論兇宅交易與不動產買賣合同的效力

孫良國 李開霖

引 言

兇宅一直以來都是民間比較忌諱的問題，在法律上也存在較大爭議。兇宅的事實或大或小地影響人們的交易決策以及交易決定條件，尤其是價格。因兇宅交易而發生的爭議非常敏感，處理起來也十分棘手，故而應當權衡各種法治價值進行法律適用。在我國城鎮化的過程中，現代法律如何對待兇宅問題，也考驗著現代法治和現代司法的操作技巧。此種分析能夠總體反映國內有關該類問題的當事人爭議焦點和民事審判情況，從而為此類糾紛的裁判提供根據并借此反思理論問題。當然，基于分析的簡便同時不影響分析的準確性和科學性，本文所言的“賣方”不僅僅是房屋交易的賣方，也包括租賃合同中的出租方以及侵權責任糾紛中的侵權行為人；“買方”不僅僅是房屋交易的買方，也包括租賃合同中的承租方以及侵權責任糾紛中的受害人。

依托“把手科技”案例檢索網站，筆者收集了所有與兇宅有關的案例，并對其進行了較為具體的分析。截止日期2018年5月12日，以“兇宅”為關鍵詞，判決類型為民事判決書和民事裁定書，共檢索到128件案例。而以法院是否對兇宅問題表明態度為標準，經過甄別，只有51件案例與本文所論之兇宅真正相關,從案由看，買賣合同糾紛26件，租賃合同糾紛10件，①實際上，在法院劃分的案由中，有2件案例是物權糾紛，但經過案件分析可知，其屬于租賃合同糾紛，故筆者將其放在了租賃合同的案由中，特此說明。居間合同糾紛5件，侵權責任糾紛10件；從審理法院級別看，基層法院28件，中級法院21件，高級法院2件；從審級看，一審29件，二審21件，再審審查與審判監督1件。余下的77件案例中，1件為重復錄入，其余的案例或者徹底與兇宅無關，或者僅在其他訴訟過程中涉及“兇宅”這一詞語。本文以該51件案例為樣本，擬從兇宅的概念界定、義務的分配、合同的效力對兇宅問題進行分析，為妥善解決《民法典》框架下的兇宅交易糾紛提供思路。②需要說明的是，為了分析兇宅的判斷，在必要時筆者也會涉及明顯不是兇宅的案例。

一、“兇宅”的界定與法律意義

兇宅是生活用語和描述性用語，其重在生動地表述交易房屋的某種特點，而非法律概念，但具有相當強的規范內容。因此，我們不可能期待在法律條文中發現“兇宅”的概念或者術語。 從根本上說，法律規范必須具有抽象性和一般性，具體的民間用語是否具有法律意義要看該現象是否要被涵攝入法律術語或者法律概念中以獲得意義。因此，有些法律人甚或法官常言“法律未規定兇宅以及兇宅交易的處理”，這一表述本身就是一個偽命題，因為在法律文本中就不可能出現此概念。然而，法律認真對待兇宅交易自身依然具有相當的法律意義。主要因為：第一，兇宅是客觀存在的，兇宅交易在私法交易上占有一定的較小比例；第二，在兇宅交易中，由于所涉利益較大，雙方當事人的預期較為不同甚或有根本差異，雙方行為往往會比較極端，處理不好會引發非常嚴重的矛盾、沖突甚或對抗；第三，兇宅交易不僅涉及買賣合同雙方當事人（或者租賃合同雙方當事人），也涉及房屋中介機構及其背后房屋中介市場的規范化。作為政策判斷，必須對兇宅進行一定的界定才能夠準確解決糾紛，同時避免任何一方機會主義地利用所謂的傳統風俗習慣，轉嫁市場風險。同時，法律不能使該概念過度寬泛，避免訴訟爆炸。基于上述因素的考慮，對兇宅的界定要充分考慮以下幾個因素：

第一，符合人們的合理預期。兇宅不會因為法律的態度而從人們的觀念意識中抽離或者消失。在傳統觀念中，兇宅不僅會影響到一般人的主觀感受，而且會影響到人們決定是否進行交易以及以何種條件或者價格進行交易。從既有判決的內容觀察和總結，無論系爭案件的當事人還是人民法院都可能認為，將住宅表述為兇宅可能是“封建迷信”。因此需要對兇宅是否屬于“封建迷信”予以闡釋。不可否認的是，封建迷信與社會禁忌（taboo）不同。社會禁忌是指社會一般意義上不得做的事情，其通常不能用自然科學的原理來解釋，且與封建迷信有本質區別：首先，這種禁忌并不直接侵害他人利益；其次，這種禁忌普遍存在，并不會破壞社會秩序。但在實踐中，部分法院認為“兇宅”等有違科學認知。①參見吉某訴張某合同糾紛案，上海市楊浦區人民法院（2012）楊民四(民)初字第1316號民事判決書。該判決將人從具體的社會語境中過度抽離，將法律視為自然科學認知的產物，不符合法律的基本價值判斷和理性締約人之狀態。

第二，不能完全受制于無邊際的社會習俗。社會習俗如果意欲獲得法律的承認或者保護，其必須符合或者至少不違反現代法治的價值。我國幅員遼闊，社會習俗在不同時間或者地區具有截然不同的內容。有的社會習俗明顯超越了社會可容忍的禁忌范圍，甚至對社會產生不利的影響或者對他人權利造成損害，如“大義滅親”等。在城市中，部分小區可能會建立在原有的墓地或者刑場上，而有的人會將建設在這些小區的房屋視為“兇宅”或者不吉利的象征，此時，社會習俗就逾越了法治的可容忍范圍。也有的社會習俗可能將風水先生的說法、②參見武錫鳳等訴王艷等農村房屋買賣合同糾紛案，遼寧省本溪市中級人民法院（2013）本民一終字第00276號民事判決書。個人封建迷信如“房有白鬼”、③參見李金山等訴張慶旺等農村房屋買賣合同糾紛案，北京市順義區人民法院（2014）順民初字第11504號民事判決書。原所有人離婚的事實、④參見趙文龍訴王瓊房屋買賣合同糾紛案，北京市第一中級人民法院（2015）一中民終字第02519號民事裁定書。在房屋門口或墻上涂抹紅漆或污穢物⑤參見上海太平洋房屋服務有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案，上海市浦東新區人民法院（2014）浦民一（民）初字第22094號民事判決書；朱明珍訴周蓉飛、徐齊法債權人撤銷權糾紛案，紹興市上虞區人民法院（2015）紹虞商初字第1547號民事判決書。以及房屋有受損情況⑥參見蕪湖中燃城市燃氣發展有限公司、合肥大維裝飾工程有限公司訴康俊清健康權、財產損害賠償糾紛案，安徽省蕪湖市中級人民法院（2013）蕪中民一終字第00525號民事判決書；楊某某訴趙某某離婚糾紛案，北京市昌平區人民法院（2014）昌民初字第03130號民事判決書。作為認定兇宅的依據，但法律以及法院均未對其予以肯定。

