婚前房產婚后出租，離婚時租金怎么分

王秀全 王丹丹

專款專用不失為一種好的理財方式，過日子時用錢方便，離婚時也能不為財產分割分神。

2019年3月，在一場業務交流會上，張揚和王倩一見傾心。王倩喜歡張揚陽光帥氣、不抽煙不酗酒，張揚喜歡王倩活潑可愛、性格開朗。兩人還有很多共同話題，特別聊得來，很快確立了戀愛關系。

2020年2月14日，張揚和王倩登記結婚。婚后，小兩口本打算住張揚婚前所買的房子，可房子在昌平區，而兩人都在海淀區工作，每天通勤時間太長。無奈之下，夫妻倆只好成為“雙租族”：把昌平區房產租出去，再在單位附近租房住。因為王倩比張揚細心，租房的一切事宜由她一手操辦。

住房問題解決后，婚姻問題卻不期而至。王倩受不了張揚總打游戲，尤其一到周末，他能窩在家打一天。張揚受不了王倩長不大，動不動就往娘家跑。更要命的是，王倩覺得自己結了個假婚。人家結婚都是兩口子一起忙這忙那，而她卻是一個人承擔，忙完工作忙家務，連出去旅游都成了奢侈。

吵過也鬧過，但一切都是徒勞，張揚覺得自己沒問題，婆婆更是護著他，夫妻問題沒解決，婆媳矛盾倒是噌噌升級。王倩心灰意冷，準備和張揚離婚。父母支持女兒的決定，為保障她的權益，還特意向律師咨詢了財產分割的問題。

2022年9月，王倩向張揚提出離婚，同時提出分割昌平區房產租金的要求。對此，張揚明確表示，婚可以離，但租金不能分。由于雙方未達成一致，王倩向法院起訴離婚，并明確提出要求分割昌平區房屋在婚后收取的租金16.1萬元。

庭審中，張揚表示：“昌平區房屋是我爸媽婚前為我全款購買的，登記在我個人名下，婚后不用還一分貸款。房屋的租金就好比我婚前的銀行存款在婚后產生的利息，應該歸我個人，與王倩無關。退一萬步講，即使分割，也要考慮房子是我婚前買的，租金至少要分給我80%。”王倩則表示：“房子雖然是張揚在結婚前買的，但婚后的出租事宜都是我一個人完成的，租金理應被當作共同財產。而且請法院考慮我是女方，70%歸我，30%歸張揚。”

法院經審理后認為，雖然租金一共收了16.1萬元，但有些錢已經在兩個人的日常生活中花掉了，目前張揚手頭只有10萬元左右。考慮到租金來源于張揚的婚前房產，同時兼顧租金的取得王倩付出較多，結合《中華人民共和國民法典》第一千零八十七條規定，本著照顧女方的原則，法院最終判決：準予兩人離婚，張揚一次性支付昌平區房屋租金收益的5萬元給王倩。

律師分析：

（一）婚前房產婚后出租所獲租金如何認定？

關于一方的婚前房屋在婚后進行出租，獲得的租金收入應如何認定的問題，存在以下兩種意見：

第一種意見認為，對于一方個人所有的房屋婚后出租取得的租金收入，應確立一個推定原則，即一方婚前所有的房屋在婚后所得的租金首先推定為夫妻共同所有。但如果房屋所有人有證據證明房屋出租的經營管理僅由一方進行的，則該租金收入應歸房產所有人個人所有。比如發布租賃信息、尋找租戶、聯系中介、帶人看房、簽訂房屋租賃合同、催收租金等均由房屋所有人負責，另一方從始至終沒有參與，對于經營出租房屋并無任何貢獻，那么，就應該認定房屋租金歸屬房屋產權人個人所有。

第二種意見則認為，雖然房屋租金在民法理論上被認定屬于法定孳息，僅從法律定義的角度分析，房屋租金是依據租賃合同收取的法定孳息，應當歸租賃物的所有人所有。但是，租賃行為本身也是一種經營活動，需要付出時間、精力和勞動。考慮到租金和單純的銀行存款利息不同，出租方對房屋還有維修等義務，租金的獲取與房屋本身的管理狀況密切相連，需要投入一定的管理或勞務，所以，將租金認定為經營性收益比較適宜。尤其對夫妻一方依靠房租收益維持生計的情形，如果將一方所有的房屋婚后出租的租金收益認定為個人財產，而另一方的工資、獎金收入認定為夫妻共同財產，顯然是極不公平的。

