物業財務管理問題和措施研究

文／席學會 聊城中通物業管理有限公司 山東聊城 252000

引言：

市場經濟也在日益提升，目前我國城市化的建設進程速度有所加快，城鎮人口數量與日增加，物業服務企業面臨著一定的發展機遇，并且存在與嚴峻的發展環境中。在物業企業管理上，要想實現全能型管理服務，應該確保財務狀態，足夠穩定。從一定程度上而言財務管理質量深深地決定著物業企業的發展趨勢，可是部分物業企業呈現出財務管理的不足，不管是服務思想還是服務機制，都需要在時代的發展中得以創新。立足于住房和城鄉建設部開展“十四五”集思廣益謀新篇”活動，征集對住房和城鄉建設“十四五”規劃的意見建議。重點圍繞《建議》精神，特別是提出的城鄉人居環境明顯改善的目標，實施城市更新行動、實施鄉村建設行動等，提出具體舉措建議，基于此，筆者對物業財務管理的問題與措施進行充分探索，不斷為物業企業的管理提供支持條件。

1、物業企業財務管理基本概述

（1）財務管理的內容。對于物業企業而言，財務管理也是通過專業化知識和技能管理好資金的籌集環節與資金的分配環節，涉及籌資、投資、利潤分配等多個項目，實現企業財務管理的有效性。物業企業的財務管理工作，作為企業管理的重點部分，存在于企業管理的所有環節【1】。物業管理給大眾提供多種形式的服務，尤其是客服報修服務、保潔綠化服務、公共秩序維護服務，本質上體現出勞動密集型。管理服務過程存在著顯著的多樣性，那么企業的物業管理內容是比較繁瑣的。新時期下，物業企業的財務管理，應重視財務預測和財務研究，依托互聯網和物業等信息平臺，逐步增強財務管理質量，滿足全過程管理需求，盡可能的體現財務管理優勢。在具體的財務管理中，強調營運資金管理的重要性，涉及現金流入以及現金流出，物業企業即使擁有的資金量比較少，那么在實現現金流量凈值最大化的過程中，相關人員要體現預算管理與成本控制的效果，全面做好財務管理工作。

（2）財務管理的基本特點。物業企業的財務管理，即以企業經營服務為基礎進行的財務管理活動，貫徹財務管理的依據開展財務管理工作，可以說企業財務管理是管理體系的一個重點分支。與此同時，財務管理占據著企業經營活動的重要比例，涉及資金籌集、物業服務管理、專項資金管理預約財務收支匯總平衡管理。實際的物業管理上，物業企業的成本控制要思考人力成本與專項費用。立足于物業企業的實際性質，物業企業的工作空間比較分散、內容比較繁雜，無形中增加財務管理的成本，不只是體現在服務成本上，還體現在管理成本與經營成本上。這樣物業企業管理中，任何單位、任何環節、任何員工都是財務管理成本的重要影響因素，物業企業要想長久發展和運作，得到更多的發展機遇，需要管理好財務成本。之后是財務管理成本的監督線比較長，因為物業企業的財務管理要拓展到物業的每一個角落中，那么時常出現物業財務管理層次多的情況，較多的財務管理發生點和成本監控點相隔比較長，構建對應的成本監控線【2】。也就是說，物業企業的財務管理工作，受到業主要求與收費模式以及規模大小的影響，物業企業的財務管理不能運用統一化了管理思路，造成物業財務管理面臨發展困境。基于此，每一所物業企業都要整合管理流程，工作者要增強自身的素質和能力，對財務經營管理進行全面的監督，體現財務工作的職能，更多的給物業企業提供市場競爭力。

2、物業企業財務管理存在的問題

（1）會計核算不夠規范，資金管理力度不足。在物業企業的經營管理中，因為企業經濟業務比較分散和繁瑣，包含物業服務、有償服務和車位出租服務等，那么財務管理工作中，應具體的核算與管理好資金運用。研究管理費用的分配、安保費用的分配、綠化費用的分配、成本費用的分配、公積金的分配和專項資金的分配等，統籌相關資金的利益相關者，有效減小會計核算難度。可是會計核算的效率影響著物業企業的資源是否能夠合理配置，一些物業企業在財務管理中出現會計核算不夠規范的問題，沒有意識到會計核算的必要性，時常出現賬目記錄不夠準確的現象，不能全面落實權責發生制，這樣會計信息無法真實的呈現物業企業利潤情況。一些物業企業匱乏專業化的人才培養，具備的人員知識結構尚未完整，在一定程度上影響著會計核算的準確性【3】。與此同時一些物業企業匱乏資金管理力度，物業企業的資金比較多，涉及固定資金層面和低價資金層面，不管是基礎設施、機械設備，還是消防設備與辦公用品，這些都是資金管理的重要組成部分。物業費的定價比較低，其他有償類型的服務收入尚未穩定化，在很大程度上出現物業企業的資金薄弱問題，不能提高資源配置利用率。處于嚴峻的市場競爭環境，要想讓物業企業在財務管理中達到預期的盈利目標，需要強化成本監督。可是部分財務管理工作中，物業企業不能有的放矢地進行資金管理，增加業主對物業服務的不信任感，甚至出現業主拒絕繳納物業費的現象。物業企業沒有高度關注資金管理的意義，總是強調資金管理，沒有安排獨立的資金管理工作者進行工作，時常出現設備丟失或者設備損壞的問題，造成物業管理成本的增加。

