土地增值稅清算對房價及房地產開發企業的影響分析

文/王聰慧（悅達地產服務江蘇有限公司）

土地增值稅清算政策所針對的對象是在房地產開發過程中攫取到大量利益的房地產開發商，從本質上講，這種政策是政府從宏觀戰略角度對我國房地產市場進行調控的一種手段。2013年6月，國家稅務總局發布了《關于進一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發[2013]67號），這一文件出臺的目的在于更好地促進房地產開發企業正常開展土地增值稅清算管理工作，進而順利實現房地產開發企業土地增值稅清算目標。從企業角度來看，企業應該正確看待稅收政策，采用合理的方式獲取利潤，只有這樣才能在愈發激烈的市場競爭環境下謀求更好的發展。

一、土地增值稅清算的意義

在當前時代背景下，土地增值稅清算政策出臺的意義主要包括以下幾點：

（1）抑制房地產行業的投機行為。在21世紀初期，隨著改革開放的深入發展，我國各地的房價都在飛速上漲，在這一時代背景下，商人利用自身持有的土地進行囤積炒作，必然會不正常地推高土地的價格，進而發生日本在20世紀80、90年代發生過的泡沫危機。而土地增值稅清算能夠在一定程度上對國內土地流轉進行控制，進而降低房地產泡沫風險。

（2）擠壓房地產企業利潤。在當前時代背景下，房地產企業的利潤率相當之高。在21世紀初期，其獲利的最主要途徑就是憑借土地在流轉過程中的增值，這種高額的利潤會極大推動房地產企業囤積土地的積極性，進而對市場經濟造成極其惡劣的影響。土地增值稅清算能夠在一定程度上擠壓房地產企業從土地增值上獲取收益的空間，進而減緩房地產泡沫擴大的速度，有助于降低房地產市場風險[1]。

（3）優化房地產市場質量。土地增值稅清算政策能夠抑制整個房地產市場中存在的投機行為和違規行為，將大量不符合我國房地產行業發展需要的企業清除出隊伍，這對于優化房地產市場質量，促進我國房地產市場長期健康發展具備十分重要的現實意義。

二、土地增值稅清算對房價的影響

（一）短期影響

從短期角度來看，土地增值稅清算對于房價的影響是較為積極的，能夠在一定程度上抑制住房價持續上揚的趨勢。具體而言，在短期內，由于房地產供給相對穩定，土地增值稅清算所造成的稅負壓力并不會直接轉嫁給消費者，會在短時間內創造一個房地產發展的穩定期。

（二）長期影響

從長期角度來看，土地增值稅清算并不會抑制房價的總體上漲趨勢。具體表現如下：

（1）土地增值稅清算的本質是政府對房地產開發企業的超額利潤部分進行分享，在這一背景下，房地產開發企業為了維持高額利潤，往往會對產品價格進行提升，并將該政策進行宣傳，釋放錯誤信號，強化購房者的漲價預期，進而將稅收壓力向消費者轉移。

（2）在土地增值稅清算政策出臺前后，也就是2006年左右，正是我國城鎮化發展的關鍵時期，大量的農村人口開始逐漸向城鎮聚集，這些人員帶來了大量的住房需求。同時，城鎮化人口的住房改善也會進一步擴大對于新房源的需求。這種需求的穩定性是推動房價上漲的根本推手，也在時代的發展中得到了驗證。

（3）我國房地產的土地供給屬于寡頭壟斷，地方政府希望從土地上獲得大量的財政收入以促進地方經濟發展，因此其價格往往相對較高，進而帶動房價上漲[2]。

三、土地增值稅清算對房地產開發企業的影響

土地增值稅清算政策在對整個房地產行業造成影響的同時，也對房地產企業的發展造成了較為嚴重的影響。具體表現如下。

（一）降低房地產企業利潤空間

土地增值稅清算政策的出臺在一定程度上壓縮了房地產企業的利潤空間，特別是從實踐角度講，土地增值稅所采用的稅負方式屬于累進稅。在這一制度背景下，在房地產市場中獲得更多利潤的房地產開發企業，其所需要承擔的稅負額度也就越大，所繳納的稅額也就越多。

具體而言，土地增值稅清算政策的出臺對于不同企業利潤空間的影響是不同的，本文從不同角度對影響程度進行分析：

（1）從產品類型角度看。以高檔商品房開發為主營業務的房地產開發企業所受到的負面影響普遍較大，這是由于高檔住房往往具備較高的溢價與毛利率。按照土地增值稅的計稅方式，結合相關稅收抵扣政策，當項目毛利率低于23.1%時，不需要交稅。當項目收益率在25%-30%左右時，其對于房地產企業整體的利潤率影響約為5%-13%左右。當項目的毛利率超過50%時，房地產就需要繳納27%左右的稅額。以高檔商品房開發為主營業務的房地產開發企業的利潤率普遍在50%以上，除此之外，土地增值稅增收規定中按照普通住宅標準出售，增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅的政策也無法適用于豪華類住宅。

（2）從企業規模角度看。土地增值稅清算政策對于中小規模企業的影響程度相對較大，具體而言，相比于大型集團化企業而言，中小企業存在客觀融資能力較弱的現象，該政策會導致企業本身的資金供應受到制約，進而影響后續的房地產開發進程。在極端情況下，該項政策的出臺還導致一部分實力較弱的小公司出現倒閉危機。而這種風險對于資金充足的大型企業來講，完全可以忽略不計[3]。

