上海市國(guó)有土地舊改征收新政遺留問題社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法研究

文/吳郁婷

一、研究背景

二、開展穩(wěn)評(píng)評(píng)估工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)及方法

舊區(qū)改造是一項(xiàng)事關(guān)人民群眾根本利益的社會(huì)綜合性工作。通過舊改，一大批市民的居住條件得到了改善，但舊區(qū)改造中搬遷補(bǔ)償而引發(fā)的社會(huì)矛盾，在信訪工作中屬于多發(fā)且棘手的矛盾糾紛類型。特別是2011年城市舊區(qū)改造采用征收新政以來，有一些居民群眾受過去拆遷思維的影響，對(duì)新政策不了解、不理解，或家庭內(nèi)部矛盾在征收期間一時(shí)無(wú)法解決，導(dǎo)致征收補(bǔ)償工作遺留了諸多歷史問題。

《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（市府第71號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第十八條明確了“房屋征收決定作出前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)（縣）相關(guān)行政管理部門、街道辦事處、鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）人民政府，參照本市重大事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并報(bào)區(qū)（縣）人民政府審核”要求。《上海市加強(qiáng)新形勢(shì)下重大決策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》(滬委辦發(fā)〔2021〕28號(hào)）第二章第六條也規(guī)定 “凡是直接關(guān)系人民群眾切身利益且對(duì)社會(huì)穩(wěn)定、公共安全等方面可能造成較大影響的重大決策事項(xiàng)，均應(yīng)納入社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估范圍”，且明確土地房屋征收必須納入評(píng)估的范圍。

穩(wěn)評(píng)評(píng)估工作一般在被征收地塊《征收補(bǔ)償方案》（征求意見稿）公示期間介入。通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘，實(shí)地了解本地塊房屋現(xiàn)狀和周邊環(huán)境等情況，取得第一手資料，并在此基礎(chǔ)上與地塊所在街道辦事處、居委會(huì)進(jìn)行訪談，了解本地塊征收的具體情況、利益相關(guān)者的意見訴求，聽取他們對(duì)征收工作的意見。旁聽由街道、居委及征收事務(wù)所組織的居民座談會(huì)，廣泛聽取居民對(duì)《征收補(bǔ)償方案》（征求意見稿）的意見和訴求。

三、舊改征收過程中的主要風(fēng)險(xiǎn)因素

（一）對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼方案存在異議

1.關(guān)于房屋評(píng)估價(jià)值。房屋評(píng)估價(jià)值直接關(guān)系到被征收人、公有房屋承租人的實(shí)際利益，評(píng)估單價(jià)、評(píng)估均價(jià)和經(jīng)認(rèn)定的建筑面積是補(bǔ)償價(jià)值的主要影響因素。雖然目前處于房屋價(jià)格評(píng)估階段，但被征收人、公有房屋承租人通過與周邊商品房二手市場(chǎng)價(jià)格行情、近年周邊地塊征收房屋評(píng)估價(jià)值作比較，已有了心理價(jià)位，希望在周邊地塊評(píng)估均價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高。另外，被征收范圍內(nèi)私房房屋面積小，違章搭建情況較多，人口結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，居民一般都有較高的心理預(yù)期。

2．關(guān)于房屋面積認(rèn)定。據(jù)調(diào)研，部分居民對(duì)現(xiàn)有政策的面積認(rèn)定等存在一定的認(rèn)識(shí)偏差。由于種種原因，本地塊內(nèi)私房私自搭建的情況較為普遍，未見證面積遠(yuǎn)大于記載面積。由于違章搭建的面積很難被足額認(rèn)定，部分私房居民對(duì)未見證面積的認(rèn)定還存在異議。

3．關(guān)于補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)。據(jù)調(diào)研，本地塊內(nèi)實(shí)際居住的居民收入水平較低，特殊人群較多，該類人群希望適當(dāng)提高獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)以減輕購(gòu)房壓力，保障弱勢(shì)群體的利益。

