔ)上制定工程進(jìn)度、質(zhì)量以及安全等目標(biāo)，以保證工程質(zhì)量。可見工程質(zhì)量是管理工作的核心，因此需要管理者增強(qiáng)自身質(zhì)量意識(shí)，以增強(qiáng)管理工作的針對(duì)性，為管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作開展的另一個(gè)目的是為了保證項(xiàng)目資金的充沛，在管理項(xiàng)目成本的時(shí)候，要以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，為社會(huì)的進(jìn)步提供助力。可以說，房地產(chǎn)行業(yè)要想獲得穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，需要首先做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作。

二是高風(fēng)險(xiǎn)性。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目管理時(shí)，往往會(huì)遇到很多危險(xiǎn)因素，也就是說這一工作具有較高的危險(xiǎn)性，并且這些風(fēng)險(xiǎn)是很難進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制的。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理會(huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要包括財(cái)務(wù)、管理、自然以及市場(chǎng)等，這些風(fēng)險(xiǎn)因素為房地產(chǎn)項(xiàng)目管理帶來一定不良影響，甚至可能造成一定破壞。在房地產(chǎn)行業(yè)，由于投入成本的不斷攀升，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不可小覷的影響，因此要求房地產(chǎn)企業(yè)嚴(yán)格控制高風(fēng)險(xiǎn)因素，最大限度地減少其對(duì)企業(yè)帶來的不良影響。因此需要房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素的認(rèn)知和重視。

3、房地產(chǎn)工程管理中存在的問題

3.1 缺乏完善的工程管理機(jī)制

在進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理時(shí)，工程開發(fā)發(fā)揮著重要作用，同時(shí)工程的開發(fā)工作離不開完善管理機(jī)制的支撐。工程管理機(jī)制的不完善，可能會(huì)給工程開發(fā)和建設(shè)帶來一定的安全隱患。例如，在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，管理者可能會(huì)為了減少項(xiàng)目投入，節(jié)約人力資源，而有意識(shí)地減少工程配置，導(dǎo)致在工程施工期間的出現(xiàn)監(jiān)管不足或者人才缺乏等問題，影響工程建設(shè)的順利進(jìn)行，進(jìn)而誘發(fā)延誤工期現(xiàn)象。

3.2 工程開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作不充足

在房地產(chǎn)工程的管理過程中會(huì)涉及到很多方面，受時(shí)間、資金以及環(huán)境等因素的影響，要求在項(xiàng)目施工開展之前做好相應(yīng)的準(zhǔn)備工作，并制定與之相對(duì)應(yīng)的計(jì)劃。但是，眾多實(shí)踐表明，大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)都存在忽視前期準(zhǔn)備工作的問題。在房產(chǎn)工程管理工作中，項(xiàng)目規(guī)劃與管理是工程管理的起點(diǎn)，前期準(zhǔn)備工作的好壞，包括資料、技術(shù)以及設(shè)施的準(zhǔn)備等，在很大程度上決定工程施工能否順利進(jìn)行。由于很多企業(yè)都盲目追求開工進(jìn)度，導(dǎo)致其忽視前期準(zhǔn)備工作，促使在后期施工期間遇到的問題越來越多，最終影響工程整體進(jìn)度。由此可見，在房產(chǎn)工程管理中，前期的準(zhǔn)備工作是非常重要的，其不僅是工程項(xiàng)目的開端，更會(huì)直接影響后續(xù)施工。

3.3 工程造價(jià)存在偏差

在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)工程造價(jià)的管控是減少投入，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)利益的有效手段。在房地產(chǎn)工程管理工作開展期間，普遍存在造價(jià)偏差問題，如果不能對(duì)工程的造價(jià)問題進(jìn)行有效控制，必然會(huì)造成成本投入增加現(xiàn)象，進(jìn)而引發(fā)地產(chǎn)市場(chǎng)的整體價(jià)格居高問題。如果房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)υ靸r(jià)問題進(jìn)行有效控制，就能夠在一定程度上減少工程投入，在保證企業(yè)收益的前提下實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)格的下調(diào)[4]。通過對(duì)工程造價(jià)的合理控制，一方面能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展提供助力，另一方面還能夠有效增強(qiáng)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。

