住區規劃與城市住宅層數發展策略研究

王 真，李宏澤，王彥龍，牟曉龍，李小晶

（中國建筑第二工程局有限公司北方公司，遼寧 沈陽 110063）

0 引言

近年來，隨著市場經濟不斷發展，我國的城市化進程進一步加快，尤其是房地產行業的興起，在一定程度上推動了城市建設的發展。當前我國城市住宅建設處于歷史性的發展階段，住宅設計進入新的活躍期。在城市住宅中，住宅層數是較關鍵的構成要素，也是城市住區規劃和住宅研究的重要內容，同時還是衡量國家經濟技術水平和居住質量狀況的有效指標。我國城市住宅在郊區化發展進程中，并未采用西方的發展模式，而是以高層住宅為主，與我國居住空間的郊區化特征不相符，且此住宅模式過于單一化，不利于形成多樣化的居住空間。因此，對于住區規劃與城市住宅層數發展策略研究具有重要意義。

1 多層住宅和高層住宅的特點分析

1.1 多層住宅

在過去很長一段時期，我國城市住宅以6層磚混為代表的多層住宅占據主導地位，其原因在于多層住宅有以下6個優點：①較低底層住宅具有較好的節地性能；②平面系數較大；③接地性較好，可增加居民的戶外活動機會；④具有完善的住宅套型單元，通風、朝向好，與我國居民的生活習慣相符；⑤建筑造價不高，經常性維護費用低；⑥施工簡單，建材便宜。

隨著我國經濟水平的提高，人們對住宅的要求明顯提高，同時城市進程加快，土地資源緊缺，多層住宅雖然具有一定優勢，但是其存在的問題也越來越被人們所關注：①節能性差，特別是多層磚混住宅節能性能更差；②磚的使用量較大導致諸多問題，如污染環境、土地資源浪費等；③占地多，因小多層住宅用地模式以平面化為主，其對土地面積的需求量較大；④存在適居性問題，如上下樓不方便，尤其是搬運重物對于老、弱、病殘者來說難度較大。

1.2 高層住宅

1）優點 ①空地較多，能夠提供停車、活動以及綠化等場地；②可節約交通費用，減少室外設施；③具有開闊的視野和充足的光線，上下樓比較方便；④節約土地。

2）缺點 ①經濟性 經濟性是對高層住宅發展產生影響的主要因素，包括施工周期長、平面系數低、維護費用高及一次性投資大等；②心理認同 研究表明高層住宅會影響住宅居民的心理健康，尤其是對于老年人和兒童；③平面組織 高層住宅的樣式有塔式、內廊式及外廊式等，因其面積較大、戶數較多，再加上電梯、樓梯及走廊等的影響，大部分住戶的通風和采光條件較差，無法滿足居民的居住需求。

2 住宅層數對住區規劃的影響

2.1 住區空間層次單調

當前我國城市住宅以高層住宅行列式布局為主，從南到北千篇一律，放眼望去，整個城市都是高樓大廈，住宅區建筑造型和空間布局較單一，不僅降低了住區的活力，還導致居民社區意識淡薄。

2.2 住區規劃控制指標失控

住宅面積是住區用地的基本細胞。近年來，隨著人們生活水平的提高，居民對住房質量的要求也越來越高，尤其是擴大居住面積成為重要的衡量指標。我國人口基數大，土地資源緊缺，居住面積標準在滿足居住生活合理需求的基礎上，還受到諸多因素影響，如土地資源的承載力、居民的承受能力等，尤其是前者，在一定程度上制約著居住面積標準。我國實施的GB 50180—2018《城市居住區規劃設計標準》和GB 50137—2011《城市用地分類與規劃建設用地標準》，將我國的經濟發展水平和土地資源狀況作為基本依據，用以指導和控制我國的城市建設。其中，《城市居住區規劃設計標準》對城市人均居住用地指標有著明確規定，從實際層面來看，也限制了住宅套型面積。同時，當前我國的住區建設主要為高層建筑，容積率對住區其他配套設施產生直接的影響，尤其是綠化環境用地。如以多層住宅區為例，我國居住區的人均綠地面積為4.8～6.3m2，根據人均用地指標16～21m2，最低綠地率為30%，假設A為居住人數，則A×30%×（16-21）/A=人均綠化面積，若人均綠地面積達到9.46m2，則綠地率需要大于45%。因此，在不改變容積率的基礎上，若提高綠地率，則會降低建筑密度，從而增加住宅層數。

3 住宅層數增加是未來我國城市住宅發展的必然趨勢

隨著我國經濟水平的不斷提高和城市化進程的快速推進，以及城市土地和住宅等制度改革的進一步深化，城市住宅建設持續快速發展，面對城市人口增加、土地資源及生態環境惡化，增加住宅層數是大城市住宅發展的必然選擇。城市化發展是城市住宅層數增加的動力，城市土地使用制度的改革對住宅層數增加起到促進作用，社會經濟的發展是城市住宅層數增加的催化劑，住宅產業化水平的提升為城市住宅層數的增加提供了技術保障。

