目標成本法在房地產項目全過程中的應用實踐

文/王建政（河北潤江投資集團有限公司）

房地產企業逐漸走向了成熟發展階段，因此也面臨著更加激烈的市場競爭。在這樣的環境中，房地產企業想要獲得更多的經濟效益，除了需要對消費者的需求進行仔細研究之外，還應該進一步控制項目開發過程中的各項成本，實現更加精細化的成本管理，才能夠保障房地產企業的健康運行。在房地產項目中實施全過程的目標成本管理方案，是提高房地產成本管理質量的有效方式。

一、房地產目標成本管理的相關概念

目標成本法的核心在于生產成本的有效限制，因此需要企業立足于產品的市場價格需求和競爭優勢，對產品生產環節中的每一項成本進行有效的定額限制，以確保企業在產品銷售的過程中能夠獲得相應的經濟效益。因此，目標成本法的重點是在生產之前就明確產品的具體成本消耗和未來的預期利潤，并以此作為標準對整個生產項目進行有效的指導[1]。因此在房地產企業中，進行目標成本控制的方式是企業在仔細分析房地產項目所需要耗費的土地費用、前期設計勘察費用、建筑安裝費用、其他配套設施費用、運營費用等眾多費用的總和后，制定相應的成本控制計劃，為實施過程中的成本控制提供規范的標準。

二、房地產企業成本管理的分析

（一）建設健全的目標成本管理體系

首先，房地產企業應該建立起完善的目標成本管理體系，明確成本管理的具體范圍和相關管理人員的具體職責，并制定相應的目標成本管理方法和監控措施，以便在后續的管理過程中有效地落實。其次，企業需要根據項目的具體要求和實際情況制定準確的目標成本，確保目標成本控制方案能夠準確地反映房地產企業的各項成本信息。同時，房地產企業還要對目標成本管理的流程進行有效的規范，對不同開發階段的目標成本管理進行細化和修改，從而形成更加完善的目標成本管理計劃，對房地產開發中的各個環節進行有效指導。房地產企業還要實現有效的成本信息共享，才能夠為目標成本管理提供更多的數據支持，促進目標成本管理體系的進一步完善。

（二）項目論證階段的成本控制分析

在項目論證階段需要注重房地產開發項目的土地費用把控。一般情況下，獲得土地的同時就已經確定了相應的成本。因此，在此之前房地產企業應該仔細研究土地的基本資料，分析土地周邊的環境情況，對該地區的未來發展趨勢進行有效評估，并做好初步的規劃方案和開發方案，準確找到該地區的市場定位，并做出相應的投資計劃和成本費用評估，從而形成可行性研究報告，對是否需要在該處進行房地產開發提供更加科學的參考意見，為目標成本的管控提供科學的指導。

（三）房地產項目設計階段成本控制

進入項目設計階段之后，房地產企業應該建立起明確的目標成本限額，對設計工作進行有效地把控，從而在滿足建設使用需求的基礎上盡可能降低建造安裝成本。在設計的過程中，只有前一個階段的設計質量達到了相關要求并且符合目標成本控制的規定，才能夠進入下一個階段的設計[2]。同時在簽訂設計合同的過程中也需要對設計方案的目標成本限額做出明確規定，并且制定相應的獎懲措施，對于設計方案沒有良好控制建造安裝成本的方案不予通過。在設計圖紙完成之后，設計單位應該聯合工程建設單位、成本管理人員以及監理單位對設計圖紙進行審核，修改其中的不合理之處，進一步提高成本的控制效率。

（四）工程施工階段成本控制的分析

在工程的施工階段，房地產企業需要做好各類供應商的挑選，確保不同材料和不同設備的供應商既符合房地產項目的質量需求，同時也能夠滿足目標成本管理的客觀需要，明確不同供應商供給的材料、設備種類、時間和數量，以確保房地產項目的順利進行。其次，房地產企業需要做好工程進度款的管理工作，嚴格按照合同規定對工程進度進行有效把控，只有施工單位的進度報告通過審核之后才能夠支付相應的進度款，這樣才能夠實現成本的有效把控。同時，房地產企業還要對項目開發過程中的設計變更進行有效控制，確保每一個設計變更科學合理且有相應的責任人簽字，這樣才能避免不科學的設計變更帶來的成本增加。

三、目標成本法在房地產項目全過程中的應用策略

（一）目標成本庫搭建

想要實現有效的成本控制，就需要對目標成本實現更加有效、更加準確的成本預測。因此在進行目標成本的編制過程中，企業的產品化成熟度和生產運營的經驗積累對目標成本編制的質量有直接影響。想要在項目開展的早期過程中實現更加合理的目標成本設置，就需要建立起更加完善的成本資料庫。

