關于我國房地產業對國民經濟影響的幾點探討

馬蕓迪 王宮飛雪 中國人民大學

目前，我國房地產行業已經高速發展了近二十年，正從過熱的狀態轉向理性增長的趨勢。在國家宏觀調控政策的指導下，房地產經濟的泡沫被進一步擠壓，房地產業朝著良性的方向發展。從國民經濟的角度來看，房地產業的快速發展對帶動國民經濟發展以及提升國民經濟發展質量具有重要影響。因此，應立足房地產業的發展實際，探討房地產業對國民經濟的影響，分析國民經濟對房地產業的依賴程度，制定科學的發展策略，為房地產業的持續快速穩定增長奠定良好的基礎，發揮房地產業的積極作用，推動國民經濟的快速發展。

一、房地產業對固定資產增長形式產生了重要影響

(一)以房地產為主的不動產增長速度快

房地產作為不動產的重要形式，在發展過程中其數量和規模不斷增長，實現了國民不動產的快速增長。百姓通過購買房產增加了家庭不動產的數量，使家庭不動產以房產的形式體現。房地產商業化之前家庭不動產主要以土地和林地為主，百姓可支配的不動產數量少。房地產商業化之后百姓手中的房屋成為了不動產的重要形式，得以以不動產的形式參與市場交易。既增加了不動產的變現手段，同時也實現了不動產的迅速增長。目前我國城市居民的房產數量持續增長，不動產的價值和價格越來越高，百姓通過購買房屋的形式獲得了資金的保值增值。經過房地產業的高速發展，居民不動產的數量已經實現了質的飛躍。目前城鎮居民的平均房產保有量實現了大幅躍升，代表了居民可支配的不動產規模發展到了新高度。所以房地產業的發展使房屋為主的不動產出現了快速的增長，增加了社會的不動產資產規模，使社會不動產平均價值持續增加。因此，對于房地產業的分析，應了解其固定資產的屬性及其在增長過程中的具體表現，以房地產不動產屬性為切入點找準房地產業的發展脈絡，推動房地產市場升級，為房地產市場的持續發展奠定良好的基礎。

(二)房地產成為了固定資產的絕對主力

在固定資產投資中房地產具有不動產的屬性，成為固定資產投資的主力。目前城鎮居民通過購買房產的方式進入固定資產的投資市場，將手中的存款變成固定資產。這一投資方式代表了國民的生活理念和價值投資理念發生了較大的變化，百姓能夠放心地將存款投入到房地產業當中，表明了社會各個階層對國家的穩定性以及經濟發展有足夠的信心。投資房地產將其作為家庭的重要固定資產反映出了一個家庭的投資理財觀，同時也使得我國社會的固定資產數量和規模快速上漲。房地產已經成為固定資產板塊的絕對主力，既占有固定資產的重要組成部分，同時在固定資產中的比例日益升高。既影響了固定資產投資行為，同時也為固定資產投資指明了方向。目前在我國范圍內進行房地產投資依然是投資的首選，通過房地產投資能夠實現資金的保值增值。既有利于保護資金安全，同時也能將因買房借貸發生的個人負債轉換成固定資產。按照價值投資的理念投資房地產，將其作為固定資產投資的重要方向已經成為房地產市場發展的重要趨勢，同時也改變了國民經濟的發展方向。所以明確房地產的地位并推動固定資產的良性投資，對房地產市場的發展具有重要影響。

