安置房選房方式對居民拆遷滿意度的影響
——以上海彩虹灣社區(qū)為例

文/阿依帕夏古麗·艾買提

一、引言

改革開放以來，我國的住房體制和住房政策都發(fā)生了重大變化，尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以后，城市步入加速發(fā)展的階段。雖然大城市中重大工程建設(shè)和大拆大建的方式在短時(shí)間內(nèi)滿足了城市發(fā)展的需要，但也帶來了諸多居住問題。縱觀上海，為激發(fā)城市中心區(qū)域活力、改善城市面貌、提升城市形象，不斷地加快城市發(fā)展進(jìn)程，基礎(chǔ)設(shè)施等方面有了翻天覆地的變化。但城市中無法滿足現(xiàn)代城市生活需求的大量老舊小區(qū)已經(jīng)面臨拆遷，其中的重大工程建設(shè)和大拆大建式的舊城改造給城市帶來了大量的動遷安置需求。政府為了解決中低收入家庭住房以及相關(guān)的拆遷安置問題、提高動遷居民的滿意度，出臺了一系列的相關(guān)政策以及相應(yīng)的措施。

2009年上海開始推進(jìn)探索“事前征詢制”和“數(shù)磚頭加套型保底”模式，補(bǔ)償方式也漸漸地從數(shù)人頭向數(shù)磚頭的方式轉(zhuǎn)變。陽光拆遷、公開拆遷補(bǔ)償全過程，各區(qū)開始實(shí)施搖號排序等政策，使動遷過程更加公開、透明。推行新型的簽約模式，方便動遷居民隨時(shí)獲取信息，及時(shí)制定更新相關(guān)政策并嚴(yán)格執(zhí)行。本文通過實(shí)地調(diào)研的方式考察上海市虹口區(qū)的動遷安置小區(qū)總體情況，引入安置房分配機(jī)制中選房方式這個(gè)重要變量，以搖號選房和不搖號選房的形式加以量化，并通過問卷調(diào)研和深度訪談的方式探究安置房分配機(jī)制中選房方式是否影響動遷居民的動遷滿意度，發(fā)現(xiàn)在上海2008-2020年的動遷安置過程中，選房方式不斷地調(diào)整更新，動遷居民動遷滿意度也在不斷變化，為研究安置分配機(jī)制與動遷居民動遷滿意度之間的關(guān)系提供了良好的樣本。根據(jù)當(dāng)前城市的發(fā)展形勢，動遷安置小區(qū)作為城鎮(zhèn)化進(jìn)程的重要產(chǎn)物，數(shù)量仍然在不斷地上升，研究動遷居民的動遷滿意度具有極大的現(xiàn)實(shí)意義。

二、文獻(xiàn)綜述

在以往的研究中，安置房分配機(jī)制主要考慮安置補(bǔ)償、居住環(huán)境等因素，雖然具體的安置補(bǔ)償政策及標(biāo)準(zhǔn)不斷地改進(jìn)和完善，但是作為政策效果之一的動遷居民滿意度仍有待提升，其實(shí)現(xiàn)路徑有待進(jìn)一步探討。現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于動遷安置模式以及相關(guān)理論研究較多，主要是從宏觀的層面進(jìn)行研究，從安置小區(qū)動遷居民微觀層面的分析較少。因此本文著眼于安置房的選房方式，研究不同的選房方式對動遷居民拆遷滿意度的影響，并對虹口區(qū)不同安置小區(qū)選房方式呈現(xiàn)的共性和差異進(jìn)行分析，總結(jié)出一些動遷居民在拆遷過程中存在的問題，為優(yōu)化相關(guān)的選房方式、促進(jìn)安置房分配機(jī)制公平透明提出更加有效的政策建議。

