低碳經濟下的房地產經濟管理的創新

文／付建愛 聊城市住房與建設事業保障中心 山東聊城 252000

引言：

進入新世紀以來，人們主觀上一方面享受到先進科技為生產生活帶來的便利性，另一方面由于人為因素的破壞造成氣候改變、自然環境條件嚴重污染及自然災害高發等環境問題，社會公眾普遍關注自身居住的環境效益創造情況[1]。對于企業來說，低碳模式是其未來發展的主要趨勢，房地產作為我國的支柱產業，企業應將低碳經濟理念融合至自身的發展戰略中，有針對性的完善經濟管理方案，不僅能強化自身的社會責任感，還能更廣泛的傳播環保理念，在各種低碳技術的協助下實現對建材、成品等的低碳化改造，創造出更多的經濟收益。

1、低碳經濟相關理論

中國社會在不斷發展中已經進入到一個新時期，經濟發展只有滿足更多的環保條件，方能在國際社會中獲得更大的認可。故而，低碳經濟理論與有關指標便成為后續社會經濟實現可持續發展必須依賴的主要因素。

1.1 含義

低碳經濟，可以被理解成一個經濟系統在運作過程中設定了嚴格的排放標準，僅準許少許排放物排放至自然環境，或者某個經濟系統的碳足以已經可以被忽視。和當前的世界經濟相比較，發展低低碳經濟的主要目的減少大氣內的溫室氣體，遏制全球變暖過程加速、加劇，減少或防控地球出現災害性天氣，為人類社會健康、長久發展奠定良好基礎。

1.2 特征

低能耗; 第二，低碳經濟保護環境的力度大、碳排放量低兩大方面，故而在制造商品的過程中，要追求實現清潔生產。低碳經濟是社會經濟發展的主要趨勢，但在其發展過程中決不能把犧牲公眾的生活質量作為代償條件。恰恰相反，低碳經濟推行過程中極力追求經濟高質量，這樣才能使經濟發展速率與規模呈現出經濟價值，迎合大眾追求更優質生活條件的需求。從以上視角出發，低碳經濟還應具備如下幾個特征[2]：其一是經濟增長性。經濟發展的宗旨在于維持經濟持續增長，公眾的生活水平持續提升，這是低碳經濟發展過程中一定要遵循的客觀規律；其二是技術創新性，既有的生產技術及設備條件不能較好的滿足低碳經濟的發展要求，故而創新技術及加大新能源的開發力度才能使低碳經濟發展過程中有更可靠的支撐；其三是目標的和諧性，發展低碳經濟的宗旨在于減輕或防控環境破壞，減少大氣污染等問題，最后使人類社會發展進而自然環境更加協調。

概況的講，低碳經濟的特征主要是在不影響公眾現有生活質量的基礎上，節約應用資源與能源，使經濟發展檔次提高，幫助人類社會由低碳經濟模式內獲得更多的益處。得更好的發展。

2、低碳經濟對房地產經濟產生的影響

2.1 影響房地產的成本

盡管國家相關部門大力提倡實施低碳經濟理念，但受技術水平這一客觀因素的限制，以致我國的低碳技術尚未抵達較高的水平，低碳經濟理念在社會各界的接受度偏低。在這樣的情境下，如果房地產企業刻意應用低碳理念及相關技術方法，則勢必會增加房地產業的生產成本。眾所周知，房地產在設計研發新技術過程中需要有大量的資金支持，并且低碳經濟提倡應用新能源將傳統能源取而代之，新能源的開發及利用成本均較高，若建筑施工建設中企業應用大量的新能源，那么產品的生產成本固然會增加，當下國內房地產企業以中小規模為主，資金尚不雄厚，他們在發展低碳房地產過程中可能為遇到諸多阻礙。

2.2 使房價升高

結合既往調查資料，近幾年中國內房價基本已經實現了初步穩定。低碳經濟要求房地產企業運營中應用新能源與新技術，以上這種舉措不僅會增加企業的成本投入，也會使開發商以應用新能源與材料為由而提高房價。并且低碳房地產內的土地資源應用為低碳化的，開發商便會提升房屋建筑產品的質量，并且在消費者主觀意識中高質量的房屋和高價格對等，故而無形中接受了高價，購房經濟壓力相應增加[3]。

