房地產企業并購過程中的涉稅管理

黃春華

（上海紅星美凱龍置業有限公司，上海 200000）

通常情況下，企業較為常見的并購交易方式包括資產收購、股權并購、資產重組等，在實際進行并購交易的過程中牽扯的稅種相對來說比較復雜。加強對企業并購過程中，對這些涉稅問題的研究，對于提高并購的成功率以及并購效益，降低風險和損失具有十分重要的意義。

一、房地產企業并購所能采取的主要措施

對于一般的房地產企業而言，通常情況下其所能采用的并購手段無外乎如下幾種。

1.資產重組

其主要包括三種操作方式：劃轉、非貨幣性資產投資以及合并[1]。其中第一種方式相對來說比較適合大型國有企業，此時牽扯到的稅種主要包括土地增值稅以及增值稅。第二種方式結合股權轉讓或者股權分立的操作辦法，可以讓房地產企業的資產轉讓負債率達到相對較低的地步。

2.資產收購

其主要表現為在建工程的轉讓，但是如果通過資產收購的方式來達成這一轉讓，必然需要繳納很高的稅費。但是，當企業購買溢價日后就可以在計算土地增值稅時，將其作為成本進行扣除，而且在全面啟動營改增之后，增值稅也可以參與到進銷項抵扣過程中，故資產收購在某一條件下完全可以做到讓并購雙方的實際稅負達到最低點[2]。

3.股權并購

這是房地產市場進行并購交易過程中最為常見的一種操作形式，而且和傳統的資本并購相比，不需要繳納土地增值稅、契稅以及增值稅。不過，因為股權溢價的部分并沒有辦法直接在房地產企業的土地增值稅以及增值稅當中予以直接扣除，故被并購方向并購方轉嫁了部分稅負，導致這一操作方式對于被并購方比較有利，對于并購方其實并不利[3]。與此同時，被并購方此時也承擔了一定的風險與隱患。關于這一點，稅務部門曾經秉承實質重于形式的基本原則，在（國稅函〔2006〕687號）《國家稅務總局關于以轉讓股權名義轉讓房地產行為征收土地增值稅問題的批復》中規定，采取稅收穿透的方式來規避借助股權轉讓來逃避土地增值稅的情況[4]。雖然全國各地對這一文件內容和政策的解讀略有差異，但是其整體來看，仍然可以沿著如下的幾種思路來達到股權并購過程中優化稅收管理的目的和效果。

（1）股權轉讓環節的稅收籌劃

其主要是針對并購交易當中被并購的一方而言的，此時被并購一方在進行交易的過程中往往并不需要繳納增值稅，但是卻需要繳納所得稅，故其稅收籌劃的主要內容就是針對所得稅所展開的，目前較為常見的處理和籌劃方式就是“不按股權比例分紅”[5]。

（2）股權轉讓完成以后的稅收籌劃

股權轉讓完成以后，對于并購的一方而言主要集中在股權溢價的消化方面。因為并購方本身就承擔了被并購方股權溢價稅負的轉嫁，其必然還需要尋找合適的途徑對其進行合理的消化。通常情況下，并購方往往會通過關聯定價的方式進行定價轉移，比如將毛坯房改為精裝房，借助金融工具將關聯利息以及非關聯利息全部消化掉等[1]。但是在這一過程中，必須把握以下兩個要素以及條件。

首先，確保單方面成本控制的合理性和有效性。其次，土地增值稅在稅負方面的約束通常情況下會被限制在7%～20%的區間內，這屬于一個比較正常的區間。但是對于稅務部門而言，其一般情況下可以接受的土地增值稅稅負率不能超過5%，非住宅一般不超過7%，所以通過關聯的方式轉移定價調整成本之后，稅率盡可能控制在不低于5%的范圍內，否則很容易引起其他稅務部門的關注[2]。

