農房一體不動產登記數據庫建設分析

摘要：本文首先分析了農房一體不動產登記的特點，其次敘述了農房一體不動產登記數據庫建設的現狀，最后論述了建設農房一體不動產登記數據庫的對策，如一體化設計架構、整合數據庫需求以及規范處理圖形要素等，希望為相關人員提供一些參考，提升不動產數據管理與利用水平，促進土地制度改革的深化。

關鍵詞：農房一體；不動產登記；數據庫建設

引言

農房一體不動產的登記可以促進城鄉的協調發展，房屋作為人們最重要的財產之一，需要明確房屋權屬，讓土地房屋得到合理使用，促進其流轉，帶動農村經濟的發展。基于現有的技術規范，建設登記數據庫需要堅持統一性的原則，利用數據庫完善信息化管理系統，提升登記的時效性和準確性，保證管理質量。

1.農房一體不動產登記的特點

1.1業務流程特點

首先，流程性是農房一體不動產登記業務的突出特點，主要流程有：提交申請—三級審核—登記簿記錄—制證—發證—收費，在整個流程中，劃分相應部門需要負責的步驟，實現流程化管理；其次，協同性。即登記業務需要依靠多個部門協作才能完成，以流程中的登記簿記錄為例，在記錄過程中記錄人員需要將審核信息進行核實、校對和檢驗，查詢其申請信息，其中涉及到審核人員和接收辦理申請的人員，需要多個部門協同辦公；最后，變動性。由于受內外部環境的影響，登記業務常常需要進行一定的調整，存在重新劃分部門任務或者將現有工作人員進行流動交換。

1.2數據管理特點

農房一體化數據管理的特點有四點。第一點，具有較強的空間特征。農房屬于在宅基地上建造的空間建筑，數據本身具有空間性。第二點，種類繁雜。正常情況下，其數據類型主要劃分為審批數據之類的管理數據以及地圖數據、產權數據之類的基礎數據，且從空間維度上劃分還可以劃分為空間數據和非空間數據。第三點，多樣化儲存。在信息化時代中，登記數據的格式有很多，如access、server、SQL等，在一定程度上為數據庫建設實現了數據相互轉化，保證數據的有效轉變。第四點，數據量大且更新快。農房的空間數據按照不同比例尺得出不同的具體數據，導致其含有的信息量格外多，且受房屋出租、抵押、宅基地回收等影響，農房信息從整體上看一直在動態變化中[1]。

2.農房一體不動產登記數據庫建設的現狀

農房一體不動產登記數據庫的建設以我國國情為出發點。部分城市已經開始建設房產登記信息系統（圖1），縱觀該系統的建設情況可以發現，其中的數據庫缺乏相應的標準，并不能有效應對多樣化類型的數據，在設計過程中未能充分滿足完整性要求，在數據量不斷增加的沖擊下，數據庫面臨崩潰，處理數據能力較差。同時，和測繪系統的對接性不強，GIS技術的應用較少，運行效率不理想，且缺乏子系統數據共享的設計，導致部門之間的數據庫數據存在重復現象，不利于一體化管理，且沒有將其進行不斷優化，不能一直符合社會發展的需求，增加數據管理難度[2]。

3.建設農房一體不動產登記數據庫的對策

3.1一體化設計架構

數據架構的設計首先需要明確其建設目的，基于當前我國國土規劃，其主要目的大致可以概括為以農村不動產為基礎，健全管理體系，支撐服務于各級登記機構，實現不動產信息的實時分享，和審計、民政、財政稅務、公安等相關部門進行信息化的數據共享，為社會公眾提供合法查詢服務，提升對土地的利用率，促進城鄉協調發展；其次，輔助于管理系統的四個一體化建設，即促進數據一體化、技術一體化、服務一體化、業務一體化的發展，滿足其在功能、環境以及性能上的需求，提升系統整體的可擴展性、穩定性和可靠性。在此基礎上，遵循數據庫建設的基本原則，即安全性、規范性、適用性、擴展性和開放性；最后，以現行和不動產相關的數據庫標準為依據，優先建立原始的標準數據庫，然后根據農房一體登記數據的特點，將數據庫進行調整和優化，保證建設質量。設計架構的主要要素有權屬資料收集、宗地數據、房產分戶圖等（圖2）。

3.2調整設計原則

和常規的數據庫有所不同，農房一體登記數據庫的設計在處理能力、安全性和實用性上的要求更高，需要滿足更新維護和信息隨時查詢儲存的要求，需要保證數據庫和機構現有的管理系統要求相符，可以不斷進行優化更新，在應用過程中具有良好的穩定性。同時，信息數據的速度要快，可以備份數據，一旦系統出現崩潰現象，可以將數據進行快速恢復，且能夠隨時監控，和其它服務器的融合性強，管理簡單方便。對接管理系統，滿足管理系統的環境需求，當前大部分管理系統在硬件環境的最低要求為：204GHz的CPU、1024×768的分辨率以及500G的硬盤。軟件環境最低要求為Windows7操作系統。此外，結合測繪技術，對接GIS平臺，營造良好的編程環境，加密處理數據，保證開放的相對性。例如，在系統登錄方面，需要同時使用密碼和認證賬號才能進入，并為不同類型的用戶提供不同的權限，數據庫結合權限情況提供有限的數據支持，滿足保密和安全要求[3]。

