淺析萬科集團哈佛框架下的財務分析

摘 要：本文以萬科集團作為分析對象，基于哈佛框架以及VDC財務分析平臺。通過分析萬科集團的盈利能力、償債能力以及營運能力這三方面的情況，探討其存在的問題，最后提出改進措施。

關鍵詞：萬科集團；財務分析；存在問題；改進措施

一、研究方法與分析技術

本文采用了案例分析法，以萬科集團為案例，基于哈佛框架之財務分析，同時借助VDC大數據財務分析平臺，對其財務狀況進行可視化分析。并結合當前市場經濟環境，將問題具體化，給出其可行性措施。這既是對萬科集團的建議，也可以為其他房地產公司提供一定的借鑒。

二、萬科集團概況

萬科集團成立于1984年，總部位于中國廣東省深圳市，1988年更名為“深圳萬科企業股份有限公司”，1991年在深圳證券交易所掛牌上市。將近四十年的發展，萬科集團已成為國內領先的城鄉建設和生活服務商，是中國乃至全球規模最大的地產發展商之一。萬科集團公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市，核心業務包括住宅開發、物業服務、租賃住宅、物流倉儲等。

三、萬科集團財務分析

（一）盈利能力分析

為了考察公司的盈利能力，選擇分析萬科集團的凈資產收益率、營業收入毛利率和總資產報酬率，繪制公司盈利能力分析圖如下：

根據圖-1可知，公司凈資產收益率，營業收入毛利率和總資產報酬率的變動特征基本一致，具體分析如下：2017至2018年，萬科集團的盈利能力呈現上升趨勢，但從2018年開始，盈利能力呈現逐年下降的趨勢特征。其中，在2021年萬科集團的盈利能力降至最低。究其原因，主要是“房住不炒”的理念逐步深入人心以及“三大紅線”和“兩集中”等政策的影響。這些政策的推出，給房地產行業帶來了嚴重的沖擊。與此同時，總資產報酬率的不斷下降，也抑制了萬科資本擴張的沖動。而由于2019年新冠肺炎疫情的來襲，萬科集團更是大受打擊，凈資產收益率，營業毛利率都在2021年跌至最低水平，直接影響企業盈利能力的下降。

根據圖2可知，萬科集團在2017年至2021年的凈資產收益率高于行業的平均水平。由此可知，萬科集團雖然盈利能力下降，但在房地產行業中仍較強，但如何繼續維持和提高公司的盈利能力，是萬科當前發展所要解決的關鍵問題。

（二）資產運營能力分析

為了考察公司的資產運營效率，繪制萬科集團主要資產周轉率變化情況圖如下：

通過上圖可知，萬科固定資產周轉率2017年至2019呈現下降的發展態勢 ，但在2019年后逐步提升，說明集團對固定資產的利用效率有所提高。萬科的存貨周轉率較低，主要原因在于房地產業的特殊性，存貨占比較大，加之市場行情的變化，導致存貨周轉較慢。萬科應收賬款周轉率自2019年開始出現大幅度的下降，由2019年的最高值下降到2021年的最低值，說明其應收賬款的收款速度變慢，原因在于受“三道紅線”政策的影響，公司在2020年資產負債率超紅線。但相較于整個行業而言， 萬科的這三個指標都是良好的，高于行業的平均水平。由此可見，萬科的營運能力雖有所下滑，但在行業仍位前列。

（三）償債能力分析

為了考察公司的償債能力，分別繪制萬科集團短期償債能力和長期償債能力變化情況圖如下：

據上圖可知， 萬科受房地產行業的特殊性影響，總資產負債率基本保持在79%—85%之間，在2018年后，萬科總資產負債率呈現下降的發展態勢，企業長期償債能力有所好轉。究其原因，主要是由于國家“三道紅線”消息的影響， 萬科加快降負債的步伐，極大改善了企業長期償債能力。再從短期償債能力看，萬科2017年-2019年流動比率呈現下降態勢，2020年開始，其比率呈上升趨勢。但2017年-2021年的速凍比率呈下降趨勢，表明企業存貨積壓過多，流動資產中存貨占比較大，其變現速度慢，導致企業短期償債能力不足。

