“房住不炒”進入新階段

? 黨的二十大報告提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。在房地產面臨下行壓力的背景下，“房住不炒”依然還是出現在最高級別的政策文件里，不過，和六年前首次提出這一頂層設計相比，今天的“房住不炒”已經進入了新的階段。

一

? 2016年，國內房價迎來了史上最瘋狂的一次上漲，從一線城市到三、四線城市，國內樓市全面開花，部分熱點城市的房價漲幅幾乎翻番。在樓市白熱化的背景下，2016年底的中央經濟工作會議，首次提出了“房住不炒”。當年的會議提出——促進房地產市場平穩健康發展。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。

? 從此，“房住不炒”成為中國房地產的主旋律，主導了未來幾年樓市的政策走向。2016年之后，中國經濟增速放緩，房地產市場也開始迅速降溫，以萬科為首的龍頭企業甚至在2018年高喊“活下去”，不過“房住不炒”的主旋律始終沒有松動。

? 在隨后幾年，“房住不炒”也表現出了極強的政策定力。2018年之后，中美貿易摩擦持續升級，中國經濟面臨越來越大的外部壓力，很多人開始猜測“房住不炒”可能會有所松動，但是樓市調控并沒有出現轉向。2020年疫情暴發之后，中國經濟面臨更大挑戰，“房住不炒”也還是始終出現在政策文件中。

? 在中國房地產調控的歷史上，一個最常見的規律就是，每當房地產過熱時，就會出臺調控打壓的政策；但是每當經濟下行時，房地產政策就會轉向，擔當起刺激經濟的重任，從而引發新一輪房價上漲。從2016年首次提出“房住不炒”以來，可以說是國內樓市政策定力最強的一次，頂住了經濟下行周期的各種壓力，始終沒有像以前一樣出現政策大規模轉向。

  不過，即使如此，從2021年底以來，樓市調控還是開始出現了調整的跡象。當年12月份的中央經濟工作會議，對中國經濟形勢的判斷是“面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力”，中國經濟開始迎來最近幾年壓力最大的時刻。去年底的中央政治局會議表示，要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，樓市調控開始有所松動，銀行信貸的發放速度加快，房貸利率小幅下調，地方政府降低首付款甚至取消限購等。

二

? 隨著今年中國經濟增速放緩，房地產市場全面遇冷，房地產的銷售額、開發投資規模增速和土地出讓金等下滑，樓市放松的力度開始進一步升級，在今年國慶前夕達到高潮。

? 9月29日，中國人民銀行、銀保監會發布通知，階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府，可自主下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。9月30日，財政部和稅務總局發布《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，對出售自有住房并在現住房出售后一年內在市場重新購買住房的納稅人，予以個人所得稅的退稅優惠。9月30日，央行發布公告，下調首套個人住房公積金貸款利率。

樓市調控放松的層面從地方政府升級到了中央部委，而且幾大中央部委集中出手，很容易讓人聯想起2014年那一次國慶救市。由此，市場再度猜測，經過了這一次救市之后，是不是意味著“房住不炒”政策走到了盡頭？不過，剛剛公布的黨的二十大報告顯示，“房住不炒”政策并沒有消失。

? 雖然“房住不炒”政策仍在延續，但是和六年前首次提出時相比，大背景已經發生了變化。“房住不炒”的核心在于一個“炒”字，六年前提出“房住不炒”，當時正值房價高漲，民眾對于炒房確有極高的熱情；但是，隨著現在房地產市場全面下行，民眾對于炒房的熱情已經大大降溫。當住房的投資價值越來越低，甚至越來越危險，市場之手其實已經遏制了民眾的炒房需求。

? 所以，雖然同為“房住不炒”，但是和六年前相比，側重點已經發生了轉移。以前的政策文件提及“房住不炒”時，更多強調的是控制房價，以及促進房地產市場平穩健康發展；而這一次雖然也提及了“房住不炒”，但在黨的二十大報告中，是放在“健全社會保障體系”的框架之下。在提到健全社會保障體系的最后，提到了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。側重點是建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

? 如果從樓市調控的手段來看“房住不炒”，在當前穩增長的壓力之下，重點將更多集中在多套房，也就是投資以及投機性需求上；但是對于首套房等剛性需求，“房住不炒”會釋放出更多刺激消費的手段，避免房地產市場過快下滑，保證房地產市場平穩健康發展。而未來房地產市場會如何發展，更值得關注的不是政策走向，而是市場因素。

（摘自《三聯生活周刊》謝九）