（2）沒有顧及財務風險管理，缺少完整的績效考評機制。物業企業和傳統的企業存在較大差異，經濟業務的出現存在著一定規律，要面臨較多風險因素的影響。包含管理責任風險、服務合同風險和債務風險以及企業管理風險等，可是部分物業企業尚未結合經濟業務的出現明確標準方案。制度導向不能真正的體現，者一些物業企業在財務管理中出現賬目雜亂無章的現象，經濟活動存在著較大的隨意性，造成財務風險的產生。就算是一些物業企業明確財務管理的辦法，關注財務風險的控制，也沒有針對性地采取解決問題方案，缺少財務風險管理力度。除此之外，物業企業的財務管理中，績效考評機制不夠完整，因為與績效考評能夠客觀地體現出財務管理是否有效與是否合法，明確財務管理的不足之處，讓物業企業時刻了解財務風險，確保賬實相符【4】。可是一些物業企業淡化績效考核評價工作，設置的考評體系不夠完整。總是在事后進行財務風險管理，不能保證財務信息資料收集的全面性，造成評價結果缺少權威力度。財務績效考核不能真正的落到實處，出現財務預算編制和實施差距大的結果，這樣中途擅自追加或者追減，造成績效考核效率不強。

（3）財務工作者的綜合實踐能力有待提高，財務信息化管理質量不夠顯著。在多種因素的影響之下，部分物業企業的財務工作者匱乏一定的專業處理問題能力。一些財務工作者沒有按照財稅法規實施工作，造成財務業務的處理過程體現出隨意性，不能及時了解財務管理不合規的情況。或者一些財務工作者片面的比較職責與市場權利，生成不平衡心態，財務工作者也沒有積極的進行輪崗替換，具備的專業化素質和能力不能滿足新時代，對物業企業財務管理工作者提出的要求標準，阻礙著財務工作的進展。與此同時，物業企業的財務單位出現崗位編制缺失的問題，不能落實專職和專責之間的匹配，一些財務工作者處于身兼多職的狀態，不利于財務工作者工作能力的全面發揮【5】。

3、物業企業財務管理的相關措施

“十四五”規劃的指導下，物業財務管理工作對助推企業高質量發展至關重要。全體人員要提高政治站位，把準工作方向，運用系統思維抓落實，通過政治理論、業務知識學習與實踐不斷拓寬思路視野，提升履職能力；要強化財務管理職能，抓住重點工作，堅持底線思維，加強數據分析和風險預判能力；要深化人才隊伍建設，構建可持續發展人才梯隊；要加強職業操守教育，提高抵御各種風險和經受住各種考驗的能力，具體實踐如下。

（1）重視會計核算，優化資金管理。在物業企業的財務管理中，會計核算管理是一項重點工作，要想增強物業企業的會計核算質量，要加大力度進行業財融合，執行權責發生制。一般而言在成本核算上，相關人員要具體劃分會計核算的性質和功能，對不相同種類的成本加以獨立核算處理，形成相關的賬目，按照權責發生制的流程，對于各種費用進行界定，由此借助會計信息凸顯物業企業金融損益的變化趨勢。如果費用的確定不能及時進行，工作者可以把費用和公攤費用結合起來，進行統一整理。在應收賬款核算上，保持核實的統一性，對于多種收費標準進行明確，得到每一個戶主需要繳納的具體費用信息，定期給業主發出催繳單與對賬通知，增強應收賬款核算的有效率。思考到專項經濟核算，要求思考資本性質與特殊的用途，開展針對性的核算處理工作，實施專款專用的原則，讓專項經費的運用率最大化提升。增強財務管理的專業性能，設置一定的財務管理工作隊伍，目的性培訓財務工作者，挑選科學的培訓方法，依托專業化技能培訓的方式，增強物業企業工作者的業務能力，這樣財務工作者可以滿足崗位的具體要求，有效提供財務管理工作的條件支持。

