基于元宇宙視域的房產(chǎn)數(shù)字開發(fā)

練周琪

一、緒論

（一）研究背景

隨著元宇宙概念的快速落地，許多科技行業(yè)將對基于數(shù)字空間的虛擬場景的內(nèi)容布局和用戶感受的真實度提出新的需求。

1.從本地硬件接收虛擬場景需要提供更好的圖像，并以合理的價格提供數(shù)據(jù)處理能力：從用戶體驗的角度來看，改進的元體驗熵要求用戶使用本地設(shè)備提供更逼真的圖像，本地設(shè)備還需要更高的環(huán)境意識（例如，檢測用戶的身體運動），這在現(xiàn)有設(shè)備中尤其有用，或者可以使用移動設(shè)備來改善磨損的CPU和GPU的性能。

2.用戶需要通過模擬和沉浸式媒體接觸虛擬場景的內(nèi)容：目前，用戶需要提高媒體接觸虛擬場景內(nèi)容的能力（如移動終端）。因為虛擬現(xiàn)實設(shè)備已成為提高用戶沉浸感的重要手段。在未來的研究中，我們相信具有強烈沉浸感和舒適感的媒體（如腦電接口的力反饋涂層）可以與虛擬現(xiàn)實技術(shù)和AR技術(shù)相結(jié)合，進一步提高用戶的沉浸感。

為了滿足用戶的新需求，在元宇宙環(huán)境中，結(jié)合新的商業(yè)形式和新的工具，對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)形式進行數(shù)字化改造，使用戶能夠使用更多模擬沉浸式媒體和觸覺內(nèi)容的虛擬場景。

（二）國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

本課題主要涉及元宇宙、房地產(chǎn)數(shù)字化與數(shù)字技術(shù)的關(guān)系這三方面。從目前的研究現(xiàn)狀來看，研究房地產(chǎn)的文獻較多，但是專門對房地產(chǎn)數(shù)字化，甚至元宇宙環(huán)境下的房地產(chǎn)數(shù)字化進行研究的卻相對較少。筆者通過中國知網(wǎng)進行了檢索，一次輸入關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)”后得到文獻30萬條，二次輸入關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)數(shù)字化”在結(jié)果中進行檢索，僅得文獻9000條。而從“房地產(chǎn)、數(shù)字化、元宇宙”這一角度進行研究的文獻暫時還沒有。由此可見，對于元宇宙環(huán)境下房地產(chǎn)數(shù)字化的研究嚴重缺乏。

1.關(guān)于元宇宙方面的研究

國內(nèi)有關(guān)元宇宙的研究成果相對豐富。我國關(guān)于元宇宙研究最早的論著是2021年8月郭春寧教授的《元宇宙的藝術(shù)生成:追溯NFT藝術(shù)的源頭》，作者認為近十年來，NFT藝術(shù)與從科幻小說文本到現(xiàn)實建構(gòu)的“元宇宙”概念形成了深刻的互文關(guān)系,作者通過對數(shù)字身份、公平貿(mào)易和游戲的討論，將NFT藝術(shù)視為一個指向未來的元宇宙，并從藝術(shù)世界的革命中討論NFT作為數(shù)字機制的產(chǎn)生和演變［1］。

薛靜宜的《元宇宙在廣電行業(yè)的探索與應(yīng)用》，展望了元宇宙未來的發(fā)展路線，并闡述了廣播電視元宇宙應(yīng)用規(guī)劃布局的重要性［2］。

陳姝元在《媒介演化視域下“元宇宙”概念的解讀》中指出，元宇宙不僅是精神世界的思維模式，也是人類轉(zhuǎn)向內(nèi)在精神世界的現(xiàn)實投射［3］。車致新的《電影、游戲、元宇宙：交互界面的媒介譜系》指出，電子游戲的出現(xiàn)，通過游戲過程中玩家與手柄或按鍵與鼠標(biāo)的互動，首次將觸覺反饋引入敘事機制［4］。

