關于房地產企業成本核算的相關思考

文/郭龍生（寶豐縣大地聚德實業有限公司）

房地產企業是我國新的經濟增長點，房地產開發企業在經營的過程中，會面臨較多的問題，如經營風險較大，負債率較高，導致房地產開發企業普遍存在著資金不足的問題。而且隨著市場經營環境的變化，房地產開發企業為了更好地適應新時代要求，不僅應當加強對外擴張的步伐，提高商品房的質量和品質，同時還應當加強全過程的成本管控，使建設成本更低。而企業在成本管控的過程中，更應當重視成本核算工作，不斷優化成本核算的流程，采用科學的成本核算方法，對項目過程中的成本生產要素進行歸集，提高企業成本核算的水平。

一、成本核算概述

成本核算是指房地產開發企業對項目建設過程中所有的成本要素進行歸集和分配，并且通過一定的成本核算流程和方法，對這些成本費用進行核算，以便企業可以掌握各項目的成本支出狀況，促使企業可以進行合理的成本預測，進而找到成本控制的關鍵點，全面降低企業的成本費用。

房地產開發企業的項目獨立運營，投資規模較大，而且項目的建設周期較長，房地產開發企業一般很難確定成本核算的對象，企業應當結合項目的開發地點、具體的規劃以及周期等實際情況，確定成本核算的對象。在確定了成本核算的具體對象之后，企業應當設置成本核算的會計科目，一般包括企業的前期土地費用、前期工程費用、建設施工以及配套設施的建設費用等。

企業對項目的開發成本進行歸集和核算，通過成本核算可以計算出各成本核算對象的開發總成本，使企業可以詳細了解項目建設過程中的成本費用支出狀況，強化會計成本管控力度，降低企業的經營風險，提高企業的利潤水平。

二、房地產企業加強成本核算的重要意義

現階段，房地產開發企業面臨的市場環境越發惡劣，企業要想在市場競爭中脫穎而出，就應當進行企業轉型和升級，不斷優化成本管理的制度和流程，只有進行內部改革和轉型，才可以實現企業的可持續發展。而企業在開展財務管理轉型升級的過程中，就應當加強成本管控，對企業內部的各個環節的成本生產要素進行管控，將成本管理制度落實到各個環節。企業在開展成本管控時，應當重視成本核算，明確成本核算的對象，合理控制企業的各項成本支出，提高企業的經濟效益。

三、房地產企業在成本核算工作中的相關問題分析

（一）成本核算對象不準確

房地產開發企業在開展成本核算工作中，最基礎的工作內容就是確定成本核算的對象，如果企業確定的成本核算對象不準確，那么就會影響成本核算結果的準確性。但是部分房地產開發企業由于項目的資金投入較多，項目的周期也較長，為企業合理確定成本核算的對象增加了難度，具體表現為以下幾點：第一，會計準則中并未明確具體行業的成本核算的對象，也未對企業的成本核算的歸集和劃分等工作進行明確，房地產開發企業在項目建設過程中，未根據項目建設的具體情況合理確定核算對象，影響成本核算的準確性；第二，房地產開發企業在劃分核算對象的時候過于粗糙或者細致，給企業的成本核算工作帶來了一定的難度，同時也可能導致企業的成本核算與實際工作量之間產生偏差，不利于成本核算工作發揮其作用；第三，企業在成本核算的過程中，對房地產項目的成本歸集工作缺乏合理性，企業對科目的處置不合理，不能按照房地產開發項目的建設周期等內容進行成本歸集，影響企業的成本核算結果。

（二）成本核算與管控的制度不健全

房地產開發企業在開展成本核算與管理的工作中，不僅應當加強思想認識建設，而且還應當建立健全成本核算與管控的制度，為企業開展成本核算工作提供參考性依據。但是現實中，很多房地產企業都缺乏成本核算與管控機制，影響成本核算工作效率的提升。第一，企業未完善相應的成本歸集以及核算的流程，財務人員在進行成本要素歸集的時候，隨意性較大，導致企業的項目資料不完善，使企業的成本分配和歸集的結果不準確；第二，企業未明確成本核算的統一標準，由于房地產企業的建設項目眾多，并且每個項目的建設周期均不同，企業的核算項目較多。在核算的過程中，企業不能運用統一的成本核算標準進行核算，不利于成本核算工作發揮其效用；第三，企業的內部溝通和協調機制不科學。房地產開發企業各部門只有加強內部溝通和合作，明確各自在成本核算工作中的職責，各部門也應當積極配合財務管理部門完成既定任務，但是企業內部的各個部門的協調溝通機制不規范，影響企業工作效率。

