關于長沙城鎮老舊小區提質改造的相關研究

摘要：城鎮老舊小區改造是重大民生工程，堅持改造原則，劃分好改造范圍，改造內容主要在公共安全、基礎設施、建筑修繕、環境整治、便民設施、社會治理等6個方面進行提質，先基礎，后完善，再提升;控制好項目造價，優化調整設計是重點;后期維護管理嘗試委托物業公司或其它第三方運營機構進入，進行市場化管理。

關鍵詞：民生工程;改造意愿;投資費用;維護管理

城鎮老舊小區改造是落實以人為中心的重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。當前我國城市發展進入了提質增效階段，老舊小區提質改造是我國十四五計劃期間實施城市更新行動的重要任務，研究各城市的老舊小區改造做法對全國老舊小區改造有可持續的啟發和提高。

一、長沙城鎮老舊小區提質改造基本原則

1.堅持以人為本，和諧發展。堅持以人民群眾為中心，響應群眾對高質量、高品質生活的需要，因地制宜的改造，在滿足基礎類需求的同時，解決完善需求，并且進一步的通過市場的運作方式豐富社會服務體系，使得城鎮老舊小區改造與城市的發展協調同步。

2.需多方參加，共同締造。動員社會上各種力量參與到老舊小區改造中來，形成政府主管部門、轄區單位、產權單位、金融機構、社會資本、社會組織、專家學者、居民群眾協同配合，貢獻大家的智慧，共同創造建設美好家園，提升城市人居環境。

3.積極創新，治管并舉。注重框架設計，認真學習研究相關政策和深入開展調查摸底城鎮小區情況，提出小區公共安全提升、基礎設施改造、建筑物修繕與功能完善、環境整治、便民設施建設等方面的初步方案，搭建管控平臺，協調一致，使城鎮小區改造工作高效進行。充分發揮互聯網、大數據資源，運用市場化優勢，在小區改造后進行專業化管理。

4.突重補短，循序漸進。將提高城鎮小區環境宜居指數為起點，堅持問題為導向，接收群眾的意見和期盼，著重優先改造公共安全、基礎設施、建筑修繕、環境整治等問題，在前期摸底研究的基礎上將改造分階段進行，分年度，有計劃的推進城鎮小區改造，建立健全老舊小區改造的工作程序。

二、長沙城鎮小區改造內容

（一）主要范圍

城鎮老舊小區主要改造范圍原則上為城市建成區內2000年以前建成的環境條件較差、配套設施不全或破損嚴重的住宅小區，以及2000年以后至2005年建成的問題比較突出的老舊小區。

（二）城鎮老舊小區改造內容

城鎮老舊小區主要在公共安全、基礎設施、建筑修繕、環境整治、便民設施、社會治理等6個方面進行提質改造。需要優先改造水電路氣網等滿足居民安全需要和基本生活需求的問題。

老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類三類：一是基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、供熱、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、架空線規整（入地）等。二是完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。其中，改造建設環境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區及周邊綠化、照明等環境，改造或建設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套設施。三是提升類。為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。