（二）對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源存在異議

《征收補(bǔ)償方案》會(huì)同步公布本區(qū)及外區(qū)安置房源及其價(jià)格，但是實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，大部分被征收人經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，自行購(gòu)買居住房屋有一定的困難，絕大多數(shù)居民擔(dān)心補(bǔ)償款不足以支付調(diào)換房屋的房款。

由于安置房源與房?jī)r(jià)直接關(guān)系到居民的切身利益，居民容易將本地塊補(bǔ)償方案與外區(qū)、本區(qū)和相鄰地塊進(jìn)行比較而產(chǎn)生訴求，對(duì)最終出臺(tái)的補(bǔ)償方案寄予較大期望，一旦發(fā)現(xiàn)最終確定的補(bǔ)償方案中沒有吸納他們提出的多種合理的訴求，可能會(huì)引發(fā)一部分人的負(fù)面情緒，影響簽約進(jìn)程，甚至人為地阻撓補(bǔ)償協(xié)議生效條件的滿足，若處置不當(dāng)，會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)引發(fā)矛盾和社會(huì)不穩(wěn)定。

（三）家庭內(nèi)部矛盾和租客清退問題等處理不當(dāng)

實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，大部分地塊內(nèi)都存在家庭共有產(chǎn)權(quán)分割問題或家庭內(nèi)部矛盾，如不能事先介入調(diào)解被征收人家庭內(nèi)部實(shí)物和貨幣分配的矛盾，征收工作的順利開展會(huì)遇到較大的阻礙。另外，部分居民存在租客清退問題，如租客不愿意搬遷，對(duì)后續(xù)征收騰地工作也會(huì)產(chǎn)生一定影響。

（四）非居房屋補(bǔ)償安置有異議

由于企事業(yè)單位房屋征收涉及的企業(yè)類型較多，有央企、市屬國(guó)企、民企和集體企業(yè)等，存在自營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、租賃再轉(zhuǎn)租等各種情況，可能存在產(chǎn)權(quán)人與實(shí)際使用人的經(jīng)濟(jì)利益糾紛等問題，總體來看，征收的難度較高。

四、風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施

為了確保征收工作的順利實(shí)施，針對(duì)上述四類主要風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合實(shí)踐，研究提出風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施建議：進(jìn)一步聽取和梳理分析居民的意見訴求，優(yōu)化完善《征收補(bǔ)償方案》；依法合規(guī)地做好房產(chǎn)評(píng)估工作，嚴(yán)格按照確定的《征收補(bǔ)償方案》規(guī)范操作補(bǔ)償安置；加強(qiáng)資金和房源的籌集工作，保證征收補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按時(shí)足額到位，特別要妥善安置好地塊內(nèi)的高齡老人；搭建法律援助等公信平臺(tái)，幫助調(diào)解處理共有產(chǎn)權(quán)分割和家庭矛盾；進(jìn)一步摸清非居住房屋被征收人的意見和訴求，妥善做好商鋪、企事業(yè)單位的補(bǔ)償搬遷工作；積極主動(dòng)做好居住困難戶、特定群體的優(yōu)先保障工作，妥善解決個(gè)案問題；加強(qiáng)房屋征收管理工作，公平、公正、公開地推進(jìn)征收補(bǔ)償工作；加強(qiáng)房屋拆除和施工期間的管理，防范房屋征收后期風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在本地塊的征收過程中，征收部門應(yīng)有效組織和落實(shí)各項(xiàng)措施，并在此基礎(chǔ)上根據(jù)本決策事項(xiàng)的實(shí)施進(jìn)程、受本決策事項(xiàng)影響的利益相關(guān)者提出的意見訴求，開展動(dòng)態(tài)評(píng)估，補(bǔ)充識(shí)別主要風(fēng)險(xiǎn)因素，評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，優(yōu)化完善風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施并加以組織落實(shí)，做好本決策事項(xiàng)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)管理工作。

五、國(guó)有土地房屋征收穩(wěn)評(píng)實(shí)例——以本市某區(qū)某街坊地塊為例

（一）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的基本情況

被征收地塊位于某區(qū)某街坊。根據(jù)征地部門提供的資料，本地塊涉及被征收居住房屋共有103證124戶，戶籍人口389人，認(rèn)定居住建筑面積2215.01平方米；涉及企事業(yè)單位共有4證，認(rèn)定建筑面積165.78平方米。

