房地產融資創新模式及相關稅務處理

蔡創林 肇慶華僑城實業發展有限公司

當前，我國房地產企業融資難、融資渠道不暢，亟待尋求一種以商業銀行為主、多種融資渠道相結合的多元化融資方式。房地產是一種高資產的產業，需要大量的資金儲備，其龐大的資金鏈條是影響其生存的重要因素。隨著國家宏觀調控和融資“去杠桿化”的出現與發展，房地產企業的融資變得更加困難。本文從行業政策和金融政策等方面探討房地產企業融資的適宜模式，并針對目前我國房地產融資現狀存在的問題，從外部融資環境和融資管理等方面進行探討，對融資創新中出現的一系列稅務問題提供有效的解決方案，希望通過構建多層次、可持續性的房地產融資系統，促進房地產企業融資的健康發展。

一、我國房地產企業融資發展的現狀

房地產是一種資本密集的投資，所以在進行投資之前，必須對整個項目進行全面的財務計劃，以保證資金鏈的安全性。融資模式主要分為股權融資和債務融資兩種。企業可以靈活地利用這兩種模式，實現協同發展，構建多元化的融資系統。伴隨著2018年資管新規的出臺，對房地產項目的融資更加嚴格，而政府的政策控制與融資“去杠桿化”使得融資渠道和資金來源受到一定程度的制約，使得融資成本和風險增加[1]。房地產項目從土地購置、建設、銷售、經營等方面都需要大量的資金，形成的是長期的閉環，因此，目前，房地產企業仍然面臨著諸多問題與挑戰。

(一)融資成本較高

股權融資成本以分享開發項目收益為主，不存在固定費用。其他的融資方式都是以非標為主，資本成本都處在高位，一般都是超過10%的年化。以低資本成本為優勢的銀行開發貸款，除非是全國規模較大的房地產企業，或者是當地國有企業的龍頭企業，否則中小企業的融資成本不會比基準利率低50%，也就是7%以上[2]。金融管制的加強，使房地產企業的融資渠道受到限制，資金來源減少，融資成本上升，在融資利率水平上加大了房地產企業融資的難度。

(二)融資風險較大

面對金融市場的政策調整，一般都會采取與房地產相關的信貸規模相匹配的方法。由于土地出讓資金來源于自有資金，預售資金回款存在不確定性，使得房地產企業對資金的依賴程度很高，并且項目的回款周期往往比較長，周轉時間也比較短。如果“去杠桿”的金融政策和防范措施進一步提高，僅憑自身的資本力量應對金融機構的政策變動將加大項目公司資金鏈斷裂的風險[3]。

(三)融資渠道不暢

當前，房地產企業的融資主要是銀行和非標融資，股權類受到較為嚴重的限制，IPO基本被叫停，上市公司的增發規模大幅下降；《備案4號》的頒布，使得在熱門城市進行明股實債轉讓的房地產私募股權基金很難注冊備案；對資金補流的限制，導致房企無法申報短融、超短融等債券；以商品房為主體的債券發行困難；目前我國的私募股權投資基金制度建設還處于起步階段[4]。所以我國房地產企業的融資渠道目前還不夠健全，有待解決。

(四)經濟與稅務風險

外部經濟形勢與稅務環境對房地產企業的融資構成了潛在的風險。如果外部宏觀調控政策放松，對房地產企業的需求不大，企業就會有良好的發展動力，并隨著經濟的發展而快速發展；相反，如果宏觀調控政策收緊，房地產企業將會承受更大的資金壓力。加之目前我國的稅務政策已經發生了很大的變化，且自身對股息、利息等的抵稅要求也不盡相同，例如，股息不能在稅前扣除，利息費用可以。這類稅務政策的出臺，直接造成了房地產企業發行債券融資與IPO融資成本差異巨大，從而給房地產公司帶來了巨大的稅務風險[5]。

