房地產金融的發(fā)展路徑探析

文／楊斌 中國節(jié)能環(huán)保集團有限公司 北京 100000

引言：

我們可以參考到外國現(xiàn)在房地產發(fā)展行情和趨勢，現(xiàn)在房地產行業(yè)依然是一個高回報的行業(yè)。但回看我國房地產行業(yè)的發(fā)展，房地產行業(yè)有著高投資、高風險的特點，我國的房地產開發(fā)還是依靠傳統(tǒng)開發(fā)生產模式進行，在資金投入上比較少，大部分都是通過金融機構的融資來進行資金上的支持。現(xiàn)在我國的土地價格直線增加，建筑成本逐年上升，對于房地產行業(yè)的投資金也在不斷地增加，房地產為了保證該行業(yè)健康發(fā)展，房地產逐漸和金融行業(yè)結合。

1、房地產金融相關概論

1.1 房地產與金融的關系

1.1.1 房地產的概念及性質

房地產是一個比較復雜的概念，通過對實物來看，房地產是由建筑物和土地共同組成的。土地可以分為已開發(fā)和未開發(fā)，建筑物建立在土地之上，和土地聯(lián)合在一起。建筑物通過建筑工人勞動建筑而成為物品，其中包含了房屋和構筑物兩類。

房地產以一種客觀的物質形態(tài)存在于生活當中，同時也賦予了發(fā)力權利。房地產顧名思義，是房產和地產的總成，對于土地和土地上存在建筑物有著利用權力。房產主要是指地面上所創(chuàng)建的房屋，比如說住宅、商鋪、寫字樓等等。地產主要是指土地所存在的空間。房地產其特征就是位置的固定和不可移動性，也被稱為不動產，其特性也決定了房地產在市場當中所造成的一種差異性。現(xiàn)在隨著房產價值的不斷增加，大多數(shù)家庭都采用兩種方式來進行房屋的購買，一個是通過分期付款，另一個就是通過向銀行貸款。開發(fā)商在進行房屋開發(fā)時也需要銀行的支持，因為對于房產開發(fā)商來說也需要一定的資金流轉，所以房地產與金融之間的聯(lián)系也是非常密切的。雖然房地產價格比較高，但是其產品有著非常長的使用年限，有著極高的經濟價值。在加上建筑物周圍的環(huán)境、配套的共同影響下對經濟價值有著更好地提升。房地產行業(yè)有著共同的特性，但是每個房地產都具有自己獨特的特點。房地產對于資金要求極高，需要大量的資金運用到建筑當中，所以房地產行業(yè)通常要和金融市場相聯(lián)系，幫助用于房屋開發(fā)當中。并且房地產要根據(jù)受到當?shù)卣笙拗疲热缯f城市規(guī)劃、樓間距、容積率等方面，導致土地使用達不到經濟效益最大化。

1.1.2 房地產行業(yè)與金融行業(yè)間的關系

對于金融和房地產來說，他們同屬于第三產業(yè)范疇。對于一些金融行業(yè)來說，對于房地產進行資金幫助更像是一種投資，房地產在整個開發(fā)過程中一定會借助于銀行、投資機構等金融機構來獲得一部分的開發(fā)資金。對于金融機構來說，銀行是房地產開發(fā)最需要的，其特點就是極好的流動性和安全性，房地產其特點的穩(wěn)固性，經濟價值高、壽命周期等方面愿意讓銀行為房地產提供大量的開發(fā)資金，因此，金融業(yè)是對于房地產長期有效開發(fā)的保證，也是幫助金融行業(yè)成長的關鍵，兩者之間互相幫助，互相依存。

金融行業(yè)不僅要為房地產行業(yè)提供資金的幫助之外，同時需要幫助進行一定的金融服務，也體現(xiàn)出了貨幣資金的方便和安全兩個特點。由于現(xiàn)在房地產價值的增加幅度過大，對于很多人來說，通過自己的薪資來購買房屋是一個非常困難的事情，但是通過住房信貸來幫助房地產的資金快速回攏，很多家庭都可以完成住房消費，金融機構也根據(jù)資金放出賺取一定的利息。

