城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件的治理策略
——以太原市H社區(qū)X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件為例

米 娟

(太原學(xué)院 管理系，山西 太原 030032)

一、問題的提出

基層治理是國家治理的基石，對國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化發(fā)揮著重要的支撐作用。習(xí)近平總書記多次強調(diào)社會治理的重心必須落到城鄉(xiāng)社區(qū)，社區(qū)服務(wù)和管理能力強了，社會治理的基礎(chǔ)就實了。習(xí)近平總書記還提出要推動社會治理重心向基層下移，把更多資源、服務(wù)、管理放到社區(qū)。《中共中央 國務(wù)院關(guān)于加強基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化建設(shè)的意見》中提出要統(tǒng)籌推進(jìn)城鄉(xiāng)社區(qū)治理，推動政府治理同社會調(diào)節(jié)、居民自治良性互動，堅持共建共治共享，建設(shè)人人有責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的基層治理共同體。在實踐中，社區(qū)治理的問題主要體現(xiàn)在參與社區(qū)治理的主體在社區(qū)改造、資源重新分配的過程中因利益多元化、目標(biāo)多樣化導(dǎo)致行動無法統(tǒng)一而發(fā)生的分歧、碰撞和抗衡。在這樣的背景下，城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件頻繁發(fā)生，成為城市社區(qū)治理的一大難題。

城市社區(qū)業(yè)主指在住房商品化改革過程中,根據(jù)契約協(xié)定對社區(qū)內(nèi)的住宅擁有所有權(quán),并對社區(qū)內(nèi)配套的各種設(shè)施、設(shè)備及場地等物業(yè)形式持有公共所有權(quán)和使用權(quán),按照一定方式聚居在城市某一地域內(nèi)的特定主體。[1]城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)一般是指業(yè)主們通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或業(yè)主代表，利用組織優(yōu)勢和社會輿論，組織業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司等進(jìn)行斗爭以維護(hù)物權(quán)、社區(qū)自治權(quán)等合法權(quán)益的運動形式。城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)利用組織優(yōu)勢和社區(qū)輿論，通過拉橫幅、喊喇叭、打標(biāo)語、對峙等不同形式來進(jìn)行，向基層治理秩序提出了挑戰(zhàn)。伴隨城市化進(jìn)程的加快、公民權(quán)利意識覺醒等因素,社區(qū)維權(quán)沖突升級的可能性會有所增強。

學(xué)界一般從業(yè)主維權(quán)產(chǎn)生的原因、業(yè)主維權(quán)過程中所面臨的現(xiàn)實困境及策略幾個方面對城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)進(jìn)行研究。關(guān)于業(yè)主維權(quán)的原因，任克強等從業(yè)主維權(quán)集體行動的微觀機制進(jìn)行分析，認(rèn)為共同意識建構(gòu)、人員和經(jīng)驗準(zhǔn)備、主導(dǎo)與動員、信息傳遞與組織手段通過相互作用共同導(dǎo)致了集體行動的產(chǎn)生。[2]張磊認(rèn)為因為有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī)不完善，開發(fā)商和物業(yè)在很多時候都是在利用法律漏洞侵權(quán)，從而引發(fā)了業(yè)主維權(quán)。[3]關(guān)于業(yè)主維權(quán)的困境及策略，吳曉林認(rèn)為目前我國業(yè)主維權(quán)處于個體為主、松散聯(lián)合為輔的階段，要預(yù)防業(yè)主維權(quán)沖突升級擴大,應(yīng)當(dāng)在對住房市場動態(tài)預(yù)警的基礎(chǔ)上,調(diào)整法律法規(guī),促使業(yè)主與市場主體“權(quán)益平衡”,發(fā)揮業(yè)主同市場主體的協(xié)商作用。[4]王恩見等認(rèn)為可以將業(yè)主維權(quán)中的公共精神啟蒙轉(zhuǎn)化為對小區(qū)公共治理的積極參與、將業(yè)主維權(quán)中的理性妥協(xié)轉(zhuǎn)化為小區(qū)治理中的協(xié)商民主機制、將業(yè)主維權(quán)中對小區(qū)公共規(guī)則的訴求轉(zhuǎn)化為公共規(guī)則的重建。[5]

