房地產融資政策松綁助力銀行擴表

楊千

11月11日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“《通知》”），圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度共6方面16條具體措施做出要求，呵護房地產市場。

根據央行和銀保監會出臺的16條，當前金融支持房地產市場平穩健康發展措施，其核心目標是為涉房融資托底，完成保交樓任務。總體上看，若措施落地，存量樓盤風險化解模式、資金提供方更加清晰明朗、可執行性強，銀行潛在損失敞口預計能夠得到控制。

值得注意的是，《通知》對保交樓配套融資做出了機制化安排，主要包括以下五個方面：1.新增配套融資業務類型。解決銀行參與保交樓的合規問題，否則在流貸、開發貸、按揭貸的框架下難以合規提供融資。2.明確主要的融資提供方。鼓勵按揭主融資銀行或其組建的銀團共配套融資，具有優先受償權。解決的是開發貸銀行控制剩余貨值抵押權的情況下，按揭銀行參與保交樓的角色和收益問題。預計剩余貨值大于新增融資額項目推進速度將加快，不足值的，按揭銀行最多承擔不超過按揭余額的損失。3.支持項目與專項借款一致。項目由地方政府組織有資質機構進行審計評估，解決銀行對項目真實負債的疑慮。4.明確存續期風險分類安排。半年內投放的風險分類在存續期不下調。對于存在凈損失的項目，延緩風險暴露進度，給予銀行化解潛在不良的時間，激勵銀行盡快進行配套融資投放。5.經辦機構人員“盡責免責”。消除因后續不良暴露而被問責的后顧之憂，提高銀行提供配套融資的意愿。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所，單位：%

《通知》還明確了涉房貸款風險分類管理政策，主要包括以下兩個方面：1.對公方面，開發貸在半年內到期的可多展期1年，可不調整貸款分類。解決的痛點是分類下調對保交樓和房企再融資構成的障礙；減輕銀行不良生成壓力，以時間換空間。2.個貸方面，受疫情影響、購房合同發生改變或解除的按揭，可以協商延展期等措施。這些安排一方面保障了金融消費者的合法權益；另一方面也保障了銀行的合法權益，協商延展期大多數須以購房合同發生變更為前提。

此外，《通知》還著重加大恢復地產市場活力政策的力度，如第十三條延長涉房貸款集中度過渡期，放松限額上限。第一條強調對各類型房企一視同仁，相當于鼓勵對民營房企開發貸的投放，落地效果取決于市場回暖及信心修復情況；第二條強調按揭首付和利率政策的因城施策。11月11日，杭州已率先進行調整，預計后續更多城市將出臺優化政策，修復購房需求。第三條強調穩定建筑企業信貸投放，政策向產業鏈延伸。第五、六條則強調債券和信托對地產融資的支持。

除了上述內容，《通知》其余條款包括對保交樓專項借款、并購金融、司法重整項目、租賃住房金融的支持等安排，主要是前期分散監管意見的匯總。

《通知》的出臺旨在支持房地產市場平穩健康發展，涉及穩定房地產開發貸投放、支持個人貸款合理需求、支持優質房企發債融資、保持信托等資管產品穩定、推動“保交樓”專項借款投放、鼓勵金融機構提供配套融資支持、鼓勵依法自主協商延期還本付息、延長房地產貸款集中度管理過渡期等多個方面，政策承前啟后，同時涵蓋房地產供給需求兩側；相對而言，增量信息主要體現在房企融資展期安排、保交樓專項借款相關融資、貸款集中度過渡期等方面。

具體而言，《通知》進一步明確房企債務展期安排。事實上，在此前房企紓困過程中，監管機構已有一定延展期的政策安排，但由于部分金融機構在執行過程中難以匹配相應政策支持，執行層面存在一定程度的阻礙。此次政策明確提出，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期，調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自《通知》印發日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。對于展期做出明確制度安排，有助于房企融資更好做出應展盡展、能展盡展的安排。從執行層面看，私募融資展期安排或更為順暢，信托等資管產品涉及委托方性質不同，集合類產品可能在執行層面仍有一定的挑戰。

《通知》強調為“保交樓”專項借款提供配套融資支持。 9月，2000億元“保交樓”專項借款推出，鄭州、沈陽等地已有資金到位。此次政策進一步明確了鼓勵金融機構為“保交樓”專項借款提供配套融資支持及相關政策安排，即商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用于統計和管理，配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限。最長不超過3年，項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。明確按照“后進先出”的原則，項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所，單位：%

《通知》首次提出延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。早在2020年12月，人民銀行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立區域分檔差異化集中度管理要求，在過渡期安排上，2020年12月末，銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的，超出2個百分點以內的，業務調整過渡期為自本《通知》實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業務調整過渡期為自本《通知》實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。

不過，《通知》也留了口子，即對于業務調整過渡期結束后因客觀原因未能滿足房地產貸款集中度管理要求的經批準后可以適度延長過渡期。此次政策明確提出，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

除了人民銀行、銀保監會發布的16條措施外，11月8日，根據交易商協會（NAFMII）網站公布的內容，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。由此可見，“第二支箭”旨在提振房企債券融資，緩釋房地產企業層面風險。