21世紀房地產行業(yè)發(fā)展極為快速，金融行業(yè)的進入對于房地產行業(yè)發(fā)展是關鍵的依靠，所以兩者之間的配合也是越來越緊密。房地產在保證自己的經濟利益在金融信貸的幫助下進行長期有效的開發(fā)，在進行開發(fā)的同時，應該嚴格遵守國家的經濟政策，對于資金出現(xiàn)的問題進行及時調整，通過宏觀經濟的觀察，合理的調動各個資源的分配。對整體的經濟結構掌控，來避免房地產的爛尾和低迷發(fā)展等消極情況的出現(xiàn)，保證金融行業(yè)未來的穩(wěn)定和順利發(fā)展。

1.2 房地產金融所涉及的主要業(yè)務

隨著房地產生產需求的增加，促進了房地產金融的出現(xiàn)，所以金融行業(yè)自身的結構上應該根據(jù)所設計的業(yè)務范圍來進行變革和調整，才是保證其長期高效發(fā)展的關鍵之一。現(xiàn)在信貸活動多數(shù)是以銀行為核心，這種貨幣流通形式也被稱為金融。在通過一些信貸活動來進行資金管理，保證資金流動，促進消費的增加，是對房地產健康發(fā)展的保障。房地產與金融共同筑建一個良好的循環(huán)體系，保證房地產長期有效的生產和再生產。

1.3 房地產金融發(fā)展的意義及作用

1.3.1 幫助房地產快速發(fā)展

雖然房地產具有著高價值的特點，房地產生產成本也在不斷的增加，這也就說明房地產開發(fā)需要更多的資金來用于生產、消費，保證資金的穩(wěn)定性和流通性來支持房地產的發(fā)展。金融行業(yè)接觸自身所具有的能力對房地產開發(fā)能夠更穩(wěn)定、更快速的得到發(fā)展。金融機構可以通過社會中所存在的額外資金進行利用，比如說一些事業(yè)單位人員的住房公積金和居民錢款相結合，將其住房貸款借助給居民，來用于房地產住房消費。金融機構還可以利用資金融資，把一些社會上所收集來的資金，根據(jù)其行業(yè)的特點和時間等方面的差異性，對機構中富余的資金進行投資利用，保證金融行業(yè)在投資房地產開發(fā)過程中，既能及時對資金缺口進行補充，也能讓房地產行業(yè)有一定的資金幫助。

1.3.2 引導房地產與金融行業(yè)和諧共同發(fā)展

根據(jù)我國現(xiàn)在發(fā)展轉型的關鍵階段，我國市場經濟的提升需要依靠著更高速運作的市場體系來進行支撐，其中房地產行業(yè)作為主要影響因素。然而金融市場是整個經濟發(fā)展的關鍵因素，在發(fā)展中還存在很多的不足之處，大量的資金投入到了不合理的市場體系中，多數(shù)盲目對房地產進行投資。針對所出現(xiàn)的問題，應該積極采取相應的經濟措施來引導房地產金融進行高速發(fā)展，通過接觸房地產開發(fā)運作，對房地產行業(yè)一些不合理的行為進行制約和正確的管理引導，讓房地產金融能夠與市場經濟進行相匹配。

1.3.3 提升房地產金融高效發(fā)展

房地產自身所具有的特點就較多，與金融行業(yè)形成了一種非常好的合作關系，也是金融行業(yè)中最佳的搭檔。現(xiàn)在房地產多數(shù)通過建筑物對金融機構進行貸款抵押，最大的額度可以達到建筑物價值的70%，如果資金無法在一定時期進行回流，金融機構可以對房地產建筑物進行處理，來補充資金的缺失。金融機構對于抵押貸款的利率有著明確的規(guī)定，其自身的投資風險也較低。目前來看，房地產的價值并不會隨著時代發(fā)展貶值，反而由于需求的增長加大了它的價值。在經濟發(fā)展下，土地可利用的面積逐漸的減少，土地變得越來越稀有，推動了房地產價值的增長，所以金融機構對于房地產開發(fā)的介入，能夠有著較高的利潤來保障其發(fā)展趨勢，兩者之間相互的促進，對于房地產金融高效發(fā)展有著積極影響。