4.其他資產交易方式

其主要包括房的分離收儲再轉讓以及總分公司交易等，還有一些交易方式比較適合破產重組的操作場景，只不過因為沒有發票，只能憑借收據來扣除相關的稅費。

二、房地產企業并購涉稅管理的原則和動因

房地產企業在推進并購的過程中，在圍繞涉稅管理的過程中必須秉承這樣幾個方面的原則：以企業發展戰略為第一位，稅收籌劃工作也需要圍繞企業的發展戰略來執行；稅收籌劃政策必須以遵守相關法律法規為前提；企業整體效益最優化；嚴格遵循稅務籌劃的風險管理原則，也就是說在房地產企業進行并購的過程中要時刻關注籌劃的風險并對其采取一定的管控措施。而之所以要這樣做，動因無外乎以下兩方面。

1.房地產企業并購操作過程中稅務籌劃的內部動因

首先，必須明確且保證并購重組的過程中，房地產企業涉稅風險最低。其次，必須保證合并雙方以及利益相關體利益的均衡性。最后，并購收益最大化是稅收籌劃的直接出發點，也是最大的動因。

2.房地產企業并購操作過程中稅務籌劃的外部動因

從外部動因的角度來說，其主要包括以下幾個方面：首先，并購企業的稅率有可能存在一定程度的偏差；其次，并購過程中有可能會牽扯到對納稅人身份進行選擇；再次，通過并購的方式來及時利用稅收優惠政策；最后，在房地產企業并購過程中，具體牽扯到“特殊稅務處理”和“一般稅務處理”的過程中，兩種方式的稅務基礎范圍是明顯不同的。

三、房地產企業并購過程中的涉稅風險總結

房地產企業并購過程中的涉稅管理主要是指在法律法規以及國家政策的指導下，在并購過程中對稅費工作進行統籌安排，進而設計出既符合企業戰略要求，也合理控制稅收成本的方案，進而實現并購過程中的收益最大化[3]。目前國內的很多房地產企業在推進并購的過程中，因為缺乏對稅收籌劃工作的全面理解和認知，導致目標單一，沒有嚴格按照相關要求和規定展開稅收籌劃，導致相關措施不合理、不科學，最終導致房地產企業并購之后承受著極大的稅務風險。

1.股權變更所觸發的稅務風險

對于房地產企業而言，因為其本身牽扯的稅種比較多，與之相關的各類政策文件數量也比較多，但因為不同區域對于同一份文件的解釋有所不同，故企業并購所面臨的稅務承擔問題也會面臨一定的變數。

因此，房地產企業在進行股權收購時，有必要及時和本地的稅務機關進行溝通和接洽，目的在于及時了解和把握本地稅務機關的政策方向和執行尺度，為后續工作的順利推進展開鋪墊。

2.被收購企業經營過程中本就存在的稅務隱患

被收購方執行收購以后，收購方必然需要承擔收購方因為歷史遺留問題所出現的一系列風險。通常情況下房地產企業運營的時間比較長、項目開發的周期比較久，所以被收購企業所提供的信息難免會有所疏漏，一些殘存的稅務問題也有可能之前根本就沒有發現，所以其過程中存在的一些諸如納稅申報不合理、偷稅漏稅的情況并不會暴露出來，如此也很容易加劇并購過程中存在的交易風險和隱患。

3.稅費處理難度大，片面導致稅務風險

較之其他行業，房地產企業明顯自身的稅負比較重，稅務處理方式以及會計處理方式也存在非常大的不同。舉例來說，土地增值稅有預征以及清算兩個方面，其各自的稅務處理方式存在極大的不同。特別是在清算階段，方法和手段相對較多，也因為稅費金額較大、申報程序十分復雜，倘若并購雙方有一方不是房地產企業，那么從整體上把握稅收籌劃工作就會存在非常大的難度。

