關(guān)于完善存量房交易流程的思考

楊揚(yáng) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)中心

現(xiàn)階段，伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域運(yùn)行進(jìn)程加快，在這一現(xiàn)狀下，存量房交易量穩(wěn)步上升，基于互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的大規(guī)模應(yīng)用，相關(guān)平臺(tái)進(jìn)一步普及和完善，信息流轉(zhuǎn)速度加快，信息使用方式更加快捷和便利，存量房交易在安全、效果等方面都有提升的必要，目前的主要問題在交易如何更具規(guī)范性、交易時(shí)間如何得到有效的控制、資金安全性如何有效提升等方面。本文結(jié)合存量房交易流程分析了存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了存量房實(shí)際交易管理現(xiàn)狀，提出了相應(yīng)的改進(jìn)措施，比如創(chuàng)建網(wǎng)上平臺(tái)、完善網(wǎng)上交易等多方面措施。

一、探討背景

存量房買賣是個(gè)人或者單位將已經(jīng)辦理權(quán)屬登記并獲取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的房屋出售的行為。綜合考慮買賣雙方付款方式、房屋性質(zhì)等，存量房交易可以劃分為多種類型，例如：對(duì)于買賣雙方來講，到底是兩者自主進(jìn)行交易或者是經(jīng)過房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)從中交易、付款方式是全款或貸款的交易等情形。通過相關(guān)分析來看，存量房買賣復(fù)雜程度和風(fēng)險(xiǎn)性與人員數(shù)量多少呈現(xiàn)出正相關(guān)。

例如：買賣雙方自主形成交易，由買方將整個(gè)房屋的款項(xiàng)支付給賣方，賣方把房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，這種交易過程是比較簡(jiǎn)單的，房屋價(jià)款支付和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間間隔非常短，涉及的人員數(shù)量非常少，雖然整體風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但在申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記到登記審定的時(shí)間段內(nèi)仍然存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)。再以通過中介機(jī)構(gòu)的有貸款交易為例，交易流程大致分五步。第一步，賣方找尋相關(guān)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，讓該項(xiàng)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)將所賣房產(chǎn)的信息發(fā)布出去，買方通過信息找到房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，經(jīng)過雙方探討確定最終的交易。第二步，買方和賣方之間簽訂擬定完成的合同。該項(xiàng)合同涉及了雙方的買賣協(xié)議。第三步，在賣方需要貸款的情況下，買方提前準(zhǔn)備貸款合同，由買方進(jìn)入銀行申請(qǐng)購(gòu)置房屋貸款，銀行對(duì)各項(xiàng)提交的資料進(jìn)行審批，審批通過以后發(fā)放貸款。第四步，買賣雙方共同申請(qǐng)辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。第五步，買方取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，貸款銀行把貸款支付給賣方。期間，涉及的相關(guān)單位多，流程和手續(xù)較為復(fù)雜，不容易在短時(shí)間內(nèi)了解清楚，在一些重點(diǎn)環(huán)節(jié)存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)，如果沒有一定的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，無法有效預(yù)防問題的發(fā)生。

二、對(duì)于存量房買賣流程中存在問題和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的探究

在存量房交易期間，因?yàn)榉课萸闆r復(fù)雜，市場(chǎng)規(guī)范性不足等，受一系列因素的影響，在交易過程中面臨著較高的且甚至無法避免的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）簽訂買賣合同之前的風(fēng)險(xiǎn)

第一，信息不對(duì)稱。為了維護(hù)自身權(quán)益，三方（買賣房地產(chǎn)方）都會(huì)有所保留，導(dǎo)致三方之間信息不對(duì)稱，影響了信息的準(zhǔn)確和透明，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。

例如：賣方為了獲取較多的收益，高價(jià)出售房屋，經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)將房源信息發(fā)布出去，不過普遍存在著故意隱藏房屋問題的現(xiàn)象；交易房屋存在糾紛，例如夫妻其中一方提起訴訟，該房產(chǎn)為財(cái)產(chǎn)分割的一部分，如果產(chǎn)權(quán)人為被告且此時(shí)出賣房屋，且買方不知情，那么這種潛在風(fēng)險(xiǎn)如果發(fā)生就會(huì)造成不良后果；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與交易雙方相比擁有更多的資源和更強(qiáng)的能力，為了盡快獲取收益，會(huì)存在幫助賣方隱瞞房屋缺陷或者利用信息不具備對(duì)稱從中賺取房屋中間差價(jià)等情形，容易對(duì)交易產(chǎn)生不良影響。

