房地產投資風險的識別與控制探討

鄭澤鑫 廣州建筑股份有限公司

近年來，城鎮化進程加快，我國房地產行業蓬勃發展，逐漸成為市場經濟結構中的支柱型產業。房地產項目具備周期時間長、投資規模大、外部影響因素眾多的獨特性質，投資風險系數遠超過其他類型項目。在這一行業背景下，對房地產投資風險的有效控制，有利于房地產企業乃至整體行業的良性發展，這也是提高項目管理水平的重要舉措。

一、房地產投資風險概述

(一)風險定義

在房地產項目開發、運作期間，受到內外部多方面因素影響，導致項目運作過程及最終運作結果存在不確定性，投資風險則是在房地產項目中因突發事件所造成不確定性結果的一種綜合效應。風險系數則是對應不確定結果的出現概率，結果出現概率越低，則此類投資風險系數越低。同時，也可從投資收益角度來看待投資風險，項目投資收益偏離程度與風險系數呈正比，投資收益偏離程度越大，則項目投資風險系數越高[1]。

(二)風險特殊性

相比于其他類型項目，房地產項目投資風險具備不可移動性、回報周期長、資金規模大、關聯性強的特征。其中，一是不可移動性特征，項目所在地與工程選址一經確定后無法更改，項目運作情況受到當地市場環境、周邊生態環境、政治環境的持續影響，如果出現變量因素、突發狀況，房地產企業無法通過移動項目的方式來規避風險。二是回報周期長特征，現代房地產項目的建設周期往往在數年不等，企業需要持續投入大量資金，待房產銷售量到達一定標準后，方可回籠資金、取得項目收益。三是資金規模大特征，現代房地產項目的投資規模動輒數億、數十億資金，多數房地產企業自有資金總量偏少，無法滿足項目運作需求，而是通過銀行貸款等渠道來籌集資金，由此承擔包括融資風險在內的額外投資風險。四是關聯性強特征，多數投資風險隱患間保持緊密內在聯系，可謂是“牽一發而動全身”。例如，在項目施工期間因工藝技術選擇有誤、設計缺陷、違規操作而形成質量通病時，不但會形成質量風險，還會因返工作業而放緩施工效率、耗用額外物資材料，最終形成工期風險與成本風險。

(三)風險識別方法

現階段，常用風險識別方法包括財務報表分析法、頭腦風暴法、流程圖法與德爾菲法。其中，財務報表分析法是將房地產企業財務報表作為分析依據，通過報表數據來掌握企業財務狀況，判斷企業是否存在盲目擴大投資規模、融資結構中自有資金占比過低、資產負債率過大等風險隱患，著重識別財務類風險。頭腦風暴法是由項目管理人員與外援專家共同組建小組，小組成員根據已掌握項目情況，憑借自身經驗、主觀判斷來分析可能存在的項目投資風險。流程圖法是根據所識別投資風險的形成原因、出現階段、造成后果等信息錄入到流程圖中，通過流程圖來清晰展示各項投資風險的內在邏輯關系。德爾菲法是將專家小組成員的多輪討論結果進行匯總整理，解決風險識別結果與看法單一的問題[2]。

二、房地產開發項目主要存在的投資風險及成因

(一)投資決策階段

1.政策風險

政策風險是因現行政策廢止、頒布全新政策而對房地產項目運作情況造成影響的一類投資風險。例如，在產業政策發生變動時，會改變房地產需求，在需求增加時會改善后期房產銷售情況、幫助企業迅速回籠資金，在需求減少時則會降低市場活躍性，加大企業融資難度。在土地政策發生變動時，會對企業資金周轉等多個方面造成影響，如因上調所繳納競買保證金額度而惡化企業資金周轉情況。而在稅收政策發生變動時，會改變全部稅費在項目開發成本中的占比，以及改變購房者對房產持有問題的看法，如在全面征收房產稅情況下，會明顯提高房產持有成本。

2.經濟風險

經濟風險主要體現在企業財務、企業融資、項目所在地居民投資需求等方面。例如，在企業融資方面，企業融資難度與融資成本受到經濟環境的明顯影響，如果房地產行業低迷，金融機構將實施縮緊“銀根”等戰略，致使企業融資難度增加、融資成本上漲。而在居民投資需求方面，如果房產市場價值大幅貶值，或是項目主推戶型不滿足當地居民投資需求，容易出現房產銷售量降低、延長企業資金回籠周期的風險。

