城市更新項目交易中法律風(fēng)險及規(guī)避

巢錦雄

北京德和衡（廣州）律師事務(wù)所，廣東 廣州 510000

十三屆全國人大四次會議表決通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標綱要》將“實施城市更新行動”列入五年規(guī)劃，使城市更新上升為國家戰(zhàn)略層面。城市更新工作未來如何“精耕細作”、如何契合國家戰(zhàn)略以及城市發(fā)展要求，如何有效規(guī)避法律風(fēng)險，考驗著企業(yè)的決策與智慧。一般城市更新項目自身具備高投資、周期長以及復(fù)雜性的特點，在項目實施的過程中，難免會出現(xiàn)一些法律問題，給項目形成嚴重的阻礙。同時，由于我國各地區(qū)城市化發(fā)展程度不同，城市更新項目之間存在差異，目前尚缺乏頂層法律架構(gòu)的設(shè)計，沒有統(tǒng)一的法規(guī)，導(dǎo)致更新項目中會出現(xiàn)法律糾紛問題，且無明確的法律依據(jù)。因而，需要對其中問題實行詳細分析，并有效地規(guī)避法律風(fēng)險。

一、城市更新項目中法律風(fēng)險的分析

（一）城市更新界定范圍

城市更新的界定范圍主要內(nèi)容是以現(xiàn)階段的標準對整體進行改造，如存在不適應(yīng)的部分就需要將問題解決并及時進行優(yōu)化與更新。最早提出城市更新的是1858年荷蘭舉辦的研討會，并且根據(jù)當(dāng)時的情況對更新范圍進行了詳細的說明，對城市居民所居住的環(huán)境、生活設(shè)施以及娛樂活動進行了改進，針對居住地、街道、綠地以及活動區(qū)域進行有計劃、高效率的改進，因此，根據(jù)我國的基本國情來看，改進生活、提高城市面容的活動都是可以看作城市更新活動。我國在之前快速發(fā)展的四十年間，城市的范圍越來越寬，包括周邊的郊區(qū)也被納入了其中，但是在土地制度方面仍然沿用農(nóng)村的集體所有制度，所以在本質(zhì)上還是與城市存在一定區(qū)別的。另外，歸入城市的郊區(qū)部分其土地規(guī)劃雜亂無章，所以影響了整體美觀性，不利于界定范圍的明確［1］。因此，城中村的有機更新對于我國城市發(fā)展有著重要意義，城中村改造是具有中國特色的城市更新，但城中村是屬于城鄉(xiāng)土地的二元產(chǎn)物，在實施過程中就會出現(xiàn)法律問題，因此對于城市更新項目交易中存在的法律風(fēng)險應(yīng)注意規(guī)避。

（二）和集體經(jīng)濟組織的合作風(fēng)險分析

城市更新目的是提高和盤活現(xiàn)存低效土地。舊村改造是改造主體即集體經(jīng)濟組織引入市場主體合作開發(fā)集體土地，村民（成員）意愿表決貫穿舊改項目的全過程，集體經(jīng)濟組織作為土地的權(quán)屬人具有一定的權(quán)利優(yōu)勢。同時，村里宗族關(guān)系是舊村改造重要的隱藏因素，一般情況來說，村里的姓氏越少，村民就事項的表決越容易達成一致意見，宗族關(guān)系越單一，村領(lǐng)導(dǎo)組織更能帶動村民參與各項表決。合作方應(yīng)充分注意村內(nèi)的團結(jié)情況，是否有宗族矛盾，以及考慮集體經(jīng)濟組織班子成員能力的風(fēng)險。［2］

（三）和資源方的合作風(fēng)險分析

城市更新項目中與資源方進行合作時，很容易出現(xiàn)信息不對稱的局面，因此，需要進行對資源方的實力調(diào)查。在簽訂合作協(xié)議時，一定保有可進退的空間。由此，投資方首先應(yīng)當(dāng)開展盡職調(diào)查，并根據(jù)盡調(diào)結(jié)果決定是否繼續(xù)合作，如果在合作過程中出現(xiàn)了違約等情況，那么就需要在第一時間將合同終止，確保將可能造成的損失降到最低。