第二，交易房屋的真實(shí)情況。房屋可以完成交易的基礎(chǔ)在于不存在抵押、查封等限制性因素，這些比較明顯的因素都可以從產(chǎn)權(quán)查詢中得知。購(gòu)房人在簽訂買賣合同前應(yīng)當(dāng)清楚地了解交易房屋的相關(guān)信息，除了一些顯而易見的信息外，一些重要的信息可能需要調(diào)查才能知曉，例如：是否有租約，煤水電氣物業(yè)費(fèi)是否拖欠，交易房屋是否涉法涉訴但是尚未查封和財(cái)產(chǎn)保全等情況。如果賣方或者房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)隱瞞相關(guān)信息或沒有提供真實(shí)完整的信息，而買方簽訂了房屋買賣合同并且支付全部房款的話，將會(huì)由于多種原因使登記機(jī)構(gòu)無法確權(quán)導(dǎo)致買方既無法拿回已經(jīng)支付的房款也沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，從而引發(fā)糾紛。

（二）在簽訂買賣合同后和房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理期間存在的風(fēng)險(xiǎn)

第一，挪用購(gòu)房款。對(duì)于存在抵押的房屋，需要先撤銷抵押才能進(jìn)行買賣，因此一般做法是買方提前支付部分購(gòu)房款用于替賣方償還抵押貸款，撤銷抵押后雙方再交接剩余款項(xiàng)。如果賣方?jīng)]有把這部分房款用于撤銷抵押而用作其他的話，雙方就無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，那么買方將面臨錢房?jī)墒У娘L(fēng)險(xiǎn)，只有通過訴訟解決，這樣就增加了買方的交易成本；有的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用新套路，以裝修款等其他名目違規(guī)收取全部或大部分交易資金，等到完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以后再把房款付給賣方，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)挪用資金就會(huì)對(duì)買賣雙方利益造成不良影響。

第二，交易房屋存在被查封的可能性。例如：買方不知道賣方存在糾紛，買方在支付全部或部分房款以后，交易如何進(jìn)行有待觀察。雙方?jīng)]有及時(shí)完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記或在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記辦理期間，賣方由于涉法涉訴導(dǎo)致交易房屋被法院查封的話，則交易難以繼續(xù)進(jìn)行，買方自身也處于房款已給付但是不擁有產(chǎn)權(quán)的被動(dòng)局面。

第三，貸款時(shí)間存在不確定性。首付是買方自己的，雙方可以自行約定給付賣方的時(shí)間和方式，但是對(duì)于貸款來說，首先需要通過銀行的審核。如果買方的資質(zhì)不佳，申請(qǐng)貸款的難度就會(huì)增加，會(huì)更換多家銀行進(jìn)行貸款，在換銀行的過程中就耗費(fèi)了時(shí)間和精力，增加了交易時(shí)長(zhǎng)和交易成本，賣方得到房款的時(shí)間就增加了不確定性，在此期間雙方就有可能由此發(fā)生矛盾以至于引發(fā)訴訟。

（三）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記完成以后面臨的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)完成了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記以后，買方就擁有了房屋的全部權(quán)利，在這種情況下，尚未收到全部房款的賣方面臨的風(fēng)險(xiǎn)更加明顯。例如：買方以銀行按揭貸款的形式支付房屋余款的交易，貸款審批通過后不是立即發(fā)放，在尚未發(fā)放的過程中，如果銀行的可發(fā)放額度不足，就會(huì)等資金分配到位后再進(jìn)行發(fā)放，特別是遇到政策調(diào)整或年尾等特殊時(shí)期，等待時(shí)間有可能加長(zhǎng)；或者通過銀行審批的貸款在某些情況下發(fā)生問題，銀行發(fā)現(xiàn)后會(huì)中止或停止放貸，賣方就面臨著無法獲取該項(xiàng)資金的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果就是賣方一直未收到余款但是產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移到買方名下，會(huì)導(dǎo)致賣方的權(quán)益受損。