第三，不能引發濫訴。如果法律所認定或者允許的范圍過寬，就會有大量的不必要訴訟出現，從而無端增加訴累。不僅如此，過多訴訟也會增加諸多機會主義行為，即僅為自身利益最大化而使社會利益遭受較多損害。在美國，部分法院過于擴大兇宅的范圍，導致大量的“場所外條件”（off-site conditions）被納入其中，而不僅僅局限于所售財產之界限，這些條件包括了諸如“吵鬧的鄰居到附近傾倒有毒物質”等情形。在Shapiro v. Sutherland案中，法院甚至認為，如果與侵擾有關的事實對財產的價值和可欲性產生重大影響，賣方即負有普通法和制定法上的披露全部信息的義務。①See 76Cal. Rptr.2d 101.

第四，塑造合理的預期。隨著社會的不斷變革，人們的預期也在不斷地進行調整。在實踐中，影響人們交易決策的因素有很多，如小區所在地的位置、小區房屋的周邊環境甚或鄰里關系，但這些過于遙遠的因素并不能成為兇宅的判定因素。現實中也存在當事人以房屋的前所有人鄰里關系不好、房屋曾經被涂抹污穢物、警察經常上門為由主張兇宅的案件，②參見上海太平洋房屋服務有限公司訴宋志勇居間合同糾紛案，上海市浦東新區人民法院（2014）浦民一（民）初字第22094號民事判決書。這與塑造合理的預期因素有根本差別，法院也均未支持，這是明智的選擇。更為重要的是，人的正常的生老病死均屬于社會可接受的范圍。因此，對于家庭成員或者房內成員的正常死亡，作為一般意義上的當事人應當可以接受，因為任何人都可能會遇到這種情況，并且其通常并不會引發一般人的過度反應。盡管有人對于他人正常死亡在房間的情形也很難接受，但其應當對此予以容忍，否則只能自己承擔相應損失。

第五，即使在西方，也同樣存在著類似“兇宅”等的觀念。例如，在Reed v.King案中，賣方沒有披露在其所售房屋中曾發生數起謀殺的信息。加州上訴法院認為，謀殺事實會影響買方的購買意愿，并進而影響到房屋的價值。因此，若賣方知曉在其所售房屋中曾發生過此種犯罪，就應當對此予以披露。③See 193 Cal.Rptr.130（Ct. App.1983）.當然，這并不代表所有法院在此類問題上都持相同或相似立場。

因此，真正能夠進入法律視野范圍內的“兇宅”④需要說明的是，在判決主文部分，盡管法院可能未必使用“兇宅”一詞，但筆者認同的處理方式是，如果其不認為合同的履行有瑕疵而不使用瑕疵履行裁判，而認為應當披露該信息，就推定其認為該房屋為兇宅。應當是“在其中出現過非正常死亡”的交易房屋。在既有的51件案例中，具體情形如表1所示。

表1 樣本案例的情形分類

通過表1可以看到，相關法院在這類問題上并沒有達成一致認識。因為兇宅在各地區的界定和敏感度并不完全相同，發生的數量也不盡一致。第一，在存在非正常死亡的35件案例中，約80%的房屋被認定為兇宅；第二，在存在正常死亡的8件案例中，僅有3件法院認為所涉房屋構成兇宅，其余5件法院均認為涉案房屋不構成兇宅；第三，如下文所述，某些特殊因素可能會改變兇宅的固有含義。

為了簡化問題的討論，筆者對本文所使用的術語進行了限定：其一，死亡通常來講應當有死亡的結果，或者即使沒有死亡的結果，也應當有殺害人的行為；其二，死亡必須是非正常死亡，既包括上吊等自殺行為也包括被他人兇殺的情形。這一限定自然排除了以下幾種情況：第一，排除房屋之外的周邊環境中屬于“非正常死亡”的情況，因為若如此擴張將會導致過多訴訟，故即使是在鄰居家曾發生過類似情況，也不能主張自身交易效力的瑕疵；第二，排除了不屬于死亡的情況，因此諸如搶劫等較多發生的暴力犯罪不會被納入此列。但在實踐中，法院會做出幾點必要的可控性拓展：其一，兇宅問題可能會涉及到發生在房屋院落中或者院落柵欄上的他人死亡的情況，此時法院會將具體房屋的空間擴張至個人庭院或者柵欄；其二，如果房屋交易涉及重要的如結婚等事項，此時基于共同的可接受的社會習俗，法院也會相應地對交易房屋的條件作出更高的要求，如要求房屋內沒有發生死亡事件（包括正常死亡）等；其三，對于在房屋中出現“煤氣中毒”等事件是否屬于非正常死亡的情形，不同法院有其各自的理解，有的法院認為“被告之弟一氧化碳中毒死亡系意外事件，并非兇殺、自殺等非正常死亡事件，與風俗中所謂‘兇宅’之說不盡一致，故原告訴稱相悖于‘公序良俗’主張，既缺乏法律依據，也與善良的社會風俗習慣相背離，不應得到提倡”①杜某某訴黃某某房屋買賣合同糾紛案，上海市普陀區人民法院（2013）普民四（民）初字第603號民事判決書。。也有法院認為“我國人無論是購置房產還是租賃房屋都講究風水的好壞，通常情況下都不會選擇兇宅居住，被告的母親在涉案房屋內因煤氣中毒死亡，屬于非正常死亡，如果被告將此實情相告陳某，陳某承租涉案房屋的可能性極小”②陳某、陳某某訴李某、李某某生命權、健康權、身體權糾紛案，江蘇省連云港市連云區人民法院（2017）蘇0703民初1509號民事判決書。。

