優化行政事業單位國有房地產管理的實踐

朱院琴 廣東省水文地質大隊

針對行政事業單位，囊括行政與事業單位兩種機構形式，前者主要包含黨政機關、政協機關等，后者一般多為自收自支以及多種模式的撥款單位。在市場經濟的影響下，行政事業單位房地產規模呈現擴大趨勢，性質也各不相同，集中體現在生產性、辦公性、倉儲性以及居住和商業等。從本質上講，其代表行政事業單位的固定資產，憑借差異化的性質，滿足行政事業單位發展的多重需要，對整個經濟建設作用巨大。為此，要對行政事業單位的固定資產管理工作給予關注，結合資產類型，做好相應管控，促使國有房地產在更加安全的環境下完整地發揮功能。

一、行政事業單位國有房地產管理概述

行政事業單位國有房地產管理內容包含兩個方面，即房產產權和房產戶籍的管理。具體講，要對房產面積進行界定與審核，同時，明確房產的產權歸屬，對購房對象資質進行審核。這代表了行政事業單位房地產管理的核心內容，也是日常管理的重點，信息量較大。同時，房產的拆遷、開發、物業等項目的內容也涵蓋其中。結合管理內容可以發現，行政事業單位房地產管理工作的基本要求就是要力求精準性，實現對房產數據的準確處理，避免數據缺失與失真，為其價值的發揮創造有利條件；結合當前行政事業單位房地產管理實踐可以發現，其管理工作的本質就是固定資產的管理，比較凸顯的問題是面臨管理效率與管理時間較長兩方面的問題，威脅固定資產規模與數量的管控，引發重復性購置問題，這也是造成資產浪費的重要因素。由此可見，行政事業單位的房地產管理勢在必行，強化資產數量的準確盤點，協助其合理進行資產合理的配置與使用，維護房地產合法權益。

二、深入剖析行政事業單位國有房地產管理存在的不足與問題

通過研究目前行政事業單位國有房地產管理的具體情況可以發現，存在較為嚴重的問題，凸顯在如下幾個方面：一是針對房改房，權屬缺乏清晰性，誘發賬實不符現象，如：已出售給職工的房改房，仍在單位資產中反映；對于單位購置的房改房，其產權登記在職工名下。二是政府已征收土地，未辦理土地證變更手續，資產賬面虛增。三是職工集資建房轉入單位固定資產，造成資產賬面虛增。四是存在土地房產長期閑置的現象，代表國有資產尚未實現其應有的利用率，資產有效性降低。五是部分老基地因歷史原因未辦理不動產權證，且疏于管理，存在國有資產流失風險等。具體如下：

（一）行政事業單位國有房地產管理混亂，產權界定不清晰

立足行政事業單位國有房地產管理，突出的問題是房產權屬缺乏清晰性，究其原因，首先，行政事業單位的管理者對房產權屬問題重視度不高，簡單地認為，只要房產位置在單位，就不會出現問題，對權證認識不夠深刻，忽視其必要性與重要性，促使單位房地產出現有賬無證的現象。其次，針對在建房地產工程，竣工驗收與權屬證明辦理不及時，影響權屬登記備案，長期拖延，權屬很難準確界定。再次，行政事業單位國有房地產存在長期借用的現象，同時，對這一現象未建立針對性臺賬，誘發使用者利用使用權替代所有權，最終將其占為己有。除此之外，一些行政事業單位的國有房地產管理臺賬缺乏準確性，與實際情況出現脫節，建賬缺乏完整性，尚未實現標準化記錄，缺少登記的現象時有發生，未針對房產實際變動情況進行信息變更，甚至出現建賬面積與賬面面積不符，二者偏差較大。在市場經濟的背景下，房產價值超出賬面價值，嚴重的賬實不符出現，誘發國有資產流失。

（二）尚未構建完善科學的房產管理機制

對于行政事業房產，尚未構建具備系統特征的管理機制，尤其是規章制度不完善，很難保證在房產管理中擁有較為科學的依據，無法做到有法可依與有章可循。一方面，存在多頭管理的問題，尤其是在行政事業單位基建時期，國資、房地管都擁有一定的權責，在分工方面尚未明確，未準確界定相應范圍，土地所有許可證殘缺不全，引發與相關單位發生法律糾紛；另一方面，基于房產建成階段，事實管理很難實現，造成公用房產使用率不高，結構不科學，影響經營收益的統一上繳，誘發財務被動局面；在房產建成之后，為了維護房產資源的有序使用，事業單位需要投入較大規模的維修經費。但是在相應的維修項目管理上，對相應計劃的申報、招標、施工管理以及竣工驗收等方面的工作缺乏規范化管理。