四、房地產企業并購過程中的稅收管理策略

對于房地產企業而言，其在并購過程中優化稅收管理，離不開以下幾個關鍵點，這也是需要相關從業者予以高度重視的部分。

1.吸收并購融資階段的涉稅管理

通常情況下，房地產企業在進行并購融資時，其主要有三種方式可以選擇，即內部融資、股權融資、債券融資等。當然融資方式不同，具體所涉及的稅務管理也會有很大的差別。比如在進行內部融資時候，房地產企業盡可能將個人股東轉變為企業股東，然后按照分配增資的順序增加注冊資產，降低內部融資時的稅收負擔；進行股權融資時可以對優先股的使用加以關注，只要其股利符合條件就可以進行免稅操作；采取債券融資時，需要同時考慮資本弱化反避稅措施以及債務利息的稅前效應。

（1）在實際推進并購之前必須對收購對象進行嚴格的分析與審查，對于過程中有可能存在的稅務風險作出精準的判斷

房地產企業在進行股權并購時，因為具體牽扯的稅務問題會比較復雜，但是收購方進行調查的時間又比較有限，所以其實很難全面了解并購對象的實際情況。因此在實際進行并購之前，必須圍繞房地產企業的特點，提前通知被并購方進行資料的籌備，并聘請會計師事務所、律師事務所對其展開全方位的調查，就并購目標的實際情況展開綜合性的評估，以便自身能夠盡可能全面地了解其情況，及時評估稅務風險。

（2）了解各類稅種的不同處理方式，降低交易環節存在的稅務風險

首先，房地產企業必須明確各類稅費申報的原則、政策以及方法。其次，明確股權收購過程中有可能牽扯的具體稅種，并且對具體收購過程中所需要承擔的各類稅務問題、分析進行嚴格審視與判斷。最后，房地產企業必須重視合同簽訂的規范性，在步驟、內容以及細節條款方面予以高度重視。房地產企業必須構建嚴格且嚴謹的風險管理預警系統，結合此前的經驗以及分析，判斷過程中潛藏的風險和危機，并及時提醒相關部門做好防御。其需要通過制定合理的問題解決方案，將企業在推進并購過程中有可能面臨的稅務風險控制在合理的范圍內，盡可能地降低企業損失。

（3）提高財務人員的風險意識

房地產企業內部實際負責稅收籌劃的工作人員，其本身的籌劃水平自然而然地會影響到企業具體面臨的稅務風險情況，其只有充分了解國家以及地方的稅務政策，才能采取合適的應對策略。作為收購企業如果想徹底降低并購過程中以及后續存在的風險，就需要采取必要的措施，不斷加強財務人員的風險飲食和安全隱患。一旦財務人員本身缺乏風險意識，自身的風險管控能力和預警意識、工作態度等都存在巨大的提升空間，就有可能導致其在日常工作過程中，小失誤醞釀大危機。所以，財務人員在日常進行工作的過程中必須隨時保持高度警惕和全局的風險意識，不能單純地拘泥于某一環節、某一細節的稅費降低。

2.在并購的交易階段的稅收籌劃

房地產企業在并購交易階段具體采取的方式同樣包括三種，資產置換、定向增發以及換股合并。如果通過定向增發的方式進行并購交易，要按照《財政部 國家稅務總局關于企業重組業務企業所得稅處理若干問題的通知》（財稅〔2019〕59號）中的免稅條款來進行特殊稅務處理，也就是所謂的“被并購方的應稅所付時，應盡量利用‘將全部或者部分實物資產以及與其相關的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人’”[2]——這一條件，進而達到規避繳納增值稅的效果；而借助換股進行合并，企業可以采用權益聯營的操作方式，如此企業既不需要負擔商譽，也不會因為增加資產而出現嚴重的折舊情況，而此時作為股東，更可以推出收益的實現時間，進而達到延遲納稅的目的。