3.開發時機風險

我國房地產行業具備經濟規律周期性特點，隨著時間推移，交替進入繁榮期與蕭條期，對項目投資回報情況造成深遠影響。如果房地產項目處于行業繁榮期，投資風險系數將被控制在合理范圍內，幫助企業取得理想項目收益。而在房地產項目處于行業蕭條期時，則會大幅提高投資風險系數，有可能出現項目虧損問題。

(二)項目前期階段

1.手續風險

房地產項目前期需要辦理繁瑣手續，產生高昂時間成本，如果房地產企業未經準備盲目上馬項目，會因手續辦理周期過長而導致施工資源閑置浪費，造成不必要損失。同時，部分企業為控制項目造價，選擇在前期手續未完全辦理情況下違規開展施工建設活動，因違反程序規定而遭受處罰。

2.土地獲取風險

在房地產項目中，土地使用權獲取方式包括土地劃撥、土地招拍掛、土地流轉等多種方式，不同方式都存在一定程度的投資風險。其中，土地招拍掛是當前最為常見的一種土地獲取方式，實際出讓價格受到主觀因素、現場氛圍的明顯影響，部分房地產項目的土地獲取成本超出土地資源實際價值，導致項目投資規模擴大。

3.籌資風險

籌資風險主要包括渠道單一、結構失衡、融資成本高。其中，渠道單一是企業僅從極少數渠道來籌集資金，渠道依賴度過高，在渠道中斷、銀行停止放貸或投資者撤資時，造成企業資金鏈斷裂后果。結構失衡是內源融資與外源融資占比不合理，內源融資越高，表明企業內部融資能力越強、財務健康度越高，如果外源融資占比過高，則表明企業風險抵御能力較為薄弱。融資成本高昂是企業支付遠超過合理區間的融資成本，造成項目收益率降低甚至項目虧損的后果。

4.勘察設計風險

勘察設計風險是在正式施工前沒有全面勘察現場水文地質條件，并未發現軟土地基、巖溶、地下水位偏高等不良地質問題。在后續項目設計階段，未在方案中采取相應處理措施，由此造成項目造價估算結果失真、設計變更、追加工程量與造價成本的后果。

(三)項目實施階段

1.質量風險

質量風險是因工程建設質量不達標而造成的一系列后果。例如，因形成質量紕漏、開展返工作業而導致進度延誤、實際造價成本增加。因房屋建筑結構滲漏等質量通病頻發而影響到后續銷售情況、延長資金回籠周期。因項目總體建設質量偏低而影響房地產企業信譽。

2.工期風險

工期風險是因房地產項目未在約定時間竣工交付、投入使用而造成直接損失、間接損失。形成原因包括設計變更、現場返工、材料供應不及時、不可抗力等因素。例如，因設計方案可行性不足，施工期間變更設計方案，變更期間致使現場停工，變更后增加工程量。因材料供應不及時導致現場停工、窩工，等到材料入場后方可恢復正常施工情況。以及在施工期間頻繁出現強風、雨雪等惡劣天氣，無法在約定時間內完成室外施工任務[3]。

3.成本風險

房地產項目開發周期較長，建材價格、人工費與機械費在項目開發期間的市場價格波動幅度較大，由于此類費用大幅上漲，導致項目造價成本增加，項目實際收益率降低。同時，隨著建設規格的提高，也會間接增加項目成本、形成投資風險。例如，在《建筑抗震設計規范》(2010版)頒布后，建筑總體配筋率提升10%左右，因鋼筋耗用量增加而產生額外成本[4]。

三、房地產投資風險的有效控制策略

(一)建立風險預警體系

考慮到部分投資風險具備突發性、隨機性特點，并無法提前預測到全部投資風險的具體的出現時間、所造成影響，后續因風險應對不及時而造成更為嚴重的損失。因此，房地產企業應建立一套完善的風險預警體系，運用德爾菲、頭腦風暴等方法來識別項目開發期間可能出現的投資風險。隨后，開展風險評價工作，根據評價結果來編制投資風險情況，詳細標注各類風險的形成原因、出現率、預期造成影響等內容。最后，以風險清單為依據，在項目運作期間出現各類突發狀況、異常問題時，管理人員應實時判斷是否出現投資風險，迅速將問題向上反饋，著手采取相應處理措施，或是按規定重復多次開展風險識別、評價工作，從而發現潛在投資風險，將隱患消弭于無形。

此外，為減輕工作負擔、保證預警時效性，房地產企業還可運用大數據等信息技術，搭建投資風險預警系統。在系統運行期間，持續收集項目資料進行決策分析，檢測到投資風險后自動發出報警信號。例如，在造價成本管控方面，收集材料費、機械費等方面資料信息，對比實際成本費用與成本管控計劃內容，在二者偏差程度超限后發送報警信號，避免超概算問題出現。

