探討房地產企業財務管理存在的問題及對策

鄭英強

（濰坊恒信建設集團有限公司，山東 濰坊 261061）

在經濟全球化背景下，知識經濟快速發展，財務風險已經成為房地產企業經營管理中迫切需要解決的問題。近幾年，房地產企業在我國社會主義市場上快速發展，并作出了巨大貢獻，帶動了投資熱潮。房地產行業是一種資金密集型的行業，房地產企業的財務管理和資金分配、募集、使用等活動是核心。因此，財務管理對房地產公司的發展壯大有著重要性。本文將詳盡介紹房地產公司財務管理中出現的問題和具體處理辦法，相關觀點僅供參考。

一、房地產企業財務管理基本特征

現階段，我國房地產公司總量持續上升。同其他產業比較，房地產業投資有著多元化、比較穩定、使用壽命長的特征。財務因素在房地產項目的整體運作周期中，發揮著關鍵性作用。受房地產業投資特征的影響，房地產企業的財務具備了如下特征。

1.周期長，成本管理工作煩瑣

房地產公司的生產成本，主要分為征地及拆遷補償費、前期工程費、基本建設費用、建筑安裝工程費、公用配套設備費用、開發承包費等成本項目，但各成本項目的具體內容不同。房地產企業即使是同類產品的開發也會因時間和地點的不同而發生變化，其產品成本構成十分復雜。房地產資金周轉周期長，周轉率低，企業必須采用各種投資方法籌措發展資金，進行項目滾動發展，所以相應的融資任務非常重[1]。

2.財務管理中涉及大量資金

在房地產項目運行中，離不開資金的支持，而項目規模大小將直接影響到的融資數量。從征地環節入手，需要巨大的資金成本，而后期的每一環都必須耗費巨大的人力、物力、財力，如果在這一過程中缺乏充足資金支持，那么將會大大增加財務管理工作難度。

3.面臨較大的財務風險

因為房地產業的財務期限一般較長，在整個財務期很容易遭受各種外界原因的影響。所以，如果出現了財務風險，地產公司的經營效益也將大打折扣，最嚴重的甚至可以出現融資損失。受房地產業財務特殊性的影響，許多房地產公司在財務上都存在著一定問題。房地產公司要想得到健康穩定的發展，要仔細分析在企業運營中出現的困難問題，制定科學應對策略，提升財務管理工作完善性，從整體上提高房地產企業管理水平。

二、房地產企業發展中財務管理的重要作用

在房地產企業經營和開發前，需要經過政府部門的審批，不同階段會對應不同的業務。在房地產企業管理中，財務管理是不可或缺的一部分，主要包括財務控制、財務決策和財務規劃。財務管理在房地產企業中的作用主要體現在以下幾點。

1.有利于提升房地產企業資金使用質量和效率

房地產項目開發時間較長，需要承受較大的資金壓力，在具體項目開發中開發商對資金的依賴性較強。為此，在現代房地產企業的財務管理中，資金管理是必不可少的內容。資本一直是值得房地產企業高度關注的資產，由于房地產開發收益與資本管理息息相關，為此強化房地產企業財務管理有利于提升資金管理質量和管理效率，縮短資金使用周期。同時，科學的財務管理工作可以有效使用和籌資資金，優化和完善資金結構，拓寬融資渠道，將項目投資風險控制在合理范圍內，提高資金使用質量，促進房地產企業平穩發展。

2.有利于房地產企業科學控制項目管理成本

現代房地產企業項目預算控制水平直接影響著其經營效果。而強化房地產企業財務管理工作，可以提升預算控制的全面性，改進和優化預算結構，有效控制項目開發成本狀況。

3.有利于房地產企業集中理財，優化籌資制度

房地產企業在開展財務管理中必須嚴格遵循經營戰略，更好地實現資金的分配。一方面，良好的財務管理可以幫助房地產企業在短時間內集中大量資金，為其發展提供充足的物質基礎，及時把握商機。另一方面，財務管理有利于房地產企業更好地落實子公司考核制度，提升利潤分配的科學性與合理性。

4.有利于房地產企業合理安排投資規模

房地產企業在項目拿地過程中，需要充分考慮項目所在市場的發展情況，對項目的發展計劃進行可行性研究和敏感性分析，分析不同計劃的盈利能力和現金流，選擇一致的投資計劃配合公司的發展戰略和市場需求。在后續方案執行中，要有效結合政府的政策、市場發展行情和企業實際經營管理情況，及時、有效地修整方案。

5.有利于規范房地產企業財務管理行為

強化財務管理，建立統一、完善的財務制度，可以提升各個環節的公開性和透明性，使企業所有財務管理工作的實施遵循法規，以便有效防止財務管理風險的出現。唯有嚴格規范房地產企業財務管理行為，方可從合法的競爭中脫穎而出，提高市場知名度，提升房地產企業的核心競爭力。