目前來看，“保交樓”工作房地產行業穩定發展的重中之重，當然在這一過程中伴生一定的“去主體化”趨勢。7月，按揭貸款“停貸風波”以來，居民購房觀望情緒加劇，房地產銷售延續疲軟態勢，在“保交樓、穩民生”的總體框架體系下，需要增量流動性的注入；在一期資金已經到位的情形下，預計二期“保交樓”專項借款年內到位，后續各地針對停工項目的解決措施亦將進一步落實。專項借款的使用以項目為主體、以城市為單位、強化省級統籌。因此，在以區域劃分推動“保交樓”的進程下，房地產業呈現出一定的“去主體化”特征。

在這樣的背景下，我們看到以NAFMII支持債券融資，通過對中債增信公司擔保集中度的豁免、可增信品種的擴容、擔保杠桿倍數的提升等手段，增加民企債券發行規模。11月 8 日，NAFMII繼續推進民企債券融資增信，并進一步提出以“直接購買債券”為房企提供流動性支持，有助于緩解民營房企信用收縮問題，阻斷風險傳染。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所，單位：萬億元

實際上，房地產增量流動性注入需供需兩側齊發力，銷售恢復才是最根本的抓手。

從供給側政策支持看，除2000億元“保交樓”專項借款外，還有要求國有大行在9-12月投放6000億元涉房類融資，有報道稱，部分股份制銀行也將在年內提供4000億元房地產領域新增融資。相對而言，以上更多的是基于項目上的一些融資安排，如果金融機構不對處于困境中的房企進行紓困，這些房企可能難以脫困。以NAFMII為代表的債券融資支持主要針對房企主體，這種信用流轉直接意義在于有助于集團層面的穩定。

從需求側的具體情況看，在房地產從高杠桿、資金池模式過渡到提升自身造血能力、良性循環的背景下，能夠根治房地產市場風險的落腳點還是在于需求側。

7月按揭貸款“停貸風波”以來，居民購房觀望情緒加劇，房地產銷售延續疲軟態勢。7.28 政治局會議強調“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善型住房需求。此后，國常會多次提及支持合理住房需求，住建部、人民銀行、銀保監會等部門相繼出臺支持政策，多地相繼頒布定向刺激政策。特別是9月29-30日，中央部委層面連出三項政策， 政策放松從“因城施策”走向“全局調整”。

據中指研究院統計，1-10月，銷售額TOP100房企銷售總額同比下降43.4%，其中，10 月單月同比下降26.5%。現階段，地產銷售下滑速度有所收窄，但整體恢復不及預期。由于銷售端政策刺激具有確定性和持續性，決定了需求刺激政策將是漸進的。理論上，只要地產銷售量沒有恢復以及資產價格沒有出現明顯上漲，需求側就需要持續刺激。后續來看，涉及“四限”、首付比例、二套認定等增量政策有望進一步出臺，以日前北京通州兩地取消“雙限”為代表，不排除一線城市房地產調控政策也有放松空間。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所，單位：萬億元

總之，以支持房地產市場平穩發展16條舉措、NAFMII“第二支箭”支持房企發債融資等為代表的維穩政策進一步出臺，有助于緩釋地產風險，降低銀行體系資產質量壓力；疊加11月11日，衛健委發布優化疫情防控的20條舉措，有助于更好地兼顧疫情防控與經濟發展，從而提振銀行順周期表現，銀行板塊后半周快速走強，前期受到市場對房地產悲觀預期、居民零售信貸需求不足等因素拖累的優質上市銀行股價表現更優。

后續來看，房地產的增量流動性注入需供需兩側齊發力，房地產銷售恢復才是最根本抓手。9月末以來，房地產市場供需兩端政策進一步加碼，有助于逐步恢復市場信心，提振居民按揭貸款需求。與此同時，從銀行基本面角度來看，存款掛牌利率調整的紅利持續釋放，有助于緩釋息差壓力；隨著疫情防控措施的優化，經濟景氣度及市場化融資需求有望隨之修復，有助于微觀資產負債表改善、提振有效信貸需求。三季度，上市銀行基本面總體穩健，在各項“穩增長”舉措持續發力的背景下，全年經營業績具有穩定基礎。

不過，結合10月金融數據來看，居民中長期貸款新增僅為332億元，同比少增3889 億元，10月份按揭貸款或出現-1500億元以上的深度負增長。與住房銷售降幅對比，按揭貸款早償力度或較前期加大，按揭貸款定價水平可能仍有較大幅度的下行空間，并對銀行息差和營收增速形成一定的拖累。

中國銀河認為，央行、銀保監會發布的《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，針對銀行業的影響，有以下三個方面值得關注：

第一，政策支持房地產融資助力信貸投放，關鍵制約仍在需求端。《通知》提出要穩定房地產開發貸款投放、支持個人住房貸款合理需求、穩定建筑企業信貸投放以及支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，從對公房地產、住房按揭以及相關行業等多領域發力加大支持力度，有助于改善年初以來地產領域信貸增長較弱甚至負增長的局面，利好銀行擴表。

