居住權設立對產權交易的影響

◎董筱暉（河南省產權交易中心，鄭州450052）

隨著《中華人民共和國民法典》的頒布，居住權這一新的法律概念逐步走進了公眾的視野。那么，居住權究竟是什么？它的設立對房產交易會產生怎樣的影響？作為產權交易機構，應如何應對涉及居住權的租賃及房產交易？本文在此作簡要探討。

一、什么是居住權

居住權的概念起源于《羅馬法》，通俗來說，為了滿足生活居住的需要，按照合同約定或遺囑，在他人享有所有權的住宅之上設立的占有、使用該住宅的權利。《民法典》第三百六十六條規定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”這是我國首次從民商事基本法層面明確居住權，旨在滿足人民的住房權益，保障婚姻、家庭關系中贍養、撫養等長期性穩定居住的需求。

居住權的本質是用益物權，是一種非所有人對他人所有之物享有的占有、使用的權利。按照現行物權法規定，房屋所有權包括四項具體權利：占有、使用、收益、處分。而房屋居住權則是以他人的房屋為標的，行使的是占有、使用和有限收益權。從法律屬性和實現方式上看，居住權作為一種他物權、限制物權，以實施對他人房屋的現實占有為實現條件，對比所有權的自物權和完全物權屬性，居住權可以視為一種以所有權為基礎并由其派生的權利。

二、居住權與租賃權的區別

值得注意的是，居住權作為一種新增的用益物權種類，需要與一直以來的房屋租賃權加以區分辨別。

首先，兩者的權利性質不同。居住權是用益物權，居住權人可以對房屋進行專屬、排他的利用；租賃權則屬于債權，租賃權人的權利義務受制于與債務人之間的約定，雙方都享有權利、承擔義務，權利本身具有相對性和特定性。

其次，兩者的取得和生效條件不同。《民法典》第三百六十八條規定：“居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。” 居住權的效力發生以登記為準，原則上無償設立，帶有互助幫扶的社會福利性質；而租賃權本質上是一種債權，是否登記并不影響其效力發生（除非租賃合同另有約定），其取得以租金或其他代價為條件，有償出租，具有典型的市場性質。

最后，兩者的權利期限不同。《民法典》第三百六十七條規定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。居住權合同一般包括下列條款：（一）當事人的姓名或者名稱和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的條件和要求；（四）居住權期限；（五）解決爭議的方法。” 第三百七十條規定：“居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。” 第七百零五條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當事人可以續訂租賃合同；但是，約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”從設立居住權的目的來看，居住權是為了保障權利人的生存利益，其期限應當具有長期性、終身性，如果權利人對房屋的居住權期限沒有事先約定，應當理解為終身；而租賃權的期限則最長不超過二十年。

三、產權交易中的居住權

居住權與所有權同對房屋享有占有和使用權，權益關系相當，二者的分離無疑將對未來房地產市場產生巨大影響，而房產轉讓及租賃作為產權交易的重要組成部分，涉及居住權的同類交易將面臨著諸多新問題，產權交易機構需要多加關注其中可能存在的風險并妥善處理好相關事項。

《民法典》第三百六十九條規定：“居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。” 居住權作為一種特殊的用益物權，只能保障居住權人的居住權利，權利主體具有特定性，其享有的居住權不得轉讓或由他人繼承。同樣，居住權的目的是生存居住，而不是用于商業收益，因此一旦房屋被設立了居住權，則不能被出租，除非另有約定，否則租賃合同將被認定為無效。受其目的和性質的要求和限制，應當明確居住權不可轉讓、設立居住權的房屋原則上不可出租。

對于房屋租賃類項目的進場掛牌，產權交易機構在確定出租方對出租標的的權屬關系時，不僅要考慮到出租方是否對該房屋擁有完全的所有權或處置權，還有審查該房屋是否設立居住權，是否具備可以出租的條件。如核查確定標的設有居住權，則該標的不得掛牌出租；如有特殊約定的情形，該房屋設立居住權但確需出租，則需要充分披露該房屋的居住權利情況及出租限制條件；如居住權人基本情況、居住權期限到期時間、承租方是否需要具備特定資格條件、出租方式為整體出租還是部分出租等。

對于房產轉讓類項目的進場掛牌，產權交易機構除了要把握房屋產權信息、是否存在抵押、質押、租賃等情形外，還要確定房屋是否設立居住權，是否依法進行居住權登記。設立居住權的房產可以過戶交易，但居住權不隨著產權變更而發生改變，這也就意味著，居住權的延續將對過戶后的產權所有人的權利行使產生影響。即使交易已經完成，房屋已經過戶，受讓方已經取得房屋所有權證或不動產權證，也無法對抗居住權人對房屋繼續享有居住權。類比買賣不破租賃，租賃關系有期限限制，且存在收益，但居住權期限理論上可以無限長，直到權利人死亡才會消滅，在此期間內受讓方既不能趕走居住權人，也不能將房屋用于出租收益。對于此類項目，交易機構應當充分了解標的房產的居住權現狀，并將其作為必要事項對外披露。

部分涉訴國有資產司法拍賣在相關法律法規要求下必須進場，涉及抵押的房屋也可能出現在交易范圍內，此類法拍房產則可以通過法院強制滌除的方式滌除居住權，保證買受人在過戶后繼續行使其對房屋的合法占有和使用權。《民法典》第五百二十四條規定：“債務人不履行債務，第三人對履行該債務具有合法利益的，第三人有權向債權人代為履行；但是，根據債務性質、按照當事人約定或者依照法律規定只能由債務人履行的除外。債權人接受第三人履行后，其對債務人的債權轉讓給第三人，但是債務人和第三人另有約定的除外。”抵押房屋的受讓人作為對抵押物擔保債務之清償擁有“法律上的利害關系”的第三人，代為清償后享有“代為清償請求權”，即為俗稱的“滌除權”。

司法拍賣是法院強制執行的手段之一，設居住權的抵押房產拍賣成交后，買受人向法院申請代為清償請求權，房屋物權以執行裁定書的形式被強制轉移到買受人名下，居住權被強制滌除，房屋恢復原狀，此時房產交易將不再涉及居住權。然而，如果買受人并未及時發現并說明居住權相關情況，法院已經按照一般情況出具執行裁定書，居住權未被提及則視為延續，此時即便房屋已經過戶，受第三人居住權的影響，買受人依然享受不到房屋的實際使用權。因此，在司法拍賣進場交易的過程中，產權交易機構應當有義務提醒買受人及時告知法院房屋可能涉及居住權的情形，并充分告知法院仍有作出保留居住權裁定的可能。

需要特別提醒的是，居住權目前還處于剛剛創立施行的階段，相關的實施細則和司法解釋都還沒有具體完善，登記制度仍停留在區域性試點階段，產權交易機構在居住權的審查方式、相關權利情況的披露程度（是否涉及隱私權）、未來居住權人是否需要繳納房產稅、居住權是否涉及落戶、入學等問題上需要靈活處理，要時常留意相關政策法規的更新及進一步的解釋說明。