關(guān)于實施工業(yè)項目落地整鏈?zhǔn)接脮r評價機制及完善招商體系的探討
——以江蘇省南京市江寧區(qū)谷里街道為例

●鄒武健 俞顯康 王 昕

工業(yè)項目的早開工、早投產(chǎn)對于區(qū)域發(fā)展有著重要意義，但是現(xiàn)實工作中，很多項目因土地空間調(diào)整到掛牌公告用時過長，導(dǎo)致項目簽約后3～5年才開工建設(shè)，由此造成投資成本的增加和市場競爭力的減弱，嚴(yán)重影響營商環(huán)境，制約區(qū)域發(fā)展。2018年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點的通知》（國辦發(fā)〔2018〕33號，以下簡稱《通知》），決定在包括南京市在內(nèi)的16個地區(qū)開展工程建設(shè)項目審批制度改革試點，以求通過優(yōu)化審批模式，加強部門合作，重新設(shè)計項目審批流程，推行并聯(lián)審批，縮減審批時間和申報資料，達到審批效能的提升。

江寧區(qū)谷里街道于2017年10月20日引進一個優(yōu)質(zhì)的工業(yè)項目，年納稅不低于1000萬，項目占地40畝，城規(guī)符合，土地現(xiàn)狀為一般農(nóng)用地，比較理想的落地手續(xù)辦理路徑如下：2017.11.1項目備案申請，辦理周期約7天；2017.11.2向規(guī)劃窗口申請地形測繪以及地下管線測量，辦理周期約10天；2017.11.3將擬選址地塊初擬紅線及控詳數(shù)據(jù)給企業(yè)，請對方提前進行設(shè)計單位的遴選與方案初排；2017.11.6辦理用地初審，辦理周期約7天；2017.11.21向發(fā)改和規(guī)劃申請初審，辦理周期約3天，因項目土規(guī)不符，預(yù)審代辦無法進入，谷里街道可向規(guī)劃部門發(fā)函請其對該項目提前進行技術(shù)服務(wù)；2017.12.1設(shè)計院初排方案出來，第一時間與規(guī)劃進行對接，請其技術(shù)服務(wù)，同時請投資方委托第三方進行環(huán)評報告的制作（等待過程中進行地下管線排查）；2018.3.20申報土地空間調(diào)整，約90天，（通常土地征收90天，安置補償60天，掛牌組件（含要點申報）30天）；待空間調(diào)整數(shù)據(jù)上報后，與國土進行溝通，請其視為土地合規(guī)，進行預(yù)審代辦的申請；2018.4.3申請進入預(yù)審代辦，辦理周期約3天；2018.4.10向規(guī)劃部門申請預(yù)審要點，辦理周期約7天；2018.4.17向規(guī)劃部門申報預(yù)審方案，辦理周期約30天；2018.4.18通知投資方進行地質(zhì)勘探，并進行地勘審查，周期約25天；2018.5.20設(shè)計院根據(jù)方案及地勘報告進行施工圖設(shè)計，約20天；2018.6.15向?qū)張D辦申報施工圖審查，加上回復(fù)意見等約20天；2018.6.16通知投資方進行施工及監(jiān)理單位的遴選，并提前準(zhǔn)備直接發(fā)包資料；2018.7.10向江寧區(qū)制造業(yè)評審辦公室申請項目制造業(yè)準(zhǔn)入，辦理時間約7天；2018.12.20土地掛牌，通知投資企業(yè)準(zhǔn)備摘牌資料；2019.1.10土地摘牌；2019.1.15辦理用地規(guī)劃許可，辦理周期約7天；2019.1.16辦理正式方案申報，辦理周期約7天（若預(yù)審方案與現(xiàn)在政策不一樣，方案與重新申報，最快約20天）；2019.2.13辦理土地產(chǎn)權(quán)證，辦理周期約3天；2019.2.19辦理工程規(guī)劃許可，辦理周期約7天（含白蟻防治及規(guī)費繳納）；2019.2.26換領(lǐng)審圖合格證，辦理周期約0.5天（若施工圖有變更需辦理變更，最快約10天）；2019.3.1向建工局申報直接發(fā)包，辦理時間約3天（含合同備案）；2019.3.6向安監(jiān)站申報安監(jiān)，辦理時間約7天；2019.3.13向質(zhì)監(jiān)站申報質(zhì)監(jiān)，辦理時間約7天；2019.3.20申報施工許可，辦理時間約2天；2019.3.21開工建設(shè)，然而該項目一直到2021年8月初仍未掛牌，開工時間仍無法確定，理想預(yù)估在2021年9月初掛牌，11月初動工建設(shè)。