6.有利于提升房地產企業員工素質

房地產企業強化財務管理，必須進一步提高我國會計人才的專業素質。唯有進一步提高財政人員的業務素質，方可達到會計管理崗位的效率化、科學研究、專業規范化。同時，強化財務管理能夠使房地產企業從業人員主動自身專業能力和知識水平，完善思想道德品質，最終促進企業健康發展。

三、房地產企業財務管理中存在的問題

1.財務管理意識薄弱

首先，房地產企業決策人員的文化素養不高，管理理念落后，沒有樹立現代化財務管理理念。其主要表現在部分房地產企業決策人員沒有認識到財務管理在經營管理中的重要作用，將工作重點放在業務銷售、工程建設等方面，將財務管理人員排斥在重要經濟活動之外。由于決策人員忽視財務管理工作，導致在制定重大決策中出現失誤，給房地產企業帶來不可挽回的經濟損失。其次，部分房地產企業財務管理人員業務素質較低，沒有形成正確的財務管理觀念，對國家稅收、財政政策缺乏足夠的了解。由于財務管理人員無法承擔重任，導致企業經濟決策的制定缺乏足夠財務信息、數據的支持。最后，很多房地產企業員工對財務管理工作漠不關心，同時企業決策者對財務管理缺乏重視，財務人員沒有樹立正確的財務管理理念，因此會影響員工行為和理念的形成。在房地產企業財務管理中，如果沒有全體員工的共同參與，那么財務管理工作將是沒有效率的、不完整的。

2.財務管理制度不完善

財務管理機制不健全是不少地產公司面臨的問題。在房地產企業的財務中，一個健全的財務管理體制十分關鍵。首先，財務是一個高度系統化、復雜化的工作，如果房地產企業不能建立一個完善的財務管理體制，那么將會大大增加日常管理工作的隨意性和盲目性。其次，由于房地產業務涵蓋的范疇多，跨度大，涉及許多個運作環節，在某種程度上來說，資本的存儲都是相對分散的，這就使得房地產企業無法集中投資，而這時一旦缺乏健全的資金管理體系支持與保證，極易出現安全事故[2]。另外，盡管部分房地產企業建立了財務規章制度，但卻不能在實際管理工作中有效貫徹和實施該規章制度，這些財務形式不僅會妨礙房地產企業的穩健發展，而且很有可能帶來十分嚴重的危機。

3.財務籌劃工作存在諸多不足

部分房地產企業雖然建立了宏偉的發展規劃，但是由于沒有很好地事先預測財務活動，因此無法達到預期效果，沒有落實發展規劃。其主要表現在以下幾點。首先，資金管理缺乏有序性，房地產企業對企業流動性缺乏長遠、統籌規劃，使用的資金結構缺乏合理性，其結果是負債資金比過高，將大大增加企業的財務負擔，造成企業償債能力嚴重不足。其次，成本控制力度不足。當房地產企業忽視了成本計劃管理工作時，會對成本事前控制缺乏關注度，這使得成本失控問題嚴重，最終給房地產企業造成很大的損失。最后，存在很大的稅務風險。由于房地產企業涉足的領域較多，所以涉及的稅種較多，稅費負擔較重。部分地產企業由于財務水平低下，無法實施科學合理的財務規劃，結果會增加稅費成本，在一定程度上抑制企業經營利潤率的提升。

4.財務資金管理不當

一方面，房地產行業是一種資金高度密集的行業，如果缺乏金融行業支持，僅僅依靠自身的資本積累，已經不能滿足房地產企業的經營和發展。除了部分房地產企業利用資本市場進行融資外，大多數房地產企業將銀行貸款作為一種融資方式來改善其資金問題。但在國家宏觀調控政策的影響下，銀行融資難度大大增加。一些房地產企業為了解決資金周轉問題，會大量向民間借貸。在這種情況下高額利息無法應付稅前扣除，這不僅會增加房地產企業經營成本支出，而且會大大增加財務風險的發生概率。另一方面，部分房地產企業過分注重開發，忽視了資金經濟能力的強化，將戰線拉得過長。在設計、銷售、建設等環節，沒有認識到資金周轉的重要性，制定的籌資計劃和投資計劃缺乏平衡性，這導致資金有時寬裕、有時緊張，嚴重情況下會陷入資金周轉危機。更嚴重的是，在金融負債高的背景下，資金破裂將導致房地產企業倒閉，這種現象已不再是個例。

5.沒有進行財務集約化和信息化管理

以往，房地產企業屬于一種屬地管理，在房地產開發中，以當地小的開發企業為主[3]。近幾年，房地產企業開始在全國范圍內拿地，但是從整體上來看，中小企業占據較大部分，受資本和規模因素的影響，很多房地產企業內部沒有統一的核算流程和管理制度。很多財務軟件在應用的時候，只是作為收付款和出具財務報表的工具而已，實際上一個房地產企業涉及的信息包含多個方面，僅僅利用幾張財務報表開展財務管理分析工作是不合理的，這不利于全面測算項目。