房地產企業的工作人員在進行不同環節的測算時往往需要更多的數據支持才能夠提高測算的準確性。在前期策劃和設計的過程中，房地產企業需要根據具體的房地產項目規劃進行有效衡量，并對房地產項目中各項產品的建造安裝成本進行有效評估，同時考慮政府的實際收費情況等外界因素，才能進一步提高測算的準確性。在進行合同招標的過程中，測算人員需要充分考慮房地產項目的主要材料價格變動情況，還要根據簽訂合同中的各種項目單價進行有效的評估，從而判斷投標的價格是否科學合理。進入合同實施階段之后，測算人員需要充分考慮施工過程中可能存在的工藝變更和材料更換，并結合市場的價格變動情況評估這些變更是否科學合理[3]。因此，房地產企業必須要在項目開發的整個過程中進行有效的數據收集，并完成科學的數據分析，做好數據的存儲和積累工作。其中既包括了房地產市場的材料價格、設備價格和人工價格，還包括相關供應商的資料、其他房地產企業的相關資料等。同時，還需要對房地產營改增稅改的情況進行深入調查，將相應的合同適用率和供應商可抵扣稅項等資料準確錄入系統之中，這樣才能夠為房地產的項目目標成本管理奠定良好的基礎。

首先，房地產企業應該建立起工程量的指標庫，立足于房地產項目的具體建筑面積，將具體的工程量在建筑面積中進行有效分攤。在以往的工程量指標設置時，房地產企業往往更加關注結構工程的具體工程量，也就是單位立方中的混凝土指標和含鋼量指標。在進行這兩項指標的數據庫構建時，需要對指標計算口徑進行有效統一，避免在后續的計算過程中出現不同的偏差，比如是按照國標建筑面積口徑來進行計算還是按照公司計算口徑來進行計算都需要做出明確的規定。同時，還需要對建筑的地上和地下分界線進行明確的規定，并立足于房地產建設項目所處地區的具體要求，對建筑的抗震等級、風壓能力和其他規范指標做出明確的規定，要對地區和項目分別進行數據積累。除此之外，數據的積累不應該僅僅局限在結構指標部分，還應該進一步擴大到整個建筑中，例如模板含量的指標、砌體的指標；又如窗地比的指標、墻地比的指標、精裝修面積的指標，等等。

其次，房地產企業應該建立起相應的建筑安裝成本單價指標庫。所謂建筑安裝成本單價指標，就是立足于房地產建設項目的實際要求，每平方米的建筑需要耗費多少工程造價。在計算時最簡單的方法是通過合同結算的總建筑安裝金額除以建筑的總面積。在進行指標庫的建立過程中，可以根據簽訂的合同內容積累相應的綜合單價，并對相應的工程情況進行有效的分析，從而對招標階段的標底進行有效編制，進而在滿足實際施工需求的基礎上獲得相應的單位建筑安裝成本單價指標，為后續的目標成本編制奠定良好的基礎。隨后根據施工的具體情況，對不同施工環節的具體價格進行有效修正，從而使建筑安裝成本單價指標更加符合房地產企業的實際建造需求。另外，在設立指標庫時，還應該充分考慮各種新工藝和新材料的應用，讓指標庫始終處于動態更新的狀態下。

最后，房地產企業需要建立起材料價格庫，才能更好地為目標成本制定奠定良好的基礎。房地產企業既要考慮市場供求，同時也要考慮政府調控的相關因素，并結合房地產建設項目所屬地區的交通運輸環境、氣候狀態、環保要求等因素，不斷實現材料價格庫的有效積累。除此之外，房地產企業還要對施工單位的投標價格進行有效評估和管理，并不斷積累合同定標價格的相關經驗，促進房地產企業材料價格庫的有效完善。

（二）標準化結構設計

房地產產品需要面向特定的土地環境，也要面向特定的用戶群體，同時立足于房地產企業的實際發展需求，建立起具有競爭優勢的產品群。這些產品群之間存在明顯的差異性，但是同一個產品群之中具有可復制的固化特征。因此，建立起標準化的結構設計模式，能夠在共性的基礎上制定更加規范的建設標準，從而進一步提高技術的成熟度，進一步加強對建設成本的有效控制，能夠真正提高產品的效益。

對于房地產企業來說，想要進一步實現設計的標準化，不僅需要建立起標準化的文件，還要實現內部管理體制的有效完善，這樣才能夠促進標準化設計的順利落實。在進行設計管理的過程中，既要督促設計公司提高圖紙設計的質量，也要在規定的期限內按時出具圖紙，做好房地產開發的事前把控工作，確保設計圖紙能夠嚴格按照標準化的文件進行設計。同時，建立起標準化的設計模式，能夠使項目推盤的節奏進一步加快，讓房地產企業從拿地到開盤的時間進一步減少，有利于幫助房地產企業順利完成資金成本的控制。