(三)房地產實現了量價齊升

經歷了近二十年的高速發展，房地產市場已經成為十分成熟的投資市場。從一二線城市房屋價格的漲幅來看房地產已然成為國民投資的首選，無論是剛性的住宅需求還是改善住房的銷售都呈現出房地產市場良性發展的局面。目前城鎮房地產的總量日益增加，房地產的價格也不斷上漲，房地產業實現了量價齊升。通過投資房地產百姓獲得了穩定的居所，同時也能根據需求隨時通過房產交易的方式變現，房地產的價值屬性日益突出。正是基于這一原理房地產業吸引了大量的社會資本。資本的進入為房地產業發展奠定了良好的基礎，既解決了房地產項目的資金投入問題，同時也解決了房地產的銷售出口問題，形成了穩定的市場環境，避免了房地產泡沫的發生。但是我們也應當看到房地產業的量價齊升其背后隱藏著危機，特別是一二線城市房屋的價格遠超出居民的承受能力，產生了新的社會矛盾。房屋產品的屬性已經由居住屬性向價值屬性和投資屬性方向轉變。所以作為固定資產的重要形式，房地產的量價齊升需要在宏觀經濟的指導下進行，需要與宏觀經濟相對應，需要按照國家宏觀調控的政策執行，避免房價快速上漲給國民經濟帶來不利影響。

二、房地產業拉動了消費增長

(一)房地產業帶動了建材產業發展

房地產業的繁榮對消費市場產生了直接的影響，房地產業拉動了消費增長已經成為不爭的事實。房地產業發展過程中房屋的建設直接帶動了建材產業的發展，房屋建設的基礎材料包括沙子、水泥、混凝土、鋼筋等，這些基礎材料的生產廠家直接收益。除此之外，房屋建設過程中需要的輔助材料。例如，鋼板、模具、保溫板、門、窗、玻璃、取暖設備、空調設備等也實現了整個產業的快速發展。可以這樣講，房地產業的發展并不單純是價值投資和市場的發展，同時也是建材市場的大發展，對整個國民經濟的發展產生了深遠的影響。我國國民經濟發展中基礎建設是拉動經濟增長的重要手段。與傳統的路橋工程不同，房地產業具有良好的社會屬性和價值屬性，房地產業的市場規模比路橋建設的市場規模要大得多。目前建材市場已經掌握了房地產業的增長密碼，經濟發展與房地產業快速綁定，依托房地產業的發展實現建材產業的快速發展。所以在消費增長方面，房地產業直接帶動了建材產業的發展，推動了建材市場的繁榮，使建材市場在發展過程中能夠對標房地產業的需求提供對應的建筑材料，從而實現與房地產業共同發展。

(二)房地產業擴大了建筑市場規模

房地產業的發展直接帶動了建筑市場的發展，各地房地產項目的增多催生出了大量從事建筑的企業。無論是企業的數量還是員工的數量及企業的規模都實現了成倍增長，建筑市場的規模已經從傳統的單一市場朝著多元化市場的方向發展，許多房地產企業的業務范圍更加廣泛，已經成為圍繞房地產發展的支柱性企業。在建筑市場中既有國有企業的身影，同時也催生出大量的民營企業，整個建筑市場的規模已經達到了萬億級別。建筑市場規模的擴大對上下游的企業產生了直接的影響，既實現了產業聯動，同時也解決了市場發展問題，使建筑市場在發展的速度和質量方面呈現出最佳狀態。對于房地產業的發展既要了解到建筑市場規模增長背后的原因，同時也要根據建筑市場規模的增長程度分析房地產業的發展效果以及房地產業的發展水平，圍繞房地產業的特點分析建筑市場規模的增長速度以及未來發展前景，為建筑市場的發展奠定良好的基礎。所以房地產業的發展擴大了建筑市場的規模，使建筑市場呈現良性增長的局面。隨著國家對房地產市場調控，建筑市場也從野蠻生長和無序發展朝著精細化的方向努力，在市場的規范程度和企業的整體實力方面必然會更加規范。