綜上可以看出，現(xiàn)有的研究多將城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件各個主體分裂開來進(jìn)行單獨分析，很少將其作為有機聯(lián)系的統(tǒng)一體來研究各主體間的互動過程，缺乏對各主體的行動邏輯分析，從而掩蓋了城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)的本質(zhì)。本文以太原市H社區(qū)X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件為例，分析X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件中業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司的行動邏輯，探討治理業(yè)主維權(quán)事件的策略。

二、案例呈現(xiàn)

X小區(qū)位于太原市X街道H社區(qū)。H社區(qū)曾是該街道最大的城中村，政府于2016年開始對其進(jìn)行了城中村改造，建設(shè)了X商品住宅小區(qū)。該小區(qū)屬于中高檔小區(qū)，建筑面積44萬平方米，現(xiàn)有居民2 070戶。X小區(qū)業(yè)主維權(quán)活動發(fā)生于2020年9月至2021年7月， 業(yè)主以交付實物與宣傳沙盤不符、小區(qū)綠化率不達(dá)標(biāo)、房屋建設(shè)存在安全隱患、交付流程不符合法律規(guī)定為由拒絕收房，組建小區(qū)業(yè)主微信群，并推選業(yè)主代表與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，雙方未達(dá)成一致。在街道辦事處的調(diào)解下，業(yè)主代表與房地產(chǎn)開發(fā)商達(dá)成整改協(xié)議。X小區(qū)業(yè)主維權(quán)共分四個階段，是維權(quán)精英運用互聯(lián)網(wǎng)促使業(yè)主達(dá)成維權(quán)共識、組織業(yè)主進(jìn)行維權(quán)演練并實現(xiàn)理性維權(quán)的過程。

第一階段，形成共同的傷害性體驗。X小區(qū)業(yè)主主要有三次傷害性體驗，這些體驗逐漸累加演變成具有強大爆發(fā)力的維權(quán)行動。第一次傷害性體驗發(fā)生在交房前，臨近交房日期，部分業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化大面積縮水，兒童娛樂設(shè)施不健全，公共區(qū)域地磚、墻磚質(zhì)量不高等問題，通過微信群互通消息，擔(dān)憂交房后小區(qū)實際與宣傳沙盤不符。這一階段可以發(fā)現(xiàn)盡管業(yè)主表示擔(dān)憂，但仍寄希望于交房時可以有所改變。第二次傷害性體驗主要來源于X小區(qū)交房時強制業(yè)主收房。業(yè)主對房屋綠化、質(zhì)量表示了擔(dān)憂，要求先驗房后收房，并且表示這是符合法律程序的。然而開發(fā)商表示必須先繳納物業(yè)費、暖氣費、房本代辦費后方可驗房。部分業(yè)主聯(lián)合拒絕收房，達(dá)成了必須要解決該問題的共識。第三次傷害性體驗是拒絕收房的業(yè)主聯(lián)合起來推選出業(yè)主代表與開發(fā)商負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談，開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示既成事實無法改變，對業(yè)主部分訴求置之不理，促使業(yè)主形成了走向維權(quán)的共識。

第二階段，組織維權(quán)演練活動。X小區(qū)業(yè)主維權(quán)精英曾多次號召業(yè)主維權(quán)，但因業(yè)主訴求不同，維權(quán)行動無法得到有效組織。經(jīng)過幾次失敗的維權(quán)演練活動，維權(quán)精英逐漸發(fā)現(xiàn)只有訴求集中在公共區(qū)域如小區(qū)綠化、兒童設(shè)施、公共區(qū)域工程質(zhì)量等公共問題上時，小區(qū)業(yè)主才會積極參與到集體行動中。在這一過程中，互聯(lián)網(wǎng)的運用至關(guān)重要。X小區(qū)業(yè)主維權(quán)精英通過建立業(yè)主微信群，實行實名認(rèn)證，將微信群成員的備注改為樓號+房號，用以識別業(yè)主身份。維權(quán)精英隨時在群里發(fā)布維權(quán)動態(tài)，及時掌握輿論方向。X小區(qū)業(yè)主在維權(quán)過程中，曾經(jīng)在微信群中就小區(qū)連廊問題、小區(qū)低層綠化問題進(jìn)行過激烈的討論，出現(xiàn)了言語不當(dāng)、意見不一致等情況。維權(quán)精英引導(dǎo)業(yè)主圍繞共同的公共利益進(jìn)行討論，最終將業(yè)主重新凝聚在一起，就共同關(guān)注的問題展開維權(quán)行動。

