文/陳艷紅（內蒙古首地房地產開發有限公司）

納稅籌劃是房地產企業為了合理降低稅收成本，提高市場競爭力的有效方法。在我國，納稅籌劃的研究仍處于起步階段，房地產行業相關的納稅籌劃研究更為薄弱，對房地產行業的理論支持仍然不足。隨著我國市場經濟體制的不斷完善，納稅籌劃對房地產企業經營活動具有重要意義。

一、納稅籌劃相關概念

（一）納稅籌劃的概念

納稅籌劃是指納稅人應在法律法規允許的范圍內，使用合法的渠道，通過企業經濟和財務活動安排，減少納稅，使納稅人獲得經濟利益。本文認為，稅收籌劃與企業的財務管理密切相關，兩者是相輔相成的。納稅籌劃活動實際上是積極主動的財務管理措施，通過納稅統籌，企業可以形成長期財務計劃并推動公司的各種改進。管理制度的完善提高了稅收申報的合法性和科學性，使公司能夠優化稅收選擇，提高稅收意識并加強稅收管理，規范納稅行為和預防稅收問題。

（二）納稅籌劃的基本方法

1.優惠政策法

為了降低企業稅負，維持企業正常運轉，我國針對房地產行業出臺多項優惠政策。企業要根據自身發展狀況選擇合適的優惠政策，把握好政策中帶有傾向性的優惠點。根據已出臺的政策進行納稅籌劃，可以從中享受到優惠。例如我國政策規定，普通住宅20%以下的增值率，可免收土地增值稅。

2.縮減計稅依據法

在依法合規的基礎上，成立公司、分公司或子公司來分攤收入和成本，達到較低的稅務計算準則，實現減少稅款的目的。例如，如果房地產公司出售自己的房屋，其銷售量越多，相應的增值稅就越高，稅收負擔過重，此時，若建立負責銷售的分公司，有可能減輕由于收入分配帶來的稅收負擔。

二、房地產開發企業納稅籌劃現狀

（一）前期準備階段的納稅籌劃

1.公司形式選擇

總公司可以通過建立其名下的分公司和其名下的子公司的方式，來減輕稅務給公司帶來的壓力。分公司依屬于總公司，不單獨設立額外的法人，子公司不同于分公司，具有獨立的法人。國家對于子公司和分公司，有不同的稅收規定的政策。分公司的稅費由總公司負責，在項目完成過程中，出現的稅務風險也由總公司承擔。而子公司由于具有法人獨特性，不需要總公司代繳稅費，在開發過程中出現的風險也不會影響總公司。

西雙說，那簡單，現在就可以還你。他將手里的借條折一下，再折一下，然后展開，問羅衫，是不是三等分？羅衫莫名其妙地看著他，搞不懂他接下來會有什么名堂。西雙嗤地從借條上撕下一綹，彈一下，甩給羅衫，說，三萬塊錢的三分之一，正好一萬，還你。

2.籌資方式的納稅籌劃

房地產項目的開發建設需要花費大量的時間和資金，大多數房地產企業靠銀行借款來維持企業運轉，由于項目周期較長，利息較多。籌資有幾種方式：銀行借款、外資投入、向社會發行股票、內部資金積累等。從納稅籌劃的角度，分析了幾種融資方法，融資方式具體可以分為債務融資和權益融資。但貸款利息可以在所得稅之前扣除，因此可以用作扣除額以計算增值稅在土地上的增加值。

（二）建設環節的納稅籌劃

1.利息扣除方式

企業采用不同的方式，計算公司所得稅和土地增值稅的利息費用。新稅法規定，在計算所得稅時，在完成項目開發之前，產生的利息費用計入開發成本，當期費用計算的是項目完成后的利息。計算土地增值稅時，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“凡納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能夠提供貸款證明，允許據實扣除，但最高不能超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他開發成本，將在土地使用權購置成本和房地產開發成本的5%內扣除；不能提供貸款證明的，房地產開發成本按照土地使用權在付款和房地產開發成本的10%之內扣除。”

2.分別核算增值額

為了調整居民住房結構，促進房地產市場健康發展，國家暫時免征房地產開發公司以較低增幅建設的普通住房增值稅，標準是不超過20%。但房地產公司需要分別計算增加值，未經過核算的部分，不能享受免稅政策。