三、我國(guó)存量房交易管理大致狀況

最近幾年，隨著存量房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，我國(guó)逐漸加強(qiáng)了存量房交易市場(chǎng)的監(jiān)督管理力度。

第一，住建部和人民銀行在2006年頒布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理、規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》（建住房〔2006〕321號(hào)），在該項(xiàng)文件內(nèi)提出了需要結(jié)合存量房交易結(jié)算情況制定健全的資金管理制度，增強(qiáng)專用賬戶管理和監(jiān)管的規(guī)范性。2007年住建部再次頒布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的緊急通知》（建住房〔2007〕274號(hào)），明確存款賬戶管理和監(jiān)管的規(guī)范性，要求條件允許的區(qū)域設(shè)立相應(yīng)的交易結(jié)算資金監(jiān)管部門，動(dòng)態(tài)性地監(jiān)督和管理存量房交易資金，但是沒有明確提出監(jiān)管方。這些要求提出的目的是提升存量房交易資金管理效率，為相關(guān)作業(yè)開展奠定一定的政策基礎(chǔ)。從現(xiàn)階段看出，在監(jiān)管存量房交易資金期間，一般是以銀行監(jiān)督管理或者是政府監(jiān)管形式為主，另外也涉及了其他類型的形式，不過部分區(qū)域并沒有加強(qiáng)存量房交易資金的監(jiān)督力度。

例如：重慶市出臺(tái)了《重慶市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行辦法》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2008〕2號(hào)），明確規(guī)定由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及交易保證機(jī)構(gòu)對(duì)存量房資金專門進(jìn)行監(jiān)督，然后由買賣雙方確定是否需要監(jiān)管。

第二，針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可能存在違規(guī)挪用存量房交易資金的情形，一些地區(qū)采取了由政府創(chuàng)建資金監(jiān)督管理平臺(tái)；或是由政府職能部門承擔(dān)監(jiān)管職責(zé)，明確要求通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成的交易利用房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)管銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)自有交易資金，買賣雙方完成交易以后自主辦理資金監(jiān)管工作。

例如：2011年至2016年，北京頒布了《關(guān)于做好存量房交易服務(wù)平臺(tái)擴(kuò)大試點(diǎn)工作有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2013〕73號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)存量房交易資金監(jiān)管的通知》（京建發(fā)〔2016〕16號(hào)），在全市范圍內(nèi)推行由政府創(chuàng)建資金監(jiān)管平臺(tái)，委托銀行承擔(dān)相關(guān)監(jiān)管職責(zé)的資金監(jiān)管方式，明確要求通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)達(dá)成交易的，要經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門在監(jiān)管銀行開設(shè)的監(jiān)管賬戶劃轉(zhuǎn)自有交易資金。

四、加強(qiáng)存量房交易管理的基本建議

通過了解，以往群眾進(jìn)行存量房房產(chǎn)交需要買賣雙方先到房產(chǎn)交易中心進(jìn)行網(wǎng)簽，然后往銀行存錢，再到市不動(dòng)產(chǎn)登記中心窗口辦理房產(chǎn)交易登記，這一系列續(xù)跑完以后出示新的不動(dòng)產(chǎn)登記證書，群眾還需要攜帶新證回到市房產(chǎn)交易中心開具劃款通知單，然后到銀行辦理劃款手續(xù)，這樣房屋交易的款項(xiàng)才能最終到達(dá)賣方的賬戶，但是在房屋交易期間曾出現(xiàn)買賣雙方交易期間產(chǎn)生矛盾的現(xiàn)象，雙方辦理完房產(chǎn)交易登記以后，買方不配合賣方出示不動(dòng)產(chǎn)登記證書，無法從市房產(chǎn)交易中心開出罰款通知單，導(dǎo)致賣方收不到賣房款對(duì)賣方造成的經(jīng)濟(jì)方面的損失。并且以往的存量房交易設(shè)置流程十分復(fù)雜，所以為了優(yōu)化流程，便于群眾辦事，保護(hù)群眾利益，就需要完善存量房往前以及構(gòu)建規(guī)范性的資金監(jiān)督管理系統(tǒng)。本文通過分析目前存量房交易流程存在的問題和面臨的風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)于完善存量房交易的建議有以下幾點(diǎn)。