結合實際情況和小區群眾改造意愿選擇性進行改造。

以上三大類在長沙的城鎮老舊小區改造實踐中，對各類改造內容進行了細分，具體如下：

1.基礎類改造內容分為：（1）違章建筑。主要是歷史遺留問題，老舊小區居民搭建的雜物間等，需要轄區單位進行協調溝通，做好群眾工作，對該建筑物進行拆除，原有墻、地面進行恢復提質，各建筑垃圾、生活垃圾運輸至專用垃圾處理廠。（2）房屋公共部分修繕。主要涉及安全和基本功能的，例如房屋公共部位主體結構維修加固、抗震加固，需要有加固資質的設計單位進行二次設計，出具加固方案，注重安全;樓頂屋面防水破損，群眾反應防水年代久遠，出現漏水現場，需要鏟除原有防水層，按新的標準做屋面保溫及防水層;房屋外墻面磚脫落，這種面磚脫落存在嚴重的安全隱患，需要重點改造，還要排查空鼓等墻面情況，全面進行改造;樓道墻面破損嚴重、樓梯欄桿銹蝕、廣告“牛皮癬”泛濫，欄桿銹蝕存在安全隱患，需要進行拆除重做或涂刷防銹漆，墻面破損和廣告需要鏟除，新做墻面涂料，提升人居環境。（3）供排水設施設備。主要是供水線路管道銹蝕漏水嚴重、實施一戶一表，小區雨污水合流及堵塞，小區室外設施及配件的清理改造包括：更換破損或材質不合格的窨蓋;根據化糞池有效容積和設計清掏周期對其進行定期清掏;對于有效容積不滿足使用要求的化糞池應進行改造或更換。（4）強弱電設施。主要是老舊小區線路雜亂嚴重、空中飛線似蜘蛛網。強電線路架設年代久遠，有老化起火安全隱患，需進行整理、更換或下地埋設，需要與電力部門溝通協調，具體由電力部門進行實施改造提質;弱電線路整理進橋架，飛線拆除，重新放線入戶，具體的還需與各線路運營商協調，有電信、有限電視、移動、聯動及城通等。（5）道路設施。城鎮老舊小區內部道路分車行道和人行道，道路標志標牌、標線等設施破損嚴重，道路進行白改黑改造，人行道鋪裝透水磚。（6）供氣設施。部分城鎮老舊小區年代久遠，當時未鋪設燃氣管道，居民使用罐裝煤氣，存在安全隱患，具體需燃氣公司進行鋪設改造。（7）環衛設施。原有垃圾收集站、垃圾房和轉運站等設施改造，聽取群眾合理的建議，規范設置地點，分類垃圾堆放點，需要逐步取消垃圾道、垃圾池設施，按照標準建設新的垃圾收集站。（8）照明及充電設施。老舊小區照明設備落后，內部道路黑暗，當前國家大力推廣新能源電動車，小區內需配套建設充電設施。（9）消防設施。老舊小區居民雜物混亂，缺乏安全意識，有消防車通道堵塞，清除消防通道上的障礙物，確保救護和消防通道暢通，小區道路應能滿足消防車通行要求，并設置消防通道標識。（10）電梯。老舊小區通常為6-7層多層建筑，建設時未安裝電梯，現狀為老舊小區居住的大部分為老年人，腿腳不便，當下國家大力推廣給老舊小區安裝電梯，提升人居環境，提高居民生活幸福感。（11）地方與小區直接相關的城市基礎設施。主要有公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車場及污水垃圾處理等基礎設施的改造。

2.完善類改造內容分為：（1）安防設施提升。老舊小區安防設施缺失，在小區出入口及重要區域配置安防監控設備，并建立小區監控室等。（2）停車設施建設。利用空坪地塊設計規劃增設停車位，合理規劃機動車和非機動車停車場，有條件的增加立體停車場。（3）便民設施完善。老舊小區便民設施非常缺少或嚴重損壞，為了提升居民宜居環境，應盡可能修繕、配建郵政及快遞設施，解決郵件和快遞的投取問題。（4）環境景觀整治。老舊小區內環境臟、亂、差，樓道小廣告亂貼，餐飲油煙污染等問題，致使蚊蟲、鼠滿小區亂跑，清理、拆除各類違章建筑物和侵占綠地、道路的違章設施。

3.提升類改造內容，如下：（1）立面整治。主要是墻面老舊、防盜窗、雨棚、空調架或百葉等破損，為了提升整體形象，將這些設施進行拆除更換及墻面翻新等。（2）服務設施。老舊小區無相關服務設施，為提升居民生活幸福感，增設小區黨建活動室、讀書閱覽室、便民服務站等，提質改造城市菜市場等配套服務設施。（3）智慧管理。當前大數據環境、互聯網環境，需要大家參與，打造智慧社區。（4）特色風貌。老舊小區年代久遠，部分存在歷史內涵的事件或故事，可以進行小區歷史文化的挖掘，有內涵和特色風貌的，打造特色景觀、雕塑等，制作文化長廊、社區歷史、文化展示墻等。

三、城鎮老舊小區改造相關造價事項

老舊小區改造工作經費不計入項目投資額，由各級財政單獨予以保障，拆違工作經費參照市級獎補標準，以 90 元/平方米給予補助。由指揮部核準拆違面積后，從指揮部老舊小區改造工作經費中撥付至街道，可作為拆違工作獎補及拆違對象的補助。

項目主要投資費用包含：原地貌測繪費、方案設計費、可研及概算編制費、施工圖設計費、施工圖審查費、EPC總承包費、監理費、全過程造價咨詢服務費、竣工結算費等。

（一）老舊小區原地貌測繪費用

主要包括建筑立面、屋頂防水、電梯加裝、小區棟間坪、下水管、停車位及綠化改造、強弱電整治、智慧消防系統設置等改造內容。費用的計取，主要根據《測繪工程產品價格》和《測繪工程產品困難類別細則》（國測財字[2002]3號）、長沙市近年來測繪費收費實際情況。部分單項測算上限費用如下：

測繪范圍具體包括，建構筑物及其附屬（陽臺、花壇、圍墻、綠植、草坪等），道路及其附屬（路緣綠化帶、人行道、行樹、電桿等），地面明管線（水井、污水井、電力通訊檢修井、管道管徑等），外墻立面（屋檐、門窗、防盜網、空調機位）、立面管線（上下水管、電管、電信、光纜、燃氣等各種管線位置、走向及管徑）等精準測繪，并在圖上繪出各物的位置、標高、尺寸、材質等內容，不包含樓棟主體。