（三）銷售環節的納稅籌劃

1.銷售價格納稅籌劃

從直接節稅的角度看，銷售價格的制定，會對營業稅和土地增值稅產生影響。房地產銷售的營業稅稅率是 5%，土地增值稅最低稅率是30%，營業稅是土地增值稅的六分之一，因此土地增值稅是納稅籌劃的主要籌劃內容。值得注意的是，普通標準房建設的土地增值稅具有稅收優惠，即“納稅人在建造的建筑物是普通標準住宅的情況下，在售出商品后，增值率小于20%，無需繳納土地增值稅。增值率大于 20%，要按照規定繳納增值額的全部稅金。銷售定價需要結合本條優惠政策，才能使企業最大程度享受到稅收優惠。”

隨著消費者消費需求不斷提高，房地產市場的行業標準日益完善，房屋的交付標準也從毛坯房逐漸朝精裝修住房發展。精裝修住房由于其裝修標準不同，涉稅問題不能一概而論。目前大多數企業也能把裝修收入按照一定的預征稅比例去正常繳納增值稅，因為企業了解雖然裝修的成本在結算土地增值稅時，裝修的價格不會增加，但是卻提高了土地增值稅的預征比例。因此，裝修收入繳納了一定的增值稅。同時目前企業多數采取了分別定價的方案，房地產企業按毛坯房的價格作為住房銷售收入，繳納土地增值稅和營業稅，對于裝修的價格沒有去繳納土地增值稅。

（四）利潤分配環節的納稅籌劃

就利潤部分的納稅籌劃而言，企業利潤分配的基礎取決于當期利潤總數，即扣除所得稅后的純利潤。企業為了追求利潤，可以考慮以不同方式對利潤總額進行納稅籌劃。在我國的《企業所得稅法》中，有幾種不同的項目，他們可以扣除的費用項目，就是針對如實全額扣除的項目。具體都分別做出了詳細的規定，首先是給員工發放的合法的工資支出；其次是企業符合法律規定的用于國家環境建設方面的專項資金；最后是向金融機構借款的利息支出等。房地產企業對于這些可以根據實際情況扣除的支出，為了保證以后也可以有理有據地如實扣除，都會將這些相關的所有發票保存完好。

三、房地產開發企業納稅籌劃的問題分析

（一）缺乏對納稅籌劃的足夠認識

通過對房地產開發企業的分析可以發現，大多數企業沒有意識到納稅籌劃的重要性。納稅籌劃要求工作人員具有專業知識水平，能掌握并熟練運用相關法律法規，還要具有與財務管理相關的工作經驗。納稅籌劃不光要解決企業稅負問題，實現企業利潤最大化才是納稅籌劃的根本目的，這就要求從事納稅籌劃的工作人員具有高水平專業技能。一些中小型企業由于缺乏對納稅籌劃的認知，隨意使用專業水平不足的跨崗員工進行納稅籌劃，會增加企業的風險和損失。

（二）企業納稅籌劃水平不高

首先，大多數房地產開發企業仍然使用具有高稅收風險的傳統納稅籌劃模式，并且節稅環節之間并不緊密。自“營改增”政策出臺之后，企業的在建項目從繳納營業稅改為繳納增值稅，由于增值稅發票數量不足，大幅度增加了企業稅金支出。由于成本分配不均，導致在項目開發過程中，企業增值稅和所得稅居高不下。

其次，企業沒有提前考慮到納稅籌劃需要一定的成本，在實際籌劃的過程中，沒有權衡成本與利潤之間的關系。但掌握二者的平衡點并非易事，在納稅籌劃開始前對未開展的項目進行預算，得到的結果會與實際操作時存在一定偏差，反映出一些房地產企業納稅籌劃水平不足的問題。

（三）納稅籌劃人才資源匱乏

大多數房地產企業，不會聘請專業的納稅籌劃人員對項目進行全方位的納稅籌劃，其主要任用企業財務部的人員來處理相關事宜。但企業財務人員由于缺乏專業的納稅籌劃知識，很難對企業納稅籌劃進行專業性指導。納稅籌劃需要以規范和有序的方式進行，以確保方案順利高效的籌劃。

納稅籌劃是財務事務的一個分支，但需要企業其他部門協調配合。因此，企業在進行納稅籌劃工作時，需要召集各個部門負責人，從不同的角度全方面地進行分析和討論，最大限度地減少稅務負擔，提高企業利潤。

