銀行地產風險趨緩

楊千

對銀行而言，目前市場更關心的是未來是否會進一步降息，概率有多大？根據浙商證券的分析，2023年進一步降息的概率較低，但若經濟超預期下行，則利率仍有可能進一步下降。

從中長期維度來看，由于有經濟發展目標的明確訴求，中國市場利率進一步下行的空間有限。從規律來看，利率作為資金的價格，本質上與投資回報率相關，表現為全球主要國家的10年期國債利率和名義GDP增速基本匹配。

從目標來看，中國2035年人均GDP達到中等發達國家水平，對應2021-2035年復合名義GDP增速約為6.6%，根據GDP和利率回歸結果測算，對應10年期國債到期收益率約為3%，當前10年期國債到期收益率約為2.8%左右，利率進一步下行空間有限。

從中短期維度來看，利率是否下降取決于經濟增長動能是否修復。根據浙商證券宏觀研究團隊的預測，2023年經濟增速中樞高于2022年，預測2023年實際GDP增速為5.1%，高于2022年3.5%的水平。潛在有利方向是防疫進一步動態優化，可能帶來經濟活力的明顯回升與利率的企穩；潛在不利方向是海外需求的下降，與國內防疫對經濟影響的不確定性。簡單測算結果顯示，名義GDP增速每下降1個百分點，對應10年期國債利率下行0.4個百分點。

假設2023年經濟企穩向好、利率保持穩定，預計2023年上市銀行累計息差較2022年下降9BP，季度節奏先下后平，2023年二季度開始企穩。與此同時，預計2023年上市銀行資產收益率較2022年下降7BP至3.66%，節奏方面先下后穩。主要驅動因素是LPR降息的影響，將在2023年一季度通過重定價的方式集中釋放，并于2023年二季度后逐步消退，帶動資產端收益率先下后穩。

在負債端，預計2023年上市銀行負債成本率較2022年上升3BP至1.96%，節奏上先上后平，主要驅動因素是市場利率從2022年三季度的低點逐漸回升（DR007從8月初的1.3%附近回升至1.7%-1.8%附近），預計將帶動2022年第四季度、2023年第一季度主動負債成本上行，后續隨著市場利率企穩，存款降息紅利逐步釋放，負債成本率有望走平。

資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理

從各類銀行來看，中長期貸款占比小、個人存款占比高、市場資金凈融出的銀行，息差韌性更強，如國有大行中的郵儲銀行、股份制銀行中的平安銀行、城商行中的寧波銀行、農商行中的常熟銀行等；反之則息差面臨較大收窄壓力。總之，銀行息差變化并不完全一致，不同類型銀行息差韌性表現分化。

在利率下行趨勢中，市場關心的是，若降息銀行息差還有多少下降空間？浙商證券認為，為保證合理資本水平，銀行息差下行空間已經極為有限，基本在2022年將觸及平衡線，2023年下降空間有限。

銀行需要利潤來內生補充資本，以支持實體經濟增長。假設2035年中國人均GDP達到中等發達國家水平，不考慮外部資本補充的情況下，銀行需保證8.9%的ROE方可實現資本內生補充。2021年商業銀行ROE為9.6%，2022年以來繼續同比下降，即將觸碰平衡線。從盈利能力較好的上市銀行來看，測算2023年上市銀行凈利潤可支撐信貸增速為9.5%，低于2022年三季度平均11.5%的信貸同比增速；從盈利能力更弱的全行業來看，非上市的城商行、農商行盈利能力承壓，恐怕將導致的信貸投放進一步出現缺口。

分紅比例很難下降，否則將影響財政收入，并導致銀行外部融資能力進一步喪失。首先，銀行分紅是財政收入的重要來源，2021年上市銀行現金分紅5466億元，約62%流向國有股東，占2021年全國非稅財政收入的11%；其次，如分紅比例下調，可能導致銀行估值繼續下行，外源資本補充的困境加劇。

現在的問題是，若監管需要降息，而銀行息差下降空間有限，未來可能會如何緩解銀行盈利壓力？根據浙商證券的分析，如被迫降息，未來有多種潛在路徑可緩解銀行盈利與資本壓力。

資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理

從ROA來看，影響ROA的潛在措施主要是通過貨幣寬松、存款降息、兼并重組，緩解銀行成本壓力。貨幣寬松主要是降低銀行主動負債成本；整體來看，中國存款降息仍有空間。與美國相比，2012年以來，美國平均新發生1年期定期存款利率為0.33%，比1年期國債利率低21BP。而中國1年定期存款掛牌利率為1.65%，實際操作中基本頂格上浮至2%（大型銀行）、2.25%（中小銀行），前者與1年期國債利率基本持平，后者則高26BP。值得注意的是，2%為新發生存款利率，銀行存量存款成本可能更高。2022年上半年，國有大行平均定期存款成本為2.77%。兼并重組主要是通過減少銀行數量，提升經營效率與風險抵御能力，緩解存款競爭壓力。