（3）從經營模式角度看。依賴土地增值進行盈利的房地產開發企業受政策影響更大。具體而言，在政策出臺之前，嚴重依賴土地增值進行盈利的房地產開發企業數量極多，甚至有些房地產開發企業往往并不實際進行大批量的房產開發并從中獲取利益，只是以房地產開發企業的身份從政府手中獲取土地，在土地價格上漲之后便立刻將其出售，在短期內獲取數額龐大的經濟效益。在土地增值稅清算政策出臺之后，這些手里掌握著大量土地的企業普遍面臨巨額的土地增值稅成本支出。同時，使這些并不創造實際價值，所謂的“房地產開發企業”出局也是土地增值稅清算政策出臺的目的之一。

（二）調整與優化房地產開發企業

在土地增值稅清算政策出臺之前，由于房地產市場的巨額利潤，我國房地產開發企業的數量相對較多，其內部也存在大量資質不足、渾水摸魚、存在一定風險的企業。而在土地增值稅清算政策出臺之后，房地產行業利潤率開始被大量壓縮，在這種沖擊下能夠生存的企業往往具備較強的實力與行業競爭力，至于那些資質不足的房地產開發企業本來就是房地產行業內部的隱患，淘汰這樣的企業是歷史的必然，能夠促進整個房地產企業的進步。

從這一角度來看，土地增值稅清算政策的出臺能夠改變房地產行業發展過程中存在的混亂現象，留下的都是優秀的、經營風險較低的房地產開發企業，在這些企業的影響下，整個房地產行業都會實現健康有序的發展。從歷史發展的角度來看，我國的房地產行業并未達到20世紀80年代日本房地產行業的混亂程度，這與土地增值稅清算是分不開的，是國家從政策角度對市場經濟進行調控的一種重要手段[4]。

（三）改變房地產企業的經營策略與方式

土地增值稅清算政策在一定程度上改變了房地產企業的經營策略與方式。在實踐中的具體表現如下：

（1）具備施工能力的房地產開發企業開始實行內部轉移定價。對于大型集團企業來說，內部轉移定價一直是此類企業進行稅務籌劃的重要工具。對于具備施工能力的大型房地產開發企業來說，其施工活動均是由其內部的子開發公司或者是分公司性質的施工企業來完成的。在這一背景下，集團式房地產開發企業往往可以通過內部轉移定價的方式來提升工程施工的單價，將一部分利潤向施工企業轉移，最終降低企業本身所需要繳納的增值稅數額。在實踐中，國家可以通過對扣除項目進行審核簽證的方式限制超出限度的轉移定價活動，稅務機關有權根據市場單價對工程建設的成本價進行確定，進而保證轉移定價在可接受的范圍內。

（2）房地產企業開始轉移經營策略。在傳統經營背景下，房地產開發企業主要是通過經濟發展過程中土地的增值獲取相應的利益，而在土地增值稅清算政策出臺之后，通過這種方式所能夠獲取的利潤開始明顯下降。在這一背景下，企業很難從土地增值上獲取大量的利潤，因此大多數房地產企業開始向制造業的屬性轉化，依靠資本的高速流動實現快速增值。在這一思想指導下，房地產企業開始著重提升自身的項目流轉速度，縮短項目周期，通過合理的縮短項目周期的方式，在同一時間范圍內，企業所能夠獲得的凈利潤約為不縮短項目周期的1.5倍，能夠充分實現企業追逐利益最大化的基本目標[5]。

（四）增加房地產開發企業開發優質房產的比例

土地增值稅清算政策的出臺也從側面增加了房地產開發企業開發優質房產的比例。具體表現如下：

（1）在土地增值稅清算政策出臺的大背景下，房地產開發企業為了保障自身的利潤率，就必須適當提升自身的銷售價格。在這一過程中，房地產企業必須充分結合所在地區居民的人均收入情況，考慮到市場的特殊需求，適當縮小利潤空間，從而進行納稅籌劃，降低土地增值稅的繳納數額。

（2）在土地增值稅清算政策出臺后，房地產企業正式度過了發展早期的野蠻生長階段，進入了以產品為中心、注重房產質量的發展階段，在這一階段，企業只有重視自身信譽，為消費者提供良好的房產產品并與之形成良好的關系，才能在激烈的市場競爭環境中充分發揮自身的核心競爭力。因此，房地產企業開始開發大量的低價、優質房產，在一定程度上提升了房產質量。

（3）我國相關部門對于房地產項目開發有著相當嚴格的規定，其中有一條：在房地產項目開發過程中，如果存在一方出資、一方出地的情況，則可以將其認定為合作建房狀態。在這一背景下，如果雙方合作建房的完工項目屬于分房自用性質，則可以暫時免收土地增值稅。因此，相關單位可以利用這一政策內涵，尋找一些具備土地開發意圖但并不具備建房能力的單位對房地產項目進行合作開發，通過這種方式可以獲得暫時無須繳納土地增值稅的利好，并提升自身的綜合效益。

四、結論

縱觀全文，土地增值稅清算政策是國家從宏觀視角出發，以抑制炒作、擠壓利潤、調控市場為主要目的的一種政策。本文從多角度對土地增值稅之于房地產行業的影響進行了分析，其中，土地增值稅清算對于房價的影響可以從短期、長期兩個角度進行分析，短期來看，土地增值稅清算會對房價上揚的趨勢具備一定的抑制效果，但是從長期視角來看，土地增值稅清算政策無法對房價整體的上漲趨勢進行控制，這在相關政策出臺之后的時間里也已經有了驗證。另外，筆者還對土地增值稅清算之于房地產開發企業的影響進行了分析。希望本文的研究內容能夠為房地產相關政策的出臺以及房地產企業的合理應對提供一定的理論指導，進而促進我國房地產行業長期健康發展。

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土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。