某區(qū)人民政府為本事項(xiàng)的房屋征收主體；區(qū)住房保障和房屋管理局為征收部門，負(fù)責(zé)組織管理房屋征收與補(bǔ)償工作。區(qū)住房保障和房屋管理局委托某房屋征收服務(wù)事務(wù)所有限公司承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。

為規(guī)范本地塊房屋征收補(bǔ)償工作，維護(hù)被征收人、公有房屋承租人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)家和上海市土地房屋征收的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合某區(qū)的實(shí)際情況，征收部門擬定了《征收補(bǔ)償方案》（征求意見稿）。

本次風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估主要依據(jù)中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)新形勢(shì)下重大決策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制建設(shè)的意見》（中辦發(fā)〔2021〕11號(hào)）、《上海市加強(qiáng)新形勢(shì)下重大決策社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估實(shí)施辦法》(滬委辦發(fā)〔2021〕28號(hào)）等有關(guān)重大決策事項(xiàng)社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方面的文件，《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》（市府第71號(hào)令）等有關(guān)國(guó)有土地房屋征收補(bǔ)償方面的文件，以及本地塊的舊城區(qū)改建房屋征收范圍的批復(fù)、舊城區(qū)改建意愿征詢結(jié)果公告、《征收補(bǔ)償方案》（征求意見稿）等資料。

本事項(xiàng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估按照制定評(píng)估方案、調(diào)查識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、全面分析論證、確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、編制評(píng)估報(bào)告、評(píng)估主體組織報(bào)告評(píng)審和評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒傅绕邆€(gè)程序的要求開展。

（二）風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查

1.合法合規(guī)性分析。本地塊房屋征收等目的是加快推進(jìn)舊區(qū)改造，符合《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的確需征收房屋的情形。經(jīng)調(diào)研，本事項(xiàng)已完成以下與房屋征收補(bǔ)償相關(guān)的工作，并獲得相關(guān)批文：

（1）規(guī)劃和計(jì)劃。經(jīng)市住建委、市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃資源局、市文物局、市房屋管理局和某區(qū)舊改部門共同確認(rèn)，某街坊已被列入上海市舊區(qū)改造房屋征收范圍。

（2）房屋征收范圍的確定。市住建委印發(fā)了《關(guān)于確認(rèn)某區(qū)某街坊舊區(qū)改造房屋征收范圍的函》，區(qū)政府印發(fā)了《關(guān)于某街坊舊城區(qū)改建房屋征收范圍的批復(fù)》。上述文件確認(rèn)了本地塊房屋征收的范圍。

（3）舊城區(qū)改建的意愿征詢。本事項(xiàng)房屋征收部門開展了被征收戶、公有房屋承租人的意愿征詢工作。意愿征詢的結(jié)果顯示，同意改建率達(dá)到97.20%，符合《實(shí)施細(xì)則》中“有90%以上的被征收戶、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建”要求。

（4）征收補(bǔ)償方案的擬訂和論證。根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定和要求，區(qū)政府?dāng)M訂了《某區(qū)某街坊房屋征收與補(bǔ)償方案》（征求意見稿），在房屋征收范圍內(nèi)進(jìn)行了公示。

（5）征收補(bǔ)償費(fèi)用和房源籌措。房屋征收補(bǔ)償資金由區(qū)籌措，安置房源通過籌集外區(qū)和就近房源的形式予以落實(shí)。

2.被征收房屋情況。被征收居住房屋情況詳見表1及表2。

表1 被征收居住房屋情況匯總表

本地塊被征收的非居住房屋，涉及2家企業(yè)。其中一家公司為區(qū)屬國(guó)企，房屋性質(zhì)為產(chǎn)權(quán)房，房屋類型為店鋪，認(rèn)定建筑面積為60.56平方米；另一家公司為街道集體所有制企業(yè)，本次征收范圍內(nèi)涉及3處房屋，均為公房，房屋類型均為辦公，認(rèn)定建筑面積約為105.22平方米，另有未認(rèn)定面積3.49平方米。上述2家企業(yè)在第一輪意愿征詢中，均對(duì)本事項(xiàng)表示支持，具體意見訴求征收部門尚在排摸，總體情況較為平穩(wěn)、可控。