國外學(xué)者Bolger Ryan K.在他的《Finding Wholes in the Metaverse:Posthuman Mystics as Agents of Evolutionary Contextualization》中認為元宇宙是技術(shù)文化的普遍表達，其影響將是全球性的。通過知識，然后通過社會，現(xiàn)在通過地理空間，AI（元語言的基礎(chǔ)）將通過數(shù)字手段連接地球上的所有實體，從而在被稱為元宇宙的世界上創(chuàng)建一個三維信息和體驗層。

2.關(guān)于房地產(chǎn)數(shù)字化方面的研究

國內(nèi)對于房地產(chǎn)數(shù)字化方面的研究非常豐富，早在2001年，劉道桐就在其《建立數(shù)字化的房地產(chǎn)交易中心》中開始論證有關(guān)房地產(chǎn)數(shù)字化的相關(guān)內(nèi)容［5］。2020年，崔霽、李曉玲、發(fā)表了《房地產(chǎn)數(shù)字化發(fā)展的新階段：房企的路徑與選擇》，文章認為目前已進入房地產(chǎn)交易數(shù)字化規(guī)模發(fā)展的時代，并在其文中探討了房地產(chǎn)數(shù)字化的應(yīng)用、存在問題及路徑選擇［6］。

2021年，黃博文的《房企數(shù)字化,未來發(fā)展的必選題》認為，今天的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)跨過了野蠻粗放的發(fā)展階段，騙取紅利的時代已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市經(jīng)營者的新一輪角色轉(zhuǎn)變也逐漸清晰。要有效推進數(shù)字化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)正確認識數(shù)字化，有效整合技術(shù)和業(yè)務(wù)，學(xué)會平衡自主研發(fā)以及與第三方公司的合作［7］。

2019年，有學(xué)者在《數(shù)字化轉(zhuǎn)型釋放發(fā)展新動能》中指出，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從快速擴張階段步入優(yōu)質(zhì)發(fā)展階段，從發(fā)展時代步入后發(fā)展時代。如今，房地產(chǎn)開發(fā)不再關(guān)注單一產(chǎn)品——住房，而是涵蓋整個產(chǎn)品線、整個價值鏈和整個商業(yè)模式。此時，房地產(chǎn)與數(shù)字化的關(guān)系越來越密切?；ヂ?lián)網(wǎng)、云計算、5G人工智能、區(qū)塊鏈等數(shù)字技術(shù)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用不斷加快，為房地產(chǎn)發(fā)展帶來更多的可能性［8］。

2021年，中國房地產(chǎn)報刊文指出，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷售密度和增長幅度迅速膨脹之后，管理的準(zhǔn)確性、管理的數(shù)量、管理的半徑和管理的效率都越來越具有挑戰(zhàn)性。面對瞬息萬變的市場環(huán)境，一線銷售人員運用他們的大腦來識別和理解競爭環(huán)境中的客戶群差異和變化。只有設(shè)計和開發(fā)基于專業(yè)算法和未來銷售場景的數(shù)字營銷系統(tǒng)，我們才能真正消除營銷痛點［9］。

2021年9月，國外學(xué)者Irina Vladimirova;Galina Kallaur;Kseniia Bareshenkova在他的《Digital methods of real estate assetlifecyclemanagement》中確認國際知名軟件生產(chǎn)商、科學(xué)界和建筑行業(yè)的一些代表承認當(dāng)前相關(guān)信息建模技術(shù)（BIM）的有效性；因此，我們可以看出，房地產(chǎn)數(shù)字化在國內(nèi)外均得到了技術(shù)或者理論方面的成果。但是，中國的元宇宙仍在發(fā)展中，相關(guān)理論和實踐成果的積累仍需要長期的探究。它們?yōu)楸敬握n題研究提供了研究方向和視角［10］。

二、利用以元宇宙為首的下一代產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)進行數(shù)字化房產(chǎn)的開發(fā)實踐

（一）基于元宇宙視域的房產(chǎn)數(shù)字開發(fā)概述

隨著元宇宙時代的來臨，對房產(chǎn)進行數(shù)字化改造，使其完全線上化成為可能。以往的房產(chǎn)數(shù)字化多為設(shè)計和銷售環(huán)節(jié)，通過模擬建模來輔助現(xiàn)實房產(chǎn)的開發(fā)與銷售，其本質(zhì)仍是現(xiàn)實的輔助，不是一個徹底的數(shù)字化房產(chǎn)。而在元宇宙時代，通過利用下一代產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，人們終于可以將房產(chǎn)徹底的轉(zhuǎn)移到線上，而不是作為現(xiàn)實房產(chǎn)的附庸。