3.4 工程驗(yàn)收不規(guī)范

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在只要管理人員或者工程監(jiān)理高效完成自身工作，就可以忽視驗(yàn)收工作的錯(cuò)誤認(rèn)知，導(dǎo)致工程的驗(yàn)收工作形式化傾向嚴(yán)重，造成在房地產(chǎn)行業(yè)屢屢爆出工程質(zhì)量不合格問題，在后期使用過程中嚴(yán)重影響住戶的正常生活，一方面影響房地產(chǎn)企業(yè)的公眾形象和行業(yè)信譽(yù)，另一方面還對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或者是施工單位的經(jīng)濟(jì)效益造成一定不良影響。

3.5 違反國家房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)規(guī)范

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分企業(yè)為了能夠最大限度搶占市場(chǎng)份額，增強(qiáng)自身行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，不免會(huì)出現(xiàn)錯(cuò)誤的思想和行為，故意與資質(zhì)不健全的單位開展合作，并要求承建單位能夠在較短時(shí)間完成項(xiàng)目施工，而承建單位迫于企業(yè)壓力，只能選擇違反國家相關(guān)規(guī)范，在審批手續(xù)不健全的情況下開展施工，導(dǎo)致在施工期間經(jīng)常發(fā)生被迫暫停的情況，同時(shí)會(huì)受到國家管理部門給予的處罰，而這一部分處罰資金需要由房地產(chǎn)企業(yè)和承建單位一起承擔(dān)，這相當(dāng)于變相增加企業(yè)投入。同時(shí)，有部分企業(yè)雖然選擇與資質(zhì)健全的單位進(jìn)行合作，但是會(huì)以合同為依據(jù)要求承建單位追趕工期，導(dǎo)致不能遵照國家規(guī)定進(jìn)度開展工作，促使在實(shí)際施工期間，施工不規(guī)范問題頻發(fā)，為房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來一定的質(zhì)量和安全隱患。

4、房地產(chǎn)工程管理中存在問題的優(yōu)化措施

4.1 建立完善的工程管理體系

在我國的經(jīng)濟(jì)構(gòu)成中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行提供了有效助力。伴隨城市發(fā)展水平的提升，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的要求也逐漸提高。為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，需要企業(yè)建立完善的工程管理機(jī)制，并在不斷的實(shí)踐中，及時(shí)對(duì)這一體系進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化[5]。這需要企業(yè)在充分了解管理人員專業(yè)素養(yǎng)和能力的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程實(shí)際，合理進(jìn)行人員的劃分和崗位的配置，以保證在工程施工期間每一個(gè)崗位都能夠有合適的人員補(bǔ)充，以將工程管理工作合理融入工程建設(shè)全過程，并在不斷的實(shí)踐中探尋更多更高效的管理辦法，以實(shí)現(xiàn)管理體系與工程建設(shè)的互相促進(jìn)和完善。

4.2 加大對(duì)工程前期準(zhǔn)備工作的重視

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工期間，前期的準(zhǔn)備工作會(huì)對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等帶來一定影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大對(duì)這一工作的重視程度。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)階段，項(xiàng)目管理者、企業(yè)負(fù)責(zé)人以及施工管理人員需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多角度全方位的考量，以探究其開發(fā)價(jià)值的高低，同時(shí)需要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目管理和統(tǒng)籌工作的要點(diǎn)，主要包括項(xiàng)目所涉及的主要工作流程和對(duì)各流程實(shí)施的管理辦法。只有在做好這幾項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，才能夠保證房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和建設(shè)工作的有序開展，實(shí)現(xiàn)工程進(jìn)度以及成本控制工作的高效進(jìn)行。