（四）行政風(fēng)險分析

城市更新項目中的行政風(fēng)險即政策風(fēng)險也是考慮因素之一。由于城市更新項目缺乏明確的頂層法律設(shè)計，無明確的法律依據(jù)，因此政策依賴性太高。城市更新項目推進過程中，雖然市場化運作高于傳統(tǒng)的土地招拍掛出讓，但由于涉及多方利益考量和社會維穩(wěn)因素，每個階段都需要相關(guān)政府、部門、鎮(zhèn)（街）的行政審批或行政介入，加之市場政策影響因素變更過快，導(dǎo)致城市更新項目的時效性要求很高，隨之加重了城市更新項目的行政風(fēng)險或政策風(fēng)險。［3］

二、正確規(guī)避城市更新項目中存在的法律風(fēng)險的有效策略

（一）對項目開發(fā)城市的更新政策實施全面了解

根據(jù)國家當(dāng)前發(fā)展的實際情況，不同的城市之間更新政策存在一定的差異。要想更好地推動城市更新項目，相關(guān)負責(zé)人員不僅需要了解國家相關(guān)法律和法規(guī)，還需要了解城市當(dāng)?shù)氐闹饕撸?］。首先，政策內(nèi)容較多。為了能夠更好地保證項目的進度，當(dāng)?shù)爻鞘邢嚓P(guān)部門會頒布大量的文件，這些文件的內(nèi)容與城市更新項目有著很大的關(guān)聯(lián)。企業(yè)就需要針對這些重要的文件進行詳細的分析和研究，并全面考慮其中的問題，才能使城市更新項目保持穩(wěn)定的施工進度，以此來實現(xiàn)最終發(fā)展目標。其次，變化速度較快。在城市化發(fā)展較快的環(huán)境下，其中政策的內(nèi)容也需要隨著城市整體變化進行合理優(yōu)化，才能更加符合城市的整體發(fā)展進程，并與城市保持統(tǒng)一的狀態(tài)。再次，差異化特征。在不同城市的背景下，針對相同問題的規(guī)定也存在不同的解決方法，會對城市更新項目形成一定影響。結(jié)合城市更新項目自身具備的特征，投資人員在開展正式項目投資之前，一定要對城市政策內(nèi)容具備充足且詳細的掌握，并充分考慮當(dāng)?shù)爻鞘姓邇?nèi)容與其他城市政策內(nèi)容中的不同之處，最終才能夠制定出合理的決策，以此來提升公司的整體發(fā)展進程。例如，廣東省更新的核心就是城市的發(fā)展進化，在具體工作實踐過程當(dāng)中必須要考慮到城市化的發(fā)展較為緩慢，所以必須要結(jié)合實際情況進行創(chuàng)新與改變。另外，對于城市地區(qū)來說，由于人口的增多就會造成建設(shè)用地緊張的情況出現(xiàn)，在這樣的情況下城市更新盤活土地就已經(jīng)成為一種必然趨勢。最后，伴隨著政策的不斷更新與改進，城市更新速度就會越來越快，這對于新時代發(fā)展有著重要意義。最典型的就是“舊廠房”的“工改工”和“工改商”以及“舊村莊”和“舊城鎮(zhèn)”的全面改造?！芭f廠房”改造業(yè)主結(jié)構(gòu)相對簡單，改造周期較短?！芭f村莊”和“舊城鎮(zhèn)”改造周期長且不確定性高，帶來的利潤空間也是較可觀的。