為增加居住的舒適性，城市住宅應堅持以中高層住宅為主，適當降低住宅設置電梯層數，實現不同層數住宅的協調發展。

4 城市住區規劃設計中存在的問題

4.1 缺乏前瞻性

隨著現代信息技術和科學技術的不斷發展，建筑規劃設計與開發也應適當調整，但當前城市住區規劃設計過度追求新概念，未對城市現狀進行調查和分析，從而導致城市住宅發展缺乏前瞻性。

4.2 規劃設計理念模糊

當前，住宅建筑設計呈商業用途多樣化的特征，雖為居民提供了便利，但也產生諸多問題，如店鋪人流量過大，對居民的正常生活造成直接影響。同時，居住建筑過多，減少了社區公共面積和建筑間距。建筑間距縮小對居住舒適度產生直接影響，而減少公共面積則對居民的休憩產生一定影響。此外，為了控制成本，減少小區停車位、增加小區車輛道路，也會對小區的整體形象和質量產生直接影響。

5 城市住區規劃和住宅層數發展策略

5.1 住區規劃設計策略

5.1.1 科學選址

城市住區的人文環境和區位與住區區位因素密切相關，在住區規劃設計中，區位是較重要的因素。在規劃前，要對小區周圍的建筑設施和環境進行綜合分析，開展市場調查，并且將其作為基本前提，明確居住區規劃設計的理念。若周邊商業配套設施較少，在規劃設計過程中，要充分考慮居住區周邊的商業建筑，以提高居住區的知名度。

5.1.2 總體框架規劃設計

1）在社區核心位置構建景觀步道，使社區空間層次增強。

2）建筑群應在小的交錯變化和分段中處理，在提高建筑可視性的基礎上，使密集建造的空間壓迫感減小。

3）合理規劃合理安排，滿足居民日常生活出行需求。此外，在布局過程中要充分考慮自然環境，合理安排居住區的朝向，使局部環境得到改善，確保每個家庭都能得到充足的光線和陽光。減少噪聲干擾，為居民營造舒適、安靜的居住環境。

5.1.3 風格定位設計

1）主體設計思路清晰 準確定位主題風格，并以定位為基本依據，實施設計。

2）社區規劃設計體現個性化 房地產產品在生產過程中越來越趨于一致，尤其是在住宅規劃方面，如套型設計、園林景觀及建筑外立面和頂部設計等雷同，降低消費者的購買欲望。故應充分利用環境特色、地域特色等，如頂層住宅南向退臺能使棟間距減少，不僅提高住區的節地性，還可為住戶提供面積較大的戶外空間。

5.2 中高層住宅——未來我國城市發展的居住形式

在設計使用等方面，通過對比多層和中高層及高層住宅，得出相應的結論：中高層住宅具有一定的優勢，在城市住宅發展過程中，可能成為主要居住形式。

5.3 城市住宅層數發展階段的初步界定

結合我國住宅發展相關政策，綜合考量城市化發展進程，并參照發達國家住宅產業發展規律，我國今后的城市住宅層數以中高層住宅為主，分為以下3個階段。

1）過渡期 加強高層住宅的推廣和普及，逐步提升城市居民的居住質量，促住宅產業現代化發展，使以多層住宅為主導的狀況得到改善。全面發展中高層住宅，擴大城市住宅供給，改善住房困難戶的居住問題。在中高層住宅設計過程中應加大調研力度，促使中高層住宅給城市居民帶來不一樣的居住體驗。其中讓居民樹立正確的居住理念，推動中高層住宅的發展，早日實現小康居住目標。

2）提高期 此階段是滿足住房實際需求、不斷提高居住水平的主要階段，應提高和完善居民的居住面積和設施質量。如果條件允許，可對原有的多層建筑進行相應的改造，提高居住環境質量。

3）穩定期 在中高層和高層住宅類型不斷發展，成為城市住宅的主要形式。此階段也是提升居民居住水平的主要階段，不僅要增加居住面積和提高設施質量，如對原有多層建筑進行改造、提高居住環境的品質，還應充分體現地區和城市文化特征，創造良好的城市居住環境，使其具有文化意韻、空間多樣性。此外，隨著老齡化程度的進一步加劇，應逐漸降低帶電梯住宅的層數。

6 結語

當前我國城市住宅層數以高層為主。在城市規劃中，住區規劃是重要組成部分，要充分考慮多方面因素，與市場需求相結合，建造安全、實用、全新的住宅區，以滿足廣大居民的居住需求，促進我國城市住宅的可持續發展。