第三階段，正式展開維權(quán)行動。因前期業(yè)主代表無法與開發(fā)商進(jìn)行有效協(xié)商，100多名X小區(qū)業(yè)主聚集在售樓部廣場，通過拉橫幅的方式，向開發(fā)商提出自己的訴求。業(yè)主在維權(quán)過程中采用手機錄像的方式，強調(diào)理性維權(quán)，拒絕肢體沖突。維權(quán)行動爭取到街道辦事處的介入，在街道辦事處的調(diào)解下，X小區(qū)業(yè)主代表與開發(fā)商展開協(xié)商、談判，提出相關(guān)訴求，達(dá)成了小區(qū)整改協(xié)議。

第四階段，展開自治式維權(quán)。自治式維權(quán)是指業(yè)主入住小區(qū)后對公共事務(wù)治理的合法權(quán)益被物業(yè)公司侵犯而發(fā)起的維權(quán)活動。X小區(qū)業(yè)主針對物業(yè)公司修房速度慢、效率低、暖氣維修效果差、小區(qū)保潔工作不到位、服務(wù)態(tài)度差等問題，分別向太原市房管局物業(yè)管理科、X物業(yè)公司總部進(jìn)行投訴。最終物業(yè)公司不得不回應(yīng)業(yè)主需求，進(jìn)行整改。

三、維權(quán)事件中不同主體的行動邏輯分析

從X小區(qū)業(yè)主維權(quán)案例中，我們發(fā)現(xiàn)共同的傷害性體驗、維權(quán)精英、維權(quán)演練活動、互聯(lián)網(wǎng)、理性精神這五大要素均對城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)行動產(chǎn)生作用。社區(qū)業(yè)主感受到傷害性體驗后，部分積極參與維權(quán)的業(yè)主逐漸成為維權(quán)的核心力量——維權(quán)精英。維權(quán)精英通過互聯(lián)網(wǎng)將自身傷害性體驗傳達(dá)至每一位業(yè)主，加深業(yè)主傷害性體驗的感受程度，為業(yè)主維權(quán)提供“燃料”和意識準(zhǔn)備。如此反復(fù)循環(huán)后，在維權(quán)精英的組織與號召下，業(yè)主開始自發(fā)組成維權(quán)群體展開維權(quán)演練，經(jīng)過反復(fù)幾次維權(quán)演練后，總結(jié)出維權(quán)的經(jīng)驗、方法，最后在維權(quán)精英的號召下，展開理性維權(quán)。社區(qū)業(yè)主維權(quán)行動的手段從溫和逐步走向激烈，房地產(chǎn)開發(fā)商的態(tài)度從消極回避逐步轉(zhuǎn)為正面回應(yīng)，物業(yè)公司的經(jīng)營理念從管理逐步走向服務(wù)，基本實現(xiàn)了多方利益協(xié)調(diào)。維權(quán)行動是多方面因素共同作用的結(jié)果，不同的主體有著不同的行動邏輯。