（2）實施項目資金管理，優化物業服務費用資金調度。物業企業的財務管理要優化資金管理的項目，因為缺乏資金管理流程會出現資金流失的結果，還會增加企業管理成本，影響業主對物業企業的信任程度。所以每一個物業企業都要優化資金管理方案，分析資金管理的意義，科學通過有限資源提供針對性的服務，得到業主充分信賴。物業企業的財務管理工作者結合資金的實際分布情況和數量情況，對資金進行科學配置，結合物業管理的規模與資金規模，目的性設置資金管理專業人員崗位，檢查好資金的運用情況。同時，在財務管理上形成一定的資金信息庫，錄入和核對任何資金項目，優化服務費用資金調度的流程，依托信息技術手段增強資金管理的效果，體現資金狀態管理的時效性。

（3）防范財務風險，進行財務考核評價。物業企業實施財務管理工作，應及時規避財務風險，優化現有的財務管理環境，對財務管理制度進行全面化整合，每一所企業管理者都應立足于經濟活動的發展規律，適應財務風險控制需求，給財務行為思想提供針對性的制度導向。對財務管理行為進行大力指導，確定財務管理環節，分配好財務權責，使得經濟責任給財務工作者全面實施，最大化的降低人為風險產生幾率【7】。并且制度化處理財務任務，給予費用報銷流程、付款結算流程與單據使用流程加以確切規定，細致化明確工作崗位項目，有效降低會計核算風險。時刻監督財務管理方案的實施，按照制度的約束力權衡職責，避免權力過多的集中，產生違規操作財務工作現象。要想更好保障財務管理的實施力度，應對財務管理進行內部控制，重視企業內部控制，防范出現國有資產流失的現象，明確記錄資產的每一筆去向，由此渲染優質化的財務管理環境，不斷調動財務工作者的工作主動性與積極性。

同時進行財務管理工作的績效考核，在資金支出期間，相關人員應貫徹財務績效考核，物業企業鞏固績效考核的地位，圍繞物業企業財務管理現狀，規范績效考核的范圍與程度，凸顯績效考核工作的權威性。事前考核財務預算編制，檢查好財務編制的質量，研究具體化的資金需求，事中時效性掌握經濟信息資料，考核評價預算實施過程，分析每個環節的預算錯誤與及時改正，讓會計信息數據更加具備真實性。其中認真整合企業管理制度，增強預算管理能力，安排專業工作者參與財務預算工作，加大預算管理力度，鞏固企業財務管理工作成效。現有的經濟市場中競爭環境比較嚴峻，物業企業財務風險以時常風險為主，涉及財務風險與管理風險，而財務預測的前提下開展預算核算工作是比較重要的，此種做法可保障企業的財務管理工作不會和預期目標出現偏離，真正落實企業物業預算管理工作，體現出企業資源配置的高效率【8】。最終通過績效考核的結果，調整工作具體方案，盡可能的增強財務管理水平。

（4）增強財務工作者的業務能力，促進財務企業信息化建設。在國家法治化建設中，財務管理工作對工作者的業務能力與水平提出嚴格要求，稀缺的專業化財務工作者已經是阻礙財務管理創新的重點因素。因此物業企業應強調財務工作者業務能力的增強，首先是增加財務工作者的入職門檻評價指標，分析工作者擁有的職業道德與學歷職稱以及從業經驗，給優秀的工作者提供較高福利待遇，引導財務工作者制定職業發展規劃，吸引財務工作者用心服務于企業。其次是對財務工作者進行繼續教育與引導，引進網絡交流的模式，給財務工作者提供前進與發展的方向導航，特別是關注職業道德與風險防范，形成愛崗敬業的工作作風【9】，提升風險診斷水平，避免出現財務欺詐的情況。最后是職業發展引導上，關注忠誠可靠的人才培育，鼓勵財務工作者端正工作態度，認真進行財務管理工作。除此之外關注物業企業的信息化管理，形成物業管理系統，結合客戶的服務滿意度、回訪情況、統計信息查詢情況與財務庫房收發情況，在財務管理中引進信息化思維，確保財務管理工作實現可視化與量化研究。同時信息化處理財務核算項目，針對具體的原始信息統計與驗證階段，通過財務機器人的形式操作財務數據，降低人為操控失誤的可能性，增強財務管理綜合成效【10】。最后是強化資金收付管理，按照資金的審核環節、審批環節與預算環節，大力進行數據信息共享，真正的推動業財融合過程，不斷增強物業企業的綜合決策準確性。

結語：

綜上所述，從某種層面上來講，財務管理工作深刻影響到物業企業的經營管理創新速度，新時期下物業企業應重點關注財務管理，分析財務管理發展的困境，明確財務管理現有問題，形成完整的財務管理機制，依法合規管理，引進先進的管理思維，全面凸顯財務監督作用與財務控制作用，規范化處理會計核算工作與資金管理工作，借助績效考核機制鞏固財務管理效果，繼而推動企業持續化建設進程。