（三）成本核算意識不強，缺乏專業的人才

企業提高全體員工的成本核算意識，使員工可以轉變自身的財務管理思維，是企業開展成本核算工作的基礎。但是據調查分析，大多數企業的成本核算意識不強，主要原因有幾下幾點：第一，企業的決策層和員工都以提高銷售量、增加企業的經濟收益為工作的核心內容，將銷售指標看得很重，而財務人員在進行成本核算的時候，對企業具體的房地產開發項目的建設情況也不深入了解，業務部門也不能向財務部門及時傳遞項目變更的單據，致使企業的成本核算工作不能順利推進；第二，企業缺乏崗位責任制度，未明確企業各部門和崗位人員在成本核算工作中的具體職責。更重要的是，企業未健全績效考核機制，也未將成本核算與考核管理進行充分的融合，使員工對自身的工作內容認識不清，導致員工整體的成本核算意識不強；第三，成本核算與管理的人才是企業開展成本核算工作的重要支撐，但是企業一般都較為重視銷售人員的招聘工作，并且在招聘財務人員的時候，也未對其進行綜合的要求和考量，使企業缺乏專業的人才，影響企業成本核算的結果和質量。

（四）信息化系統的應用程度不足

隨著科學技術的普及和發展，企業應當采購相應的信息化硬件和軟件設施，充分運用信息化系統開展成本核算工作，極大地提高了企業的會計信息質量，促使工作效率的提升。遺憾的是，部分房地產開發企業信息化系統應用程度不足，具體為：第一，企業未制定和完善信息化管理的標準規范，未將企業的成本核算制度進行調整和改進，使企業的信息化管理缺乏規范性依據；第二，房地產開發企業一般都較為重視信息化硬件的投資，而對于信息化系統的軟件設施建設不到位，部分企業也忽略了信息化辦公軟件的安全管理工作，也不能對信息化系統中的信息進行備份，影響了信息化系統作用的發揮；第三，目前很多企業都引進了ERP和OA系統，企業人力資源管理以及成本管理等內容都集成到企業的信息化系統中，但是部分系統軟件的開放性和擴展性不足，同時如果企業不能開設多個數據接口，那么就會影響該系統的正常運行。

（五）內部監管機制缺失

房地產開發企業在成本核算的過程中，為了減少和避免一些違規行為的出現，也為了確保成本核算數據的真實性和準確性，企業還應當加強內部監督和管理，設置專門的內部監督與管理部門，促使其參與到企業的項目建設全過程中，充分了解各個項目的具體情況，以便對成本數據進行科學的整理和歸集。但是現階段部分房地產開發企業缺乏科學的內部監管機制，也未設置專門的監管部門，不利于企業提高成本核算與控制的成效。

四、房地產企業加強成本核算的具體對策

（一）明確成本核算的對象，提高核算結果的準確性

第一，房地產開發企業應當在項目建設的過程中，充分考慮項目的建設周期、用途以及施工團隊等多種實際情況，并且將較多相同類型的項目成本支出作為同一個成本核算對象，在對項目進行全面的了解之后進行核算，提高企業成本核算的工作效率；第二，房地產開發企業應當成立專門的成本核算部門，在完成項目建設工作之后，應當向建設方提出結算的申請，并經由建設方以及工程監理單位對工程量進行審核，而且房地產開發企業也應當及時跟進資金的支付進度，并且嚴格按照會計準則的標準，及時開展成本核算，提高核算結果的準確性；第三，企業在開展項目建設之前，就應當加強對項目總體情況的分析，對項目的成本支出情況進行預判，對企業的項目成本要素進行整理，并且規范成本核算的流程，確保企業的成本數據清晰，使企業可以正確歸集成本數據，為企業明確成本核算對象奠定基礎。