(一)社區(qū)業(yè)主：從默默忍受到集體行動的意識轉(zhuǎn)變

個人利益和權(quán)利意識是支配社區(qū)業(yè)主維權(quán)的主要原因。在維權(quán)的各個階段，業(yè)主的維權(quán)意識有明顯的差異，維權(quán)手段發(fā)生了明顯的變化，呈現(xiàn)出由弱到強、從默默忍受到集體行動的轉(zhuǎn)變。根據(jù)業(yè)主維權(quán)意識的強弱和維權(quán)手段的激烈程度，可以將社區(qū)業(yè)主分為維權(quán)精英、積極追隨者、搭便車者和“反叛者”。 維權(quán)精英是指比普通業(yè)主擁有更多的優(yōu)勢資源(如政治、經(jīng)濟、社會、文化資源等),在小區(qū)中享有聲望和名譽,在維權(quán)過程中具備出眾能力并起主導(dǎo)作用的群體。維權(quán)精英維權(quán)意識強，維權(quán)經(jīng)驗豐富。他們致力于通過自己的信念與行動推動小區(qū)業(yè)主維權(quán)意識的覺醒與增強，通過知識和技能為業(yè)主維權(quán)行動提供策略與方法，能夠把握維權(quán)行動的尺度，使得維權(quán)行動不至于“過界”。積極追隨者維權(quán)意識較強，維權(quán)手段激烈。他們能夠響應(yīng)維權(quán)精英的號召，直接參與到維權(quán)行動中提出權(quán)利訴求，追求利益的實現(xiàn)。積極追隨者是城市社區(qū)業(yè)主開展維權(quán)行動的中堅力量。搭便車者同時也是沉默者，維權(quán)意識較弱，維權(quán)手段溫和。他們不直接參與維權(quán)，不主動為維權(quán)付出時間、精力、金錢，但是會響應(yīng)維權(quán)精英的部分號召，如在訴求書、整改協(xié)議上簽字、暫緩繳納物業(yè)費等。他們的態(tài)度是支持維權(quán)，如果維權(quán)成功，則一起享受勝利果實；如果失敗，也無所謂。“反叛者”多由維權(quán)精英轉(zhuǎn)化，當(dāng)私人利益訴求超過公共利益時，“反叛者”會選擇舍棄公共利益，是業(yè)主維權(quán)道路上的障礙。如X小區(qū)業(yè)主維權(quán)過程中S業(yè)主作為群主帶領(lǐng)X小區(qū)業(yè)主開展維權(quán)行動，后期因業(yè)主不愿意購買其裝修材料，S業(yè)主解散了維權(quán)群，不再參與維權(quán)活動。還有X小區(qū)的W業(yè)主應(yīng)聘到物業(yè)公司，作為物業(yè)管家為物業(yè)，通風(fēng)報信，阻礙業(yè)主維權(quán)。維權(quán)初期，業(yè)主普遍希望通過和平協(xié)商解決問題，但是房產(chǎn)開發(fā)商回避、無視的態(tài)度激發(fā)了業(yè)主強烈的維權(quán)意識，業(yè)主發(fā)現(xiàn)只有團結(jié)在一起才能贏得談判的機會，集體維權(quán)行動就產(chǎn)生了。在此過程中，維權(quán)精英、積極跟隨者、搭便車者、“反叛者”因為自身的邏輯發(fā)揮著不同的作用。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)商：從幕后消極回避到臺前正面回應(yīng)的策略轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)開發(fā)商是指以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主體的企業(yè)，他們通過實施建設(shè)過程而獲取利潤。房地產(chǎn)開發(fā)商作為商品房的提供者，與社區(qū)業(yè)主之間表現(xiàn)出一種市場交易關(guān)系，雙方行為受契約約束。雙方雖然法律地位是平等的，但實際力量懸殊。業(yè)主作為原子化的個體，相對于房地產(chǎn)開發(fā)商明顯在組織、信息、經(jīng)濟等方面處于劣勢。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商未按契約約定交付商品時，業(yè)主必須集結(jié)成一個整體才能與房地產(chǎn)開發(fā)商展開平等對話。房地產(chǎn)開發(fā)商的應(yīng)對策略是采取拖延、回避、消耗的方式瓦解業(yè)主維權(quán)組織，運用內(nèi)外聯(lián)通的破壞方式、拉鋸戰(zhàn)似的消磨技術(shù)，獲取有利信息，“利誘”維權(quán)精英，消耗業(yè)主耐心，阻撓維權(quán)行動。沒有了維權(quán)精英的牽頭，或者當(dāng)維權(quán)行動耗時長且效果不明顯時，業(yè)主可能就會放棄。X小區(qū)業(yè)主最初希望通過平等協(xié)商的方式解決問題，但開發(fā)商數(shù)次避而不見、“笑而不答”。X小區(qū)業(yè)主只能通過組織激烈的維權(quán)活動，吸引政府相關(guān)部門的介入，為自己爭取到一個平等談判的機會。從中可以看出，國家力量和業(yè)主的集體行動使得房地產(chǎn)開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)變策略，從幕后消極回避轉(zhuǎn)向正面回應(yīng)業(yè)主訴求，與業(yè)主展開協(xié)商，共同解決問題。