從風險加權系數來看，《巴塞爾協議Ⅲ》最終版本即將落地，有望降低銀行整體風險加權系數，帶動銀行業RWA最多減少20.8萬億元，節約比例約為9.8%。不過，對資本充足率尤其是核心一級資本充足率，監管出于審慎原則考慮，下調的可能性很低。

展望2023年，上市銀行真實不良生成壓力有望穩中回落；從節奏上看，不良生成壓力前高后低。主要基于基本面角度、經濟動能有望修復、風險邊際企穩等因素的考量。從節奏上看，預計2023年一季度或二季度真實不良生成壓力見頂，后續將邊際回落。

從流動性角度來看，地產領域信用從緊到寬，風險邊際改善。結合近年來銀行實際經營情況，銀行主要風險領域在以下三個領域：

首先是地產風險，房企暴雷態勢有望趨緩，保交房大力推進，有望驅動2023年房地產真實與賬面不良生成率改善。其次是涉政業務，底線思維下預計不良生成保持低位。政府平臺業務發生系統性風險的概率極低，弱區域弱資質主體可能出現零星點狀風險暴露。最后是零售業務，風險生成取決于疫情防控和經濟狀態，2023年不良生成大概率不會壞于2022年。若防疫進一步動態優化，零售業務的需求和風險均有望迎來較大程度的改善。

總體來看，隨著近期各項緩和政策的出臺，地產風險暴露有望趨緩，預計2023年房地產真實與賬面不良生成均有望改善。

從房地產政策來看，堅持房住不炒的總基調，邊際改善托底經濟。中央經濟工作會議重申“房住不炒”，同時指出要“加強預期引導 ，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場 ，推進保障性住房建設”，“商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展”。當前房地產行業政策總基調為“在房住不炒的原則下，維護房地產市場平穩健康發展”。預計政策基調不會出現明顯扭轉，但會邊際改善托底經濟。

從信貸政策來看，滿足房企、購房者的合理信貸需求，促進相關領域風險平穩化解。在房企融資端，預計信貸政策優先支持保障性住房開發建設；同時，鼓勵銀行發放并購貸支持優質房企兼并收購出險和困難的大型房企的優質項目。在需求端，會更好地滿足購房者的合理住房需求，按揭貸款邊際放松，穩定銷售回款。往后看，如果后續經濟和地產領域壓力持續超預期，也不排除可能下調MLF利率和5年期LPR利率。

房地產行業流動性風險對銀行資產質量的影響總體可控。前期部分高杠桿房企信用風險暴露，導致部分銀行資產質量承壓。未來，在政策托底不發生系統性風險、房價不存在大幅下跌的前提下，房企流動性風險對銀行資產質量的影響是可控的。

地產風險暴露有望趨緩，預計2023年房地產真實與賬面不良生成均有望改善，這主要體現在以下兩個方面：

一是真實風險的維度，地產暴雷趨緩、銀行減損。剩余可出險房企數量角度來看，暴雷節奏有望趨緩。截至最新，銷售額前100強房企中有40家房企出險，前30強中14家房企出險。其中，2022年三季度和四季度，暴雷頻次已經相較一季度和二季度的高峰期有所回落。金融支持地產政策不斷加碼，力度超市場預期，房地產企業流動性有望改善，銀行可以減損。一方面，自下而上從項目層面注入保交樓專項借款和配套融資，銀行自救減損；另一方面，第二支箭等政策持續加碼，房企總部流動性邊際改善。

資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理

二是賬面風險的維度，展期可平緩不良生成壓力。以“地產十六條”為代表的政策，使得銀行可以“以時間換空間”，延緩風險暴露速度，爭取化解風險的時間。針對存量貸款，政策支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，自2022年11月起半年到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類。一般開發貸融資期限上限為3年，政策規定展期上限為1.5年，多展期一年相當于給予地產項目額外2-3年的時間完工和去化。針對新增配套融資，自2022年11月起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類，相應最長融資期限為3年。

監管力推的保交樓政策可使銀行減損，預計保交房（地產風險化解）將成為未來金融工作的重心，銀行受益于“減損”邏輯。由于保交房涉及的民眾眾多，關系民眾切身利益和社會大局穩定，地方政府有責任推動保交樓。另一方面，房地產作為銀行的壓艙石資產，有動力推動保交樓，維持房地產融資市場平穩有序發展。

從靜態角度來看，推動保交房有利于減少銀行的損失，在項目足值的情況下，各類主體（相關的施工方及供應商、銀行等）可以得到償付；在項目不足值的情況下，各類主體的損失也顯著小于爛尾狀態。從動態角度來看，保交房使得房企流動性盤活，減少負循環，降低房企資不抵債的概率和嚴重程度。