(三)房地產業拉動了家裝家電等配套產業發展

房地產業為百姓提供了房屋產品，百姓在購買了房屋之后需要對房屋進行必要的裝修。房地產市場商業化之前百姓的居住條件一般，有些居民甚至存在居住環境簡陋的現象。隨著房地產的持續發展，房屋銷售之后也帶動了下游產業的發展，房屋裝修的需求日益增多，家裝建材家具家電的需求量日益增加。有些廠家和品牌踩準了這一風口，短短幾年內成長為國內知名的建材及家電企業。這一現象表明房地產業直接拉動了家裝家電等配套產業的發展，既實現了產業的快速發展，同時也帶動了上下游產業的持續增長，影響范圍廣，產業經濟的輻射面大，對整個產業經濟的快速發展具有積極的影響。房地產業在發展中已經不單單是自身產業的發展，而是配套產業的相互促進發展，對改變傳統的經濟增長格局和實現產業聯動以及產業化的規模發展具有重要影響。因此，對于房地產業而言其拉動家裝家電等配套產業的發展成為了不爭的事實，家裝家電配套產業的發展也以房地產業為最終的基礎和依賴，既實現相互增長，相互發展，同時也解決了產業發展的方向難題，使家裝家電配套產業的發展方向更加明確，思路更加清晰。

三、房地產業帶動了產業投資

(一)房地產業撬動了民間資本

房地產業在發展中需要大量的資金進入，依靠政府資金和國有企業的資金難以推動全國范圍內的房地產業發展。在市場需求面前以及高額的利潤誘惑面前民間資本紛紛涌入房地產行業，以民營企業為代表的地產公司成為了房地產業的主力軍。由民營企業出資開發建造的商業綜合體、城區住宅項目以及文旅產業項目在不同的階段引導了社會投資的方向，使民間資本能夠踴躍地投入到房地產行業中，眾多房地產企業也應運而生并逐漸脫穎而出，其中以萬科地產、恒大地產、萬達地產、融創地產、富力地產為代表的民營企業在房地產投資建設中收獲頗豐。民間資本的進入表明房地產業具備持續投資的潛力。在這一背景下民間資本能夠放心地將資金投入并建立良性的資金投入和產出渠道。既解決產業投資的方向問題，同時也能實現產業規模的增長，實現民間資本的持續滾動。所以在房地產業發展過程中撬動了民間資本，打開了價值投資的密碼，使房地產業能夠以價值投資和百姓的剛性需求為著力點，既打造完善的產業基礎，同時也能為民間資本帶來可靠的收益，實現了民間資本的有序利用。所以了解房地產業的特點并認真分析房地產業對民間資本的吸納能力，對推動房地產業的持續穩定發展以及解決資金問題具有重要影響。

(二)房地產業引導了資本市場資金流向

資本市場在選擇投資項目過程中既要選擇穩定性好的產業，同時也要選擇具有市場前景的產業，房地產業正好符合這一要求，在發展中吸引了資本市場的資金注入。房地產企業自有資金規模小，在地產項目開發過程中往往需要外部資金的注入。這一過程中資本市場的資金流入至關重要，資本市場的資金流入速度越快，資金體量越大，開發出的房地產項目質量越好，品牌價值越高，市場前景和吸引力越大，對于夯實房地產業基礎以及實現房地產業的快速增長具有重要意義。結合房地產業的發展實際以及房地產業在發展過程中的特點，房地產業對于資本市場資金流向的引導突出了資金的需求，在資金利用環節按照資金的屬性、資金的來源和資金的具體情況制定了資金使用方案，使資本市場的資金在房地產業中得到充分利用。既解決房地產業的資金流入問題，同時也建立了良性的資金引入渠道，使房地產業在資金引入方面具備更強的優勢，按照房地產業的發展規則和房地產業的特點引入社會資本解決融資難題，為房地產業的融資提供了新的手段。