良好的營商環(huán)境是一個地區(qū)經(jīng)濟能否健康快速發(fā)展的重要參考指標(biāo)。近幾年來，國家、省、市、區(qū)里都高度重視營商環(huán)境建設(shè)，南京市制定了《南京市優(yōu)化營商環(huán)境100條》（寧委發(fā)【2018】31號）政策，江寧區(qū)發(fā)布了《江寧區(qū)優(yōu)化營商環(huán)境108條》等文件。在工程建設(shè)項目審批制度改革中，也提出了“3550”“2440”審批用時的考核以及努力目標(biāo)，在改革試點中，從工業(yè)項目審批過程用時來看，確實壓減了許多用時，但項目落地的整鏈?zhǔn)接脮r（落地整鏈?zhǔn)接脮r是指從投資協(xié)議簽訂以后的立項開始到開工，再到驗收結(jié)束，直至不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）完畢整個過程的用時，目前來看，這個概念很少有材料提及，但卻是投資企業(yè)最關(guān)心、地方經(jīng)濟建設(shè)最關(guān)注、改革檢驗最重要的點）的減少卻沒有達到預(yù)期的效果，之所以出現(xiàn)這樣的情況，主要有以下兩個原因。

一、未充分考慮土地轉(zhuǎn)熟及出讓流程，致使審批“全流程”不全

《通知》要求“對工程建設(shè)項目審批制度進行全流程、全覆蓋改革”，其中的“全流程”應(yīng)該包括審批流程上從立項一直到竣工驗收和公共設(shè)施接入服務(wù)審批的全過程。然而在實際工作中發(fā)現(xiàn)，工業(yè)項目落地用時最長的是土地轉(zhuǎn)熟與出讓環(huán)節(jié)。通常來說，一個新引進的工業(yè)項目，土地轉(zhuǎn)熟到掛牌公告跨兩個年度較為常見，土地空間調(diào)整、安置補償、土地征收、掛牌公告、摘牌辦證5個環(huán)節(jié)至少需占時180天以上（理想化狀態(tài)），然而這5個重要環(huán)節(jié)卻未在審批“全流程”中體現(xiàn)，致使審批流程不全，審批用時壓減目標(biāo)值設(shè)定有一定誤差。

二、告知承諾制下的拿地即開工不具備普遍性

告知承諾制的初衷是加快工程建設(shè)項目審批速度，讓項目早落地、早開工。通過容缺受理、告知承諾的方式，在簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并取得相關(guān)許可后，即可“拿地即開工”，但在實際工作中，該現(xiàn)象仍然較為少見，且不同項目之間很難進行“復(fù)制”，不具備普遍的實用性。

1.實行工業(yè)項目落地整鏈?zhǔn)接脮r考核制。以項目簽約之日起算至項目不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理整鏈?zhǔn)接脮r為考核依據(jù)，將土地空間調(diào)整、安置補償、土地征收、掛牌公告、摘牌辦證、房屋實測、不動產(chǎn)權(quán)證（房產(chǎn)證）辦理流程納入審批“全流程”，重新設(shè)定審批用時壓減目標(biāo)值。同時對現(xiàn)有并聯(lián)審批模塊進行全面考量，加快對土地手續(xù)辦理環(huán)節(jié)的改革，優(yōu)化審批環(huán)節(jié)，尤其是需要加快壓減土地空間調(diào)整、安置補償、土地征收、掛牌公告這4個環(huán)節(jié)的審批資料和審批用時。

2.進一步優(yōu)化用地審批流程。把“用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，用地批準(zhǔn)手續(xù)在施工許可前完成即可”修改為“用地預(yù)審意見作為使用土地證明文件申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證，工業(yè)項目在土地符合‘兩規(guī)’情況下，即可申請辦理施工許可，用地批準(zhǔn)手續(xù)在項目達產(chǎn)前完成即可”，讓符合“兩規(guī)”的項目開工建設(shè)、土地征收安置及掛牌公告、摘牌辦證等土地手續(xù)在項目建設(shè)及驗收、甚至投產(chǎn)中同步辦理（系統(tǒng)考慮項目落地環(huán)節(jié)）。