二、“兇宅”買賣糾紛解決的焦點問題：無義務、詢問義務抑或披露義務

對于兇宅買賣，實踐中最重要的問題是，賣方有無告知義務，或者買方有無詢問義務。如果賣方有義務告知買方，則若賣方不披露該信息，就可能構成欺詐。而如果買方有責任詢問賣方而未詢問，此時由于買方沒有盡到自己的義務，故至多構成重大誤解，只能獨立對損害后果承擔責任。對上述法律問題的回答決定著兇宅交易的法律定性和法律效果，法院對此也有不同的意見和爭論。

（一）“買者自負”——無披露義務

買者自負原則在相當長的時期內都規范著不動產買賣交易。根據該原則，不動產買賣中的賣方沒有義務告知買方財產的實際條件和特征。如果買方想要了解房屋狀況，其必須自己親歷性地去調查、了解該信息。該規則的隱喻是，法律允許賣方保持沉默，只要賣方不撒謊，就不承擔向買方披露財產瑕疵的義務。該規則得到十九世紀個人主義的支持：在自由市場中，人不能被法律剝奪其優越技能以及合法獲得的知識成果。當然，這也與市場放任的政治哲學相一致。根據該學說，若買方信賴了其自身對商品的觀察且未從賣方處獲得擔保，則買方只能獲得其已經得到的部分。在美國，直到1941年仍有部分州在貫徹此規則。③See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review3-4(2001).然而，該種規則受到了現代合同法觀點的挑戰，取而代之的是賦予不動產出賣方以披露義務。

（二）設定義務的基礎根據

設定義務的邏輯和根據非常重要，但是對于如何設定義務，學界缺乏一般性的理論研究，而突破口可能在于法律的功能。有學者認為，道德規范、政策以及經驗命題都可以作為正當化法律規則的理由，④參見[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第20-61頁。筆者贊同這一觀點。

如果道德規范意欲在法律推理中發揮作用，其應當符合相應的標準，即“當道德標準與建立、適用、改變普通法規則相沖突時，法院應當適用社會道德。……‘社會道德’這一詞語植根于社會整體愿望的道德標準和基于正當的方法論而可以被公正地認為已得到社會充分支持的道德標準”①[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第21頁。。根據這一觀點，若交易房屋屬于兇宅，則依據既有的社會道德或公序良俗，賣方有義務告知買方實際情況。有的法官認為，一般情況下，房屋所有人不可能做到將該信息披露給買方，故法律不能強人所難而使其負擔披露義務。筆者認為，該觀點在表面上是合理的，因為其背后的理由是：法律不能要求一般人做其無法做到的事情。然而這一理由并無充分根據：一是因為此類問題不應僅僅考慮到兇宅的所有人的利益，更要考慮到買方利益，因為交易所涉及的是雙方當事人；二是即使房屋所有人不告知兇宅信息，該具體交易當事人的行為也并不代表符合通常社會道德的要求；三是社會道德是基于社會整體意愿進行的，而非基于處于抽象交易語境中的個人意愿。事實上，類似欺詐等包含高度道德評價性的詞匯，具有高度的概括性，其完整意義也只能通過運用道德標準制定更為具體的規則的方式來闡明。②參見[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第21頁。塞扎納·謝福林（Seana V. Shiffrin）教授就美國合同法進行評論時明確指出：“盡管法律不應朝向如此執行個人間道德行為的方向發展，但法律的內容應當與促進繁榮的道德行為所必要的條件相一致。美國合同法的一些方面不僅沒有支撐道德上體面的人，而且也促成了一種很難被道德上體面的人所接受的法律和社會文化。”③Seana Valentine Shiffrin, The Divergence of Contract and Promise, 120 Harvard Law Review710(2007).這樣的命題對我國合同法也有積極的參考價值。因此，在社會道德意義上，賣方依然應當據此告知他人兇宅的事實，我國法院也明確肯定了此點。肯定的方式主要有兩種：一是從誠信交易的民法基本原則角度對其予以確認；二是從風俗習慣看，對兇宅的抵觸“是長期以來形成的‘趨吉避兇’的風俗習慣，并不違反公序良俗，理應得到法律的尊重”④程衛強訴平成貝斯特電子（平湖）有限公司財產損害賠償糾紛案，浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第102號民事判決書。。當然，我們依然要冷靜地看待兇宅交易是否符合公序良俗的問題。在上述兇宅交易裁判中，不披露信息的行為僅在不涉及公共秩序時才能被允許，其只能與善良風俗有關。那么，何種善良風俗能夠要求賣方披露兇宅呢？對此，在善良風俗原則的理解上就出現了諸多可能：一種理解是，該善良風俗屬于多數人接受的習慣，而人們通常并不會披露這一事實；另外一種理解是，若買方不關注房屋是否是兇宅，就意味著這一信息并不重要，否則其應當主動詢問。由此可知，不同的理解和認識會得出不同的結論。

從事物狀態上看，政策對整體福利的影響利弊共存。法律適用可能會涉及政策，也可能會引用該政策制定出全新的法律規則。政策分為可操作性的政策、關系甚密的信息不對稱的政策以及機會主義政策。可操作性政策是指一項法律規則的可適用性不應當依賴于法院無法確定的信息，關系甚密的信息不對稱的政策是指法律規則的可適用性不應依賴于僅為當事一方所掌握的信息，機會主義政策是指法律規則不應鼓勵利用性行為。①參見[美]邁爾文·艾隆·艾森伯格：《普通法的本質》，張曙光等譯，法律出版社2004年版，第35-36頁。盡管證實兇宅的成本有時相對較高或者需要一段持續性時間，且兇宅的信息通常僅由一方當事人所掌握，但其依舊是可以被證實的。因此這一問題的關鍵在于采用何種政策會產生積極的福利效果。由于上述政策判斷均無法提供清晰的指示，法律規則將法律義務施加給何方依然需要進一步明確可操作標準。

筆者認為，此時作為社會福利的效率——成本和收益分析能夠為設定法律義務提供最有效的根據。這既是上述分析的下一步要求，同時也與合同法的內在追求相一致：合同法應當促進有效率的交易，或是做大蛋糕，即提高收益，或是降低成本，抑或在降低成本時擴大收益。②參見[美]理查德·波斯納：《法律的經濟分析》（第七版），蔣兆康譯，法律出版社2007年版，第132 頁。