居民的滿意度是衡量安置項(xiàng)目是否成功的重要指標(biāo)，學(xué)術(shù)界關(guān)于居民滿意度的研究大部分集中于征地補(bǔ)償、社會交往、生活適應(yīng)、住房保障等方面。有實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)動遷居民的幸福感可以通過社會網(wǎng)絡(luò)的維持、鄰里間的信任來提升，可以此來增強(qiáng)動遷居民的主體意識并提高動遷居民的滿意度。也有學(xué)者指出，提高動遷居民滿意度應(yīng)當(dāng)采取“軟硬兼施”的措施、嚴(yán)格的政策加上適度的關(guān)懷，這樣才能更好地將城市更新進(jìn)行下去。通過國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)的梳理和研讀可以發(fā)現(xiàn)，動遷安置工作確實(shí)對居民的生活造成了很大的沖擊，因此，學(xué)術(shù)界和社會輿論都開始高度注意城市更新中動遷安置的后續(xù)問題。

縱觀國內(nèi)住房保障分配機(jī)制，申請保障房時(shí)，需要排隊(duì)來進(jìn)行選房流程等系列操作，這種方式帶來了很多的問題。正因如此，相關(guān)部門提出了通過搖號的方式來確定最后的購房者，這種方式確實(shí)帶來了很多的便利，也避免了排隊(duì)選房引起的秩序混亂等社會治安方面的問題，但這種方式能否真正保證住房分配的公正公平，學(xué)者們持不同的意見。有學(xué)者認(rèn)為，在保障房輪候方面可以借鑒打分的方式，通過隨機(jī)搖號、抽簽等方式來選房，部分城市還會綜合考慮申請者的需求、家庭結(jié)構(gòu)和規(guī)模等。也有學(xué)者認(rèn)為，我國當(dāng)前的保障房已經(jīng)進(jìn)入集中供給階段，公正、透明的分配是保障房資源有效利用的重要前提，未來仍然有較大的發(fā)展空間。因此，安置方式與社會公平有機(jī)結(jié)合，才是確保保障性住房公正分配的基石。

三、彩虹灣案例及方法介紹

（一）案例介紹

彩虹灣是上海市為數(shù)不多的用于動遷舊區(qū)安置的大型居住區(qū)，由4個(gè)小區(qū)組成，分別是薔薇里、金楓里、紅馥里和墨翠里，總建筑面積105萬平方米。目前，一期、二期、三期已完成入住。由于疫情原因，四期的居民新房交付還沒完成，因此本文的研究對象為前三期的動遷居民。

近年來，“搖號”成為人們很熟悉的現(xiàn)象，也越來越多地出現(xiàn)在公共領(lǐng)域中，從搖號選車牌號到搖號升學(xué)選校, 再到搖號選房。根據(jù)訪談記錄，整理提煉出前三期居民在安置分配中不同的選房方式：一期的選房流程是先簽訂完協(xié)定的居民先進(jìn)行自主選房，不需要搖號；二期的選房流程是等同一地塊全體居民結(jié)束簽約后再進(jìn)行直接選房，但也有部分居民通過搖號的方式選房；三期的選房流程相比前兩期要更加完善，居民都在規(guī)定的日期前完成簽訂協(xié)議，結(jié)束后統(tǒng)一進(jìn)行摸號選房。搖號選房是指在安置房項(xiàng)目中，完成簽約且滿足要求的動遷居民通過隨機(jī)搖號的方式確定選房先后順序，并按照通知時(shí)間到指定地點(diǎn)選房。不搖號選房是指動遷居民根據(jù)簽約時(shí)間的先后進(jìn)行自主選房，可以選擇樓棟、房屋朝向等。

（二）方法介紹

本文研究的目的是探索選房方式是否會影響動遷居民的動遷滿意度，通過深度訪談以及問卷調(diào)查的方法研究自變量選房方式如何影響動遷居民的公平感，研究動遷居民滿意度的變化。在問卷中涉及通過直接詢問被訪者“您經(jīng)歷了動遷之后，對當(dāng)時(shí)的拆遷總體滿意度如何”來測量受訪者對拆遷的總體滿意度，把選房方式作為核心自變量，以不搖號選房和搖號選房對這個(gè)變量進(jìn)行考察。選房方式中第一種為不搖號選房，賦值為0；另一種為搖號選房，賦值為1。