（二）健全成本核算與管控的制度

首先，房地產開發企業應當結合行業發展特點和自身的實際經營狀況，制定和完善成本核算體系。在制定成本核算體系的時候，企業還應當遵守國家的相關法律法規和會計準則的要求，并且根據企業的經營環境不斷調整和改進成本核算制度，優化成本核算的流程；其次，企業應當設置專門的財務管理部門，使其可以深入到房地產建設項目的全過程中，并且將各項成本數據都納入信息化系統中。企業還可以在成本管理制度中規定成本的預測以及預算控制等內容，提高企業成本管控制度的規范性；再次，企業還可以統一成本核算的標準，財務人員應當針對不同的建設項目，遵循統一的核算標準進行核算，確保分配的合理性。而且企業還可以設立成本核算的臺賬，對房地產企業在項目開發過程中所有的成本費用進行統計和記錄，明確成本核算的各項數據，增加成本核算的科學性；最后，企業還可以對成本核算部門加強管理，明確成本核算人員的工作職責，促使其加強對市場行業的分析和調查，對行業的發展前景進行調研，篩選和收集企業內外部的成本核算與控制的相關數據資料，為企業開展成本核算與管控提供參考，以便企業決策層可以對企業的項目建設方針和政策進行調整和改進。

（三）提高成本核算與管控的意識，加強人才培養

第一，房地產開發企業的財務管理人員應當加強學習和培訓，通過自主報班和考取相應的證書，可以增加財務管理人員的成本管理的理論知識，提高員工的成本管理水平。企業在開展培訓的時候，不僅要給員工講解日常的管理的知識，還應當重點給員工講解成本核算的技能，使員工可以掌握更多的理論知識，如稅法知識、職業道德知識等，提高員工的綜合素質；第二，企業應當制定人才培養計劃，針對企業內部的員工進行培訓，而且還應當積極引進外部的成本核算與管理人才，并且制定科學的獎勵機制，針對保質保量完成企業成本管控的人員進行獎勵。而對于一些工作積極性不高且不能及時完成相應任務的員工，應當加強懲罰，使其可以對自身的職業晉升路線進行合理的規劃；第三，企業還應當建立內部溝通聯系機制，明確各部門在成本核算與管控工作中的具體責任，使各部門員工為了完成既定的成本核算目標而努力提升自己。同時也可以使員工端正工作態度，加強對成本核算與管控意識，推進企業成本核算與管控工作的順利推進。

（四）加強信息化系統建設與應用

第一，房地產開發企業應當加大信息化系統的建設力度，積極引進先進的ERP財務管理系統和OA辦公軟件，并且將這兩個系統軟件與企業原有的管理軟件的端口進行連接，保證企業的信息化系統具有較強的兼容性，實現各部門之間的數據資源共享，確保企業的業務數據資料可以實時共享到財務管理工作中，提高企業的會計信息質量；第二，企業還可以將成本核算的工作流程都納入信息化系統中，在系統中完成成本核算與管控的所有工作內容，讓業務人員也可以通過統一的信息化系統參與到成本核算中，實現各部門之間的高效協調，使員工共同致力于企業的成本核算與控制工作，實現企業成本管控的目標。

（五）強化內部監督和管理

房地產開發企業應當健全內部審計制度，并且根據企業的實際情況不斷優化相關的內容，企業在制定審計制度的時候，應當充分結合自身的經營特點，并且吸收和借鑒新審計內容。同時企業還應當設置內部審計崗位，對企業內部的成本核算工作進行審計監督，針對一些責任人進行審核，并將內部審計的結果及時反饋給領導層，強化內部監督和管理。

五、結束語

綜上所述，房地產開發企業應當重視成本核算工作，財務人員應當參與到房地產項目的建設全過程中，充分了解項目建設的具體情況，對成本費用進行合理的統計和歸集，明確成本核算的對象，為企業開展成本核算與控制工作奠定良好的基礎。而且房地產開發企業還可以建立健全成本核算的體系，強化內部審計監督和管理，及時糾正企業內部的違規行為，全面降低企業在項目建設中的成本支出，實現企業的經營管理目標。

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成本核算是指將企業在生產經營過程中發生的各種耗費按照一定的對象進行分配和歸集，以計算總成本和單位成本。成本核算通常以會計核算為基礎，以貨幣為計算單位。成本核算是成本管理的重要組成部分，對于企業的成本預測和企業的經營決策等存在直接影響。進行成本核算，首先審核生產經營管理費用，看其已否發生，是否應當發生，已發生的是否應當計入產品成本，實現對生產經營管理費用和產品成本直接的管理和控制。其次對已發生的費用按照用途進行分配和歸集，計算各種產品的總成本和單位成本，為成本管理提供真實的成本資料。把一定時期內企業生產經營過程中所發生的費用，按其性質和發生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內生產經營費用發生總額和分別計算出每種產品的實際成本和單位成本的管理活動。