截至2022年三季度末，金融機構房地產貸款和按揭貸款同比僅增長3.2%和4.1%，9月單月房地產開發資金中的貸款和個人按揭貸款同比分別下降27.2%和23.7%。此外，需要關注的是信貸投放的制約更多是來自需求端而非供給端，地產銷售和融資需求回暖是核心關鍵。截至2022年9月末，商品房銷售面積同比下降22.2%，房地產貸款需求指數為40.6%， 創2022年以來新低，仍待修復。

第二，房企風險化解力度不減、保交樓措施加碼，利好銀行資產質量優化。在風險化解層面，除了繼續做好房地產項目并購金融支持外，還鼓勵AMC參與化險，同時積極探索市場化支持方式。保交樓方面則采取支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款、鼓勵金融機構給予配套融資的方式，解決項目資金來源，加快項目交付。與此同時，鼓勵依法自主協商延期還本付息，打擊惡意逃廢金融債務的行為并切實保護延期貸款的個人征信權益，有利于避免受疫情影響或者樓盤爛尾事件影響違約風險擴大。上述措施配合房企融資渠道改善方面的支持，有助于降低銀行在地產領域的存量和增量不良風險，防止資產質量進一步惡化。

第三，集中度管理過渡期延長，房貸占比高的國有大行和部分股份制銀行有望受益。《通知》指出，對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。集中度管理政策邊際放寬好于預期，能夠在一定程度上緩解房地產貸款占比較高的國有大行以及部分超過監管上限的股份制銀行在業務整改方面的壓力，預留更多的時間窗口，幫助該類銀行合理適度加大對房地產領域的融資支持。

依據上市銀行2022年中報披露的數據測算，7家銀行的房地產貸款占比或者個人住房貸款占比超過集中度管理上限，其中，股份制銀行3家，城商行、農商行4家，國有大行相關指標均未超過上限但數值領先。

從銀行的角度來看，金融支持地產政策邊際放寬超預期，有利于疏通房企融資渠道、助力風險穩步化解，利好銀行信貸增長和資產質量改善，疊加基建、小微、制造業等領域信貸支持力度不減，銀行板塊估值低位配置價值值得重視。加上穩地產和防疫政策轉變超預期，修正過度悲觀的經濟預期，穩經濟和地產政策持續強化，經濟修復亦可期待。尤其是在16條舉措出臺后，銀行保函可置換出部分預售資金的規定隨即公布，穩地產政策轉變再次傳遞明確的信號，多重政策利好疊加下銀行行情空間未來可期。

資料來源：人民銀行，光大證券研究所，時間：2016/3/31-2022/9/30

11月14日，銀保監會、住建部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（下稱“《保函通知》”），本次《保函通知》優化預售資金制度，明確“優質房企”可通過“銀行保函”置換預售資金中“竣工所需資金30%”，政策態度轉變再次明確，優質房地產企業流動性壓力得以緩解，穩地產后續政策仍可期待。

表面上看，《保函通知》是為盤活預售存量資金，改善優質房企流動性，深層次分析卻是穩地產政策轉向的再次明確，未來或許仍有寬松政策出臺，穩定并改善市場預期。

11月8日，銀行間市場交易商協會網站發布動態，表示將“擴大民營企業債券融資支持工具”，明確對民營地產支持強化；11月14日，央行、銀保監會發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，通知在強調民企與國企一視同仁、支持貸款合理展期等內容中明確表示，政策將全面轉向支持優質房地產企業；11月14日下午，銀保監會、住建部、人民銀行發布《關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，優化預售資金監管，盤活存量資金，明確商業銀行保函可置換預售資金中竣工所需資金30%，資金量或不大，但穩地產政策態度轉變再次獲得明確，緩解優質房地產企業流動性態度明確，穩地產后續政策仍可期待。

“優質房企”通過商業銀行保函可置換資金不超過竣工所需資金30%，既是對此前預售資金監管政策的糾偏，也是對優質房地產企業進行資金傾斜的重大支持，主要包括以下三個方面的內容：

第一，本次《保函通知》明確商業銀行可與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務，或不包含此前已經出現問題的房企；第二，《保函通知》要求監管賬戶內資金達到住建部規定的額度后，房企可向銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不超過監管賬戶中確保項目竣工所需的資金的30%，置換后的監管資金不得低于確保項目竣工所需的資金的70%，并且資金管理要求是動態的；第三，監管評級4級及以下或資產規模低于5000億元的商業銀行不得開展保函置換預售監管資金業務，如僅考慮資產規模，國有大行、股份制銀行、大型城商行、農商行均可以參與此類保函業務，從數量上看可參與銀行較多。

另一方面，盤活存量資金，緩解優質房企流動性壓力，也能進一步促進施工和保交房工作的順利進行。

2022年下半年以來，政策性銀行保交樓貸款、國有大行房地產行業融資支持、民企債券支持（第二支箭）等政策措施，持續推動優質房企特別是優質民營房企融資和流動支持強化。本次《保函通知》進一步優化預售資金制度，亦是在房地產項目中調劑余缺，盤活存量資金，緩解優質房企現金流壓力，促進施工和保交房政策能落在實處。