（二）實行真實的盡職調(diào)查

城市更新項目期間必定會存在大量的法律風(fēng)險，要想避免法律風(fēng)險的出現(xiàn)，相關(guān)工作者必須要深入實地去進行考察，將中介機構(gòu)自身的作用與價值最大化發(fā)揮，來將投資環(huán)節(jié)中所隱藏的法律風(fēng)險全部展現(xiàn)出來，使公司更好地解決和規(guī)避［5］。首先，需要對交易對象進行全面的調(diào)查和分析，掌握交易對象的真實情況；其次根據(jù)調(diào)查信息進行充分的考慮，并做出正確的判斷；最后，就能夠在交易工作中做出正確的規(guī)避，提高交易工作的效率。另外，在完成盡職調(diào)查工作期間需要格外注意以下幾點內(nèi)容：第一，擬改造地區(qū)中的片策規(guī)劃；第二，調(diào)查改造地區(qū)當(dāng)中是否存在水源和生態(tài)保護區(qū)域，特別是針對古樹保護問題，要對改造地區(qū)中的古樹進行全面的保護，避免古樹遭受損害；第三，對于城市中的制度變革要及時了解。只有時刻關(guān)注發(fā)展方向才能結(jié)合實際推陳出新，確保能夠跟隨時代的發(fā)展；第四，為了更好地順應(yīng)當(dāng)前發(fā)展要求，公司內(nèi)部如果出現(xiàn)股權(quán)并購的情況，那么工作人員必須要保證將兩者有效聯(lián)系到一起，進一步明確項目中的重要位置，結(jié)合實際狀況進行全面優(yōu)化；第五，對于城市更新項目可行性和預(yù)設(shè)并購進行詳細的調(diào)查。以上幾點是盡職調(diào)查工作中必須重視的內(nèi)容，只有按照這幾點來完成工作，才能降低城市更新項目中出現(xiàn)法律風(fēng)險的概率，使城市更新項目能夠有序進行，為城市的發(fā)展注入全新的活力。

（三）結(jié)合城市實際情況設(shè)定商業(yè)發(fā)展模式以及合同

因為城市更新項目的整體情況存在不同，所以商業(yè)模式和合同也不盡相同。針對這一問題，需要結(jié)合城市的實際情況來制定出針對性的解決方法，才能取得更好的效果。合同中的內(nèi)容較多并具有很大的作用，所以合同中不能出現(xiàn)任何的模糊條款。據(jù)以往城市更新項目的調(diào)查得知，一般項目的周期較長，并且具有很多環(huán)節(jié)，在各階段中必定會出現(xiàn)各種不同的問題，一旦雙方發(fā)生爭議，那么很難明確其中的主要責(zé)任。因此，在制定合同時，要明確雙方在項目中的主要權(quán)利和作用，就能夠減少雙方糾紛的問題發(fā)生，從而項目就可以繼續(xù)實行，否則會給企業(yè)自身的經(jīng)濟造成無法估量的損失，甚至?xí)霈F(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象。我們國家城市更新項目的合同中，常規(guī)方法就是讓合作雙方提供更多的可以承擔(dān)連帶保證責(zé)任的足額擔(dān)保。可見，商業(yè)發(fā)展模式與合同需要保持統(tǒng)一的狀態(tài)。例如，由G公司進行的城市更新，對于一線城市商辦物業(yè)的更新改造，其價格合理、周期適中并具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟資產(chǎn)，對運營公司進行股權(quán)投資，連接資金、資產(chǎn)和跨業(yè)資源打通整體產(chǎn)業(yè)鏈條。G公司就是結(jié)合實際情況來設(shè)定商業(yè)發(fā)展模式，并進行投資。