2.3 短期內可能會以致房地產經濟的發展

能源的供應是房地產經濟發展的基礎，如果能耗較大，那么碳排放量也會增多。有文獻記載，傳統的房地產在發展過程中應用了大量的煤炭與木材，能耗固然會增加，以致房地產行業的碳排放量在整個社會總排放量中占比高達30%，不僅會影響自然環境持續發展，也會降低公眾的生活品質。盡管房地產業發展低碳經濟能使以上現實問題迎刃而解，但是如果缺乏足夠的能源支持，則一定會對行業發展形成一定抑制作用，影響房地產經濟創造情況。

3、低碳經濟下房地產經濟管理的創新方法

3.1 增加科研投入，控制成本

房地產行業在發展過程中能夠會涉及到技術、材料等諸多內容。客觀上講，低碳經濟背景下房地產企業的運營成本明顯增加，故而有效發展低碳經濟的關鍵在于實現對技術及材料等方面的科學管理。如果企業過度的依賴部分技術，則會使其成本不減反增，業務的發展在很長一段時間中停滯不前，逐漸喪失市場競爭優勢。故而加強科研投入、運營成本的控制具有很大現實意義，可以充分發揮政府的調控作用。國家相關部門要盡早創建專項資金，增加科研投入，利用國家提供資金與獎勵的辦法，鼓勵更多的科學家積極投身到低碳新技術研發領域，形成合力以盡早研制出綠色環保的新能源與新材料，在確認技術成熟度抵達一定水平后推廣應用，使廣大社會公眾能真正受益。

3.2 認真規劃好房地產長期目標

我國政治經濟體制日益完善已經是一個不可推翻的事實，在長期系統化的改革過程中，房地產行業的經濟發展及結構也出現了較大的改變，故而相關人員要主動落實自身職責，做好房地產長期目標規劃工作，確保其合理、規范化，在此基礎上進行有效的創新管理。規劃房地產長期目標過程中要認真做好如下兩項內容：一是確保模板及相關規劃內容可執行，始終把降排與減少能耗作為本行業發展的重點；二是全面了解新時期下中國經濟發展的整體形勢及市場走勢，結合市場運行規律及經濟變化情況規劃好房地產長期發展目標，確保低碳經濟背景下房地產經濟能健康、穩定發展，行業經濟管理真正實現創新化，取得滿意的管理成效。

房地產企業可以編制產品組合發展目標。在低碳經濟的宏觀經濟環境下，房地產企業要主動思考應開發制造哪些產品及為哪些市場服務,才能獲取市場競爭優勢這一問題。為達成以上目標，房地產企業應盡可能的拓展顧客群范圍，但事實中很多因素制對房地產企業形成一定制約，以致他們不能應用這種不聚焦的策略。房地產企業可以采用“有限產品一市場組合”策略,聚焦在有限的業務,并于各個業務領域聚焦在有限的客戶群,借此方式更加清晰地塑造自己的品牌形象及提升專業化水平[6]。可以借鑒參考如下思路：

（1）規劃并瞄準自己的細分市場。結合需求的相似性劃分市場。在我國商業領域內，市場多被認為由具備相同需求的購買者組成的。房地產企業應主動審視既有消費者的消費形式，評估自身是否有為其提供相應產品服務的能力。在低碳經濟背景下，房地產行業已經掀起了綠色住宅的發展浪潮，以追求獲得市場競爭的主動權。精準定義并選出特定的業務內容。從概念的視角出發，和產業相比業務范圍更為狹窄，其服務的市場規模也是有限的。在相同的細分市場內，提供類似產品、滿足類似需求的房地產企業，為了獲得客戶的價值肯定而進行相互競爭。在低碳經濟背景下，房地產企業要選擇有限的、有期望通過他們取得成功的業務組合，以上是一個基礎型的戰略任務，本質上就是“企業定位”問題，在各個選定的領域中房地產企業要做到目標集中，在有限的業務領域內，房地產企業要進一步明確自己想要獲得及放棄的各自是什么，為了增強競爭力，一定要堅持與眾不同的選擇選擇部分細分市場，瞄準一些能符合顧客需求的特殊產品組合。