本次基于元宇宙視域的房產(chǎn)數(shù)字開發(fā)包括以下兩個部分，一個是數(shù)字化房地產(chǎn)的設(shè)計、建造，其次是數(shù)字房地產(chǎn)交易和銷售。本文希望通過這兩個方面來總結(jié)出一些發(fā)展現(xiàn)狀和一般規(guī)律。

（二）數(shù)字房地產(chǎn)的設(shè)計與建造——基于MineCraft環(huán)境

1.數(shù)字房地產(chǎn)的設(shè)計

在元宇宙世界中，建筑建造逐步走向了兩個方向，一個是寫實方向，通過盡可能地還原真實環(huán)境，在元宇宙中復(fù)現(xiàn)我們熟悉的場景。由于脫離了現(xiàn)實世界的束縛，想要達成目標(biāo)自然比現(xiàn)實世界更快，成本更低，因此也廣受喜愛；另一種是建造現(xiàn)實世界并不存在的建筑，在元宇宙世界中，用戶可以天馬行空地構(gòu)造自己在現(xiàn)實世界中難以想象的建筑，并輕易地將其在元宇宙世界中展現(xiàn)。本次示例的展現(xiàn)方式將會是一種方向的房屋。

2.現(xiàn)實世界的房屋設(shè)計

在開始建造數(shù)字地產(chǎn)之前，筆者學(xué)習(xí)和參考了其他數(shù)字房地產(chǎn)及現(xiàn)實房地產(chǎn)的相關(guān)設(shè)計和建造，從而提高在數(shù)字房地產(chǎn)設(shè)計和建造方面的可行性。

歐式別墅特點表現(xiàn)為古典風(fēng)格、精致的中世紀(jì)風(fēng)格、濃郁的文藝復(fù)興風(fēng)格、浪漫的巴洛克和洛可可風(fēng)格，甚至是龐貝新古典主義的皇家風(fēng)格。其特點表現(xiàn)為：簡潔、線條清晰、講究對稱，具有光色視覺藝術(shù)感知效果，使人感受到奢華典雅的浪漫歐式建筑風(fēng)格具有無限的向往和力量。并且各個地區(qū)都有各式各樣的特點，這是歐式別墅不可分割的一部分。參考相關(guān)資料，歐式別墅在建筑設(shè)計風(fēng)格上的特點是：簡潔、線條清晰、講究對稱，很強的光影和視覺藝術(shù)感知，從而使人感受到奢華典雅的浪漫歐式建筑風(fēng)格。

以法式建筑為例，其一般有寬廣的斜坡房頂，并且內(nèi)飾奢華繁雜，配以五花八門的器物和欄桿作為點綴。在墻體和屋檐等地方，還有精美的花吻裝飾，展現(xiàn)出非常大氣豪華的設(shè)計風(fēng)格。在設(shè)計布局上通常較為堆成，并且一般含有老虎窗。

3.設(shè)計方法

一方面，房屋風(fēng)格要與環(huán)境風(fēng)格相一致。房屋是環(huán)境中的房屋，必須要與環(huán)境相搭配才能產(chǎn)生美觀，突兀的風(fēng)格變化則會顯得異常怪異。本次數(shù)字房地產(chǎn)的房屋設(shè)計充分考量了該虛擬地塊的自然風(fēng)貌，選擇了木質(zhì)材質(zhì)作為主體，并搭配了多種植物和豐富的光照，使其與環(huán)境充分融合，達到風(fēng)格一致的目的。

另一方面，房屋功能要能滿足使用者的需求。商品首先要有使用價值，才有價值，因此滿足使用者的需求是房屋設(shè)計和建造的第一要務(wù)。本次數(shù)字房地產(chǎn)的房屋設(shè)計在滿足美觀性的基礎(chǔ)上，通過雙層結(jié)構(gòu)的設(shè)計，有效提升了房屋內(nèi)部空間，提高了房屋功能的靈活性和多樣性，同時在周邊布置了眾多功能性物品，從而顯著增強了使用者的使用體驗。