四、房地產企業財務管理措施

1.樹立正確的財務管理意識

首先，需要加強房地產企業高級管理人員的財務管理意識。房地產企業管理者的意識決定了企業發展的方向。企業管理者應當加強對財務人員管理者的重要性，為做好企業財務工作奠定堅實基礎。企業領導人員要積極學習現代財務管理知識，一方面通過參與專業培訓活動，提升自身的財務素質；另一方面，“走出去”，到其他企業中參觀和學習，拓寬自身的學習視野。其次，提高財務管理人員的業務素質。在房地產企業財務管理中，財務人員是中堅力量。為此，房地產企業應該形成一個作風強、水平高、敬業精神愛崗的財務隊伍，做好財務的崗位培訓，不但要掌握知識，同時還要形成業務本領，掌握經營戰略、開發過程等方面的專業知識。最后，加強全員教育。要想成功開展財務工作，房地產企業必須營造全員參加財務的良好氛圍，把全員理財理念延伸到財務工作整個流程中，并著重培養和教育經營單元的主管人員、各個職能部門負責人。

2.制定完善的財務管理制度

房地產企業要有效克服財務中出現的問題，需要從構建健全的財務機制開始。房地產企業應該根據企業財務特征，建立系統、科學的財務系統，并在房地產項目開發階段有效貫徹和實施有關規章制度。財務部門也要建立一個完整的財務會計系統，在內部制定一個完善的系統，提升系統設置的合理性，有效貫徹和落實財務審核工作，并且提升資金分配的科學性與合理性。對于房地產項目在實際運行中流入的各項資金，要進行詳細、明確的記錄，并定期或者不定期開展匯總工作，制定相應的財務報表，從而不斷提升房地產企業財務管理工作的完善性。

3.強化財務稅收籌劃工作

房地產企業的財務雖沒有直接創造價值，但完善的財務能夠減少融資成本，提高了資本周轉速度，從根本上增強了房地產企業的經濟效益和社會效益[4]。房地產企業的財務計劃大致分為這樣一些方面：首先，加強資金規劃。房地產企業在財務管理工作中，通過努力提高融資計劃的合法性，實現節約資金成本的目標，加快資金運轉速度，從根本上提高資金使用質量和使用效益。其次，強化成本控制。在房地產企業成本控制工作開展中，設計階段、招標階段、竣工階段等是成本控制的重要階段，為此財務管理要強化這幾個方面的系統性控制與優化。最后，強化稅收籌劃工作。房地產企業要根據國家相關法律法規和稅收政策，以及自身實際的發展情況，通過科學開展運營納稅籌劃工作，實現延遲納稅或者降低納稅金額的目標。

4.強化資金預算管理工作

房地產企業要根據自身實際發展情況合理編制資金預算，全過程、動態化管理資金循環。首先，要強化籌資管理，不僅要拓寬資金籌集渠道，而且要防止過度負債。在保證資金供應正常的情況下考慮融資成本，保證融資方式選擇的合理性，優化和完善融資結構，利用最少的成本，籌措最多的資金，從而滿足項目建設開發對資金的需求。其次，進行資本循環監管工作，其中涉及事前監管、事中監管和事后監督。要嚴格依據投資計劃有效監管資本循環中的各個環節，從而減少資金成本支出，提升資本利用品質與效益。通過對資金預算實際運行狀況的分析，適時反映和調整房地產公司資金實際運用狀況。最后，合理調節工程造價，從根本上降低工程投入。合理提升周期，防止由于資金長期沉淀而影響正常的資金周轉。同時要在銷售階段制定合理的營銷策略，通過采取科學、靈活的房產營銷方法，提高資本利用速度。

5.實現財務信息化、集約化管理

在信息技術快速發展的時代，房地產企業為了提升自身財務管理質量，實現財務信息化、集約化管理，要利用信息化獲得非財務數據，制定一個完善的信息財務系統。房地產企業領導人員要利用一定的開發費用開發相關軟件，為企業制定一套相適應的ERP 系統，以此提升信息體系的完善性[5]。通過使用ERP 系統可以將房地產企業的各個部門緊密聯合到一起，真正實現財務付款、預算成本編制、籌資管理模塊化，緊密聯系預算模塊。房地產企業也要以財務集約化、信息化發展為主要目標，以此最大程度提高自身利潤。在房地產項目的整個階段，都要在EPR 系統信息系統上進行有效管理，從而幫助領導人員及時發現并解決問題。

五、結語

房地產企業涉及的資金規模大，在房地產政策不斷變化的背景下，企業領導人員要提升對財務管理工作的重視程度，進一步提高了財務管理人員質量，并注重引入德才兼備的人才財務人員。同時，要準確抓住國家行業變革時機，發現自身在財務管理工作中存在的問題，不斷提升財務管理制度的完善性，降低財務風險的發生，最大程度提高自身利潤，有效避免資金問題的產生。