3.本地塊內(nèi)保護(hù)保留建筑情況。某街坊在本次征收范圍內(nèi)存在保留歷史建筑及一般歷史建筑。某街坊不屬于風(fēng)貌區(qū)或風(fēng)貌街坊，未列入本市第1-5批優(yōu)秀歷史建筑。在整個(gè)街坊中有5處區(qū)文物保護(hù)點(diǎn)，但均不在本次征收范圍內(nèi)。

針對(duì)本次征收范圍內(nèi)某街坊的保留歷史建筑及一般歷史建筑，在相關(guān)保護(hù)實(shí)施方案明確前，建議征收部門按照風(fēng)貌保護(hù)的相關(guān)規(guī)定，做好街坊內(nèi)建筑的保護(hù)工作。

4.公眾參與情況。

（1）第一輪意愿征詢。第一輪意愿征詢結(jié)果同意改建率達(dá)到97.20%，符合《實(shí)施細(xì)則》中“有90%以上的被征收戶、公有房屋承租人同意的，方可進(jìn)行舊城區(qū)改建”要求。

（2）補(bǔ)償方案征詢。某區(qū)人民政府?dāng)M訂了《征收補(bǔ)償方案》（征求意見稿）并張貼公示，征求被征收人、公有房屋承租人的意見。征收部門組織召開了4場(chǎng)居民座談會(huì)，由征收事務(wù)所、街道辦事處的工作人員向居民介紹《征收補(bǔ)償方案》，聽取居民意見和訴求，實(shí)現(xiàn)了意見征詢?nèi)采w。

5.被征收人、公有房屋承租人的主要意見和訴求。考慮到地塊內(nèi)住房環(huán)境較差、家庭內(nèi)部矛盾突出等因素，總體上居民對(duì)房屋征收的意愿較為強(qiáng)烈。根據(jù)座談會(huì)收集到的意見訴求，居民的意見訴求主要集中在提高評(píng)估價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面。本地塊征收范圍內(nèi)多為私房，人口結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，家庭內(nèi)部矛盾較為突出，大部分居民擔(dān)心“一證一套”的安置房選購(gòu)原則不能滿足家庭內(nèi)部需求。另外，部分居民和個(gè)體戶存在租客清退的問題，征收部門、街道辦及居委會(huì)等需予以關(guān)注。

企事業(yè)單位對(duì)本事項(xiàng)總體持支持態(tài)度，總體情況較為平穩(wěn)、可控。

6.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)。

（1）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指通過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查等活動(dòng)，識(shí)別擬定的政策可能影響社會(huì)穩(wěn)定的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，并進(jìn)行全面分析和系統(tǒng)歸類。