（2）明確“產品——市場組合”方案。低碳經濟理念推進過程中，房地產企業一定要加深對業務定位問題的關注度，到后期一定會涉及到“在哪里競爭”與“怎樣競爭”兩項問題，為處理前一個問題，企業一定要精確在特定的業務范疇中推行哪種“產品——市場組合”方案，此時就涉及到“競爭范疇”問題[6]。在在處理第二個問題時，房地產企業自身要具備在該“競爭范疇”中擊敗對手的能力，即“競爭優勢”。房地產企業高層管理者應從思想上高度重視如上兩項問題，良好的產品——市場組合”方案是強化競爭優勢的重要基礎，而競爭優勢的形成對企業其他方面的綜合素質表現出較高的依賴性，在此很難進行有針對性的論述，故而僅對“競爭范疇”問題做出分析。對于“競爭范疇”，房地產企業在廣泛多元化與高度專一性之間有很多選擇。具體選擇時，企業經常會出現兩個極端情況，可能會專注于某個市場或者某種產品。理論上講企業可以選擇多種組合方案，允許其同時生產制造幾種產品與涉足數個細分市場。但在低碳經濟剛興起的今天，房地產企業的研發成本普遍較高，需選出相對較寬的競爭范疇，涉足數個細分市場，以雄厚的資源基礎與超強的運作能力去為廣大受眾提供形式多樣的產品，以上過程中能夠也存在著較大的經營風險。相對較穩妥的方案為，房地產企業參照傳統的業務基礎指向的利基市場情況，確定持有有限的產品組合，確定市場地位后，循序漸進推進多樣化的發展過程。

3.3 房地產產品的低碳化改造

低碳經濟己經成為社會經濟發展的一項主要選擇，且在將有其可能成為唯一選擇，房地產企業為了實現持續化發展，自身一定要推行新的低碳房屋建造標準。在后期建筑建設過程中，應把低碳技術標準作為行業指標，只有這樣才能幫助企業在編制競爭戰略中占得先機。

國內很多房地產企業主動對房地產產品采用了低碳化整改措施，進而有更大的自信迎接社會帶來的挑戰。但事實上，房地產產品進行低碳化整改過程中存在著如下幾點問題[8]：一是既有建筑節能改造過程中肩負著很大壓力。其原因主要是2005年之前不是基于節能標準建設民用建筑的，這些產品在節能改造中技術應用難度較大，針對那些優化的節能建筑，雖然可以采用新技術改造，但需改造的建筑總量龐大，任務繁重。二是低碳化轉型動力不夠。受技術與成本等方面的制約，和傳統材料相比，節能材料的使用成本上高出千余元，這就預示著房產品低碳化改造將會提高成本,房地產企業投資相應增多。若回報不顯著，那么久而久之將會弱化企業的能動性。三是消費群體很難直接對比節能材料與傳統建材的優弊端，故而認同率相對較低，產品的購買熱情也不高。在改造技術應用方面，房地產企業持有的能力尚未完全達到標準，特別是在技術集成度方面，還有較大的改進空間。也正是因改造技術不過關，造成產品整改過程中能耗量不減反增。

首先，為做好房屋產品的低碳化改造,在建造階段，企業就應把節能標準確定下來，將既往的非節能建筑的標準提升至65%，借此方式使房屋產品滿足節能要求。其次，政府要設定房地產企業的準入資格，嚴格評估房地產企業的低碳改造與開發能力，提升房地產產品的低碳標準。最后，房地產企業要主動處理房建產品建材達標問題，持續提升低碳技術集成度，使低碳改造工藝技術推廣過程中有更大的動力支撐。

結束語：

由傳統經濟過渡至低碳經濟是當下社會發展的主要模式，低碳經濟逐漸成為新時代的主旋律，將會成為未來房地產行業實現可持續發展的重要條件。低碳經濟背景下，房地產企業要增加運營成本和地產產品質量的協調力度，加大低能耗技術的研發力度，選用節能材料。各級政府也要主動宣傳低碳環保理念，增強公眾的環保意識，在社會環境內全面營造出綠色環保的良好風氣，在使用建筑產品時將其對自然環境帶來的污染降到最低。