銀行推動保交樓的動力來自于減損，堵點包括合規、免責、押品等方面。首先來看動力，銀行推進保交樓的動力主要來自減損，對銀行資產質量的改善意義重大。

資料來源：Wind，國信證券經濟研究所整理

其次來看堵點，一是合規堵點。開發貸提用受上限限制，額度上限為總投的70%且不高于總投-銷售回款-土地購置費用；不能向地產項目公司投流貸。按照“地產十六條”，判斷可通過新增配套融資業務類型，解決合規投資問題，后續關注配套融資的審批調整。

二是免責堵點。“地產十六條”提出新發放配套融資形成不良，相關機構和人員已盡職的，可予免責。這里的難點在于突破銀行條線利益劃分，需從上而下推動，后續重點關注銀行對新增融資的責任劃分、績效考核等執行落地情況。

三是押品堵點：新增配套融資參照一般貸款審批要求，需追加優質資產增信或擔保。難點在于房企資產評估的公允性和資產跨區域抵押，以及房企自身陷入資不抵債危機無法提供優質資產，“地產十六條”指出新增配套融資的承貸主體與專項借款支持項目的實施主體一致，政府組織的審計評估作為背書或者政府組織的保交樓運作主體有望介入，將提高銀行參與保交樓的意愿。

2022年上半年，上市銀行房地產貸款占比較2020年全年下降，城商行、農商行對公房地產貸款占比降幅大于國有大行、股份制銀行，國有大行、股份制銀行按揭貸款占比降幅大于其他銀行。整體來看，2022年上半年，上市銀行對公房地產貸款、按揭貸款占比分別較2020年全年下降0.7個百分點、1.6個百分點至5%、24.6%。

分類型來看，2022年上半年，國有大行、股份制銀行、城商行、農商行對公地產貸款占比分別較2020年下降0.2個百分點、1.4個百分點、2個百分點、1.9個百分點至4%、7%、6.4%、6.3%；按揭貸款占比分別較2020年下降2.2個百分點、0.8個百分點、1.3個百分點、1.4個百分點至28.6%、17.7%、13.9%、14.7%。

銀行表內地產融資的最終損失，核心取決于房地產企業是資不抵債還是流動性風險。 基于此，在謹慎中性假設下，大部分房企是流動性風險，少部分資不抵債。根據浙商證券的測算，22家可測算資金缺口的出險房企中3家存在資不抵債風險，19家是流動性風險，測算全樣本資不抵債的缺口是6541億元（占出險房企樣本總資產的6%，出險房企樣本凈資產的40%）。

展望未來，如果保交樓順利推進，有利于假設條件的改善，即完工占比提升及項目折扣率提升，房企流動性盤活，資不抵債缺口減少，銀行的存量地產貸款有望在未來得到房企償付或者通過抵押品處置回收資金。

實際上，不同銀行地產壓力會出現分化，終局損失看敞口大小、合作開發商質地、項目質地。一般而言，開發貸敞口越大、合作開發商及項目質地越差，開發貸終局損失越大。

從敞口角度來看，對公房地產貸款占比越高，地產壓力越大，2022年上半年末，國有大行、股份制銀行、城商行、農商行對公地產貸款占比分別為4%、7%、6.4%、6.3%，股份制銀行占比最高；從房企角度來看，合作房企開發商質地越差，得到各類政策支持的優先級越低，無法交樓的負循環加劇，房企資不抵債的概率越高，銀行面臨的終局損失越大。根據銷售TOP30出險房企貸款占比來看，國有大行中工商銀行和農業銀行、股份制銀行中民生銀行和浙商銀行占比較高。從項目角度來看，項目質地越差，如城市層級越低，房價下跌的概率越大，房企資不抵債的缺口越大，銀行面臨的終局損失越大。值得注意的是，興業銀行、招商銀行等已計提相當體量撥備，遠超目前暴露的風險貸款余額，實際減值進度已經提前。

同樣，從按揭貸的角度來看，涉險按揭貸款占比越大，項目質地和合作房企質地越差的銀行，按揭貸的風險壓力越大。從按揭貸敞口來看，存在停貸風險的按揭主要是近三年發放的一手房按揭，各家一手房按揭占比略有差異，簡單按照近三年新增按揭貸款占比來看，國有大行普遍占比較高，潛在的風險壓力可能相對較大。從項目質地來看，按揭對應的項目質地越差，如項目涉及城市層級越低，風險越大。參考停貸項目來看，停貸項目對應城市以新一線為主，風險化解能力較強。從房企質地來看，若項目無法保交樓，相應的按揭貸損失率將大幅提升。而項目最終是否能夠交房，很大程度也取決于房企的健康程度。