此次調(diào)查問卷一共收回220份，其中有效問卷205份，有效率占比達(dá)到93.2%。有效問卷中彩虹灣一期問卷69份，彩虹灣二期問卷74份，彩虹灣三期問卷62份。其中不搖號選房的有86份，搖號選房的有119份。在收集完數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之前，對動遷居民的滿意度作了一個(gè)描述性統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)搖號選房的動遷居民滿意度比不搖號選房的滿意度高。

四、選房方式對動遷居民滿意度的影響研究

（一）描述性統(tǒng)計(jì)

本研究在文獻(xiàn)資料分析的基礎(chǔ)上，用參與式觀察與深度訪談的方式獲取資料，選取了上海市虹口區(qū)彩虹灣前三期居民為研究對象。在查閱文獻(xiàn)、資料整合以及預(yù)調(diào)研的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)訪談提綱，與二十余位動遷居民作深入訪談。在搖號選房和不搖號選房的征遷項(xiàng)目中按照不同的人口學(xué)特征(包括性別、年齡層)隨機(jī)抽取樣本，訪談對象覆蓋了前三期的不同的樓棟，以期從不同的方面來反映動遷居民動遷滿意度的狀況，分析不同的選房方式對動遷居民的影響，為探索提高動遷居民滿意度的途徑提供參考。

對本次調(diào)查的205名安置社區(qū)的動遷居民進(jìn)行描述性統(tǒng)計(jì)，分析結(jié)果如表1所示。

表1 動遷居民基本情況表

根據(jù)表1的內(nèi)容，可以得出以下結(jié)論。首先，從年齡分布上看，年齡在41-50歲和51-60歲的樣本量最多，所占的比例超過總樣本量的50%，年齡在31-40歲和51-60歲的樣本其次，約為總樣本量的30%，占比最小的是18-30歲和60歲以上的群體，占總數(shù)比例不超過10%，因此可以認(rèn)為該安置小區(qū)居民以中老年人為主。其次，從學(xué)歷上來看，安置小區(qū)中本科/大專學(xué)歷的居民占比最大，超過了60%，而后是高中/中專學(xué)歷，占比為31.22%，其他學(xué)歷的人員占比較小。再次，從收入水平上來看，月收入均值在5001-8000元的動遷居民占比最大，為59%，而月收入均值在3000元及以下、12001-16000元以上的比例都不到5%，因此可以得出動遷居民的工資收入水平較為集中。最后，從動遷居民的過渡期來看，可以看出動遷居民拆遷安置的過渡期大多在1（含一年內(nèi)）到2年，這一群體的比例高達(dá)65%，而超過2年及以上的占少數(shù)。

（二）相關(guān)分析

選房方式的轉(zhuǎn)變顯著影響動遷居民的滿意度。在訪談中發(fā)現(xiàn)，動遷居民在安置的過程中，很在乎自己的選房方式，有居民說到：“當(dāng)時(shí)大家簽約完以后很多人在大半夜去排隊(duì)等著選房子，在排隊(duì)等房子的過程中也有過老人身體不舒服暈倒的事情，但是現(xiàn)在的搖號選房避免了這些問題的發(fā)生。”（訪談編號：B-4）從訪談內(nèi)容中可以看出，當(dāng)時(shí)的選房流程存在一些漏洞，但隨著選房方式從不搖號到搖號的轉(zhuǎn)變，流程得到了一定的改善。訪談中的居民都明確表示了選房方式的轉(zhuǎn)變給他們帶來的正向影響，使他們避免了很多不必要的麻煩，這也說明了從不搖號選房到搖號選房的轉(zhuǎn)變是一個(gè)較好的轉(zhuǎn)變，提升了他們的滿意度。同時(shí)，在訪談中動遷居民被問到如果兩種選房方式同時(shí)存在會選擇哪一種方式的時(shí)候，91%的居民傾向于搖號選房的方式。