長期以來，項目簽約作為招商工作完成的重要標(biāo)志，隨著經(jīng)濟發(fā)展的不斷變化，可以發(fā)現(xiàn)，不論在項目對接初期還是在招商談判過程中以及簽約后，投資客商更為關(guān)注的是項目何時可以落地，這個問題不是靠招商技能所能解決的，涉及到多方面的審批業(yè)務(wù)和工作協(xié)調(diào)模塊，是多專業(yè)的知識集成。較為常見的問題:首先，洽談過程中，因?qū)椖柯涞刂芷诓皇煜?，出現(xiàn)承諾時限與實際落地時限差異較大，導(dǎo)致簽約項目“泡湯”；其次，項目簽約后進行移交過程中時有工作脫節(jié)，新簽項目因與項目落地手續(xù)辦理團隊的對接中斷或信息傳輸不暢，導(dǎo)致“從零溝通”及項目落地用時變長的現(xiàn)象發(fā)生。

三、延伸招商工作軸線，構(gòu)建“招商+項目落地”體系

將招商工作軸線延伸至項目施工許可的辦結(jié)，全面推行“一個項目、一名領(lǐng)隊、一班人馬、辦到開工”的工作機制,構(gòu)建新的招商工作閉環(huán)。每一個接洽或者簽約項目建立一個微信工作群，將投資客商和招商團隊以及掛鉤領(lǐng)導(dǎo)一并加入，明確項目負(fù)責(zé)人并作為“領(lǐng)隊”的身份出現(xiàn)，這樣的溝通會讓項目的基本情況進行連續(xù)而又有效地告知，洽談及簽約后涉及到土地轉(zhuǎn)熟、報規(guī)報建的問題與手續(xù)流程都能做到及時回復(fù)與配合，做到環(huán)環(huán)相扣，將項目落地時限控制在最小范圍內(nèi)。

四、重視“互聯(lián)網(wǎng)+招商信息綜合在線”系統(tǒng)的應(yīng)用

一種基于互聯(lián)網(wǎng)電子商務(wù)平臺的招商咨詢系統(tǒng)，包括招商平臺、招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊、咨詢模塊、提交模塊、篩選系統(tǒng)、信息反饋模塊和記錄監(jiān)管模塊。招商平臺設(shè)置有招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊和咨詢模塊，且招商內(nèi)容發(fā)布模塊、查詢模塊和咨詢模塊均由招商平臺控制。留言咨詢模塊中設(shè)置有提交模塊，且提交模塊與篩選系統(tǒng)相連接，其主要特征有：首先，招商內(nèi)容發(fā)布模塊發(fā)布的內(nèi)容包括招商活動內(nèi)容、招商動態(tài)、招商成果和招商項目等，且招商活動內(nèi)容、招商動態(tài)、招商成果和招商項目中均設(shè)置有咨詢子窗口；其次，查詢模塊中具有常見咨詢問題、常見招商問題和招商政策，且常見咨詢問題、常見招商問題和招商政策對應(yīng)列具有具體咨詢問題、具體招商問題和具體招商政策內(nèi)容；最后，咨詢模塊的頁面內(nèi)容包括資料查詢單元、招商項目列舉單元、在線咨詢模塊和留言咨詢模塊，其中，資料查詢單元中設(shè)置有查找窗口，且資料查詢單元分類列舉有招商項目名稱模塊，招商項目名稱模塊中記載詳細(xì)的項目內(nèi)容和招商內(nèi)容等。

五、構(gòu)建EIS(Event integrating services事項集成服務(wù))招商體系

根據(jù)招商工作的長遠(yuǎn)發(fā)展需要，構(gòu)建EIS招商工作體系，建成招商咨詢、園區(qū)介紹、資源推介、云端商務(wù)、同行指導(dǎo)、預(yù)審代辦、項目審批以及全新的線上招商服務(wù)集成，構(gòu)建招商服務(wù)新體系，讓工作更有成效。