（三）效率對義務配置的意義

效率是從社會意義上界定的，其既要考慮到每個個體的具體情況，也要考慮到每個個體所承載的抽象意義，即形成一種可欲的交易秩序。法律經濟分析在義務設定上的基本原理是，要給予負擔最低成本的主體以義務，因為只有通過這種方式才能實現以較低成本獲取更大收益的目的。當然，義務設定的具體設計需要通過對義務設定給賣方還是買方的比較進行闡釋。

在具體討論之前，我們首先需要假定兩個條件：一是兇宅的比例。假設兇宅的比例是萬分之一，而我國大約有4億套住房，那么全國則大約有4萬套兇宅。二是兇宅所有人或者處分人基于自利的考慮一般不會披露該信息。在這兩個假定條件的基礎上，我們可以作出如下分析：

第一，賣方何以特殊？我國合同法學界通常并不在乎主體的身份意義，而在普通法系國家，買賣各方的身份極為重要。那么，賣方何以獲得法律的特殊對待呢？美國著名合同法專家艾森伯格教授指出：“考慮到披露問題，賣方通常有四個突出特征：（1）賣方對其出售的財產信息有非對稱的獲得能力；（2）該信息通常并非刻意獲得；（3）如果賣方不披露該信息就會給不知道該信息的相對方產生損失而非使其放棄獲益；（4）即使賣方有披露義務，其也具備充分的激勵從而獲得財產的有關信息。”③Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1674(2003).這實際上意味著賣方不僅能夠近乎無成本地獲得相關財產的信息，而且其本身具有獲得有關信息的內在激勵。

第二，對比分析。如果將披露義務施加給賣方，賣方披露該信息的成本幾乎為零。其主要原因在于：賣方知曉該事實，其是以無成本或者近乎無成本的方式獲得該信息。而該披露義務的收益則主要體現在三方面：一是不需要買方進行詢問；二是能夠使買方基于真實意思來決定是否進行交易或者以何種條件和價格進行交易；三是可以避免未來因此而產生的難以解決的糾紛及其成本，因為糾紛的解決通常會耗費大量談判成本、情感成本、時間成本等。但賣方披露該信息的成本可能會在于，若賣方披露該信息，房屋極有可能無法完成交易，或者交易價格嚴重低于市場價格，這可能會導致4萬套住房將難以進行交易。對該問題筆者將在隨后部分進行論述。

如果我們設定詢問義務，買方就必須主動詢問，若詢問不到位、信息不準確或者詢問者不相信對方的披露，買方還需承擔進一步求證信息是否準確的成本。總體而言，當買方主動詢問賣方其所售房屋是否屬于兇宅時，如果賣方對此予以肯定，則可信性極強，交易通常就會到此為止，故成本較低。而如前所述，賣方往往不會做出真實的回答。如果法律賦予買方詢問義務，而賣方否認了房屋屬于兇宅的可能，那么對此我們可以從兩個方面進行分析：如果該回答構成了當事人合同的組成部分，成為“瑕疵擔保責任”的一部分，那么其就被納入了該合同以及合同法的調整范圍；如果該回答沒有成為合同內容的組成部分，那么當事人的詢問義務就不會轉化成為買方的任何合同義務。進一步講，對于買方是否會信賴賣方，也是值得懷疑的。因為正如前文所述，賣方理性的選擇就是不提此事或者作出沒有此事的表達，故此時詢問者不得不認真核實信息的真實性。根據既有的51個案例所作出的統計，買方獲得兇宅信息的主要途徑有四種：一是與鄰居進行交流。由于鄰居與賣方或者交易房屋有較多的接觸時間和空間，其有更大的幾率和較大可能性知曉某些非正常死亡信息，尤其是該死亡招致報警、救護車的情形時。當然，如果不是謀殺之類的非正常死亡，當事人一般可以自行處理，鄰居通常也難以知曉該信息。二是向社區進行詢問，社區通常會對此類事實有一定掌握。三是通過公安機關。公安機關所掌握的資料最全面也最權威，且非正常死亡事件大多會經過公安機關的處理，如公安機關會調查該事件屬于他殺還是自殺等。四是通過新聞媒體。非正常死亡更能引起社會的共鳴和警醒，新聞媒體以及網絡媒體往往對此類事實也比較敏感，因此通常會對其進行報道。

以上描述是建立在鄰居、社區、物業或者公安機關愿意披露信息的情形下，然而我們知道，即使鄰居、社區或者公安機關掌握兇宅的信息，其也并無披露義務。一是法律上沒有為其設定此種義務；二是通常也沒有相關的激勵機制；三是這些主體可能會消極作為，避免披露兇宅事實導致交易不能進行或者訴訟進而招致鄰里關系惡化或者賣方的報復。如果買方意欲得到更為準確的信息，則其不得不進行“購買”。毫無疑問，當事人做這些信息確認和篩選工作需要耗費大量精力和時間，而且搜尋準確信息也會花費較多時間。此外，上述幾種途徑中有的方式不太可行，如搜尋報紙這種方式，買方通過閱讀報紙可能只知道發生的非正常死亡事件是在某個小區而無法確定具體位置的房屋。假設每個人的詢問成本是200元，那么這4萬套住房的詢問成本就是800萬元（4萬×200）。然而此種舉例是不當的，因為如果這是一個重要的問題，就應當按照全國房屋的交易數量來計算，而按照2016年的1200萬套房屋的實際交易量來計算，該交易成本是24億元（1200萬×200）。當然，上述成本可能會因為如下事實而變得更大，例如在實踐中，賣方可能要與數個甚或更多的人進行談判才可能會確定一個最終交易的人。假設每套房屋需要與3個人談判才能夠成功交易，則總交易成本為72億元。當然，并非所有的交易都會發生詢問義務，但假設只有10%的人詢問，其所產生的成本也會達到7.2億元（72億×10%）。當然這還不包括由于不詢問所產生的諸多糾紛解決成本。

更為關鍵的是，不披露會產生較高的社會成本。這些成本可以表現為無效率地收集信息，而這些信息屬于重復性的信息，所涵蓋的事實也都是已經發生的且被賣方掌握的事實。換言之，這些信息都是分配性的，并不能產生有益于社會的效果。①See Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review375(2010).