訪談結(jié)果還顯示：動遷居民認(rèn)為自己受到了公平對待是因?yàn)橐郧暗陌仓梅峙渲校x房方式是先搬先簽約，居民存在早搬早吃虧的心理，但現(xiàn)在的簽約流程、選房方式都有了改變，從剛開始的不搖號選房到現(xiàn)在的搖號選房，樓層、朝向都是通過搖號進(jìn)行選擇，整個(gè)過程越來越重視公平。有居民說到：“我們當(dāng)時(shí)要是搖號選擇也許會好一些，沒有太多選房子的焦慮，會一視同仁，不用擔(dān)心啥時(shí)候簽約選房。”（訪談編號：B-3）由此得出，在動遷過程中選房方式越來越均等，越來越透明，動遷居民的公平感也越來越高，從而提升了居民整體的動遷滿意度。

為了進(jìn)一步驗(yàn)證選房方式對動遷居民動遷滿意度的影響，對采用不同選房方式的動遷居民進(jìn)行了滿意度調(diào)查，結(jié)果如表2所示。

表2 動遷居民整體滿意度

從表2可以看出：搖號選房的動遷居民滿意度高于不搖號選房的動遷居民滿意度。究其原因，在安置過程中，不搖號選房方式讓動遷居民認(rèn)為自己沒有被公平對待，沒有早簽約就會失去好的房源，降低了動遷居民的動遷滿意度。而搖號選房方式的出現(xiàn)，提升了動遷居民的滿意度。每一個(gè)動遷居民都有相同的機(jī)會，通過這種方式來進(jìn)行動遷安置房的分配，在動遷居民看來保證了分配過程和結(jié)果的公平公正，實(shí)現(xiàn)了公共資源分配均等化。搖號選房的公平感顯著高于不搖號選房，再次證明選房方式對動遷居民滿意度具有顯著的正向影響，搖號選房的動遷居民滿意度高于不搖號選房的動遷居民滿意度。

（三）影響過程和機(jī)制

在訪談過程中，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)重要現(xiàn)象：動遷居民普遍認(rèn)為搖號選房的流程比不搖號選房更加公開透明、公平公正。受訪者表示：“雖然搖號選房對我們來說選擇減少了，但我們反而覺得更加公平了，我對動遷還挺滿意的。”（訪談編號：Y-4）搖號的方式減少了動遷居民的選房自由度，但這種搖號選房的方式反而讓大家感受到公平，提升了滿意度。不搖號選房的居民選房自由度是高了，但并沒有覺得自己受到公平待遇。基于運(yùn)氣理論、公平感知等基礎(chǔ)理論，構(gòu)建了選房方式對動遷居民的影響機(jī)制，如圖1所示。

圖1 選房方式對動遷居民的影響機(jī)制

一方面，選房方式的轉(zhuǎn)變影響了動遷居民的滿意度；另一方面，選房過程中的公平感也會進(jìn)一步影響他們的滿意度。調(diào)研發(fā)現(xiàn)動遷居民普遍認(rèn)為搖號選房的流程比較公開透明、公平公正。運(yùn)氣理論認(rèn)為，雖說其中有運(yùn)氣的成分存在，但這個(gè)流程由于其隨機(jī)性使得公平性得到了保證。在選房過程中的公平感知也會影響動遷居民的滿意度。公平感知可以涉及分配公平、程序公平和互動公平三個(gè)方面。從現(xiàn)實(shí)情況來看，動遷居民的滿意度還有待提升，但不能只從某一個(gè)角度去考慮提升動遷居民的滿意度，而是要多角度全方面地分析，各個(gè)環(huán)節(jié)綜合考慮，這樣才能真正地提高動遷居民的滿意度。