3.3整合數據庫需求

數據庫在信息儲存上的要求需要從數據特點來看，基于農房一體不動產，主要可以劃分為：宗地位置、宗地面積、宗地權屬等土地權屬數據；行政村圖版界線、行政村圖版地類、行政村圖版面積等土地利用數據；地籍調查表、界址點、四至等地基調查數據；確權登記覆蓋范圍等元數據；測量控制點、居民地、水系等基礎登記數據；申請、登記等登記資料數據；測量信息結果類數據。結合要素編碼規定，設計單元代碼層次，如1000000000表示基礎地理信息要素、6002010100表示所有權等，以界址點為例的邏輯模型參見表1，利用代碼滿足其空間屬性數據的需求。

在要素屬性字段代碼的設計上，主要形式為：XZQDM、XZQMC——行政區屬性結構；JXLX、JXXZ、JXSM——行政區界限屬性；DJQDM、DJQMC——地籍區屬性結構；DJZQMC、DJZQDM——地籍子區等，利用概念結構化的設計，將現實具象化的對象轉化為抽象化，進而形成概念上的模型，轉化之后變為計算機可識別的模型，包括圖層層次、表格關系等，從而將數據構建成關系模型，滿足其非空間屬性數據的需求。

3.4規范處理圖形要素

為了保證數據庫的建設質量，在圖形要素的處理上需要依據CASS進行圖層分層，優化設計地物關系。在采集和編輯地籍圖的過程中，需要考慮到拓撲關系，在同一編碼中應當避免出現重疊的點狀符號，相應的線狀要素也不能帶有重點現象，具體的線要素不能出現偽節點、硬折角、自相交、懸掛線等情況，保證線要素處理的規范性。在面狀地物要素的構建上需要保證其具有閉合性，嚴格捕捉各點位要素，保證面與面之間無縫隙和重疊現象（除非實物狀態為重疊）。以圖形數據處理為例，先設計不動產單元號，即按照建設標準，整合數據庫里面現有的矢量數據，進行統一編碼操作，之后結合具體的宗地將統一編碼轉化為唯一編碼，替換原有的編碼，構建屬性數據和其相應的矢量數據之間的映射關系（基準為一一對應），便于后續管理。統一設計好之后檢查要素的屬性關系，檢查要點包括：線狀圖形是否存在自相交關系；地籍號、農房基本信息等是否填寫完整；宗地子區的界線有無缺失現象；權屬界線是否閉合，各宗地之間是否存在重合現象。通過嚴格檢查保證圖形要素的準確性[4]。

3.5對接其他業務流程

數據庫建設的作用之一就是輔助登記管理系統，需要在建設中對接好其他業務，連接各業務的子系統，形成一體化的管理系統，保證有效管理不動產數據。設計作用考慮要點有以下幾點：

3.5.1簡化辦理流程，為權利人提供權益維護機制。即農房權利人可以通過數據庫結合自身需要進行高效的農房流轉、變更等，避免傳統農房權屬變更可能會引發的不必要糾紛，保障合法權益。

3.5.2實時共享信息。即數據庫設計連接各部門的工作，轉變以往資料提交的重復性，為相關人員提供依法查詢渠道，在法律規定的框架內實現多向信息共享，加強各級機構的聯動性，提升數據庫建設的綜合效益。

3.5.3優化查詢業務。提供房屋平面圖的查詢工作，圖屬對照房屋結構、附屬房屋等信息，實現一體化管理，結合業務受理的三審需求，通過檢索技術數據庫快速的顯示相關信息。

3.6基于數據庫的案例分析

以某村為例，在界址測繪方面，將測量控制點進行合理布設，依據《地籍測量規范》進行測量工作，在界址點位中誤差方面需要≤5cm，需要保證限差≤10cm，測繪范圍為居民點記憶居民點周圍30m，繪制相應的地籍圖，并進行權屬調查。做足數據庫應用的前期準備工作之后，依托于拓撲準則，開展拓撲檢查，分析圖形要素，檢查合格后將數據信息錄入到系統中，存儲在數據庫里，在錄入過程中需要將地籍子區作為基本單位，有序輸入宗地情況，完善信息表，錄入則進行檢校，避免出現邏輯錯誤，修正在校正中出現的問題，建議采用二人校對法，保證數據庫中的數據和實地情況相符。最后，檢查好數據質量，以空間數據和屬性數據的特點進行分析，保證數據、圖形等一體化的關系。在空間數據的檢查上，主要需要分析宗地要素的拓撲關系；在屬性數據的檢查上，主要需要檢查字段值的范圍、字段的唯一性等，檢查無誤后可以設計登記簿以及證書，連通農房一體的登記管理全流程，達到信息化管理。

4.結語

總而言之，建設農房一體不動產登記數據庫需要嚴格遵守國家的調查標準，真實有效的登記信息，獲取準確的屬性信息和圖形信息，有序的將其進行錄入，實現不動產數據的互通共享，促進其管理的科學化、高效化和信息化，促進國土一體化管理的實現，從而促進土地改革。

參考文獻：

[1]魏振偉.農村集體土地確權登記發證及數據庫建設技術探討[J].百科論壇電子雜志， 2020，（7）：1445.

[2]劉健美，胡月明，劉洛，等；基于大數據背景的高寒草地資源數據庫建設與應用——以青海省為例[J].農業資源與環境學報， 2020， 37（6）： 866-874.

[3]余群云.基于數字化檔案信息資源大數據庫建設的探討[J].蘭臺內外， 2020，（4）： 1-2.

[4]高登峰.第三次全國國土調查數據庫建設方案及質量控制措施[J].遼寧自然資源， 2020，（10）： 45-46.