那么買方所獲得的收益是什么？實際上，對每個具體的人而言，其沒有任何積極收益。因為不購買兇宅或者以其愿意承受的價格購買兇宅本來就是買方追求的結果。

因此，從成本收益分析的角度來看，賦予買受人詢問義務的成本是7.2億元，而收益幾乎為零；賦予賣方披露義務，其成本幾乎為零，而收益則是避免7.2億元的成本支出。當然，筆者以上結論是對成本收益的簡單化處理，但已經較為充分了。

總之，賦予賣方信息披露義務而非買方的詢問義務具有突出的效率正當性。美國著名合同法專家如此界定了披露義務的正當性根據。他將其稱之為披露原則（disclosure principle），即法律應當要求披露重要的信息，除非要求披露會產生重大的效率成本，僅產生相對輕微的成本損失不會影響該原則的適用。②See Melvin A. Eisenberg, Disclosure in Contract Law, 91 California Law Review1655-1656(2003).

值得贊同的是，在以上26件買賣合同案例中，有17件案例中的法院認定買方有義務披露非正常死亡的事實，否則構成欺詐或重大誤解。

（四）混合義務是否適當

按照上述兩個方面論證可知，賣方有信息披露義務，法律并不應當賦予買方詢問義務。然而實踐并不完全如此。在一個案例中，法院認為：“吳有忠不如實告知其父親在×××房去世消息，應承擔主要過錯責任，申姍梅未盡謹慎查詢義務，應承擔次要過錯責任，天天公司作為中介人，未盡謹慎審查義務，也應承擔一定的過錯責任。綜合考慮本案情，認定吳有忠承擔50%責任，申姍梅承擔30%責任，天天公司承擔20%責任。”①申姍梅訴吳有忠、湛江市天天房地產代理有限公司及第三人吳小蓉房屋買賣合同糾紛案，湛江市霞山區人民法院（2014）湛霞法民二初字第184號民事判決書。對此，筆者認為，上述判決存在一定問題。該判決可能過于依賴道德直覺的判斷：首先，其認為，掌握兇宅信息的賣方確實存在問題，其不予披露該信息構成欺詐；其次，該判決又指出，不能將所有責任都歸結于賣方，因為作為買方，若其自身重視此類事情，就應當詢問賣方而非被動接受賣方的披露。應當說，這種理解具有非常強的道德性，也可能反映了法官自己的真實推理。如果判決不具有普遍性、一般性，則這一判決結果無可厚非，然而，該判決有以下兩點不足為憑，故不應當具有普遍性意義。首先，該種判決合理的前提在于，買方應當將重要的事情明確化，否則即為違反了對自己的義務，這種義務類似于債法上義務群中的非真正義務。然而，這種預設存在兩個問題：一是該問題必須非常突出，以至于通常的買方都會存在內在激勵去詢問是否為兇宅。而基于兇宅存在比例極低的事實，賦予買方這一義務沒有效率的正當性。二是只有在非常特定的語境下才可能將兇宅這一問題明確化、顯然化從而作為談判的條款。比如自己的親朋好友經歷過類似兇宅交易的事實，或者因為結婚等原因而產生過談判，當然，這也可能依賴于成熟而發達的房地產中介市場。其次，所有的判決都具有一般性意義。如果一旦確認該論述，買方的詢問義務就得以被確定，賣方的披露義務則得以被抵消。因此盡管在法律上賣方的行為可能構成欺詐，但其大都適用過錯相抵規則。值得肯定的是，這一點為問題的處理提供了諸多杠桿，法院掌握一定的主動權，具有個案意義上的策略價值。

（五）房屋價格是主觀的還是客觀的

房屋價值是主觀的還是客觀的，是法律適用必須解決的前提問題。即使價格完全是客觀的，即都是完全物化或者貨幣化的，如其取決于房屋的位置、成本、格局、質量等因素，而不承認房屋價格也是主觀的，其也會取決于某些附帶的主觀因素。對此，筆者將從以下幾個方面進行分析：

首先，從現代合同法的總體價值取向看，合同法經歷了從客觀價格到主觀價格的變化。在中世紀，對合同標的物采用“公平價格說”。然而公平價格說與自由的市場經濟和工商業的發展格格不入，此時現代合同法轉而對合同標的物價格持主觀說。②See Larry Dimatteo, Contract theory : the evolution of contractual intent, Michigan State University Press, 1998, p.35.即，合同標的物的價格由當事人自己決定，并不存在一個一致的“公平價格”。即使同一個標的物，不同的當事人對其也會有不同的價格定位。換言之，標的物的價格取決于具體締約人的偏好及選擇。

其次，對標的物的價格既有客觀因素也有主觀因素的考量。事實上，影響房屋價格的因素是多重的，從抽象情況看，甚至是不能窮盡的。然而僅從典型生活狀態看，其主要的影響因素是可以確定的，如房屋的地段和位置、面積的大小、房屋的質量、房屋的樓層、物業好壞等等。但事實上，很多房屋外因素也是實質影響甚或決定房屋價格的重要參數，其中最為知名且具有代表性的當屬“學區房”。當然，這也包括房屋中是否發生過“非正常死亡”或“正常死亡”，或者發生其他被認為不吉利的事件。

再次，既有的學術討論往往集中于客觀因素影響，而忽視主觀因素的影響。這些討論并不能窮盡真實的交易現實形態，具有一定的局限性。

令人欣慰的是，我國法院總體上肯定了主觀的房屋價格說，兇宅的事實當然會影響房屋的價格以及當事人的交易決策和條件。這一論述在上海地區的法院中反映最為明顯，而且上海地區的法院在兇宅交易的判斷中格式統一。最典型的表述是：“系爭房屋內曾經發生過兇殺案件，系爭房屋雖然在實物形態上沒有受損，但因人們普遍對兇殺事件的恐懼心理及對曾經發生過兇殺案件的房屋的忌諱心態，系爭房屋的價值會貶損，且購房者的生活質量會因此受到影響。”①某某某訴某某某案，上海市浦東新區人民法院（2012）浦民一（民）初字第10764號民事判決書。也有法院明確指出：“房屋的價值構成要素不僅僅局限于建筑本身的使用功能，房屋的市場價格往往由建筑成本、交通條件、居住環境、人文環境等社會綜合因素構成，而廣大社會群眾對存在人員非正常死亡的房屋普遍帶有抵觸的意識……事實上存在的此類房屋難以出租、轉讓的現狀也說明其交換價值的貶損，故本院認定由于居住人的非正常死亡導致涉案房屋的價值受到損害。”②程衛強訴平成貝斯特電子（平湖）有限公司財產損害賠償糾紛案，浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第102號民事判決書。