（二）方案設計費用

主要包含前期方案的出具，與各方的充分溝通，需要組織召開方案評審會，出具最終的方案及可研概算費用。項目設計費用依據《工程勘察設計收費標準》（計價格[2002]10號）進行計費，另外結合以往類似項目進行費用優惠，一般的做法是待項目完成后，按照一定的費率進行設計費的結算。

（三）全過程造價咨詢服務費

全過程造價咨詢服務主要工作內容為：1.施工圖經線上施工圖審查完成后的正式預算編制工作，涉及工程量的準確計算、套用中標單位的投標綜合單價，得出實際合同價格，為合同款項支付、融資利息計算、工程變更與簽證等工作提供真實依據;2.施工實施過程中，施工單位就圖紙二次深化與優化的造價文件審核（編制由施工方負責），并出具審核報告，此審核結論將作為設計優化之提成收益的基礎性對照文件;3.項目合同咨詢、合同審查、合同成本分析;4.專業工程暫估價、材料暫估價的審核，并出具審核報告;5.施工單位施工圖優化、施工方案優化等造價文件的審核;6.材料、設備市場調查及價格咨詢，并提交正式調查報告;7.主要材料、設備消耗量跟蹤審計、以及施工工藝及做法跟蹤與審計;8.工程計量支付的審核、工程款支付申請的核準、資金使用計劃的建議;9.施工過程的設計變更、工程簽證和工程索賠的處理;10.重要施工方案的造價咨詢與審查;11.項目投資動態控制系統的建立、動態成本分析與預測、并定期提交動態分析報告;12.協助建設單位進行投資分析、風險控制等;13.各階段工程結算輔助建設單位初審、差異分析、指標分析等;14.工程成本后評估;15.項目實施階段與造價、成本有關的其他工作;16.咨詢人員駐場服務。

根據《關于規范工程造價咨詢服務收費的意見》（湘價服[2016]25號）文件，結合項目的復雜程度、改造面積、改造樓棟及項目改造金額等實際情況進行費用的計取。一般包含基本咨詢服務費、考核獎勵費，計量單位按多少錢一平方米計算，按實際改造面積進行費用的結算。

（四）監理費

監理主要是對項目施工單位進行全面的監督管理，包含安全、質量、進度、文明、付款等各方面的，代表著業主方的利益，同時接受行政主管部分的管理，具有一定的獨立性。

監理費依據《建設工程監理與相關服務收費管理規定》（發改價格[2007]670號）及長沙市近年來監理費收費實際情況進行費用的計取。老舊小區改造項目一般為EPC項目，無明確的招標控制價，費用計取按概算的工程費用做為計算基數，乘以費率進行費用的控制，待工程結算后按項目結算金額乘費率進行監理費的結算。

（五）EPC工程費用

城鎮老舊小區改造項目一般單個項目費用為幾千萬或上億的概算費用，基本以EPC的模式（采用設計-采購-施工工程總承包模式）進行對外發包，采用該模式的建設項目，應按照強化前期管理、合理分擔風險、明確權責劃分、規范工程優化、嚴格控制工程變更，以及按約設計、按約施工、按約計價、按約結算的原則進行管理。總包方一般按項目初步設計審批完成后，以可研批復或概算批復金額進行招標確認，實施過程中需要對工程項目方案進行詳細的優化設計，出具完善的、準確的、指導施工的施工圖。主要重點要控制設計，嚴格控制過程變更，以控制工程費用。

工程費用的計取，根據國家清單計價規則、《湖南省建設工程計價辦法》及《湖南省建設工程消耗量標準》（湘建價〔2020〕56號）、《關于機械費調整及有關問題的通知》（湘建價市〔2020〕46號）、長沙市相關計價材料價格等文件進行工程費用的計取，工程優惠率按投標時的費率在合同中進行明確，結算時進行優惠。

四、竣工驗收

項目竣工后，需要由項目實施單位組織各參見單位（監理、總包方、分包方、設計方等）、轄區街道社區、行政主管部門及其他相關部門進行項目的工程竣工驗收，亦可邀請社區群眾代表參加驗收，要充分聽取各方意見，進行整改、完善，直至各方同意簽署竣工驗收表。竣工驗收通過后，需要實施單位盡快完成竣工資料的整理、歸檔及移交等工作，并報送竣工結算資料，進行竣工結算及決算。

五、結束語

城鎮老舊小區改造是重大民生工程，后期的維護管理，需要項目轄區街道及社區加強管理，形成有效的管理機制，做好居民的宣傳工作，只有居民自身愛惜環境、設施，從內心把公共區域也當成家來看待，才能更好的珍惜、愛護小區改造的成果。另需要委托物業公司或其它第三方運營機構進入，進行市場化管理。

參考文獻

[1] 國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，國辦發〔2020〕23號，2020.

[2]長沙市人民政府辦公廳《關于全面加快推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》，長政辦發〔2021〕48 號，2021.

作者簡介：曾國輝（1984.9-）男，工程師，湖南永州人，本科，主要從事工程造價工作。