四、萬科集團存在問題及改進措施

（一）存在問題

1.款項收回不及時，資產報酬率有所下降

由于疫情的沖擊，萬科積累了大量的存貨，管理成本較高，加上應收款項回收賬齡長，萬科的總資產周轉率呈現下降狀態。同時，由于國家“三大紅線”等政策的影響，萬科的房地產銷售受到一定的抑制，無法快速將存貨賣出進而變現為資本，盈利水平有所下降。

2.存貨成本費用增加，應收賬款變現能力差

由于行業本身的特殊性，以及市場需求的影響，其資產流動慢，存貨出現積壓，導致存貨費用增加，轉換為資金或者應收賬款的速度變慢。且隨著社會經濟壓力的增大，消費者大多數采用分期付款的方式，以及受到國家調控政策和關聯企業的影響，萬科的應收款項收回不及時，變現能力不理想，很大程度上存在壞賬損失的可能，營運周期延長。與此同時，萬科開發的項目較多，資金占用水平大增。

3.資產負債率較高，債務壓力仍較大

在新冠疫情得到良好控制下，房地產行業逐步開展生產，萬科的流動比率總體呈現上升的水平，但速凍比率仍較低，短期償債能力平緩，無明顯增長。在國家出臺的房地產管控政策下，萬科集團近幾年的長期償債能力雖有所提升，但資產負債率仍處于較高水平。這說明公司的經營存在一定問題，銷售收入不能快速變現。

（二）改進措施

1.優化應收賬款管理體系，提高企業盈利能力

良好的應收賬款管理體系可以有效減少企業壞賬的產生，獲得更好的現金流結構，促進企業盈利水平的上升。萬科集團近幾年的應收賬款處于一個翻倍增加的狀態，為了避免壞賬的產生應制定相應的管理體系，增加貨幣現金的收入。同時結合當前企業情況來制定合理的償債計劃，降低企業的流動負債比例，增加企業的流動資產，保證資金鏈的持續，提高企業的資產報酬率。除此之外，萬科需注意與擔保有關的或者有負債事項并增加相關有利的表外因素，保持良好的信用記錄以便籌集資金等。

2.控制存貨成本費用，提高企業營運能力

當前萬科集團存貨的大量積壓，會增加存貨的成本費用，除此之外還有銷售存貨產生的應收賬款等問題。萬科應當制定符合當前社會的新穎的各種銷售政策來增加銷售，降低企業的庫存，減輕企業的存貨，以便降低各種存貨成本費用，提高資產的周轉率，降低企業的營運周期。通過降低企業收款臨界點和結算周期，以及對客戶的全方位評估來降低應收賬款的風險。面對房地產項目占有資金過多，萬科應適度進行項目的開發，控制資金的流動。

3.降低企業資產負債率，提高企業償債能力

面對企業短期償債能力的下降，萬科應繼續進行債務結構持續優化，根據目前房地產行業的大趨勢，企業應當適當性的進行其它業務的拓展，圍繞自己較為熟悉的“住”方面進行延伸發展，避免因行業陌生，經驗不足而導致投資失敗的局面。成功的投資可以使企業獲得相應的利潤，增加企業在外界的可信度，從而吸收投資，降低企業的資產負債率。此外，在日常工作中要加強對存貨、應收賬款的管理，科學的進行長期投資和購置資產，避免浪費資金；同時，萬科應建立合理的決策和運營模式增長營業總收入，通過多種形式提高企業的償債能力。

五、總結

通過上述的剖析，我們發現萬科集團存在存貨管理水平低，應收賬款變現能力差，資產負債率較高，債務壓力大等問題。對于上述問題，萬科集團應堅持不碰“三道紅線”，并優化應收賬款管理體系，合理控制存貨成本費用，以及降低企業資產負債率等方式來改善。