結構設計管理對房地產項目成本的影響分析

劉曉峰 （深圳市一方建筑設計有限公司，廣東 東莞 523000）

1 引言

在房地產項目開發的過程中，結構設計方面的管理涉及方方面面，因此必須加強對這一內容的管控，從而避免風險問題的產生。為了能夠在房地產項目開發的過程中，實現對各類資源的合理利用，并確保項目施工能夠具備安全性、經濟性和美觀性[1]。基于此，為了促進房地產項目的可持續發展，針對其結構設計管理方面存在的問題進行優化，并在優化的同時探究與房地產項目成本之間的關聯。

2 建筑結構設計的原則、重要性及成本優化目的

在對任何建筑結構進行設計時，不僅應當考慮施工單位本身應當具備的一定便利條件，同時還需要從美觀性、經濟性以及綠色環保等方面對建筑結構進行合理設計[2]。針對一項建筑建設項目，若其具備優質的建筑結構，則能夠為后續建筑項目整體結構體系打下堅實的基礎[3]。因此，在開展建筑結構設計時，應當從根本層面出發，將總體目標作為建筑結構設計目標，以此確保房地產項目在開發及后期施工、運營階段都能夠滿足經濟效益需求和社會效益需求。

在明確建筑結構設計應當遵循的原則以及其重要性后，明確成本優化的真正目的是更好地實現建筑在后期運營和使用中的各項基本功能，并達到預期的社會效益和經濟效益[4]。在對建筑結構進行優化時，應當首先從整體布局角度出發，在合理布局的基礎上，確保住戶在入住后各項建筑功能需求能夠滿足。當前，由于受到諸多因素影響，使得一項房地產項目開發過程中，其結構設計管理常常出現嚴重程度不同的問題[5]。例如，管理人員的監督不到位、結構設計人員不具備豐富的設計經驗、無法實現對現代化信息技術軟件的合理利用、建設資源無法量化，無法實現對建設資源和信息資源的高效利用等，上述問題的存在使得房地產項目無法實現可使用性，甚至造成更嚴重的后果。

3 結構設計管理對房地產項目成本的影響

房地產項目從立項到竣工共涉及四個主要階段，在設計階段中，結構設計管理是十分重要的工作，可以認為結構設計管理工作的合理性可直接影響到項目成本與項目后續施工投資。根據有關單位調查與實踐統計的數據可知，針對一個相同的房地產項目，在設計階段進行科學的結構設計管理工作，不僅可以為工程項目節約5%～15%的造價支出，也可以為后續工程的順利施工提供進一步的技術保障[6]。因此，在結構設計管理工作中，專業設計人員需要做好對工程項目施工區域的地質勘查，確定并準確核實現場環境與作業條件。并在此基礎上，給出詳細的勘查報告與勘查結果，通過此種方式，形成最合適的地質報告、確定最適宜的房地產項目施工工藝，從而實現對建筑體系結構的優化設計[7]。但要進一步掌握結構設計管理工作對項目建設支出成本所造成的影響，需要明確房地產結構設計管理的具體步驟，對其步驟進行描述，見下圖1。

圖1 房地產結構設計管理具體步驟

下述將從房地產結構設計管理步驟中的細部結構深化層面入手，詳細分析房地產項目不同結構設計管理對成本的影響。

3.1 框架梁設計管理對房地產項目成本的影響

在對房地產項目進行結構設計管理時，尤其是針對高層建筑結構，設計方為了把控建筑整體高度會在設計工作中結合實際情況，采用縮短層高的方式進行建筑不同層高度的優化處理。在此種設計條件下，為了確保每個房屋具有足夠的活動空間，通過對框架梁橫截面高度的調整，提升房屋內有效使用空間。如果在設計管理工作中，無法落實此項工作，便可能會出現空間浪費、資源浪費方面的問題，甚至會出現建筑空間使用率下降的問題[8]。為了實現對此項工作的優化，建筑設計方在開展設計工作時，提出了空心樓蓋框架梁結構，按照此種方式進行結構設計，不僅可以實現對層高的優化，同時還可以起到提升建筑整體經濟效益的作用。因此，優化房地產項目中框架梁結構的設計管理工作，可以有效地起到節約項目成本的作用。

3.2 剪力墻設計管理對房地產項目成本的影響

在對房地產項目進行結構設計管理時，可以采用將剪力墻設計與主體框架設計進行分離布置的方式，實現在利用最少墻體材料的同時，保證墻體結構獲得更高的承載力與剛度。在對剪力墻結構進行設計管理時，應根據建筑的層高與承載需求，將其均勻地布置在建筑的電梯間位置、樓梯位置或豎井恒載力分布較集中的位置。此時，沿著主體結構兩個主軸方向，需要樓梯與電梯的橫縱剪力墻進行連接處理，確保連接的結構呈現“口”字型。可保證設計的剪力墻結構以筒體形式出現在結構中，確保結構主軸方向的側向剛度呈現一致或接近狀態，以此形成一個具有雙向結構的抗側力結構體系。

在對進一步深化結構設計管理工作時，應根據房地產項目的業主方需求，控制力強的豎向與水平鋼筋的配筋率＞1/4或符合雙排配筋標準。在此基礎上，對剪力墻結構進行加寬與加厚處理，實現對建筑整體結構剛度的進一步提升，避免或防止結構側向發生位移。基于此種方式，對房地產項目中的剪力墻結構進行設計管理優化，可以實現對結構整體成本的合理化把控，并確保設計的成果滿足建筑主體結構抗震需求。綜上，對剪力墻結構進行設計管理工作，對于降低建筑設計成本而言是具有顯著優勢的。