（2）風(fēng)險(xiǎn)分析。根據(jù)本地塊的實(shí)際情況和前期的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查，參考相同或者類似決策事項(xiàng)引發(fā)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)情況，評(píng)估咨詢組識(shí)別和歸納以下5項(xiàng)為主要特征風(fēng)險(xiǎn)因素：對(duì)征收補(bǔ)償工作合法合規(guī)性存在質(zhì)疑可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼方案存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；家庭內(nèi)部矛盾和租客清退問題等處理不當(dāng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)非居房屋補(bǔ)償安置有異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)征收補(bǔ)償工作合法合規(guī)性存在質(zhì)疑可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：從評(píng)估咨詢組開展舊區(qū)改造風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的經(jīng)驗(yàn)及座談會(huì)上居委反映的居民意見訴求來看，被征收居民一般會(huì)以決策事項(xiàng)的決策程序及實(shí)施過程的合法合規(guī)性等問題為切入點(diǎn)，來影響決策或謀求額外的利益。征收工作的依法合規(guī)性是平穩(wěn)推進(jìn)并順利完成征收工作的首要條件。結(jié)合居民較高的征收意愿以及某區(qū)內(nèi)已實(shí)施征收地塊的情況、本地塊已開展的前期工作，評(píng)估認(rèn)為，該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率較低，但一旦發(fā)生影響程度較大，總體屬于一般風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼方案存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的公平公正關(guān)系著居民的切身利益，以上情況應(yīng)引起征收部門的充分重視，如征收部門的解釋未能及時(shí)消除居民的疑慮，將會(huì)影響后續(xù)工作的推進(jìn)。考慮到居民對(duì)提高房屋評(píng)估價(jià)值、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)的訴求較為集中，目前具體房屋的價(jià)值評(píng)估工作仍在進(jìn)行中，補(bǔ)償方案還處于征求意見階段，一旦公布的評(píng)估價(jià)值、補(bǔ)貼和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)與居民預(yù)期產(chǎn)生較大差距，有較大可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估認(rèn)為，對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼存在異議可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概率較高，影響較大，屬于較大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：用于安置的房源與房?jī)r(jià)直接關(guān)系到居民的切身利益，居民容易將本地塊補(bǔ)償方案與外區(qū)、本區(qū)和相鄰地塊進(jìn)行比較而產(chǎn)生訴求，對(duì)最終出臺(tái)的補(bǔ)償方案寄予較大期望，一旦發(fā)現(xiàn)最終確定的補(bǔ)償方案中沒有吸納他們提出的多種合理的訴求，可能會(huì)引發(fā)一部分人的負(fù)面情緒，影響簽約進(jìn)程，甚至人為地阻撓補(bǔ)償協(xié)議生效條件的滿足，若處置不當(dāng)，會(huì)在較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)引發(fā)矛盾和社會(huì)不穩(wěn)定。評(píng)估認(rèn)為，安置房源存在異議可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概率中等，影響中等，評(píng)判為一般風(fēng)險(xiǎn)。

家庭內(nèi)部矛盾和租客清退問題等處理不當(dāng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：據(jù)調(diào)研，地塊內(nèi)居民家庭內(nèi)部矛盾突出，絕大多數(shù)居民都存在家庭共有產(chǎn)權(quán)分割問題或家庭內(nèi)部矛盾，如不能事先介入調(diào)解被征收人家庭內(nèi)部實(shí)物和貨幣分配的矛盾，征收工作的順利開展會(huì)遇到較大的阻礙。另外，部分居民存在租客清退問題，比如，有一戶租客母子三人居住，母親近90歲，身體較差，大兒子患有精神疾病，小兒子60多歲，照顧母親和哥哥兩人，生活較為困難，不愿意搬遷。評(píng)估認(rèn)為，家庭內(nèi)部矛盾和租客清退問題等處理不當(dāng)可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概率中等，影響較大，評(píng)判為較大風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)非居房屋補(bǔ)償安置有異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：本地塊涉及企事業(yè)單位共4證。據(jù)初步調(diào)研，4證所涉2家企事業(yè)單位，對(duì)于本地塊征收工作持支持態(tài)度，具體訴求尚在排摸，總體情況較為平穩(wěn)、可控。鑒于某區(qū)舊改指揮中心、二征所及街道辦事處征收工作經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)該問題比較重視，評(píng)估認(rèn)為，對(duì)非居房屋補(bǔ)償安置有異議可能引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的概率較低，影響中等，屬于一般風(fēng)險(xiǎn)。

以上各主要風(fēng)險(xiǎn)因素分析結(jié)果匯總于表3。

表3 主要風(fēng)險(xiǎn)因素及其程度匯總表

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施

為確保本事項(xiàng)的順利實(shí)施，評(píng)估針對(duì)識(shí)別的主要風(fēng)險(xiǎn)因素及分析的風(fēng)險(xiǎn)程度，研究提出以下風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施建議。

1.進(jìn)一步聽取和梳理分析居民的意見訴求，優(yōu)化完善《征收補(bǔ)償方案》。進(jìn)一步摸清本地塊內(nèi)房屋、人員結(jié)構(gòu)和家庭背景、特定人群以及個(gè)案等各種具體情況，進(jìn)一步聽取他們的意見和訴求。結(jié)合征收地塊內(nèi)房屋、人員等具體情況的深入調(diào)研，優(yōu)化完善《征收補(bǔ)償方案》。繼續(xù)加強(qiáng)有關(guān)征收政策、工作程序的正面宣傳和溝通解釋，依法合規(guī)地加快推進(jìn)征收補(bǔ)償工作。密切關(guān)注媒體與網(wǎng)絡(luò)輿情動(dòng)態(tài)，掌控好網(wǎng)絡(luò)輿論導(dǎo)向，專人專辦并做好預(yù)案。