除此之外，通過設計的標準化，也能夠讓房地產企業實現目標成本測算準確度的提升，讓目標測算的效率達到預期。測算人員在進行前期方案的測算工作時，能夠在標準化的模塊設計下為房地產的一些開發提供固化費用標準，尤其是在結構性成本的測算時起到十分有效的規范性作用，能夠使測算的結果更加精準，讓測算人員有更多的精力進行功能性成本和敏感性成本的分析和討論，從而面向房地產企業的特定目標客戶進行細化的投入方案制定，使房地產企業具備更高的市場競爭力。

（三）信息化建設健全

房地產項目在開發的過程中會產生海量數據，以10萬平方米的房地產項目為例，在一個開發周期內，與建筑安裝相關的合同簽署條目就達200多項，如果加上管理、財務、營銷等其他內容，合同簽署的條目會進一步增加。在傳統的管理模式下，無論是數據的積累還是信息的有效傳遞往往全權依賴人工，這不僅使得成本測算人員的工作壓力進一步提升，也會增加成本測算人員的工作量。同時，由于不同成本測算人員的理解存在差異，加上職業專精的內容不同，就可能存在一定的標準化偏差問題。因此，只有進一步在房地產企業中加強信息化的運用，才能夠有效提高房地產企業成本測算的質量和效率，為房地產企業的目標成本管理奠定良好的基礎。

目前，許多房地產公司一般是通過直接購買管理軟件的方式完成成本管理，但是軟件設計公司對房地產行業的特點并不了解，只能按照大眾化的設計思路進行模塊設計，導致許多管理軟件的功能只停留在簡單的成本記賬方面，并沒有為房地產企業的目標成本管理提供更多的幫助。面對這種現象，房地產企業的成本測算人員可以根據自身的需求，向軟件設計公司提出更加細化的目標成本管理模塊設計需求，以便進一步提高內部成本數據的有效使用和分析，并且借助軟件設計公司的幫助為房地產企業設計相應的成本數據庫，這樣才能夠讓房地產企業真正進入大數據時代。

除此之外，房地產企業還可以充分利用線上招投標的方式，利用網絡完成招標工作和答疑工作，這在一定程度上優化了房地產企業的時間成本，也能更加公平公開地落實招投標工作，并且實現供應商信息的有效篩查，進一步實現對材料價格成本的有效把控。

（四）細化成本與績效

房地產企業應該進一步落實目標成本制度，并且推動目標成本制度的有效細化，并結合相關的績效考核制度，實現目標成本工作的有效落實。在制度細化的過程中，需要明確規定企業中不同部門的具體職責和崗位任務，實現責任細化，這樣才能更好地幫助各個部門和各個員工把握自己的成本目標。同時，房地產企業還應該進一步加強制度培訓工作，破除企業員工的本位主義思想，讓全體員工能夠樹立起目標成本管理的良好意識。

在完成了目標成本責任的細化之后，房地產企業的成本管理部門可以和其他業務部門一起簽訂相應的責任書，既對房地產開發的總目標和目標成本總規劃作出明確的規定，同時也對各部門的工作目標和目標成本規劃作出明確的規定，為不同部門提供量化的考核標準，以便各部門更好地落實自己的工作職責及成本目標，這樣也能夠讓績效考核的結果真正督促各部門員工改善自己的工作方式，讓每一位員工都能夠積極落實成本控制的相關策略，實現房地產企業成本的有效控制。

四、結語

綜上所述，在房地產項目的全過程中落實目標成本法，能夠幫助房地產企業更好地降低開發過程中的成本，提高房地產企業的經濟效益，為房地產企業的健康發展奠定良好的基礎。因此，為了更加有效地提高目標成本法的應用效果，房地產企業應該建立起相應的目標成本庫，并且實現標準化的結構設計，促進目標成本管理的信息化水平，并且不斷細化目標成本的制度和績效考核模式，這樣才能夠在房地產企業內部樹立起目標成本管理的良好氛圍，為房地產企業的可持續發展提供支持。

相關鏈接

目標成本法是一種全過程、全方位、全人員的成本管理方法。全過程是指供應鏈產品生產到售后服務的一切活動，包括供應商、制造商、分銷商在內的各個環節；全方位是指從生產過程管理到后勤保障、質量控制、企業戰略、員工培訓、財務監督等企業內部各職能部門各方面的工作以及企業競爭環境的評估、內外部價值鏈和供應鏈管理、知識管理等；全人員是指從高層經理人員到中層管理人員、基層服務人員、一線生產員工。