1.3.4 響應國家政策，幫助我國住房制度改革

受到我國經濟政策的影響，國家對于住房推行了一系列的福利政策，房地產開發(fā)和金融行業(yè)受到了一定影響，房地產在開發(fā)生產中出現(xiàn)了低迷，不斷地探索建立一個良好、可循環(huán)的住房資金體系。為了更好地進行房地產開發(fā)和生產，住房制度的改革就變得非常的重要，在此期間應該通過借助社會的力量，加大資金的融資，投入和產出形成正比。住房以商品化為核心，這樣更需要和金融機構進行協(xié)調，獲取大量的資金幫助。房地產在出售商品住宅時，金融機構通過自身能力范圍，確保能夠滿足絕大部分家庭的消費能力，快速的進行售賣，保證二者之間的資金流轉，所以，房地產金融在保證房地產發(fā)展和我國住房制度改革有著重大意義。

2、我國的房地產金融所存在的問題

房地產金融快速發(fā)展的同時，會忽略很多細節(jié)問題，長久暴露不進行改正，會增加房地產金融的風險性，甚至對房地產金融的發(fā)展有著不可逆的影響。

2.1 居民貸款資金增加，還款周期延長

根據(jù)房地產金融咨詢調查發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在大部分的銀行對于房貸額度進行上調，銀行最初所支持居民可以申請房屋價值的60%左右的貸款，現(xiàn)在多數(shù)銀行支持70%，有的甚至可以通過80%的申請，我國債務也在不斷增長，如果持續(xù)這種情況，將會對中國經濟發(fā)展有著影響。截止到2020年，中國人民銀行發(fā)現(xiàn)中國城市家庭多數(shù)都有房屋負債情況，房屋負債占到了整個家庭負債的80%。

2.2 房地產金融融資結構不夠多樣化

對于當前的金融機構融資整體結構進行分析，房地產信貸占很大的比重。我國現(xiàn)在多數(shù)的中小型的房產企業(yè)，不具備上市資格，沒有資金融資的條件。

房地產的直接融資受到了限制，同時也影響到了房地產投資機構的發(fā)展。對于房地產的一些規(guī)章制度還都不完善，房地產企業(yè)缺乏其他的融資渠道，一時之間難以快速的得到資金幫助，所以對一些投資機構對于房地產項目多方面評估，減少投資的風險性，根據(jù)調查顯示，國內的信托機構對于房地產融資兩年零增長趨勢，雖然在2020年我國出臺了一些相關政策來增加房地產行業(yè)的信托融資空間渠道。目前來說，單一的融資渠道，拖緩了房地產金融的發(fā)展，現(xiàn)在我國的房地產金額的產品還是太少，現(xiàn)在所用到的大部分都是從其他國家引進和借鑒的，雖然有著共同性，但是很難根據(jù)自身的特點來解決問題。現(xiàn)階段，房地產需要尋求一個可以長期依靠，融資機制相匹配的產品來維持開發(fā)生產。

2.3 房地產金融的管理體系需要調整

早在2016年，中國人民銀行就提出關于房地產管理體系的構建，主要是對于房地產的評估體系、監(jiān)測體系的工具完善。對當前居民住房貸款的首付比例進行限定，嚴格執(zhí)行相關利率標準政策，確定能夠逆周期的情況下，保證體系發(fā)揮調控的功能。目前來看，很多的地方無法根據(jù)當?shù)貙嶋H情況建立起一個房地產金融管理體系，并且縱觀全國范圍對于體系的建立都沒有得到良好的推廣。針對這種情況，主要依靠傳統(tǒng)的管控形式為主，對銀行貸款利率和首付比例來進行房價的掌控。雖然說這種方式對控制房價有效果，但是持續(xù)的周期較短，如果房屋首付比例的上調，會導致房地產市場失去穩(wěn)定。

3、促進房地產金融穩(wěn)定發(fā)展的措施

對于現(xiàn)在房價突飛猛進的增長，居民購買難度大大增加，也成為了社會的熱點問題，國家對此發(fā)布一系列政策來控制房價，對于房地產行業(yè)來說，是一個不小的挑戰(zhàn)。為了在政策規(guī)定下，確保房地產行業(yè)長期穩(wěn)健發(fā)展和降低金融投資風險，提出以下解決對策。