3.并購涉稅籌劃的后續稅務風險及管控策略

因為稅收籌劃本就是一項充斥著風險因子的活動，所以往往籌劃的收益越大，房地產企業具體面臨的風險也就會越高。但是在具體實踐操作過程中，房地產企業并不能完全規避合并過程中的稅務風險，故其在執行稅收籌劃的過程中，有必要對后續的稅務風險采取嚴格的管理和控制措施。

（1）房地產開發企業并購涉稅籌劃后續的稅務風險

①并購政策方面的風險。伴隨經濟社會的不斷發展，各種隨手政策也會出現相應的調整。在稅收政策發生變化之前，房地產企業的涉稅管理很有可能出現與新政策不適應甚至違反稅法規定的情況，最終導致企業出現稅收籌劃方面的風險和危機。

②操作過程中存在的風險。因為房地產企業并購過程中的稅收籌劃本身囊括稅收政策研究、會計準則、并購融資方式選擇、交易方式決策等諸多內容，實際操作過程中只要任何一個環節出現操作不仔細、不到位，進而導致少繳稅或者忘記納稅，那么必然會引發稅務風險，如此自然而然會給房地產企業帶來極大的經濟損失，最終影響到企業的信譽以及形象。

③執法方面存在風險。房地產企業在進行并購的過程中，對于一些業務所牽扯的稅法問題必須進行明確的規定，防止實際進行操作時稅收籌劃人員對于稅收籌劃工作的理解和并購人員存在不一致。基于此，房地產企業必須完善稅收籌劃方案并及時和稅務部門做好溝通確認，減少后續執行過程中風險和隱患出現的可能性。

（2）房地產開發企業并購涉稅籌劃的后續稅務風險管控對策

要想優化房地產企業并購之后的涉稅籌劃工作，降低風險，有必要從以下幾個角度著手。首先，在進行稅收籌劃的過程中必須及時從企業的整體戰略角度出發，即不能單純地關注某一方面稅費的降低，必須從全局出發、進行全局考慮，規避稅務風險。其次，必須提高房地產企業財務管理人員的綜合素質，畢竟稅收籌劃工作歸根到底是由“人”來主導完成的，所以很大程度上財務管理人員的綜合素質對稅收籌劃的效果以及過程中牽扯的風險起到了很大的影響。再次，房地產企業內部必須構建嚴謹的防范機制和風險預警機制，一旦出現風險提示，稅收籌劃人員以及企業管理人員必須及時對風險隱患進行排查，并制定相應的措施來抵御風險。最后，房地產企業必須做好同稅務機關的交流以及溝通工作，這樣不僅可以防范稅收籌劃風險，也能提高稅收籌劃方案的可行性。

五、結語

通過研究，筆者認為房地產企業在進行并購的過程中，必須采取嚴密的手段和措施規避風險，具體包括以下兩方面細節。

1.作為房地產企業必須充分意識到并購過程中有可能出現的稅務風險

隨著宏觀范圍內市場環境的變化以及國家政策的調整，房地產企業在稅收方面所面臨的具體問題也出現了些許變化。鑒于此，房地產企業有必要在充分研究認知國家相關稅收政策的前提條件下，及時掌握企業經營管理過程中有可能存在的風險和隱患，在不斷提高管理者風險意識的基礎上，合理展開稅收籌劃工作。與此同時，企業必須加大對稅務風險的宣傳力度，盡可能引起內部工作人員的集體重視，進而為企業后續更好地開展并購工作提供幫助和支持。

2.對房地產企業內部的現金流動情況進行合理地控制與規劃

房地產企業必須隨時關注國家有關稅收政策方面的內容以及要求，善于利用各地區不同的稅收優惠政策不斷為企業并購創造更多來自稅收籌劃方面的條件。企業本身更要善于發掘和總結案例，不斷分析每一次具體案例中所表現出的并購細節要素進行分析和總結，對過程中虔誠的稅收籌劃風險進行嚴格的分析，盡可能在不斷總結、不斷分析的過程中探索出更多有助于企業降低并購成本，促使雙方合作共贏的辦法。