（三）缺乏對房屋配套設施的合理規劃

面對基建規模的不斷擴大，地下管線鋪設增多，管理缺位問題凸顯，鋪設缺乏有序性，未嚴格遵守圖紙的施工要求，誘發施工問題，同時，引發圖紙資料不完善、保管分散、維護難度大等難題。對于自身擁有的土地資源，在進行建筑物建設階段，規劃設計不科學，加之房產管理主體復雜，使得建筑規模與房產開發需求不一致，增大附屬設施建設難度，造成社會生活的不便利。隨著周邊環境的不斷變化，辦公、住宅為核心，隨之出現各種小市場，管理不到位，亂搭亂建增多，給周邊治安管理造成威脅。

三、行政事業單位國有房地產管理的要求

（一）建立健全國有資產管理制度

結合固定資產管理制度，結合單位實際情況，從明確資產管理各部門具體職責、夯實單位資產管理基礎工作、規范資產賬務處理等方面進行規范約束。

（二）嚴格按標準配置國有資產

對提出擬購置資產，能通過調劑解決的，原則上不再重新配置；確需配置的，嚴格按標準進行配置，并編入年初采購預算，有效避免資產配備的盲目性，提高資產使用效率。

（三）加強資產日常管理，有效盤活閑置資產

定期組織開展資產盤點清查工作，確保賬賬相符、賬表相符、賬實相符，并以盤點結果為依托對資產使用情況進行分析匯總，為合理配置固定資產、提高資產使用效率提供依據。

（四）房屋、土地理清權屬，做到賬實相符

以單位為基礎，對房屋、土地數量以及使用情況進行清查，理清權屬人，明確登記人，理順資產收益，遵循相關規定，對物、證、賬進行處理，完善相關制度。

四、優化行政事業單位國有房地產管理的舉措

（一）提升國有房產權屬重視度，保障國有房地產權屬清晰明確

針對行政事業單位的國有房產，比較顯著的現象是部分房產所有權與使用權分離的現象，擁有使用權的單位對權屬問題不重視，對權屬辦理不重視。同時，簡單地認為，只要使用權歸屬自己即可，長此以往，房產出現無人過問的現象。由此可見，行政事業單位國有房產需要及時辦理權屬登記，這也是進行國有房產管理的基礎與前提，在保障權屬清晰的前提下，才能激發事業單位進行合理的集約經營，保障管理的細化。另外，如果國有房產存在歷史遺留問題，或者報建流程不完善，抑或是超出報建范圍，促使容積率建設與規劃不符，要積極查明原因，進行針對性處理，理清產權。

（二）積極構建完善的國有房地產管理制度，增強管理規范性與專業性

為了落實行政事業單位國有房地產的科學管理，需要嚴格遵循《中華人民共和國物權法》，同時也是國有房地產管理制度形成的重要依據，隸屬國家頂層設計范疇。在物權法的指導下，積極構建與之相適應的管理機制，強化對行政事業單位國有房地產的有效管控。基于此，要加快房產管理制度的建立，以信息化為重點，將專業化與規范化作為目標。一方面，要對房產管理制度進行完善與健全，促使各項管理行為有據可依，發揮制度性保障作用。另一方面，要保持與時代的同步性，在遵循國家法律法規的前提下，結合市場經濟與環境變化實際，對各項制度、要求與辦法進行及時更新與完善，避免出現滯后現象。除此之外，加強制度執行情況的監管，保障制度落實到位，真正發揮其指導性價值。遵循實際情況，設立專門的機構與部門，打造高素質團隊，促使行政事業單位房地產管理工作有序開展，增強管理的規范性，實現保值增值的目的，達到國有房地產效益，避免房產閑置與浪費。

（三）重視房地產管理人才培訓與教育，打造高素質與高能力的團隊

對于行政事業單位的國有房地產管理，發揮主導作用的是管理人員，因此，隊伍建設需要高度重視，全面提高管理人員素質與能力。一方面，要對管理人員開展思想政治教育，促使其具備較高的政治素養，保障職責清晰，切實提升責任意識。另一方面，要積極開展業務素質培訓，一般涉及法律法規、制度規范、操作流程以及技能等多方面的內容。針對培訓模式，力求多元化，加強與相關單位的交流與溝通，促使管理人員具備大局觀，拓展思路與視野。依托內部培訓，實現知識結構與能力的完善，強化多方面經驗的積累。除此之外，管理人員的行為監管也不容忽視，鑒于行政事業單位人員流動性不強，容易引發工作態度不端正的問題，因此，要落實考核機制，加強績效評估，尤其重視吸引更多高素質與能力的管理人才。面對新時期，行政事業單位要融入市場大環境，可以對企業用人機制的科學之處進行借鑒，打破身份壁壘的束縛，打造高效的行政事業單位國有房地產管理隊伍。