(二)做好前期準備工作

無論是房地產項目開發還是投資風險防控，都是一類綜合性活動，涉及到諸多方面，任意方面形成紕漏都會影響到開發情況、投資收益。因此，為最大限度預防、減少各類投資風險隱患的形成，房地產企業必須做好前期準備工作，樹立正確投資決策。例如，開展市場調研工作，全面收集包括城市總體規劃、當地居民收入水平與人均住房情況、同類項目數量與建設規模、現行政策、同類項目最終造價成本在內的資料信息，在其基礎上準確判斷房地產項目所面臨的經濟、政策環境，確定是否具備投資價值。隨后，制定初步投資計劃，對計劃可行性開展研究，準確計算最佳投資規模、最佳融資渠道、鎖定目標客戶群體，如根據企業規模體量、自有資金額度來確定投資規模，避免因盲目過大投資規模而削弱企業風險抵御能力、提高對外源融資依賴性。最后，做好現場勘察工作，委托第三方專業機構，全面勘察工程現場的水文地質條件，將勘察報告作為項目設計、編制概算文件的主要依據，避免因信息掌握不全而降低設計方案可行性、產生超出預期的造價成本[5]。

(三)采取多元化風險控制手段

為減少房地產項目投資風險實際造成的損失，企業應結合項目情況來采取多元化風險控制手段，具體包括風險規避、風險轉移、風險共擔。第一，風險規避是在風險隱患出現前，采取多項防控措施，從根源上杜絕此類投資風險的形成，如前期做好現場勘察工作來規避設計風險、開展施工模擬試驗并優化方案內容來規避質量與安全等方面風險、提高自有資金比例來規避融資風險。第二，風險轉移是通過簽署合同將部分或全部風險轉移給其他單位或個體承擔，一般情況下以財務型保險轉移為主，向保險公司繳納保險費用，如果在項目投資期間出現預期風險，將由保險公司向房地產企業提供經濟賠償來彌補損失。第三，風險共擔是由多家房地產企業共同開發同一項目，在出現投資風險時，由各方按比例共同承擔損失。

(四)建立長效化風險防范機制

為全過程控制房地產項目投資風險，約束、指導風險控制、現場施工與項目管理等方面工作開展，企業必須建立一套長效化風險控制機制，明確規定投資決策、前期建設、項目建設等階段的風險控制措施。例如，在投資決策階段，綜合采取建立高水準項目管理團隊、建立定期市場分析報告制度、投資風險分析三項防控措施。其中，建立高水準管理團隊是確保項目團隊可以貫徹執行所交辦工作和風險控制計劃，以及根據項目情況來判斷風險情況、將問題上報反饋。建立定期市場分析報告制度是定期重新開展市場調研分析工作，以此來掌握市場環境變動情況，根據政策走勢、供求關系來調整投資計劃、項目方案。投資風險分析是預測未來一段時間的項目運作情況與外部環境，提前發現、處理投資風險。

(五)編制專項風險控制方案

現階段，房地產項目呈現出開發模式多元化特征，包括PPP模式、合作開發模式、聯合競買模式等，不同開發模式下的投資風險類別、特征存在明顯差異。因此，房地產企業必須根據項目模式來編制專項風險控制方案，體現出風險控制的針對性。

以PPP模式為例，由房地產企業與地方政府共同參與項目開發，政府方提供所掌握土地等方面資源，由房地產企業出資建設，在項目交付后享有一定年限的運營收益。在這一模式下，主要存在經營不確定性、建設周期不確定性、政策變動、建設成本不確定性等投資風險。其中，對于經營不確定性風險，采取項目可行性論證、與政府方簽署協議并明確交地時間等事項、簽署補充協議等控制措施，如在項目后期經營收入低于預期時，將由當地政府按比例向房地產企業提供經濟補償。而對于建設周期不確定性風險，與政府方簽署補充協議，如果因政府方原因出現土地延期交付、中途增加工程量與變更建設要求等問題，則由政府方向房地產企業提供經濟補償，或是延長項目特許經營期限。

四、結語

綜上所述，我國房地產行業發展起步時間較晚，在投資風險控制方面存在明顯短板。房地產企業必須提高對投資風險問題的重視程度，圍繞項目情況來分析實際存在與可能形成的投資風險，針對性落實建立風險預警體系、做好前期準備工作、采取多元化風險控制手段、建立長效風險防范機制、編制專項風險控制方案等策略，實現我國房地產行業的健康發展。