（二）婚前房產婚后出租，離婚時租金收益如何分配？

《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十六條規定，夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。

而對租金在離婚訴訟中如何分割之所以引起一些爭議，根源在于對“孳息”的解釋不盡相同，而且，我國法律對“孳息”的概念未作規定。

一般來講，“收益”是“孳息”的上位概念，收益包括孳息但遠遠超出孳息的范圍。《民法典婚姻家庭編司法解釋（一）》第二十六條中的“孳息”一詞應作限縮解釋，專指非投資性、非經營性的收益。投資、經營收益與孳息收益的不同之處在于具有風險性、不確定性和主觀性的特點。

司法實踐中，婚前房產在婚后出租，租金是否作為夫妻共同財產進行分割，主要考慮的因素是租金的獲取是否需要夫妻一方或者雙方的協力。昌平區房產購買于張揚和王倩結婚之前，屬于張揚的個人財產，但該房產是在婚后出租，由王倩作為出租人簽訂租賃協議，無論是租金收取還是房屋維修都牽扯著她的精力。面對這種情況，大多數法院會將租金作為夫妻共同財產進行分割。

需要注意的是，承租人一般通過銀行轉賬的方式支付租金，而租金進入銀行賬戶后表現形式為銀行存款。如果夫妻一方能夠舉證證明租金已經實際用于家庭共同生活，在離婚訴訟中法院分割的往往是租金余額。本案中，在婚姻關系存續期間，張揚收取租金16.1萬元，但在日常生活中已經消費了一部分，有轉賬記錄、購物小票等佐證。截至雙方離婚時，租金余額只有10萬元左右，因此，法院在判決雙方離婚時也僅將剩余10萬元的一半分給了王倩。

（三）從財富傳承的角度來講，如果婚前一方房產面積較大或租金價值較高，如何避免婚后作為共同財產被分割？

從財富傳承角度講，財富所有者可以做好以下風險防范：

第一，將房屋委托給父母或專業機構進行出租管理。

前面我們多次提到，租金是否作為夫妻共同財產分割，其核心是考慮是否需要夫妻一方或雙方的協力。如果夫妻一方以自己的名義出租房屋，那么，租賃合同的簽訂、租金的收取、房屋的維修無一不牽扯著出租方的精力，租金被法院認定夫妻共同財產分割的可能性非常大。如果出租方簽訂書面協議，委托自己的父母或專業機構進行出租管理，房屋的修繕、租金收取等都由父母或專業機構負責，租金被分割的可能性較小。如果擁有房屋的一方在婚前即與租戶簽訂長期租賃協議，約定以低租金為代價（或直接約定）而不負管理、修繕、維修等義務，并對婚后取得的租金進行專戶管理，那么，離婚時如另一方主張權利，被法院分割的可能性也不大。

第二，租金轉入單獨的銀行賬戶，不要與其他銀行存款混同。

建議出租方單獨設置一張銀行卡用于收取租金，避免租金進入其他銀行賬戶。同時要注意，專設的銀行賬戶中的款項不要與其他賬戶的錢有進出關聯，很容易導致無法區分出哪些是租金，哪些是婚后共同財產。總之，保持賬戶的足夠清晰，可有效避免租金作為夫妻共同財產被分割。

第三，轉賬時別忘了備注“租金”。

如果房產在婚前即委托父母或專業的機構來出租，那么，受托方在收到租金后進行轉賬時，應在附言或用途一欄注明“租金”。如果由承租方直接將房租轉給房屋所有權人，轉賬時也應備注“租金”。這樣，通過委托代理合同、與承租方簽訂的租賃合同、銀行轉賬記錄等證據就能夠形成完整的證據鏈，證明出租方收到的款項為租金性質，并非其他存款性質，如此，就可以將租金與其他夫妻共同財產區分開。