（六）房屋所有人應當承擔交易不能的風險和損失

由房屋所有人承擔兇宅交易不能的風險和損失是公平的。在兇宅交易中，有一種說法值得我們認真對待：法律并沒有禁止兇宅交易，若賦予賣方以披露義務，相當于在很大程度上禁止了兇宅的交易。筆者認為，這一認識是錯誤的，法律并沒有禁止兇宅交易，對于上述事實，符合法律內在價值判斷的應當是當事人在信息充分的基礎上決定是否進行交易以及如何進行交易。然而，對于兇宅交易，真正的法律問題在于，如果兇宅不能進行交易，針對該結果更能引起人們同情心理主體的是買方還是賣方？答案是顯而易見的——買方。

房屋所有權人從房屋中獲得了占有、使用、收益、處分的利益，其也應當承受相應的不可預見到的不利益，這種不利益既可能源自外在的事件，這體現為風險負擔；也可能體現為其他的外在事件，如基于社會風俗所給予不利評價的事件，例如發生非正常死亡等。進一步講，不利益既包括侵權責任法意義上的高度風險責任，也應當包括因為房屋或者不動產使用而造成的價值減損。若由買方負擔此種不利益則欠缺充分的根據和理由，因為買方此時只能承受不利益而不能享有相應的收益。因此，讓所有人承擔不利益既具有道德上的合理性，也具有法律上的正當性。故而，即使由于披露該兇宅信息而導致房屋被閑置或者以更低的價格出售，這也是個人或其所處的社會應當承受的代價。法律如果強制性地讓買方承擔此種風險，將會培育出不符合傳統道德和社會習俗的不誠信市場，進而鼓勵欺詐和隱瞞，而這與合同法所意欲實現的培育誠信和互信社會的目的相悖。且隨著文明程度的提高和時間的延長，這一現象會隨著人們對兇宅觀念的改變而逐步改變，而非強制性地讓買方承擔詢問義務。

由此，我們可以看出，賦予出賣方以兇宅信息披露義務既符合道德命題，也符合效率命題，并且與所有權的內在觀念所體現的公平價值相一致。①See Florrie Young Roberts, Disclosure Duties in Real Estate Sales and Attempts to Reallocate the Risk, 34 Connecticut Law Review53(2001).

三、出賣人不披露是否影響合同效力

（一）是否構成欺詐

實踐中，購買方往往會主張出賣方欺詐，要求撤銷合同。對此，法院的觀點并不相同，有的法院認為構成欺詐，而有的法院則認為不構成欺詐。該問題的核心在于，出賣方不披露兇宅的事實是否構成欺詐。從請求權基礎分析，能否構成可變更、可撤銷的情形，需要考慮是否符合《民法典》第148條的規定，進而分析其是否構成欺詐。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉總則編若干問題的解釋》(以下簡稱《民法典總則編解釋》)第21條規定：“故意告知虛假情況，或者負有告知義務的人故意隱瞞真實情況，致使當事人基于錯誤認識作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十八條、第一百四十九條規定的欺詐。”因此，賣方構成欺詐的一個當然解釋是：賣方有義務披露該事實。正如筆者上部分所示，關鍵的問題在于披露兇宅的信息是否屬于披露義務。而一旦該問題得到解決，構成欺詐的事由也就會非常清晰。司法實踐也支持了筆者的上述分析。在判決認定房屋屬于兇宅的16例買賣合同糾紛中，有75%的法院認為賣方構成欺詐進而對合同予以撤銷，且判決中均明確表示，賣方對于兇宅的事實負有向買方的告知義務。

（二）原告能否主張其他可撤銷的理由

原告是否只能主張欺詐，需要考慮該種事實是否構成脅迫、重大誤解、顯失公平。

1.是否構成脅迫

《民法典總則編解釋》第22條規定：“以給自然人及其近親屬等的人身權利、財產權利以及其他合法權益造成損害或者以給法人、非法人組織的名譽、榮譽、財產權益等造成損害為要挾，迫使其基于恐懼心理作出意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百五十條規定的脅迫。”在一般的兇宅交易中，賣方通常并沒有在身體或者精神上對買方形成威脅，單純以不披露兇宅信息為由主張構成脅迫顯然沒有事實依據。從既有的司法裁判看，系爭案件的當事人也未出現主張脅迫情形。

2.是否構成重大誤解

《民法典總則編解釋》第19條規定：“行為人對行為的性質、對方當事人或者標的物的品種、質量、規格、價格、數量等產生錯誤認識，按照通常理解如果不發生該錯誤認識行為人就不會作出相應意思表示的，人民法院可以認定為民法典第一百四十七條規定的重大誤解。”由該條可知，無論是行為的性質、對方當事人，還是標的物品種等，其都具有一個共同特征：都屬于標的物的內在品性，而不包括與標的物物理性質等不相關的其他主觀因素。單純從形式邏輯看，兇宅交易中的兇宅都與標的物內在特征無關，因此并不完全符合重大誤解的構成要件。然而，此種基于通常情況所做的理解不能產生充分的說服力。對此，筆者做出以下幾點解釋：

第一，真正決定當事人之間是否出現誤解的因素有很多。根據既有的通說和文獻，并非所有誤解都構成對法律有意義的內容，很多誤解只能構成法律意義上的動機，而動機通常不能構成法律上的內容。①參見崔建遠：《合同法》（第七版），法律出版社2021年版，第83頁。

第二，造成誤解的因素既可能內在于標的物，也可能外在于標的物，這些因素會不可避免地包括一些主觀因素，如小區的環境、附近有無電廠、垃圾場、化工廠等等。這些不利因素都可能會降低房屋的價格。

第三，避免誤解是非常重要的選擇。除非交易雙方另有明確規定，否則對任何房屋交易而言，獲得適居性的房屋是該交易中買方需求的一般推定。該房屋在客觀上不能有明顯或者重要瑕疵，在主觀上也不能有不可容忍的特質，如屬于兇宅等。這是理性人或者日常生活經驗的共同判斷，與當事人是否明確規定該問題無關。