五、問題及對策建議

（一）問題

1.缺乏對選房流程的設(shè)計(jì)。應(yīng)更加重視安置分配中的選房方式及流程。在訪談中發(fā)現(xiàn)，動遷居民認(rèn)為選房流程的設(shè)計(jì)存在問題。但隨著選房方式從不搖號到搖號的轉(zhuǎn)變，流程得到了一定的改善，公平感貫穿在選房過程中。比如在訪談中有居民說：“當(dāng)時(shí)分的彩虹灣25套房源，先是順序號，選到有，選不到?jīng)]有，再進(jìn)行摸號。順序號要是搖不到，就不能進(jìn)行后面的摸號。”（訪談編號：Y-5）搖號選房是一種隨機(jī)選擇的過程，如同搖獎(jiǎng)一樣，其對象是不確定的。在選房中用這種隨機(jī)選擇的方法，實(shí)質(zhì)上是存在問題的。訪談中了解到：一些特別困難的動遷居民雖然搖到了自己想要的房源，但因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)條件無法承擔(dān)中間的差價(jià)，只能選擇放棄房源；確實(shí)急需住房的困難家庭，也有因?yàn)閾u號的隨機(jī)性，會搖不到合適房源，只能怪自己運(yùn)氣不好。這方面需要引起重視，不能簡單地認(rèn)為每一位動遷居民都有一樣的概率，就可以保證居民選擇房源的機(jī)會相同。要綜合考慮動遷居民的真實(shí)需求，設(shè)計(jì)出更加合理的選房方式及流程。

2.選房方式單一。應(yīng)滿足動遷居民的基本需求。安置小區(qū)動遷居民的訪談記錄顯示，動遷居民除了關(guān)心當(dāng)時(shí)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以外，也很關(guān)注自己在安置過程中的選房方式。

雖然政府通過制度建設(shè)或市場完善等手段保障了動遷居民的基本權(quán)益，也從有形的方面保障了動遷居民的物質(zhì)獲得公平性，但本研究發(fā)現(xiàn)，還有一部分動遷居民會更加重視選房方式的異同。動遷居民會跟他周圍的住戶比較選房方式，進(jìn)而會影響他們的滿意度。涉及舊改居民一千多戶，但彩虹灣房源卻不足三百套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了居民的需要。大多數(shù)居民只能選擇顧村、惠南、青浦、嘉定等一些位置偏遠(yuǎn)的安置房。還有一個(gè)普遍現(xiàn)象就是在進(jìn)入安置房之前，都是有一定的過渡期，動遷居民自己尋找地方度過過渡期。這一方面說明了安置房供不應(yīng)求，另一方面表現(xiàn)出選房方式確實(shí)影響了動遷居民的滿意度。

3.搖號政策需完善。應(yīng)繼續(xù)優(yōu)化選房安置方式。搖號政策雖有諸多方面的優(yōu)勢，但本研究發(fā)現(xiàn)了一些弊端，限制了動遷居民的選擇。通過搖號這種手段，讓動遷居民在選房過程中免受焦慮的困擾，同時(shí)也減輕了一些家庭的負(fù)擔(dān)，提升了他們的公平感知。但是這種方式上的平等，忽略了動遷居民對房屋的需求，比如上文提到的困難家庭在搖號選房中的遭遇。搖號選房看似使動遷居民選擇機(jī)會平等，但實(shí)際上，這種方式限制了動遷居民的需求。同時(shí)，搖號還會導(dǎo)致尋租情況的發(fā)生，在相關(guān)政策的落實(shí)過程中，有時(shí)會出現(xiàn)背離初衷的問題。政府起初選擇搖號選房的方式是為了讓動遷居民感受到公平，擁有相同的選擇概率，但是在日常操作中，卻有一些不平等的事情發(fā)生。有部分動遷居民會通過一些不正當(dāng)?shù)耐緩将@得號碼，提前搖到房源，導(dǎo)致其他動遷居民搖中的概率降低，搖號過程失去了公平公正性。對這種現(xiàn)象，相關(guān)管理部門應(yīng)采取相應(yīng)措施。