(三)房地產業盤活了政府資產

房地產業發展之前，城市土地作為政府的閑置資產產生的價值低，隨著房地產業的不斷發展，政府通過土地拍賣出讓的方式獲得土地出讓金。房地產企業依法依規按照購買土地的用途建設相應的地產項目，通過地產項目的銷售獲利。房地產企業開發建設的地產項目符合社會大眾的需求，投入市場之后無論是出租還是出售均得到了消費者的熱烈響應，實現了產業的閉環。利用土地出讓的方式政府找到了增加收入的新途徑，房地產企業也獲得了大量的具有開發價值的土地，房地產企業與政府實現了雙贏。從經濟學角度講，政府與房地產企業的合作實現了土地資產的保值增值，既解決了土地的利用率問題，同時也實現了城鎮化發展的目標。我國的城鎮化率已經連續多年保持快速增長，縮小了與西方發達國家的差距。所以對于房地產業的發展而言，應認識到其積極性和產業優勢，將其作為盤活政府資產的重要手段。

四、房地產業增加了就業機會

(一)房地產業需要大量建筑工人參與

房地產業的發展帶動了農民就業，以農民工為主的建筑工人參與了房地產項目的建設并成為項目建設的主力軍。我國農村剩余勞動力多，現有的生產制造企業難以消化大量的農村剩余勞動力。農村剩余勞動力中有相當一部分具備一定的建筑技能，房地產業興起之后需要大量的建筑工人參與。農民工群體作為理想的工人群體參與到房地產開發項目中，既解決了農村剩余勞動力的消化問題，同時也為房地產企業提供了充足的工人來源，使房地產企業能夠以較低的成本聘用到建筑工人，實現產業規模的擴大以及建筑市場的繁榮。對于國民經濟發展而言，如何提高就業率是決定國民經濟發展質量的關鍵。

(二)房地產業增加了建材工廠用工

房地產業的持續發展不但需要大量建筑工人參與，同時對建材的質量和數量也提出了新要求，建材工廠只有不斷擴大產能才能滿足房地產項目的使用需求。基于這一現狀，建材工廠在用工數量方面產生了直接的需求，許多具備專業技術的工人進入到建材工廠之后不但能夠適應工廠的工作，同時還能為建材工廠創造更大的價值，也解決了自身的就業問題。目前我國建材工廠數量多，企業規模大，企業的年度產值不斷增長，企業的用工數量也持續增加。在這一背景下創造了更多的就業機會。所以房地產行業對于建材工廠的促進一方面增加了建材工廠的訂單數量，另一方面也直接增加了建材工廠的用工需求，拉動了社會就業，使建材市場能夠通過招聘更多的高技能工人獲得產能的提高，同時也提高產品質量，更好地滿足房地產項目的需求。

(三)房地產業帶動了服務業人員就業

房地產業的發展為社會提供了更多的地產項目，既包括商業地產項目，同時也包括住宅地產項目，項目交付之后需要大量的物業服務人員參與地產項目的服務和管理。地產項目越多需要的服務人員越多，這一需求帶動了服務人員就業，為服務人員創造了大量的就業機會，使服務人員能夠依托地產項目快速就業。既獲得穩定收入，同時也能掌握專業技能，并且在物業管理服務過程中和商場管理服務過程中融入城市生活，成為城市的一份子。保守估計目前地產項目解決的就業人數高達一千萬人，并且這一數字還在不斷增長。所以房地產業對于就業的促進直接表現在帶動服務業人員的就業。既解決了就業難題，同時也創造了大量的就業機會，對城市的發展和消化下崗職工以及農村外來務工人員具有重要意義。

五、結語

通過對房地產業發展的分析可知，房地產業對國民經濟產生了直接的影響，既推動了國民經濟的快速增長，同時也為國民經濟的發展奠定了良好的基礎。對于房地產業的分析既要掌握其發展脈絡，同時也要認識到其產生的積極影響，將其作為國民經濟的發展支柱對待。在國家宏觀調控政策下房地產市場已經從過熱向調結構穩增長的方向發展。堅持“房住不炒”的方針不動搖，房地產業在發展的健康程度以及發展質量方面得到了調整，相信在未來房地產業依然是國民經濟的重要組成部分，并成為國民經濟發展的重要引擎。