(三)物業(yè)公司：從管理向服務(wù)的理念轉(zhuǎn)變

物業(yè)公司是指具備相應(yīng)資質(zhì)條件并按照法定程序成立的從事物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營性企業(yè)。鑒于物業(yè)公司希望與社區(qū)業(yè)主建立長久的合作關(guān)系，物業(yè)公司對業(yè)主維權(quán)的應(yīng)對策略更加溫和。社區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾聚焦于對自我定位的認(rèn)知。物業(yè)公司往往將自身定位于業(yè)主的“管理者”，而非小區(qū)公共事務(wù)的服務(wù)者，導(dǎo)致矛盾頻發(fā)。X小區(qū)的物業(yè)公司是五星級物業(yè)公司，為X小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。在服務(wù)過程中業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司經(jīng)營理念偏差，服務(wù)態(tài)度惡劣，服務(wù)效率低下。如M業(yè)主裝修時，裝修工人被物業(yè)拒絕夜晚進(jìn)入小區(qū)。M業(yè)主與物業(yè)門衛(wèi)進(jìn)行溝通，表示工人需要進(jìn)入小區(qū)取回白天遺落的物品。門衛(wèi)態(tài)度強硬，聲稱要詢問物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)方可放行。M業(yè)主很氣憤，認(rèn)為物業(yè)公司是業(yè)主雇傭來承擔(dān)公共事務(wù)管理工作的服務(wù)者，現(xiàn)在竟然轉(zhuǎn)化為業(yè)主的管理者，妨礙業(yè)主及相關(guān)人員自由進(jìn)出小區(qū)，要求物業(yè)經(jīng)理給出處理意見。后物業(yè)經(jīng)理對M業(yè)主表達(dá)了歉意，提出加強對物業(yè)管理人員的培訓(xùn)，杜絕此類事情的發(fā)生。X小區(qū)設(shè)計時未規(guī)劃非機動車車棚，導(dǎo)致業(yè)主入住后電動車、自行車無法停放，只能堆放在小區(qū)大門口。業(yè)主對此表示不滿，要求物業(yè)規(guī)劃非機動車車棚。物業(yè)以這屬于房地產(chǎn)開發(fā)商服務(wù)范圍不予理睬。業(yè)主提出因物業(yè)無法提供等值服務(wù)，暫緩繳納物業(yè)費。物業(yè)公司不得不與房地產(chǎn)開發(fā)商商談非機動車車棚的選址和修建工作，暫時將小區(qū)底商空出讓業(yè)主臨時停放非機動車輛。后小區(qū)業(yè)主又與物業(yè)公司就服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行多次協(xié)商，物業(yè)公司表示一切工作以方便業(yè)主、有利于業(yè)主為原則。雙方達(dá)成共識后，業(yè)主繳納了物業(yè)費。在此過程中可以看出社區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司在談判、博弈中，物業(yè)公司的經(jīng)營理念逐漸發(fā)生了變化，從以管理為主向以服務(wù)為主轉(zhuǎn)變，明確了自身定位，緩和了與業(yè)主的矛盾，實現(xiàn)了共贏。