二、當前我國房地產公司的主要融資模式

在中國城市化的發展中，房地產企業是國民經濟的主導產業，是一種高綜合、高相關性的資金密集型產業，其經濟運行的過程需要大量的資金，因此，融資對于房地產企業來說尤為重要。在當前的經濟形勢下，房地產行業的融資渠道相對單一、投融資金融創新相對滯后，不僅制約了房地產企業的發展，還造成了房地產市場風險的過分集中[6]。

(一)銀行貸款

目前，銀行貸款是我國最主要的融資渠道，也是首選的融資途徑。房地產企業的主要融資渠道就是銀行貸款。從某種意義上講，銀行貸款是我國房地產企業的生命線以及經營活動中的一個重要環節。房地產企業不管是項目建設、招投標、竣工決算、內部管理、企業經營，都需要資本的支持，其中最重要的就是銀行的貸款。根據2016年的有關數據顯示，我國企業，特別是資本密集的房地產企業，在資本結構中，銀行貸款占到了30%以上，有的甚至達到了50%[7]。因此，在我國房地產企業中，銀行借貸是最重要的融資渠道。

(二)信托融資

信托融資是當前我國房地產企業的一種間接型融資手段。它的主體是金融機構，是由專門的信托公司來運營，并通過信貸委托來獲取資金。在當今市場經濟條件下，信托融資是一種“后起之秀”。與銀行貸款等傳統的融資模式相比，信托融資更快捷、更方便，正在被越來越多的企業所采用。信托融資的主要形式有三種：第一種是貸款類，資金的融資來源信托計劃的發行與運營；第二種是受益權轉移信托，以資產收入進行交易，以達到融資目的；第三種是股權類，指以高溢價方式進行融資，其目標是上市公司。

(三)IPO上市融資

上市融資可以為企業提供多種融資途徑，同時也可以為企業贏得良好的社會信譽。同時，上市融資可以有效地減少企業的融資成本，減少財務風險。然而，受限于我國當前的資本市場環境，企業在上市的時候，由于審批等方面的要求比較苛刻，而且三年一次的上市周期較長，使得許多企業，特別是房地產企業不具備上市資格。所以目前大部分的房地產企業還不能采用這個方法進行融資[7]。

(四)發行債券

與其他融資方式相比，發行債券在資本市場上進行的是一種直接融資方法。這種方法可以在短時間內迅速籌集到資本，其籌資規模通常比股票融資要高。并且，其安全性和流動性都相對較好。從當前的資本市場情況來看，發行上市公司債券是一種行之有效的對外融資手段。但是我國房地產企業在這方面的應用還不夠成熟，起步比較晚，存在許多不完善的地方。

(五)非標融資

非標融資主要包含了信托、券商資管、保險資管等特殊的理財方式。它的運作模式是由信托公司或私募基金成立專門的基金，對住宅、商業等標的進行投資，并在市場上推廣專項計劃，籌集年金、養老金、保險資金，以及通過銀行銷售來籌集個人資金。在基金性質的分類及收益率要求上，現階段以棚改、商業、租賃房為主，年金、養老金、銀行代銷基金以住房為主[8]。

(六)合作開發

房地產企業通常按個別項目成立獨立開發公司，以達到財務核算、融資運作、稅務清算等最優管理。房地產企業按照各自的優勢和互補原則，采取股份合作，共同發展，共同承擔風險，實現共贏。通過聯合開發，可以提高項目的操盤能力，減輕個別開發商的融資壓力；通過吸收小股東的股權結構，可以減少合并企業的資產負債率，從而使企業的財務報表更加完善。

三、房地產融資創新模式分析以及相關稅務處理

如何通過多種渠道、多方位的融資，以滿足房地產企業的資金需求，使房地產業能夠可持續、健康發展，成為目前亟待解決的問題，這就要求企業在融資創新道路上要有一個開闊的視野。