因此，從《民法典總則編解釋》第19條文義規定看，重大誤解并不包括主觀因素。然而這種理解是狹隘的，因為對第19條“等”字的理解有兩種，一種與之前所述相同，二是具有一定特色，即所有可能影響交易的重要因素都可能成為重大誤解的對象。顯然，兇宅的事實會在很大程度上影響交易的達成或者交易的條件。這是從重大誤解原理的規范目的進行解釋的。當然，筆者也不否認，立法者在立法時可能并沒有考慮到此種情況，故需要對“等”的解釋予以設定，即如果立法者遇到此種情況會做出何種處理或者是否會適用該規則。當然，即使立法者沒有明確意識到該問題，“等”字也在實質上賦予了法官一定的自由裁量權來決定具體案件結果的合理性。

總體而言，筆者認為，兇宅的事實可以成為買方誤解和重大誤解的對象，能夠對交易效力產生充分影響。在已有的51例案件中，有近10%的判決認為案件情形構成重大誤解。在這些案件中，原告均訴稱被告故意隱瞞兇宅這一信息，構成欺詐，但由于證據不足以及案發時間久遠等原因，法院會認為，此種情況無法證明出賣方有欺詐的故意，該情形不足以構成欺詐，但兇宅作為房屋交易的重要信息，原告對此不知情可以構成重大誤解，故可依重大誤解撤銷合同。①參見王梅玲訴阿如汗房屋買賣合同糾紛案，內蒙古自治區呼和浩特市中級人民法院（2015）呼民一終字第01186號民事判決書；潘碧霞訴黃豪、余婷婷房屋買賣合同糾紛案，福建省廈門市湖里區人民法院（2015）湖民初字第5506號民事判決書。因此，重大誤解可以作為法院撤銷該類合同的一種情形，并在必要時候起到補充作用。“在合同法中，什么時候存在單方錯誤以及一方當事人是否有義務披露信息的問題，通常是一個硬幣的兩面。當一方當事人主張存在單方錯誤時，該主張通常是另一方知道該誤解而且能夠說明但不選擇說明。”②Jeffrey L. Harrison, Rethinking Mistake and Nondisclosure in Contract Law, 17 George Mason Law Review 335(2010).

3.是否顯失公平

《民法典》第151條規定：“一方利用對方處于危困狀態、缺乏判斷能力等情形，致使民事法律行為成立時顯失公平的，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。”與《民法通則》以及《合同法》相比，《民法典》將傳統民法上的乘人之危與客觀的顯失公平相結合作為可撤銷合同的原因。對此，我們可以看到，在兇宅交易中，賣方具有明顯的信息優勢，因為對方并不知曉該事實，而且對方在很多情況下不可能提及該問題，或者即使經過了調查也未發現相關信息。從交易結果上看，如果交易價格是市場價格，而兇宅的價格會遠遠低于市場價格，這就導致交易價格明顯違反公平原則或者等價有償原則。當兇宅價格低于市場價格達到30%或以上的比例時，有部分學者可能會認為，既然價格如此之低，買方就應當意識到某些異常事實的存在，其應當承受相應的不利后果。筆者對此不以為然，因為在很多人看來，兇宅通常不具有市場價值甚或是負價值，或者其價值應當極其低。因此，筆者認為，如果賣方未披露兇宅的信息，當交易價格為市場價格時，即使是非市場價格，其可能滿足顯失公平制度的客觀要件。然而，《民法典》第151條中所謂一方利用對方處于危困狀態，即傳統民法上的乘人之危，是指一方當事人故意利用他人的危困處境，迫使他方訂立于其極為不利的合同。③參見崔建遠：《合同法》（第七版），法律出版社2021年版，第85頁。兇宅交易中通常并不存在買方處于危難之機的情況，更何況即使賣方謀取不正當利益，其也未迫使對方做出不真實的意思表示，盡管在結果上會嚴重損害買方利益。兇宅交易僅滿足顯失公平制度的客觀要件，并不滿足其主觀要件，故購買方不能依據顯失公平制度撤銷合同。

總體而言，在兇宅交易的語境中，其既可能構成欺詐，也可能構成重大誤解，買方可以根據上述兩種理由中的任何一種主張撤銷合同。

（三）當事人或者法院為什么將構成欺詐作為常態？

我們看到，無論當事人的主張還是法院的判決，大都支撐了構成欺詐的理由，這究竟為什么？其背后存在較多的原因，而法律理論不僅僅要知道選擇是什么或者如何選擇，更要清楚地闡釋這些法律適用背后的規律或者理由。①參見姚建宗：《法學研究及其思維方式的思想變革》，載《中國社會科學》2012年第1期。這種現象背后可能的理由存在以下幾點：

第一，欺詐具有獨特的道德說服力。盡管重大誤解也有一定的道德評價性，然而欺詐作為一個專業術語具有更強的道德評價性和否定性，欺詐的人往往會受到更多的指責。法院適用欺詐規則來撤銷合同能夠在更大程度上體現該判決對賣方的道德說服力。而重大誤解則主要言明的是買方自身的過錯所導致的某種情況，賣方的道德可歸責性非常弱。

當然，道德否定性評價強，也可能會產生更多的對抗。法院對此類問題的處理方式為盡量少用或者不用欺詐的術語，甚或在明顯屬于欺詐的情形下依據重大誤解撤銷了該合同，如有法院在其判決中論述為：“涉案房屋曾發生過自殺事件這一信息，對熊春龍是否愿意與周柏全交易以及以何種條件進行交易有重大影響，周柏全負有如實披露的義務。現周柏全違反誠實信用原則，造成熊春龍因重大誤解而簽訂了涉案《房屋買賣合同》……應當對合同予以撤銷。”②熊春龍訴周柏全、黎奮強房屋買賣合同糾紛案，廣東省佛山市中級人民法院（2015）佛中法民三終字第999號民事判決書。其內容主要表現為兩點：一是判決并不直接言明賣方構成欺詐；二是法院允許買方撤銷合同。這種處理盡管不完全符合法治社會判決的核心要素，但是體現了中國法院裁判的兩點智慧：一是只要達到解決糾紛的目的即可，道德否定性評價未必要苛刻；二是體現了中國的“中庸之道”。其典型表述為：“被告明知系爭房屋內曾經發生兇殺事件，但被告未舉證證明在出售前曾告知原告上述兇殺情況，對原告隱瞞了與系爭房屋相關的重大信息，被告的行為有違誠實信用原則。故現原告要求撤銷原、被告所簽的《合同》，并要求被告返還房款91萬元，符合法律規定，予以支持。”③某某某訴某某某案，上海市浦東新區人民法院（2012）浦民一（民）初字第10764號民事判決書。但也有判決明確指出，此種情況構成欺詐，進而主張撤銷。如“韋相蓮未將出賣的房屋曾發生兇殺案向歐陽宗澤披露，歐陽宗澤在不知情的情況下與其簽訂合同，會導致房屋價格虛偽，韋相蓮有欺詐的行為。歐陽宗澤主張應撤銷案涉的《房地產買賣合同》及《補充協議》合法有據，本院予以支持”①韋相蓮訴歐陽宗澤、東莞市三人行房地產中介服務有限公司房屋買賣合同糾紛案，廣東省東莞市中級人民法院（2014）東中法民一終字第36號民事判決書。。