四、城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件的治理策略

城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)表明，業(yè)主維權(quán)短期會對基層社會秩序造成沖擊，但長遠(yuǎn)看有利于構(gòu)建社會-市場雙邊秩序，促進(jìn)社區(qū)自治組織形成、提高社區(qū)自治能力、促進(jìn)社區(qū)生成情感紐帶，有利于社區(qū)共同體的構(gòu)建。社區(qū)業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司并不是天生敵對，相反，三者具有共同的利益。社區(qū)業(yè)主需要房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司提供服務(wù)以滿足對美好生活的需求。房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司以追求經(jīng)濟利益為行動邏輯，通過為業(yè)主提供商品和服務(wù)獲取利潤。因此，政府要應(yīng)對城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)，將維權(quán)行動的消極影響轉(zhuǎn)化為積極效應(yīng)，需要變革維權(quán)思想，搭建組織框架，完善制度體系，培育社會資本，從根本上消除導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)的因素，實現(xiàn)國家、社會、市場的良性互動。

(一)變革維權(quán)思想

變革維權(quán)思想，引導(dǎo)社區(qū)業(yè)主從維權(quán)走向治理。社區(qū)治理是為了實現(xiàn)人民群眾的美好生活需求，以增進(jìn)人民福祉為出發(fā)點和落腳點。治理取向遵循社區(qū)本位，立足于社區(qū)的整體性視角，以問題為導(dǎo)向，通過解決實際問題回應(yīng)居民生活需求。而維權(quán)取向則遵循個體本位，旨在維護(hù)業(yè)主的私有產(chǎn)權(quán)利益。由于私有產(chǎn)權(quán)利益具有排他性，很容易產(chǎn)生對立關(guān)系。X小區(qū)業(yè)主認(rèn)為所繳納的物業(yè)費與物業(yè)實際提供的服務(wù)并不等價，但業(yè)主依然不同意取消物業(yè)公司。業(yè)主表示并不希望降低物業(yè)費，而是希望物業(yè)公司能夠提高服務(wù)質(zhì)量。從本質(zhì)上說，既然業(yè)主和物業(yè)公司相互需要，那么應(yīng)從治理的視角出發(fā)，整合多元治理主體的利益，通過溝通、協(xié)調(diào)、對話，從而形成多元主體協(xié)商共治的格局。維權(quán)是社區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司治理多元主體構(gòu)建秩序的開始，更重要的是社區(qū)業(yè)主在多主體共治的過程中形成自我管理、自我服務(wù)的內(nèi)生性能力，[6]這個過程才是社會真正成長的過程。社會的自主性成長不是單純依靠個人權(quán)利的主張，還有在日常生活中建立的社區(qū)情感以及維持社區(qū)基本秩序、解決基本問題的持續(xù)性發(fā)展能力。

(二)搭建組織框架

一般認(rèn)為，業(yè)主精英是基于私有財產(chǎn)權(quán)的業(yè)主授權(quán)產(chǎn)生，容易因個人私利等原因產(chǎn)生目標(biāo)異化，裹挾公共利益以達(dá)到個人目的。因此，業(yè)主容易對業(yè)主精英產(chǎn)生不信任，房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司也經(jīng)常利用這個特點來摧毀業(yè)主之間的信任，瓦解維權(quán)組織。因此，要構(gòu)建多元主體共治的正常秩序，需要搭建組織框架。通過分析，我們可以發(fā)現(xiàn)業(yè)主維權(quán)一般發(fā)生在收房初期，根本原因在于多元治理主體互動初期秩序還未完全建立，互動規(guī)則還沒有統(tǒng)一，各主體都期望利用自身優(yōu)勢在互動中占據(jù)主動地位。資本邏輯偏好經(jīng)濟效益，生活邏輯偏好宜居幸福，二者發(fā)生沖突時強有力的監(jiān)督尤為重要。因此，建議由社區(qū)干部或者社區(qū)黨員當(dāng)選業(yè)委會籌備組組長，以及第一屆業(yè)委會主任。基層組織成員進(jìn)入業(yè)委會可以改變業(yè)委會的純自治性質(zhì)，能夠?qū)崿F(xiàn)對業(yè)委會的權(quán)力監(jiān)管，從而避免部分業(yè)主精英產(chǎn)生尋租行為。同時還可以監(jiān)督開發(fā)商、物業(yè)公司合理合法提供服務(wù)。待小區(qū)秩序趨于穩(wěn)定后，社區(qū)可以逐步退出業(yè)委會組織，由業(yè)主實現(xiàn)自治。