2.依法合規(guī)地做好房產(chǎn)評(píng)估工作，嚴(yán)格按照確定的《征收補(bǔ)償方案》規(guī)范操作補(bǔ)償安置。嚴(yán)格按照《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估管理規(guī)定》（滬房管規(guī)范市〔2013〕7號(hào)）和《上海市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》（滬房管規(guī)范市〔2013〕1號(hào)）的要求，依法合規(guī)地開展房產(chǎn)評(píng)估工作。公開評(píng)估結(jié)果并做好異議處理工作。征收部門應(yīng)依法合規(guī)地做好房屋征收補(bǔ)償安置等各項(xiàng)工作，嚴(yán)格按照確定的《征收補(bǔ)償方案》規(guī)范操作補(bǔ)償安置。

3.加強(qiáng)資金和房源的籌集工作，保證征收補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按時(shí)足額到位。確保用于補(bǔ)償資金按時(shí)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用；確保安置房源數(shù)量充足并配備合理的房源結(jié)構(gòu)，按期提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋以減少安置矛盾。建議區(qū)相關(guān)職能部門盡可能采取多種途經(jīng)挖掘一些現(xiàn)房或過渡房，研究制定人性化的老人安置方案。

4.搭建法律援助等公信平臺(tái)，幫助調(diào)解處理共有產(chǎn)權(quán)分割和家庭矛盾。加強(qiáng)與區(qū)法制辦、司法局、法院等部門溝通，通過設(shè)立人民調(diào)解工作室等積極搭建公信平臺(tái)。邀請(qǐng)物業(yè)公司和區(qū)評(píng)議監(jiān)督員、街道、居委、居民代表等公信方共同參與調(diào)解。

5.進(jìn)一步摸清非居住房屋被征收人的意見和訴求，妥善做好商鋪、企事業(yè)單位的補(bǔ)償搬遷工作。建議增派征收人員，進(jìn)一步摸清地塊內(nèi)非居住房屋被征收人的具體情況、主要意見和訴求，提前做好溝通、解釋和協(xié)商工作。請(qǐng)街道辦事處、城管等相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的管理，特別是對(duì)無(wú)證經(jīng)營(yíng)戶需做好“清理”工作，并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)操作規(guī)范。

6.積極主動(dòng)做好居住困難戶、特定群體的優(yōu)先保障工作，妥善解決個(gè)案問題。建議區(qū)征收部門牽頭成立居住困難戶保障工作小組，摸清被征收人、公有房屋承租人實(shí)際狀況，協(xié)助居住困難戶申請(qǐng)優(yōu)先保障的認(rèn)定工作，并實(shí)施優(yōu)先保障。建議區(qū)征收部門健全和完善內(nèi)部的征收補(bǔ)償管理制度，對(duì)于家庭情況特殊、人口和居住條件復(fù)雜，補(bǔ)償金額大等特殊個(gè)案的補(bǔ)償安置方案，建立集體決策制度。

7.加強(qiáng)房屋征收管理工作，公平、公正、公開地推進(jìn)征收補(bǔ)償工作。嚴(yán)格落實(shí)市住房保障和房屋管理局《關(guān)于〈上海市房屋征收事務(wù)所及其房屋征收工作人員管理辦法〉的通知》(滬房管規(guī)范征〔2012〕31號(hào))的要求，健全和完善內(nèi)部管理制度。建立安置方案內(nèi)部審核、責(zé)任追究和補(bǔ)償結(jié)果公開等制度；加強(qiáng)房屋征收從業(yè)人員的管理，不斷提高征收服務(wù)的能力和水平。