（四）房地產行業面對的籌劃風險高

由于房地產公司的特殊性，在納稅籌劃時，可能會面臨較高的風險。由于房地產行業是高稅行業，國家采用稅收調整的措施進行調控，因此國家稅收法律和政策經常發生變化。由于納稅籌劃是預先計劃。在方案實施期間，國家稅收政策可能已經發生改變，原有的方案便不再適用于當前政策。因此企業在選擇方案時，應謹慎行事，盡可能避免此類風險可能導致的實際損失。

四、房地產開發企業納稅籌劃問題的防范措施

（一）充分掌握國家經濟政策和稅收法律規范

房地產公司目前處于營業稅改增值稅的初期。首先，需要確保稅費計算準確無誤，對國家政策有透徹的了解，避免因不熟悉政策而導致多付稅款。房地產開發公司的納稅籌劃人員，還可以在需要時向專家咨詢，或與納稅籌劃相關機構進行合作。同時，企業需要與稅務部門加強聯系，樹立優秀的納稅人形象。通過與稅務部門的聯絡，可以準確地了解當前的稅收政策和稅收趨勢，稅務部門可以幫助企業更好地實施納稅籌劃。

（二）正確樹立納稅籌劃目標

納稅籌劃是企業財務管理不可或缺的一部分，企業財務管理的最終目標是實現利潤值最大化，必須從全面的發展角度來正確設定納稅籌劃目標，納稅籌劃是一個整體且系統的工作，其中包括更多類型的稅收，不能僅考慮個別稅種。當籌劃追求短期利潤而影響企業的長期發展時，應考慮對企業長期發展最有效的納稅籌劃，以實現企業的可持續發展。

同時企業需要在納稅籌劃成本規劃中做好工作。房地產開發商的成本涉及兩個方面。一是直接成本，即公司實行納稅籌劃方案的成本，如人工、行政和資本成本。二是間接成本，即在實行納稅籌劃期間可能發生的風險和機會成本。例如為了特定的納稅籌劃方案將放棄其他方案，這是產生的機會成本；例如由于納稅籌劃方案失敗導致的處罰或法律責任是風險成本。

（三）加強培育相關專業人才

首先，擁有專業的納稅籌劃人員，是企業保證籌劃方案順利實施的前提。無論是任用企業內部的財務人員還是專門設立納稅籌劃部門，都要保證相關工作人員具有納稅籌劃的專業知識。企業需要定期為相關人員組織系統的培訓，只有充分了解最新的稅務政策和法律法規，才能使納稅籌劃順利展開，減少因缺乏對納稅籌劃的認知而導致企業產生納稅籌劃風險。

其次，企業應做好納稅籌劃人員的儲備工作，短期的培訓難以達到專業的效果，聘用專業的納稅籌劃人員可以提高企業納稅籌劃的效率，避免內部財務人員因一崗多職產生工作效率低下的問題。此外，要做好公司各部門之間的協調溝通。一方面，保證納稅籌劃與企業的可持續發展。另一方面，減少了納稅籌劃的障礙，確保納稅籌劃與稅收政策之間的一致性。

（四）建立與完善事后風險評價體系

企業應當建立方案實施后的風險評價體系。納稅籌劃具有綜合性和重復性，建立事后風險評價體系是必然的，不僅可以為納稅籌劃的制定提供基礎，還能為相關人員提供參考，分析判斷本次納稅籌劃的可行性。

納稅籌劃對企業的影響可以從事后風險評估系統明確體現，并為納稅籌劃的開發和改進提供參考依據。納稅籌劃是一項全面而系統的工作，其中包括許多具體細節。房地產企業應加強對納稅籌劃的學習，逐步提高企業納稅籌劃的水平，以及時規避籌劃風險，在當下競爭激烈的市場環境中，對市場環境的變化做出冷靜的反應，使企業長期健康持續發展。

五、結論

房地產開發企業的納稅籌劃具有一定的復雜性，涉及企業整體利益。除了考慮單一稅種的納稅籌劃之外，還應實現企業整體稅負最小值和利潤最大化。稅收優惠政策不是企業唯一需要考慮的問題，還要分析其他稅收成本問題。房地產企業只有從企業全方位考慮，才能對納稅籌劃的可行性和實用性進行深入評估，從而使企業擇優選擇納稅籌劃方案。