第二，法院在適用重大誤解時存在障礙。盡管在理論上能夠證明可適用性，然而法院或者法官是相對比較保守的，其很難突破將重大誤解的對象擴張至房屋的內在特征之外的主觀因素，而且這也會面臨一定的不確定性風險。我們不能對法官施以同理論家一般的要求。在篩選的51件案例中，僅有一件案例中的買方主動選擇適用“重大誤解”，但法院以原告進行了實地查看等為由認定不構成重大誤解。②參見杜某某訴黃某某案，上海市普陀區人民法院（2013）普民四（民）初字第603號民事判決書。可見，在有更易于適用的諸如欺詐等規則時，法院會選擇適用該規則以承擔更小的風險。

（四）另外的選擇：合同有效+合同解除或價格調整

在具體案件中，有的法院并不認為賣方有義務披露房屋是否是兇宅的事實，而是認為買方應當主動調查或者詢問，從而維持了合同效力。但考慮到兇宅確實會影響房屋價格，法院會酌定調整房屋價格。那么，此種做法是否可接受？

筆者認為，維持合同效力盡管未必理想，但也具有避免支持一方機會主義行為的考量。有人認為，調整合同價格的主要理由可能是存在情勢變更、違約責任、可撤銷的事由。然而，首先，類似案件并不存在情勢變更的情況。而適用違約責任會面臨較大問題，因為如果合同有效，則只有當賣方的履行不適當或者有瑕疵履行時，買方才可能主張違約責任。在一般情況下，若賣方交付的房屋質量有瑕疵，買受人往往會主張解除合同，而由于既無約定解除的情形，也不存在附條件解除的情形，故買方只能根據《民法典》第563條的規定來解除合同，其中符合條件的只能是第4項：當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。根據該項規定，交付兇宅自然屬于“有其他違約行為”導致通過買賣居住房屋的合同目的不能實現。因此，如果當事人不愿意主張欺詐，其以賣方違反約定交付了不合適的住房為由主張解除合同，在法律上也有適當依據。當然，在這種情況下，如果兇宅的買受人已經將房屋實際轉讓給其他買方，或者其在賣方交付之前已經將該房屋轉讓給其他買受人，則若買受人僅請求賣方返還價款及利息，其主張解除合同比主張欺詐更為合適，因為買受人不僅在判決結果上體現了同等目的，同時也避免了欺詐術語可能會導致的矛盾激化。③需要特別說明的是，學界大都認為合同效力一元論，即合同效力只是其中的一種形式，而事實上這不能有效地描述司法實踐的真正狀態，也不符合當事人的合理的規則需求。在這51件案例中，有3件法院采用了解除合同的方式。其中1件法院認為，雖然房屋不屬于兇宅，但由于雙方當事人合意解除合同，故對此予以認定；④參見王列軍訴閔國軍房屋買賣合同糾紛案，江蘇省江陰市人民法院（2016）蘇0281民初9251號民事判決書。在第2件案例中，由于合同屬于租賃合同，故法院判決合同在承租人通知出租方解除合同之日起解除；①參見青島三友置業投資有限公司訴金旭兵房屋租賃合同糾紛案，青島市嶗山區人民法院（2015）嶗民一初字第579號民事判決書。而第3件案例即屬于上文所述的房屋已轉讓給第三方、合同目的已無法實現的情形，該法院判決解除合同。②參見陳霞訴楊富強、楊焱房屋買賣合同糾紛案，廣東省廣州市中級人民法院（2014）穗中法民五終字第474號民事判決書。

筆者認為，在理論上，若法院判決合同有效，則其對房屋價格的調整也具有可行性。該價格調整的正當性根據可能存在于締約過失責任之中。在我國既有的學說中，即使當事人在締約過程中違反了誠實信用原則，如果隨后的合同成立且有效，締約過失責任則被阻隔，當事人只能主張違約責任。然而也有觀點認為，即使合同成立有效，締約階段的締約過失責任也不能被吸收，但這里的表現形態并非締約過失責任，而是價格調整。

當然，在法律上還存其他可能性。例如，《民法典》第610條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”由于兇宅事實會導致房屋價格的降低，此時是否可以適用該條的規定？對此，筆者認為，按照瑕疵擔保責任的核心要義，兇宅的確不能被理解成為“不符合質量要求”。這里的質量不能超過產品的內在要素以外的其他主觀要素。但是，即使無法適用該條規定，我們也可以通過類推適用的方式解決此問題。因為在一般情況下，買方并不愿意居住該房屋，故合同的居住目的不能實現，甚至買方基于投資需求的目的都難以實現。

結 論

兇宅交易在生活中極為少見，然而其一旦出現就會涉及諸多問題，訴訟雙方對抗的程度也可能較為激烈。筆者認為，若賣方未披露兇宅事實，買方可選擇多種方案：如果其意欲維持合同效力，可以選擇適用解除合同的方案；如果其不愿維持合同效力，則可以選擇性主張欺詐、重大誤解。在實踐中，兇宅交易最容易被認定為欺詐。法律最主要的應當是順應民間習慣和禁忌，而不能要求人們擺脫社會禁忌的影響。當然，關于披露義務的研究也不能過度延伸，不能直接適用有關證券披露以及軟件交易披露的規則，因為兩者具有不同的特性。③See Florencia Marotta-Wurgler, Will Increased Disclosure Help? Evaluating the Recommendations of the ALO's“Principles of the Law of Software Contracts”, 78 University of Chicago Law Review165-186(2011).