(一)加強融資創新多元化渠道

拓展“多元化”融資渠道是當前我國房地產企業亟待解決的問題。對房地產企業來說，要從標的資產和投向資金的角度進行重組，利用好信托、債券、資產證券化、銀行貸款等金融工具，優化融資結構。從政策上看，要把重點放在房地產領域，注重金融創新和拓寬融資渠道的發展，要培育新的金融工具，為企業的融資活動創造有利的金融政策環境。因此，企業也要不斷加強自身抵御風險的能力，促進房地產企業的長期穩步發展。

(二)做好融資預測，理性融資

在新項目投融資規劃中，要從市場投放、項目盈利、融資可行性、項目運營風險等幾個角度對項目進行可行性論證；在進行投資決策時，要選擇適當的融資計劃；在融資實施過程中，要根據企業的資金需要、金融機構的資金供應狀況出發，對全年的融資規模和季度的提款進行嚴格的控制。通過建立基金預算制度，每月對各種收支進行分類，有效地控制當前的資金缺口，同時保證資金的合理供應，防止資金的閑置[9]。房地產企業若不能正確、合理地預測其所需要的資金，即便是在適當適時融資的情況下，也有可能發生資金過剩或資金短缺的現象。企業不是產生了巨額的閑置資本，就是存在著巨大的融資風險，因此，企業不僅要加強融資創新的多元化渠道，還要對自己的資金需求和規模進行科學的預測，并根據發展的需要，進行合理的融資。

(三)建立并完善融資風險預警體系

當前，我國房地產企業在融資風險預測方面存在著較大的不足。實際上，許多企業更多地把注意力集中在追求利潤、開發和施工上，而忽視了對融資風險的預警，當資金鏈面臨危機時，往往是“被動挨打”。如何防范和控制金融風險，并對其進行有效的風險預警，是當前房地產企業亟待解決的問題。因此，我國的房地產企業應該根據現有的財務和經營數據，運用各種數據模型，并結合金融分析等方法，對融資風險進行預測和預防。在構建金融風險預警體系時，要注意以下幾個方面：第一，要根據企業自身的特征、行業特點，參照宏觀調控等有關內容，制定相應的風險預警指標，并在此基礎上，區分房地產企業目前的風險狀況、風險大小。第二，對目前的風險因子進行定量化分析，以便進行對比和評估。第三，通過對影響融資風險的因素進行分析，并“對癥下藥”，以形成有效的風險防范策略和思路。第四，根據企業的經營決策等相關內容，對企業的風險偏好進行判斷，并據此制定融資風險預警等級。

(四)相關稅務處理

通過對房地產融資情況的分析，盡管可以避免征收部分稅務，但是對于土地增值稅、企業所得稅、契稅等方面的稅收問題，是不能回避的；如果采用經營租賃模式，則無需繳納這些稅種，但對于出租人而言，每年的房產稅、企業所得稅等應及時繳納；如果采用資產分配，則不會產生銷售不動產的土地增值稅和契稅，但是必須根據獨立的交易原則進行稅務的清算，而且有可能在稅前扣除折舊費用。對于采用企業改制的方法而言，盡管需要進行產權變更，但是在產權轉讓中不需要繳納稅款，并且可以按稅前扣除已計提的折舊費用，這樣既能減少房產稅，又能實現企業的融資目的[10]。另外，要根據企業的實際情況，結合企業戰略、財務數據、未來發展規劃等因素，綜合運用多種融資手段，對企業現有的融資結構進行分析、優化，針對稅務風險實施有針對性的解決方案，從而有效地降低企業的融資成本，提高企業的資金利用率。

四、結語

房地產融資是一種多元化的金融市場，其表現形式既有產品的多樣化，也有層次分明的特點。我國的房地產企業應該結合自己的實際情況，選擇一種行之有效的、多樣化的融資方式，并根據其稅務風險進行科學、合理的防范，只有這樣，我國的房地產企業才能真正地進行融資方式的創新，防范融資風險，促使企業得以健康穩定發展。