展望未來房地產新模式，2023年“兩會”后有望迎來地產中長期發展規劃。早在2021年年底，中央經濟工作會議首提房地產“探索新的發展方式”，2022年3月國務院金融委會議提出：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發展模式轉型的配套措施”，以及2022年二十大報告提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。二十大定調后，2023年“兩會”有望對房地產中長期規劃進行討論，“兩會”后地產中長期發展規劃有望出臺。

預計房地產中長期規劃將圍繞多主體供給、多渠道保障、租購并舉等重點方向展開。具體來看，多主體供給主要指引入更多主體參與居住用地和住房供給，預計地方政府主導的經營機構參與住房供給的比例會進一步提升。多渠道保障指通過各個層面改革建立起“低端有保障、中端有供應、高端有市場”的多層次住房供應體系，預計現階段重點發展以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的公共住房保障體系。租購并舉是實現前述多主體供給、多渠道保障的重要制度保障，保護承租方的合法權益，才能打破“重售輕租”的市場格局。

展望未來，隨著問題房企的出清，房地產回歸健康發展，銀行房地產業務風險趨于平穩，房地產貸款投放有望回歸平穩有序的狀態。

除了房地產風險外，當前對銀行資產質量影響較大的還有涉政業務和零售業務風險。展望未來，預計涉政業務發生系統性風險的概率極低，不良生成有望維持穩定，后續重點關注平臺和所屬政府的還款意愿和還款能力。不排除部分弱區域弱資質的主體可能會有風險暴露，主要是受疫情和地產影響，各地財政壓力加大，以及監管導向是清理規范地方融資平臺公司，弱區域弱資質主體可能出現零星點狀風險暴露。

2022年上半年末，上市銀行測算涉政貸款余額為13萬億元，占比9.6%，其中城商行涉政貸款占比最高。考慮到披露政府平臺敞口的銀行較少，我們可以采用租賃和商務服務業貸款測算上市銀行涉政貸款敞口。整體來看，2022年上半年末，上市銀行以商業服務業口徑測算的涉政貸款余額為13.45萬億元，占上市銀行貸款總額的9.6%。作為對比，2022年上半年末，上市銀行房地產貸款余額為41萬億元，占貸款總額比例為29.5%，其中，對公房地產貸款為7萬億元，占貸款總額比例為5%。

分類型看，城商行涉政貸款占比最高，2022年上半年末，城商行、農商行、國有大行、股份制銀行測算的涉政貸款占比分別為15%、10.8%、9.4%、9.2%，貸款占比分別較2021年年末提升0.4個百分點、0.5個百分點、0.2個百分點、0.1個百分點。

展望銀行零售業務風險，預計2023年國內零售不良生成不會比2022年更差。零售貸款風險與防疫、經濟密切相關，隨著防疫優化推進、穩增長政策發力，預計2023年零售不良生成壓力不會差于2022年，并有望邊際好轉。

參考2020年疫情沖擊，以披露季度不良生成數據的招商銀行為例，2020年二季度疫情沖擊消退后，招行零售不良生成情況全面向好，其中信用卡不良生成率顯著回落。

根據招行信用卡ABS逾期90天以內貸款占比的高頻數據來看，2022年6月上海解封后，逾期90天以內貸款占比持續回落，信用卡不良生成壓力邊際緩解。信用卡風險已見積極信號，信用卡業務不良生成壓力逐漸改善。

參考海外，若防疫進一步動態優化，零售業務的需求和風險均有望迎來較大改善。以美國的情況為例，防疫限制的逐步解除帶動零售信貸需求的增加，零售貸款的整體風險呈現逐季降低的態勢。

從需求端來看，零售信貸需求將迎邊際修復。2021年3月以來，美國防疫政策逐步放松，零售信貸需求回暖，零售貸款增加額持續走高。從風險端來看，整體風險呈逐季降低的態勢。自美國各州放松防疫政策以來，零售貸款中逾期90天以上貸款的占比逐季降低；大規模取消防疫限制后，逾期90天以上貸款的占比進一步降低。截至2022年三季度末，零售貸款中逾期90天以上貸款的占比已降至1.64%。

從上市銀行零售業務風險情況來看，2022年以來，上市銀行零售貸款不良率小幅上升，其中，信用卡、消費貸不良上升幅度高于其他零售貸款。整體來看上半年，絕大部分上市銀行零售貸款不良率均較2021年上升，三季度披露數據的銀行零售不良率仍環比持平或略升。分項來看，2022年以來，零售各項貸款不良率均有上升；其中，信用卡、消費貸款不良率上升幅度高于按揭貸款、個人經營貸，次級客戶風險波動幅度較大。