關于完善住宅物業管理制度的建議

物業管理是涉及千家萬戶城鎮居民切身利益的民生工程，加強和改善物業管理的規范化水平，事關百姓安居樂業，社會安全穩定。近年來，我省為規范物業管理出臺了一系列政策法規，充分體現了堅持人民至上理念，建設和諧社會的決心。然而，我省物業管理特別是住宅物業管理方面仍然存在較大問題，因物業服務導致的糾紛居高不下。在百度以“河北物業糾紛”為關鍵詞檢索出的2020 年相關新聞超過300 件；在“天眼查”APP 中能夠查詢到的我省注冊的，服務范圍包含物業管理的企業有10 萬余家，其中涉及物業糾紛的不少于77，000 家，開庭公告999 件以上的超過100 家。有家物業企業管理住宅數量雖不超過3000 套，但開庭公告卻有538 件，類似這種高比例爭議屢見不鮮。

一、物業企業與業主產生矛盾的主要原因

（一）物業企業違約。一是不履行物業服務合同中約定的義務。不履行安全保障、保潔、綠化和日常生活服務等物業基本義務，導致小區垃圾不及時清理、路旁亂停亂放車輛、樓道內停放電動車或堆積垃圾、樓宇門不及時關閉、無關人員進出小區等現象出現從而引發業主不滿。二是公共維修基金提取使用不規范。如越權發包公共設施修繕工程，或業主自行維修后不配合辦理基金提取業務等。三是濫用小區資源。舊有模式如在小區加裝廣告、出租房屋而不向業主報告和分配收入；新模式如強制業主安裝物業公司APP，以業主數量為基礎流量，賺取廣告費，甚至引誘業主進行借貸或金融投資等。四是濫用管理權限。如對業主車輛出入、水電使用等進行限制，威脅業主繳納物業費或同意物業企業無理要求等。

（二）問責機制失靈。一是主體失靈。很多小區業主委員會沒有成立或者成立后不能發揮作用。二是路徑失靈。目前物業糾紛基本要靠訴訟或人民調解解決。對單戶業主來說，其訴訟成本和物業費用相比顯得過高，即訴訟花費了大量時間和專業成本后，其結果最多不過是免除、少繳當年物業費，這種成本收益狀況導致大量業主放棄訴訟，矛盾不能解決。三是懲罰措施失靈。物業企業長期違約或侵權，其收益與相應罰款相比仍較為巨大。《物業管理條例》上限20 萬元罰款難以規制物業合法經營。

二、意見建議

按照《立法法》和《河北省規范性文件管理辦法》的規定，保證在立法權限內設計相應規范，同時保障物業企業和業主雙方合法權益。

（一）建立業主不良信息舉報制度。一是探索建立直接舉報制度。將現有不良信息舉報調查主體是街道辦事處（鄉、鎮人民政府）、社區居民委員會，補充完善為業主可直接向所在地的縣級房地產行政主管部門反映，減少環節，高效行政。二是明確不良信息的確認及報送。凡經業主舉報、主管部門核查屬實的不良信息適用現有不良信息的提交和錄入程序，以保障其對物業企業的規制作用。另外，對于無理舉報，偽造、變造證據舉報和無理由多次舉報的業主，也應設計相應的懲戒措施。三是將業主舉報明確為物業企業不良信息。建議明確經行政主管部門調查確認屬實的業主舉報，明確為物業企業不良信息。

（二）細化對物業企業相關行政處罰制度。對物業企業違法占用公共資源、挪用資金、改變或破壞公共設施而損害業主利益的，建議將受處罰后仍不改正的行為，明確為新的應受處罰的行為，從而迫使物業企業盡快停止違法行為，而不是被行政處罰過之后“再無顧慮”地繼續侵害業主權益。

（三）完善相關監督機制。對物業糾紛受理、處理責任部門和相應責任進行明確，鼓勵引導各市建立電話投訴、網絡投訴平臺，并探索12315、市長熱線和物業投訴聯動機制。對怠于履行義務的部門設置相應責任，并完善相關處理程序規定。