經(jīng)營(yíng)貸換房貸暗藏諸多風(fēng)險(xiǎn)

銀保監(jiān)會(huì)近日公布了8張行政處罰罰單，其中5張罰單處罰原因涉及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款制度不審慎等。近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)小微企業(yè)的支持力度加大和貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率逐步走低，多家商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率下調(diào)至4%以下，低于多地首套房按揭貸款利率，且遠(yuǎn)低于二套房貸款利率。由于存在較大的利率差，一些中介活躍在推銷經(jīng)營(yíng)貸的前線，忽悠群眾將手頭利率較高的房貸轉(zhuǎn)換成利率較低的經(jīng)營(yíng)貸，聲稱可以省下一大筆利息。

然而，真有這樣的好事嗎？經(jīng)營(yíng)貸置換房貸背后隱藏著怎樣的風(fēng)險(xiǎn)？

暗箱操作以貸換貸 宣稱降低還貸成本

記者采訪發(fā)現(xiàn)，有不少人收到過(guò)金融中介、房地產(chǎn)中介的推銷短信或電話，稱可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)貸置換房貸達(dá)到降息目的。

據(jù)了解，經(jīng)營(yíng)貸主要用于支持小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，貸款額度一般為抵押物的七成甚至更高，而且融資門檻和利率較低，銀行向小微企業(yè)發(fā)放的貸款利率普遍在4%以下，一些銀行甚至可以做到3%左右，低于房地產(chǎn)市場(chǎng)首套房尤其遠(yuǎn)低于二套房利率。

一位銀行內(nèi)部人士告訴記者，小微企業(yè)在申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí)，銀行會(huì)要求企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照至少滿一年，有實(shí)際經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)，企業(yè)流水可以覆蓋貸款本息償還。此外，用于抵押的房產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款。

但這些限制條件在一些中介看來(lái)并非難事。

北京市某房地產(chǎn)中介公司貸款專員李女士向記者介紹，房貸通常通過(guò)以下操作手法轉(zhuǎn)換成經(jīng)營(yíng)貸：假如你手上有200萬(wàn)元房貸，想要提前還款卻沒(méi)有充足資金，中介會(huì)先把還房貸的錢借給你，你還清房貸后，房產(chǎn)得以解押。之后，中介會(huì)讓你以該房產(chǎn)作為抵押物向銀行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款，等貸款批下來(lái)再用這筆錢償還欠中介的債務(wù)。最后，你名下?lián)碛薪?jīng)營(yíng)貸，同時(shí)按期支付經(jīng)營(yíng)貸的利息。

“與房貸相比，經(jīng)營(yíng)貸都是先息后本，每個(gè)月還的都是利息，還貸壓力會(huì)小很多。”李女士說(shuō)，“如果名下沒(méi)有公司，我們會(huì)負(fù)責(zé)幫你辦，經(jīng)營(yíng)流水、地點(diǎn)等資料也能操作，銀行審核基本都能過(guò)，后續(xù)也不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，只需要付一定的手續(xù)費(fèi)即可，手續(xù)費(fèi)一般是貸款額的1%左右。”

隱性收費(fèi)不可小覷 實(shí)際負(fù)擔(dān)可能增加

“轉(zhuǎn)貸降息”，這個(gè)宣稱能減少數(shù)十萬(wàn)元利息的誘惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介溝通后，記者了解到，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，不僅存在諸多隱性收費(fèi)，后續(xù)還有一系列未知風(fēng)險(xiǎn)。

“以貸款金額200萬(wàn)元、經(jīng)營(yíng)貸貸款時(shí)間5年計(jì)算，中介費(fèi)至少要2萬(wàn)元，過(guò)橋墊資費(fèi)、空殼公司維護(hù)費(fèi)等費(fèi)用需要8萬(wàn)元左右，粗略估算辦經(jīng)營(yíng)貸成本就要超過(guò)10萬(wàn)元。”來(lái)自安徽省宿州市的房地產(chǎn)中介牛奇（化名）介紹道。

他舉例稱，若按照房貸利率5.7%、等額本息25年計(jì)算，200萬(wàn)元房貸每月月供1.25萬(wàn)元，利息總額175.65萬(wàn)元；假如5年期經(jīng)營(yíng)貸年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以節(jié)省6333元，卻忽略了本金帶來(lái)的壓力，經(jīng)營(yíng)貸先息后本，前面償還的都是利息，5年后需一次性歸還本金200萬(wàn)元，到時(shí)如果一下子拿不出這么多錢怎么辦？

“相比于房貸長(zhǎng)達(dá)二三十年的還貸款周期，經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限往往只有3至5年。置換之后，貸款人的還款壓力驟增。如果沒(méi)有足夠的現(xiàn)金流支撐，購(gòu)房者就要面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。雖然可以走新一輪流程重新貸款，但這又得面臨被‘割韭菜。更何況一旦將來(lái)政策有變或貸款收緊，能否重新獲得貸款也是未知數(shù)。”牛奇說(shuō)。

“在經(jīng)營(yíng)貸置換房貸過(guò)程中，一些中介只告訴購(gòu)房者好處，而選擇性不說(shuō)存在的風(fēng)險(xiǎn)，甚至在運(yùn)作過(guò)程中提出增加服務(wù)費(fèi)。購(gòu)房者真得三思而后行。”牛奇告訴記者。

短貸長(zhǎng)投違反約定 或存在流動(dòng)性危險(xiǎn)

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)貸置換房貸，雖然表面上看能降低資金成本，但可能會(huì)對(duì)自身征信產(chǎn)生不可逆的影響。

“在許多中介的運(yùn)作下，經(jīng)營(yíng)貸的貸款期限也能夠被拉長(zhǎng)到和房貸差不多，但這中間存在續(xù)貸行為，比如每3至5年向銀行遞交一次申請(qǐng)材料，接受一次審核。風(fēng)險(xiǎn)恰恰藏于其中，中介幫忙辦理的材料均系偽造，經(jīng)不住多次審查。”牛奇說(shuō)。

華東政法大學(xué)房地產(chǎn)政策法律研究所所長(zhǎng)楊勤法認(rèn)為，將經(jīng)營(yíng)貸置換為房貸，以獲取利差，違反了借款合同的約定。銀行的借款合同條款都會(huì)約定借款用途，借款人未經(jīng)貸款銀行同意，將經(jīng)營(yíng)用貸款挪作購(gòu)房，依據(jù)民法典相關(guān)規(guī)定，貸款銀行有權(quán)提前收回貸款或解除合同。

“貸款銀行提前收回貸款，購(gòu)房人的還款壓力會(huì)大幅增加。因經(jīng)營(yíng)貸期限較短，購(gòu)房貸款期限長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)貸轉(zhuǎn)房貸會(huì)造成短貸長(zhǎng)投，這會(huì)給購(gòu)房人形成流動(dòng)性危險(xiǎn)。”楊勤法說(shuō)。

北京瀛和律師事務(wù)所律師胡云云告訴記者，經(jīng)營(yíng)類貸款進(jìn)入樓市后一旦被查處，還會(huì)影響個(gè)人征信，甚至有被認(rèn)定為貸款詐騙或合同詐騙的風(fēng)險(xiǎn)。

（摘自《法治日?qǐng)?bào)》）