4.數(shù)字房地產(chǎn)的建造

相比現(xiàn)實世界，元宇宙房屋的建造門檻更低，流程更簡便，有時還以一種玩游戲的形式展現(xiàn)在房屋的建造上。為了提高房屋建設(shè)的效率，可以選取參考現(xiàn)實房屋建造方法，使用成熟可靠的建造方式來完成。

（三）數(shù)字房地產(chǎn)的功能

如前所述，使用功能是數(shù)字房地產(chǎn)的重要屬性。數(shù)字房地產(chǎn)可以擁有以下幾項主要功能：

1.經(jīng)濟功能

一些數(shù)字房產(chǎn)帶有豐富的經(jīng)濟功能，可以持續(xù)產(chǎn)出農(nóng)業(yè)作物，從而獲得經(jīng)濟報酬。它包括一定范圍內(nèi)的適宜耕作的土地，以及一間畜欄和對應(yīng)的牲畜。利用耕地，使用者可以播種包括小麥、胡蘿卜、馬鈴薯、甜菜在內(nèi)的多種作物，在耕種的選擇上具有多樣性和靈活性。而在畜欄內(nèi)，也有包括牛、羊在內(nèi)的牲畜可供選擇。利用數(shù)字房產(chǎn)的農(nóng)業(yè)功能，使用者可以靈活安排自己的產(chǎn)出組合，適應(yīng)不同市場環(huán)境的需要，從而獲得更多的經(jīng)濟利益。

除此之外，這些土地的使用范圍并不局限于農(nóng)業(yè)，所有者可以靈活地更改土地的使用用途，包括擴建房屋、改建商業(yè)建筑等。在操作方式上，也有自購材料自主建造和利用QF Coin(一種虛擬貨幣）購買和雇傭等多種選擇。

與現(xiàn)實世界相比，在元宇宙環(huán)境中進行經(jīng)濟活動會發(fā)生多種變化，其主要體現(xiàn)為門檻降低和靈活性提高。例如，在由于成熟期縮短，玩家可以更快速地切換種植種類，同時也降低了對農(nóng)業(yè)技能的要求，可修改性也明顯提高，讓玩家可以更快速、更便捷地體驗耕種。

2.娛樂與社交功能

在經(jīng)濟功能之外，數(shù)字房地產(chǎn)還可以具有娛樂與社交功能。在娛樂功能上，一些建筑配備了一座碼頭以及兩條雙人木船，玩家可以在湖邊劃船，或在船上釣魚，可以結(jié)伴劃船，也可以一人一條船。玩家還可以登上屋頂與同伴一起欣賞太陽的東升西落，從而培養(yǎng)感情，放松心情，提升玩家在數(shù)字地產(chǎn)中的居住體驗。

圖1 在元宇宙中進行娛樂和社交

在元宇宙環(huán)境中進行娛樂和社交相比現(xiàn)實世界中也會產(chǎn)生一定變化。在元宇宙環(huán)境中，玩家的交流會更加便捷，他們可以自由地穿梭在世界的每一個角落（如果服務(wù)器允許），同時也可以便捷地更換自己的外觀，從而傳達各種不同的感情。

3.休息休假的功能

作為房屋的基礎(chǔ)功能，元宇宙房產(chǎn)也應(yīng)同樣有休息休假的功能。在元宇宙并不是一個簡單的游戲，他是現(xiàn)實世界在網(wǎng)絡(luò)世界中的映射，玩家不可避免地在元宇宙中從事一些非娛樂的活動，因此及時進行休息休假就變得極為重要。在數(shù)字地產(chǎn)中，玩家可以從事一些低強度的休息活動，例如閱讀、散步、睡眠。在擁有以上功能后，這棟數(shù)字地產(chǎn)才能被稱為是一座完整的房屋。

（四）數(shù)字房地產(chǎn)的交易和銷售

交易是資產(chǎn)的重要屬性，不能交易的資產(chǎn)不能稱之為商品，因此也就不存在價值。因此，銷售和交易對于數(shù)字化房地產(chǎn)來說意義重大。