4.3 強(qiáng)化對(duì)工程造價(jià)的控制

房地產(chǎn)行業(yè)的盈利情況與工程造價(jià)之間存在很大關(guān)系，因此，在房地產(chǎn)管理過程中，管理人員需要有意識(shí)地加大對(duì)工程造價(jià)的控制。在房地產(chǎn)企業(yè)中，對(duì)造價(jià)問題的控制依據(jù)是工程目標(biāo)成本，其科學(xué)與否，將直接決定其對(duì)工程造價(jià)控制效果的好壞，因此，需要企業(yè)制定科學(xué)有效的目標(biāo)成本，以保證后續(xù)造價(jià)管控工作的順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)行業(yè)，工程造價(jià)涉及的內(nèi)容是多方面的，且在不同管理階段其控制內(nèi)容和重點(diǎn)是不相同的，因此需要房地產(chǎn)企業(yè)仔細(xì)探究不同階段的控制重點(diǎn)，以增強(qiáng)造價(jià)管理工作的有效性。在投資以及決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)工程項(xiàng)目的具體定位進(jìn)行綜合分析，為后續(xù)工作提供基礎(chǔ)保障。同時(shí)，在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)時(shí)，需要展開全面有效地調(diào)查，積極收集房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各類信息，并在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目成本以及具體利潤展開預(yù)測(cè)。在進(jìn)行造價(jià)管理時(shí)，工程設(shè)計(jì)居于這項(xiàng)工作的核心，在開展設(shè)計(jì)工作時(shí)既要合理控制建材消耗量，又要做好工程概算工作。此外，由于在每一個(gè)施工環(huán)節(jié)可能會(huì)出現(xiàn)突發(fā)問題，例如，方案的變更或是設(shè)計(jì)的變化等，這個(gè)時(shí)候只有在合理調(diào)整預(yù)算的基礎(chǔ)上才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)造價(jià)的合理管控。

4.4 加強(qiáng)對(duì)工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管控

要想保障工程質(zhì)量，需要工程管理人員意識(shí)到驗(yàn)收工作的重要性。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，其主要是為公眾提供住房服務(wù)的。因此，要想增強(qiáng)項(xiàng)目銷售量，首先需要最大限度降低其在消費(fèi)者入住以后各種問題的發(fā)生頻率，增強(qiáng)消費(fèi)者認(rèn)可度。消費(fèi)者的認(rèn)可是其銷量的有力保障。這要求工程管理人員重視項(xiàng)目驗(yàn)收工作，在開展驗(yàn)收工作嚴(yán)格按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)、合同規(guī)定以及國家相關(guān)規(guī)范等內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收，確保可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)不合格問題，最大限度降低安全隱患以及后續(xù)質(zhì)量問題，為房地產(chǎn)企業(yè)在公眾面前創(chuàng)造良好的企業(yè)形象，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠走上一條高質(zhì)量的發(fā)展之路。

4.5 嚴(yán)格按照國家相關(guān)規(guī)定開展工作

房地產(chǎn)企業(yè)要想在保證工程質(zhì)量的前提下獲取最大經(jīng)濟(jì)利益，需要企業(yè)負(fù)責(zé)人熟知國家相關(guān)規(guī)范，并要求施工管理人員在開展具體的工程管理工作時(shí)，做到有法可依，有法必依，以增強(qiáng)工程管理工作的規(guī)范性和房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的合法性。同時(shí)，需要承建單位嚴(yán)格執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)范，在工程的開發(fā)、施工等環(huán)節(jié)嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)要求進(jìn)行施工，以有效規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力[6]。此外，工程管理人員應(yīng)該能夠熟知工程各個(gè)流程和具體工序，保障工程設(shè)計(jì)方案的優(yōu)良性和具體施工技術(shù)的先進(jìn)性，將工程進(jìn)度以及成本投入控制在可承受范圍之內(nèi)，增強(qiáng)工程管理工作的有效性，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的成功。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)極其復(fù)雜和系統(tǒng)的工作，并與房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展密切相關(guān)。因此，要求工程管理人員從思想上意識(shí)到管理工作的重要性。針對(duì)在管理工作開展期間經(jīng)常出現(xiàn)的管理機(jī)制不健全、前期準(zhǔn)備工作不足、造價(jià)偏差、工程驗(yàn)收不規(guī)范以及違反國家相關(guān)規(guī)定等問題，工程管理者應(yīng)該從構(gòu)建完善的管理機(jī)制、加強(qiáng)對(duì)前期準(zhǔn)備工作的重視、強(qiáng)化工程造價(jià)管理、加大對(duì)驗(yàn)收環(huán)節(jié)的管控以及嚴(yán)格遵守國家規(guī)范等方面入手，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作的開展成效，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。