（四）安排專業(yè)的律師團隊

對于城市更新項目中出現(xiàn)的法律風(fēng)險，一定要尋求專業(yè)人士的幫助，進而尋找方法進行解決問題，并維護相關(guān)公司的經(jīng)濟效益，防止造成公司的經(jīng)濟損失。根據(jù)2020年數(shù)據(jù)統(tǒng)計可知，在當(dāng)今城市更新項目發(fā)展較快的背景下，法律的專業(yè)性人才還是缺少，其中從事銷售、管理以及其他行業(yè)的占據(jù)65.8%，從事法學(xué)行業(yè)只有34.2%，而從事律師的人數(shù)更加稀少，導(dǎo)致我國法律專業(yè)性人才出現(xiàn)緊張狀態(tài)。在這種環(huán)境下，企業(yè)內(nèi)部的投資人必須具備一個專業(yè)的律師團隊，才能更好地處理在項目中形成的相關(guān)法律風(fēng)險問題，使企業(yè)自身的經(jīng)濟實力可以在項目中得到進步，從而推動城市的整體發(fā)展進程。專業(yè)的律師團隊一方面能夠幫助投資人掌握項目中的真實情況，并發(fā)現(xiàn)項目中存在的風(fēng)險，最后采取合理的解決方法來化解風(fēng)險形成的影響；另一方面有助于投資人在項目中更好地了解城市的主要政策內(nèi)容，制定出科學(xué)的商業(yè)發(fā)展模式，讓合同具備有效性。同時，在城市更新項目中出現(xiàn)法律風(fēng)險問題之后，專業(yè)的律師團隊會參照問題的根本原因來制定出合理的解決方案，減少雙方出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛的概率。另外，專業(yè)律師團隊的組成一定要保證人員的專業(yè)素質(zhì)水平，律師一定要有城市更新方面的法律認知，并且具備能夠及時處理重大問題的能力，以及隨時降低公司經(jīng)濟損失的責(zé)任心，能夠時刻保持嚴謹，時刻學(xué)習(xí)新的專業(yè)知識，這樣才能夠很好地服務(wù)企業(yè)。因此，相關(guān)企業(yè)在發(fā)展中一定要正確意識到具備專業(yè)法律團隊的重要性，讓團隊可以充分參與到合作中，為企業(yè)有效解決相關(guān)問題。

（五）拆遷協(xié)議風(fēng)險防范

拆遷協(xié)議是具有一定法律風(fēng)險的，因此，拆遷人在開展拆遷工作之前，應(yīng)進行拆遷區(qū)域摸底工作，對拆遷協(xié)議中的每一條細則以及項目區(qū)域內(nèi)拆遷戶數(shù)、房屋數(shù)量、房屋權(quán)屬、權(quán)利主體的意愿和需求以及周邊道路、公共服務(wù)設(shè)施等進行詳細考察。然后，確定被拆遷房屋是否取得合法的不動產(chǎn)權(quán)證，被拆遷人是否產(chǎn)權(quán)證書所記載的人。例如，在廣州市舊城改造項目中，就出現(xiàn)了主體確認問題，并給項目帶來阻礙。因此，在項目實施過程中，可去不動產(chǎn)登記中心、所在社區(qū)以及抵押登記部門進行核實不動產(chǎn)登記人與申報主體是否一致。而廣州市舊城改造項目的解決方案是，對于是否取得合法的不動產(chǎn)權(quán)證、房產(chǎn)未登記、違章建筑等情況進行詳盡調(diào)查。即使是在取得了合法不動產(chǎn)權(quán)證的情況下，很多登記人還存在死亡、離婚、境外人士以及未成年權(quán)利人等復(fù)雜的情況。因此，對于拆遷協(xié)議風(fēng)險的防范首要的一步就是確認最終的權(quán)利人。核查產(chǎn)權(quán)證后，下一步要對拆遷房屋進行專業(yè)機構(gòu)測繪，針對房屋用地面積、建筑面積等進行核查，并對房屋進行測繪。若被拆遷房屋未取得合法產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)城市更新項目的以往情況來看，通常是按照政府城市更新所規(guī)定的權(quán)利主體認定政策執(zhí)行。確保拆遷協(xié)議簽訂后，拆遷房屋不得進行擴建、改建等，以及被拆遷人不得以任何理由要求拆遷人增加拆遷補償權(quán)益。

三、結(jié)論

在全球經(jīng)濟快速發(fā)展的環(huán)境下，城市更新項目的數(shù)量以及速度都發(fā)生了明顯的進步，為人們打造更加舒適的生活環(huán)境。根據(jù)對城市更新項目實際情況了解得知，需要保證項目更新期間具備充足的資金，才能在規(guī)定的期限內(nèi)完成項目。但是大量資金的投入，必然會引發(fā)相關(guān)法律風(fēng)險，給企業(yè)的發(fā)展帶來嚴重的阻礙。通過對城市更新項目的全流程梳理和把握，審慎對待城市更新項目中的法律風(fēng)險，并進行提前介入和預(yù)防，是有效規(guī)避和減少城市更新改造主體或項目開發(fā)企業(yè)的法律風(fēng)險的重要手段和路徑。