第一，建立網(wǎng)上交易統(tǒng)一平臺(tái)以及資金監(jiān)管系統(tǒng)。個(gè)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)均可以利用同一平臺(tái)發(fā)布買賣信息，平臺(tái)系統(tǒng)可以自動(dòng)進(jìn)行信息篩選并推送給匹配方，用戶也可自行搜索信息進(jìn)行匹配，這樣雙方的選擇面廣，效率高。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、公安司法部門可以提供房屋信息和身份信息檢驗(yàn)、協(xié)議打印備案、交易網(wǎng)絡(luò)辦理、交易進(jìn)度查詢等功能，包括權(quán)利人、面積大小、房屋用途、納稅標(biāo)準(zhǔn)、是否存在著抵押、查封等；房地產(chǎn)管理部門標(biāo)注中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等相關(guān)信息；在平臺(tái)上網(wǎng)簽中介機(jī)構(gòu)的居間服務(wù)合同；銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等也可以在平臺(tái)上發(fā)布相關(guān)信息并受理相關(guān)業(yè)務(wù)。交易參與人和相關(guān)人都可以在同一平臺(tái)辦理所有手續(xù)，包括交房款、稅費(fèi)等，從平臺(tái)上獲取需要的信息，查詢交易狀態(tài)，資金繳納情況，信息公示等，以免受到信息不對(duì)稱等因素的影響損害自身權(quán)益。另外，新系統(tǒng)以存量房買賣雙方實(shí)際登記為完結(jié)點(diǎn)。交易登記后，房屋改變了信息，已經(jīng)有了新主人，新信息同步上傳至房產(chǎn)交易登記共享平臺(tái)，工作人員看見該信息后，會(huì)向銀行發(fā)出指令，銀行會(huì)劃款至賣方賬戶，實(shí)現(xiàn)了群眾少跑腿，還能避免款項(xiàng)遲遲不到的情況。簡(jiǎn)化存量房交易流程后，自登記信息傳至共享平臺(tái)后，只需兩個(gè)工作日房款即可到賬。

第二，推廣將資金安全保障服務(wù)和登記流程相互融合到一起的方式。存量房交易資金安全主要涉及買賣雙方，除了維護(hù)買方資金不被挪用之外，也必須全面保護(hù)賣方出售房屋以后能夠及時(shí)獲取全部房款。由政府職能部門負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作，開立資金安全第三方賬戶，提供資金安全保障服務(wù)。具體就是在存量房交易過程中，相關(guān)方已支付了首付加貸款或全款，即房款處于交齊的狀態(tài)，再將完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記審定和全款給付由系統(tǒng)綁定在一起，即全款不齊買方也無法取得產(chǎn)權(quán)，真正達(dá)到“貨到付款”“錢貨兩清”的目的，從根本上保障交易安全。此種方式有一個(gè)主管部門協(xié)調(diào)登記機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行等多家機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)交叉點(diǎn)，資金監(jiān)管和登記流程相互融合有利于優(yōu)化存量房交易流程，提升資源利用效率和監(jiān)管質(zhì)量。

第三，高度重視，發(fā)揮服務(wù)平臺(tái)的作用。服務(wù)平臺(tái)提供的主要服務(wù)內(nèi)容包括：存量房房源信息核實(shí)、交易信息發(fā)布、簽訂經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、存量房買賣合同等。服務(wù)平臺(tái)與全市統(tǒng)一的房產(chǎn)檔案管理系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)核實(shí)房源信息，通過存量房交易信息公示系統(tǒng)、移動(dòng)終端設(shè)備等途徑發(fā)布準(zhǔn)確、透明的存量房交易信息，給予購(gòu)房者提供良好的體驗(yàn)感。

五、結(jié)語

綜上所述，通過構(gòu)建統(tǒng)一的規(guī)范性的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，動(dòng)態(tài)性地檢驗(yàn)房屋信息的真實(shí)性，開通網(wǎng)上服務(wù)，完善資金安全保障服務(wù)，可以解決存量房交易中的諸多風(fēng)險(xiǎn)，確保買賣雙方自身的安全性，維護(hù)雙方利益，確保存量房市場(chǎng)發(fā)展的安全和高效。