8.加強(qiáng)房屋拆除和施工期間的管理，防范房屋征收后期風(fēng)險(xiǎn)。征收補(bǔ)償搬遷工作完成后，應(yīng)加強(qiáng)空置房屋的管理。房屋拆除單位要具備拆遷資質(zhì)，加強(qiáng)施工組織管理，嚴(yán)格落實(shí)文明施工、質(zhì)量安全措施。結(jié)合區(qū)域征收土地后的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，進(jìn)一步排摸地塊內(nèi)具有保護(hù)價(jià)值的建筑，依法合規(guī)地研究制定保護(hù)保留建筑的管理方案,并做好方案實(shí)施和管理工作。

同時(shí)，在本地塊的征收過程中，征收部門應(yīng)有效組織和落實(shí)各項(xiàng)措施，并根據(jù)本決策事項(xiàng)的實(shí)施進(jìn)程、受本決策事項(xiàng)影響的利益相關(guān)者提出的意見訴求，開展動(dòng)態(tài)評(píng)估。

（四）風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)

評(píng)估識(shí)別出本項(xiàng)目存在5個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素，分析初始風(fēng)險(xiǎn)程度為2個(gè)較大及3個(gè)一般。根據(jù)利益相關(guān)者的維權(quán)意識(shí)以及以往類似項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，評(píng)估預(yù)判一次性風(fēng)險(xiǎn)性事件參與的人數(shù)可能會(huì)超過10人，但超過200人的可能性不大。計(jì)算出綜合風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)為0.528，綜合評(píng)判本項(xiàng)目初始風(fēng)險(xiǎn)程度為中風(fēng)險(xiǎn)。

在風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施得到切實(shí)落實(shí)并處置得當(dāng)?shù)那闆r下，本項(xiàng)目5個(gè)單風(fēng)險(xiǎn)因素（2個(gè)較大風(fēng)險(xiǎn)、3個(gè)一般風(fēng)險(xiǎn)）預(yù)期可變化為3個(gè)一般和2個(gè)較小風(fēng)險(xiǎn)。可能發(fā)生個(gè)體非正常上訪、網(wǎng)絡(luò)發(fā)布等風(fēng)險(xiǎn)事件，風(fēng)險(xiǎn)水平一般。預(yù)期采取措施后風(fēng)險(xiǎn)程度可降至低風(fēng)險(xiǎn)。

（五）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)論與建議

評(píng)估識(shí)別出本項(xiàng)目存在5個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)因素：對(duì)征收補(bǔ)償工作合法合規(guī)性存在質(zhì)疑可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房屋評(píng)估價(jià)值、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)貼方案存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源存在異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；家庭內(nèi)部矛盾和租客清退問題等處理不當(dāng)可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)非居房屋補(bǔ)償安置有異議可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估分析初始風(fēng)險(xiǎn)程度為2個(gè)較大及3個(gè)一般。

評(píng)估研究提出了“進(jìn)一步聽取和梳理分析居民的意見訴求，優(yōu)化完善《征收補(bǔ)償方案》”“依法合規(guī)地做好房屋評(píng)估工作，嚴(yán)格按照確定的《征收補(bǔ)償方案》規(guī)范操作補(bǔ)償安置”“加強(qiáng)資金和房源的籌集工作，保證征收補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋按時(shí)足額到位”“搭建法律援助等公信平臺(tái)，幫助調(diào)解處理共有產(chǎn)權(quán)分割和家庭矛盾”“進(jìn)一步摸清非居住房屋被征收人的意見和訴求，妥善做好商鋪、企事業(yè)單位的補(bǔ)償搬遷工作”“積極主動(dòng)做好居住困難戶、特定群體的優(yōu)先保障工作，妥善解決個(gè)案問題”“加強(qiáng)房屋征收管理工作，公平、公正、公開地推進(jìn)征收補(bǔ)償工作”“加強(qiáng)房屋拆除和施工期間的管理，防范房屋征收后期風(fēng)險(xiǎn)”等八個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)防范化解措施。

評(píng)估按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)評(píng)判參考標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)判本事項(xiàng)初始風(fēng)險(xiǎn)程度為中風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)判采取措施后風(fēng)險(xiǎn)程度可降至低風(fēng)險(xiǎn)。