3.3 框架柱設計管理對房地產項目成本的影響

在對房地產項目中的框架柱結構進行設計管理需要注意對柱體截面尺寸的合理化把控，如果在設計中，出現框架柱橫截面積超出預設標準，會出現內部空間的浪費，從而降低結構的有效使用率。當框架柱設計不合理時，也會出現施工中鋼筋材料浪費的問題，此種問題會增加房地產項目施工成本。

如果在設計中，出現框架柱橫截面積不足預設標準，即框架柱橫截面積過小，此時會出現框架柱軸壓比值超出限制，當軸壓過大時，建筑結構整體的延展性將呈現下降趨勢。一旦出現地震，主體結構中的框架柱將是第一個遭到破壞的結構。而在正常使用過程中，框架柱也會由于軸壓過大出現過壓損壞，但此種細微的損壞不會輕易察覺，也不會在建筑結構中具有較明顯的表現，設計方根本無法在第一時間實現對結構破損的感知，一旦結構出現損壞，便會威脅到建筑中居住群體的生命安全。總之，合理進行房地產項目中的框架柱結構設計管理，可以保障建筑整體結構具有較強的穩定性，通過此種方式降低房地產項目后續的管理支出。

3.4 現澆板設計管理對房地產項目成本的影響

在進行房地產項目中的現澆板設計管理時，需要采用鋼筋種類與混凝土等級優化選擇的方式，控制現澆板的厚度，保證項目整體質量。通常情況下，現澆板的配筋率需要滿足下述計算公式需求：

上述計算公式中，ρmin代表現澆板最小配筋率要求，As代表鋼筋種類，b代表澆板混凝土等級，h代表現澆板厚度。通過上式可知，任何一個因素的變化都會引起現澆板配筋率的隔離性，而一旦出現現澆板配筋不合理問題，設計強度將無法達到預期，從而導致澆筑板體出現裂縫。因此，優化現澆板設計管理工作不僅可以降低施工中對材料的浪費，還可以為施工方和房地產項目承包方節約成本。

4 對比分析

在上述論述基礎上分別從五個方面實現了結構設計管理對房地產項目成本的影響分析，為了驗證分析結果的可行性，采用實例分析的方式，驗證各個結構設計管理在房地產項目當中應用時對其成本造成的影響進行量化。房地產項目是針對土地及其地面上的建筑物進行投資開發建設的項目，已知該房地產項目總占地面積超過10萬m2，除地上面積以外，地下總建筑面積約為2.5萬m2。在該房地產項目覆蓋區域內需要完成對商業建筑、18棟6層樓高住宅建筑以及8棟18層高住宅建筑的建設。建筑場地類別為II類，特征周期為0.4s。選擇將該房地產建設項目當中15號住宅樓結構作為研究對象，為了方便對該房地產項目的成本影響進行分析，采用模型構建的方式，按照該項目原設計參數對15號住宅樓結構進行建模。表1為模型基本參數記錄表。

15號住宅樓結構模型基本參數記錄表 表1

已知15號住宅樓結構在現有結構設計管理條件下完成整體工程所需成本可用如下公式計算得出：

上述公式中，M代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目成本；a1代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目中土地費用估算值；a2代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目中前期工程費用；a3代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目中基礎設施建設費用；a4代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目中建筑安裝工程費用；a5代表該房地產項目中15號住宅樓建設項目中配套公共設施建設費用。除上述公式中記錄的各項費用以外，還包含該房地產項目中15號住宅樓建設項目在開發期間產生的各類間接費用、財務費用等，這一部分費用不會受到結構設計管理的影響，因此在本文分析過程中不考慮。根據上述公式，按照原有結構設計管理方案進行管理后，該房地產項目中15號住宅樓的項目成本為2000萬元。在此基礎上，結合上述框架梁設計、剪力墻設計、框架柱設計、現澆板設計等方面的管理進行優化，并結合新的項目數據對15號住宅樓項目成本進行計算。圖2為原有設計管理思路下15號住宅樓內部墻體布置結構示意圖。圖3為調整后新的設計管理思路下15號住宅樓內部墻體布置結構示意圖。

圖2 原有設計管理思路下15號住宅樓內部墻體布置結構示意圖

圖3 調整后新的設計管理思路下15號住宅樓內部墻體布置結構示意圖

從圖2和圖3中可以直觀看出其結構設計上的變化，表2為結構變化具體數值記錄表。

15號住宅樓內部結構變化具體數值記錄表 表2

從表2可以看出15號住宅樓內部結構發生了較大改變，在此基礎上，針對其項目成本進行計算，得出其具體數值為1800萬元。由此可以得出，通過對房地產項目住宅樓的結構設計管理，實現對其結構上的優化能夠在一定程度上影響房地產項目的成本，結構設計管理方案更合理，相應成本越低，同時通過結果也能夠反向證明結構設計管理方法若存在不合理問題，并且未及時發現和調整將會造成后期房地產項目開發的成本進一步增加。

4 結語

本文從框架梁、剪力墻、框架柱、現澆板等方面對此課題開展了研究，證明了合理進行結構設計管理工作可以對房地產項目建設成本起到優化作用。因此，要保證房地產項目多個參與方的共同利益，需要做好此項工作，全面落實對結構設計管理的優化，實現基于綜合層面對房地產項目建設投資與支出的宏觀把控。在對房地產項目開發中結構設計管理與其成本之間的關聯進行分析時，只考慮到了經濟方面的效益需求，對于社會方面的效益需求未過多涉及，因此在后續還將針對結構設計管理對項目成本中社會效益方面的問題進行深入探究，確保研究更全面。