3.1 對居民貸款比例嚴格把控

對于居民貸款比例進行嚴格控制，可以更好地協(xié)調整個市場經濟的平衡，幫助社會經濟進行轉型。根據(jù)相關數(shù)據(jù)表明，居民的住房貸款的增加可以推動國家就業(yè)率的上升，促進國家消費水平增長，以及對房產價格的提升有著積極作用。根據(jù)金融機構調查顯示，居民住房貸款近5年都是呈持續(xù)上升趨勢，意味著會出現(xiàn)不良影響。如果銀行過低或者過高的設定貸款比例，可能會引發(fā)金融風險，所以針對不同的地區(qū)，要及時制定相關的住房貸款政策進行干預，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行適當調控和整改，主要是保證整體的合理化。把貸款比例控制在一個合理的范圍之內，結合當?shù)氐木用裣M水平進行調控，對房價過高的區(qū)域進行管控，降低居民的購房熱情。

3.2 多元化發(fā)展融資渠道

在進行多元化發(fā)展融資渠道的研究之前，一定要保證原有的融資渠道可以長期有效。通過對不同的融資渠道的條款、條件和結果，以及匹配度等方面進行參考來選取適合自身發(fā)展的融資渠道。隨著現(xiàn)在中國房地產金融的發(fā)展，現(xiàn)在銀行信貸是房地產融資的主要渠道，同時可以進行信托、債券、海外融資等多種形式融資活動。比如說，在進行融資的時候，將銀行的貸款與信托機構來進行結合，這樣能夠更大程度降低融資風險，保證融資活動的靈活性和高效率。并且房地產可以通過辦理抵押貸款，來獲取一定的融資，來避免因為信用引發(fā)的融資風險。

對于房地產金融還需要不斷調整和創(chuàng)新，利用后臺大數(shù)據(jù)以及金融科技技術等多種措施聯(lián)合使用，確保能夠創(chuàng)造更多的幫助房地產金融發(fā)展的產品，保證發(fā)地產在發(fā)展生產中的需求得以滿足，同時要確保操作的規(guī)范化和合理化，盡可能的完善產品的品種。對于以上所述，房地產金融的多元化融資發(fā)展，一定要建立在合理、安全的基礎上，要根據(jù)地區(qū)房地產開發(fā)的實際情況進行，在產品的設計上能夠吸引到當?shù)鼐用瘢瑢L險降到最低。

3.3 深度優(yōu)化房地產金融管理體系

針對于當下我國房地產發(fā)展還是處于一個較為穩(wěn)定的時期，對于我國房地產金融管理體系的建立是一個很好地時機，金融機構可以通過借鑒和引進國外的經驗，形成初步的房地產金融管理體系。在此基礎上不斷地完善整個體系，尤其是風險預警體系的建設尤為關鍵，參考不同地區(qū)的信貸政策進行完善。銀行可以將居民的收入和首付相結合來解決房屋首付的順周期性。再根據(jù)當?shù)貙嵉厍闆r，將首付與其他的金融工具相整合，在運用到住房貸款利率和房屋首付比例，將房價的波動控制在合理的范圍之內。加強現(xiàn)在金融風險的監(jiān)測工作，對各個項目進行壓力測試，對房地產進行可持續(xù)、可深入的研究。房地產金融各個部門要長期保持交流，通過多方面獲得房地產與金融的數(shù)據(jù)，構建和完善一個風險評估模型，通過多方面的掌控和管理，提升房地產金融對房地產行業(yè)風險的主動管理能力。

結語：

根據(jù)目前我國房地產的開發(fā)和生產中最關鍵的就是資金流轉的問題，對于資金方面，房地產行業(yè)多數(shù)依靠銀行和其他金融機構來進行融資。銀行占有房地產金融的主導地位，相互依靠，相互發(fā)展，但是在房地產金融管理體系中還是存在一些忽視的問題。房地產現(xiàn)在是我國經濟發(fā)展的一個關鍵因素，但是現(xiàn)在多數(shù)房地產都面臨著資金缺乏的問題，這個情況的長期出現(xiàn)對于其未來的發(fā)展有著不好的影響，所以幫助房地產行業(yè)在金融行業(yè)的幫助下進行融資開發(fā)生產，對國民經濟增長有著促進作用，對于房地產和金融兩個行業(yè)的長期健康發(fā)展有著關鍵作用。