重視政策協調性問題

文/本刊評論員

當前中國房地產發展處于非常特殊的時期，既面臨宏觀經濟“換檔期”有所加大的下行壓力，又經歷房地產業發展模式“探索期”的陣痛，還要應對超預期的疫情沖擊。為促進房地產市場平穩健康發展，中央政治局會議多次強調要求完善房地產政策，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。國家相關部門陸續出臺了階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、支持居民換購住房退還個人所得稅、下調首套個人住房公積金貸款利率等政策措施，不少城市也先后出臺了相應措施。

一般情況下，政策效應的充分釋放需要一個周期，而且由于重點城市住房供給缺乏彈性，反映房地產市場運行狀況的相關指標在短期內較難出現明顯改善。在此背景下，可以預料有關部門和城市政府還將研究、儲備和制定出臺一些政策舉措。

盡管各方面政策的目的都是為促進房地產市場平穩健康發展，但政策措施之間的協調性問題值得引起關注。從當前房地產市場運行實際來看，尤其要高度重視三方面問題，即零和式謬誤、合成謬誤和分解謬誤。

首先，要避免“零和式謬誤”，充分調動各方主體的積極性，相向而行，聚力而興。房地產市場是一個龐雜系統，涉及多種主體，包括公共部門、市場主體、專業機構、居民群眾等，其中每種主體又可以從多種維度進行細分。這些主體的具體利益可能會有對立，因而容易產生零和式思維，認為經濟交往和運行是一種零和博弈，一方所得就是另一方所失。而從整個房地產市場的宏觀運行來看，這種零和式思維實際上是一種“謬誤”。如果整個市場不能實現平穩健康發展，所有主體的具體利益都難以實現。

在微觀而具體的市場交往中，零和式思維是符合理性原則的，但在研究、制定和實施公共政策時，應揚棄零和式思維，著眼于房地產市場的發展大局，抓住發展機遇期，充分調動各方主體的積極性，共同促進市場向上和向好發展。

其次，要避免“合成謬誤”，加強公共政策頂層設計，相互促進，積少成多。在政策制定和實施過程中，不同層級和不同類型的公共部門都有特定的目標、職責和利益，因而各自的政策行為在局部可能是對的，但對于房地產市場運行的總體而言則不一定合適。這在政策理論中被稱為“合成謬誤”。有關部門領導在解讀中央經濟工作會議精神時談到：“要防止出現合成謬誤，不把分兵把關變成只顧自己、不及其余，避免局部合理政策疊加起來造成負面效應。”

為避免“合成謬誤”，當前應注重加強房地產發展政策的頂層設計，健全房地產發展長效機制和政策工具箱，探索形成政策措施“負面清單”，使不同公共部門的政策能相互促進、相得益彰。

再次，要避免“分解謬誤”，加強公共政策評估，相機調適，動態優化。在科層制的公共管理體系中，層層分解目標和任務是推進工作落實的有效方式，但也容易產生“分解謬誤”。“要防止分解謬誤，避免把整體任務簡單一分了之，更不能層層加碼，導致基層難以承受。”

為避免“分解謬誤”，當前應加強公共政策評估，通過科學合理的評估活動推動政策調整，促進政策動態優化。