（二）對策建議

1.完善安置房選房流程設(shè)計(jì)，讓選房方式更加公平。要完善安置房選房流程設(shè)計(jì)，讓選房方式更加公平。首先要確保選房流程的信息透明度、準(zhǔn)確度。本文認(rèn)為在增加信息透明度方面，可以實(shí)行分類登記制度，實(shí)名登記信息，劃分困難等級。根據(jù)困難等級分不同批次搖號選房，每個(gè)批次的房源確保相應(yīng)困難等級的動遷居民能夠負(fù)擔(dān)得起差價(jià)，這樣可以避免搖號的時(shí)候搖到好房源，但是中間的差價(jià)承擔(dān)不起，只好放棄機(jī)會。同時(shí)可以及時(shí)地詳細(xì)公布安置房申請人的工作、收入、家庭資產(chǎn)等各方面的相關(guān)信息，從而更好地發(fā)揮社會公眾的監(jiān)督作用，減少動遷居民的焦慮，通過這些舉措來提高安置房選房流程中的執(zhí)行效率和公平感。相關(guān)部門要充分利用安置房管理信息等基礎(chǔ)信息，實(shí)現(xiàn)不同部門之間的信息資源共享，從而加強(qiáng)審核的準(zhǔn)確性和快捷性。對于分配中出現(xiàn)的違規(guī)情況，要加大處罰力度，對于情節(jié)嚴(yán)重的違法違規(guī)行為，應(yīng)依法追究其相關(guān)責(zé)任。這樣不僅可以提高選房流程中動遷居民的公平感，對于優(yōu)化選房方式、促進(jìn)安置房選房流程公平透明化也可起到一定的作用。

2.讓安置選房方式多元化，提升動遷居民的滿意度。目前我國的安置房分配方式比較單一，常用的分配就是異地安置和貨幣安置，這些方式都沒有充分考慮到動遷居民的處境。對于具有不同需求的動遷居民而言，公平感知度在各維度上的權(quán)重是有差異的，這就需要結(jié)合實(shí)際情況、實(shí)際需求準(zhǔn)確定位不同動遷居民各維度的偏好次序，尋找其他的方法來滿足動遷居民的需求，提升他們的滿意度。本文認(rèn)為要提升動遷居民的滿意度，就要從改變單一的安置分配方式做起，在安置分配上應(yīng)該以動遷居民為核心。根據(jù)調(diào)研結(jié)果，因條件限制，就地安置名額有限，不能滿足所有人的需求。因此，本文認(rèn)為可以將公租房用于居民的安置。可以向居民提供附近的公租房，并提供一定的補(bǔ)償，增加動遷居民的選擇空間。同時(shí)加快以經(jīng)濟(jì)、適用為特征的保障性住房建設(shè)，提高這類住房的市場供給量。如果有條件，可以考慮探索實(shí)施先安置、后拆遷的拆遷安置政策來滿足動遷居民的需求，提升他們的滿意度。

3.以行政理性來應(yīng)對搖號政策中的運(yùn)氣性因素影響，繼續(xù)完善政策內(nèi)容。搖號政策應(yīng)在實(shí)踐中不斷完善，更好地發(fā)揮搖號政策在公共資源配置等方面的作用。本文認(rèn)為，為了使搖號政策更加科學(xué)，更加公正，更加全面，關(guān)鍵在于做好以下幾個(gè)方面：首先，在選房過程層面上，要考慮設(shè)計(jì)的選房流程是否會因?yàn)檫\(yùn)氣性因素的干預(yù)而導(dǎo)致結(jié)果偏離預(yù)期，并針對這種偏離預(yù)期做好備選方案的設(shè)計(jì)。比如搖號選房的時(shí)候發(fā)生有人搖到好的房源，但是由于差價(jià)不能承擔(dān)而選擇放棄。遇到這種涉及運(yùn)氣性因素的意外事件，應(yīng)設(shè)計(jì)不同的備選方案，以此來解決效率損失與目標(biāo)偏離的問題。其次，就像城市交通治理采用的車牌搖號政策一樣，不能單純依靠一種政策來解決問題，應(yīng)考慮到動遷居民的需求，利用多種組合政策，選擇符合該城市動遷現(xiàn)狀的合理模式來達(dá)到提高動遷居民動遷滿意度的理想效果。同時(shí)，管理部門可以采取“多重隨機(jī)”搖號、視頻直播等方式來使搖號程序更加透明，達(dá)到提高動遷居民動遷滿意度的理想效果。