（四）重視行政事業單位國有房地產管理信息化建設

1.積極構建國有房產信息數據庫系統。對于行政事業單位，國有房地產信息化管理勢在必行，其核心工作就是構建房產信息數據庫系統，將數據共享作為目標，達到統一化管理的目的，支持房產信息核查自動化，促使業務更加規范高效，強化信息化在各個管理環節的應用。基于此，要以現代地理信息系統 GIS 技術為依托，同時發揮空間數據庫技術的優勢，形成MapGIS 數據平臺，以房產服務需求為基礎切入點，構建更具層次化的結構框架，完成空間實體與關聯性數據實現相互對應，從而形成大規模空間數據，構建實體空間的數據索引，最終三維空間模型得以形成。依托此模型，能夠有效與全面地存儲房產信息，支持實時查詢與管理，能滿足房產信息動態發布，主要包含直管公房、自管公房等空間數據，實現房產管理與服務同步完成的目標。行政事業單位需要充分發揮GIS技術、MIS 技術優勢，將其更加合理與有效地應用在房產信息數據系統完善之中。

2.打造國有房產安全管理信息系統。基于此系統，主要引入B/S 結構，融前端移動設備信息采集模塊以及后臺 PC管理模塊于一體，能夠支持數據采集、查詢、統計分析以及專題制作等需求。一般包含行政事業單位國有房產安全信息、數據等的收集，動態變更等，最終滿足信息傳輸需求，將其存儲在數據庫，支持多種形式的信息，如文字、圖形以及數字等。依托完善的信息，能夠進行信息的準確查詢，構建房屋數據、圖形等的統一化查詢模式，滿足個性化需求服務。另外，借助數據存儲以及分析，構建數據報表，掌握不同區域房地產具體狀況，為房產管理政策的制定提供更加準確的信息支持，在根本上為房產管理政策的制定提供更加科學的依據。

（五）強化對行政事業單位房產管理信息的高效處理

1.將房地產檔案資源管理作為基礎性工作。行政事業單位房地產檔案資料管理至關重要，是影響房地產資源管理效果的重要方面，發揮著基礎性作用。因此，要發揮現代化信息技術，為房產、地產以及地下管線構建完整的檔案。基于此，要將房地產批準文件、合同、圖紙、驗收文件、權屬證件等作為收集的內容，做好處理工作。另外，要對房地產的各項變動信息進行實時記錄，涉及購置建設、維護、利用等方面。除此之外，要對房產狀態進行實時監控，關注其完好性、存在形態、使用部門以及相關責任人。

2.打造房地產管理新模式。行政事業單位的房地產管理極具系統性與復雜性。具體講，房地產從立項論證、招標、建設到使用，都涉及諸多房地產管理部門，這在一定程度上與現代房地產管理出現背離，因此，要對管理制度進行構建，實現管理權限的統一，形成房地產管理合力體系，目的是實現對所有房地產資源的有效整合，合理進行分類，實現動態化管理。將資產管理部門與使用部門作為管理的主體，實現職責的合理劃分，保證明確、有序。同時，對房產信息管理系統以及地理信息管理系統進行完善，對功能進行優化，規范流程。加強責任體系建設，對各項管理工作進行細化，實現房地產管理模式、流程的全面規范。

3.構建有償使用房地產資源約束機制。要重視對行政事業單位房地產資源無償占有以及使用機制進行改革，構建定額數量使用房地產資源以及超額數量、經營性房地產資源有償使用新機制。發揮經濟手段的功能，針對辦公用房，落實定額數量動態管理模式，超額數量，需要繳納相應房地產資源調節費，實現房產資源的合理配置，提高房產使用效率。

4.探索物業管理新思路。對于行政事業單位的國有房產，產權關系多元化，需要積極建立相適應的物業管理機制。物業管理主要包含管理和服務兩方面，涉及設施維護，綜合治理等。同時，物業管理具有復雜性與艱苦性，要以專業化，規模化，智能化以及法制化為方向，提高服務水平，規范管理行為，強化智能化管理，追求規模效益，維護業主權利，構建不動產制度。

五、結語

綜上所述，對于新時期行政事業單位國有房地產，需要重視管理工作的開展，對其進行不斷優化與完善，結合實際情況，完善管理方法與策略，落實人員監管，增強整個工作管理的主動性與創造性，增強行政事業單位國有房地產管理信息化與專業化程度，推動行政事業單位國有房產管理，健康穩定發展。