(三)完善制度體系

僅僅搭建組織框架尚不足以在業(yè)主之間建立穩(wěn)定的社會網(wǎng)絡(luò)，還需要在此基礎(chǔ)上完善制度體系，為業(yè)主順利參與小區(qū)治理奠定堅實基礎(chǔ)。完善制度體系可以從完善樓盤質(zhì)量監(jiān)管制度、業(yè)委會制度、物業(yè)合同規(guī)范制度、社區(qū)法律服務(wù)制度四方面入手。首先，制定《樓盤質(zhì)量監(jiān)管辦法》，實行“商品房質(zhì)量保證金”制度，商品房經(jīng)驗收質(zhì)量合格，無安全隱患方可退回保證金，規(guī)范商品房交付流程。其次，明確業(yè)委會籌備組建設(shè)、業(yè)委會委員選舉流程、業(yè)委會成員任職資格。可以規(guī)定由社區(qū)干部或社區(qū)黨員任業(yè)委會籌備組組長、第一屆業(yè)委會主任，引導(dǎo)小區(qū)業(yè)主度過過渡期，營造規(guī)范、宜居小區(qū)。第三，規(guī)范物業(yè)合同制度，明確業(yè)主購買房屋時簽訂物業(yè)合同的服務(wù)期限。服務(wù)期限屆滿后，原服務(wù)合同效力截止，需要經(jīng)過三分之二以上業(yè)主簽字后物業(yè)公司方可存續(xù)，繼續(xù)為業(yè)主服務(wù)。同等條件下，原物業(yè)公司享有優(yōu)先續(xù)約的權(quán)利。最后，建立社區(qū)法律服務(wù)制度，實行律師進(jìn)社區(qū)。社區(qū)可以為轄區(qū)內(nèi)的小區(qū)聘請律師，為居民提供法律咨詢服務(wù)，也可以有效監(jiān)督開發(fā)商、物業(yè)公司的日常工作，促使其依據(jù)法律法規(guī)提供服務(wù)，減少沖突和摩擦。

(四)培育社會資本

城市社區(qū)社會資本是城市社區(qū)內(nèi)部的個人和組織在長期的內(nèi)外互動中形成的。社會資本的積累可以增進(jìn)社區(qū)多元主體之間的了解，緩和多元利益沖突，有利于構(gòu)建和諧社區(qū)，實現(xiàn)社區(qū)善治。一方面，社區(qū)通過構(gòu)建線上、線下業(yè)主交流平臺，吸引業(yè)主對涉及小區(qū)公共事務(wù)的問題如公共環(huán)境保護(hù)、公共安全隱患的排除、公共設(shè)施的維護(hù)、物業(yè)服務(wù)監(jiān)督等方面提出意見和建議，可以使業(yè)主在集體交往的過程中增進(jìn)了解、相互信任，培育公共精神、制度信任等社會資本。另一方面，通過組織節(jié)日慶典、鄰里活動、物業(yè)參觀、談心談話等活動，增強業(yè)主對集體的歸屬感、榮譽感，增進(jìn)業(yè)主與物業(yè)之間、業(yè)主之間的認(rèn)同感、親密感，通過社會資本將社區(qū)、業(yè)主、物業(yè)緊密聯(lián)系成一個統(tǒng)一的整體，從而使維權(quán)事件最終得以治理。

本研究以太原市H社區(qū)X小區(qū)業(yè)主維權(quán)事件為例，分析X小區(qū)業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司不同的行動邏輯，發(fā)現(xiàn)共同的利益使得三方主體能夠在沖突的過程中通過博弈、談判、協(xié)商化解矛盾，實現(xiàn)合作共贏，提升基層自治能力。在此過程中，業(yè)主維權(quán)手段激烈，容易引發(fā)社會沖突，政府可以通過變革維權(quán)思想、搭建組織框架、完善制度體系、培育社會資本等方式，及時化解矛盾。當(dāng)然，本研究僅聚焦太原市單個城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)事件，具有一定的局限性。下一步將收集更多的城市社區(qū)業(yè)主維權(quán)案例進(jìn)行驗證，使研究結(jié)果更具有參考價值。