1.數(shù)字化房地產(chǎn)的地塊與身份證

元宇宙作為現(xiàn)實世界在虛擬世界中的映射，擁有一個經(jīng)濟體系是至關(guān)重要的一環(huán)。因此，對于一個元宇宙房產(chǎn)來說，其大部分特征也與現(xiàn)實世界類似。首先，他擁有一塊獨占的地皮，其類似于現(xiàn)實世界中的海拔與經(jīng)緯度，在元宇宙世界中他可以XYZ軸來表示，或以一個浮點數(shù)來表示。

在圖2中，地圖上會顯示當(dāng)前位置的地形，并通過不同顏色的字符來代表當(dāng)前地塊待建造、正出售等狀態(tài)。比如地圖中最左邊的庇護山莊，字符代表這塊地皮已經(jīng)有主人，并正在公開掛牌出售，點擊后則可以跳出交易界面。而在庇護山莊東邊的紅火箭加油站的字符則表明這塊地皮已經(jīng)有主人，但沒有掛牌出售，因此詳細界面中將不會出現(xiàn)交易界面。當(dāng)?shù)貕K沒有被標(biāo)注時則說明其處于無主狀態(tài)，在其上方并不會有箭頭提示，玩家可以通過聯(lián)系區(qū)塊管理員或參與公開招標(biāo)等方式獲取。

圖2 一塊典型的元宇宙地皮

在元宇宙中，每個地塊都將具有一個獨一無二的身份證，這身份證以代碼的形式表現(xiàn)，并在該區(qū)塊被分割或創(chuàng)建的時候生成。利用這個獨一無二的身份證，玩家可以快速地找到地塊的位置和獲取詳細信息，并且這會比輸入XYZ坐標(biāo)更方便。

2.數(shù)字房地產(chǎn)的交易與銷售

在一個典型的元宇宙環(huán)境中，玩家可以通過與其他玩家進行虛擬資產(chǎn)交易，或使用現(xiàn)實貨幣按一定比例兌換的方式獲得虛擬貨幣，在這個案例中，這種虛擬貨幣被稱為QF Coin。利用QF Coin，玩家可以購買其他玩家所建造的虛擬數(shù)字資產(chǎn)，或雇傭其他玩家來建造、升級已有的數(shù)字資產(chǎn)。

圖3 元宇宙房產(chǎn)的詳情和交易界面

若玩家取得了一塊地塊的所有權(quán)，那么這所有權(quán)將是絕對和不可剝奪的。當(dāng)然，作為建立在網(wǎng)絡(luò)上的虛擬世界，其仍會受物理設(shè)備管理員的限制和黑客手段的威脅，不過，玩家在自由交易上仍有很大的自主權(quán)。

用戶可在平臺內(nèi)部進行數(shù)字資產(chǎn)的交易，其中就包括數(shù)字房地產(chǎn)。在交易界面，用戶可以看到該房產(chǎn)的ID、建筑類型、坐標(biāo)、所有者等參數(shù)，并可以便捷地聯(lián)系房產(chǎn)所有者進行交易商討。同時，用戶還將可以看到該地區(qū)數(shù)字房地產(chǎn)的交易均價，從而為購買提供有力的參考。

三、總結(jié)

作為下一代產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)，元宇宙無疑將會對各行各業(yè)和人們的生活產(chǎn)生影響，而且可能絕不亞于智能手機。本文以房產(chǎn)數(shù)字化為抓手，嘗試探究了元宇宙環(huán)境下房地產(chǎn)的開發(fā)、建設(shè)以及交易，并參考現(xiàn)有的相關(guān)平臺，對未來元宇宙的相關(guān)交易系統(tǒng)及流程的建設(shè)做了一些設(shè)想，為數(shù)字化房地產(chǎn)的落地和壯大開辟了一條嶄新的路徑。

在數(shù)字化房產(chǎn)的建設(shè)中，創(chuàng)新性地利用MineCraft的方式并結(jié)合現(xiàn)實世界中已有的房產(chǎn)開發(fā)實踐，從而有效提升了項目的落地難度和可行性，在豐富元宇宙開發(fā)實踐的同時，也增強了大眾對元宇宙和數(shù)字房地產(chǎn)的認識。