房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

文/丁俐如（京洲聯信（山東）稅務師事務所有限公司）

伴隨著城市化進程的不斷推進，房地產企業的投資行為涉及金額也越來越大，土地增值稅是房地產企業在稅務繳納中的重點組成要素，也在稅務加納金額中占據“大頭”，在正式繳納稅款之前，可以通過科學合理的稅收籌劃工作，在我國相關法律法規的允許范圍之內，獲得科學合理的稅收籌劃方案，實現企業經營效益的最大化，這也是企業展開稅收籌劃工作中的重點內容。通過對房地產企業的土地增值稅展開稅收籌劃，可以顯著改善企業現階段的財務管理效果，對于改善企業現階段的市場經營能力，在行業內獲得健康穩定的可持續發展具備著非常重要的現實意義。

一、房地產企業土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

雖然近些年國家相繼出臺了與房地產行業相關的法律法規，但是現階段關于房地產行業土地增值稅的法律法規還不夠完善，也沒有一部針對土地增值稅的相關法律法規，即便是與其相關的法律內容，在內容制定上也還有很大的進步空間。舉例來說，在土地增值稅的計算模式上不夠科學合理，在減稅條例上不夠完善，在稅率設置上需要優化等。稅收籌劃是對現行土地增值稅的相關法律法規展開深入分析和探索，在探索和分析的過程中即可發現現行土地增值稅稅法存在哪些問題有待優化，掌握其中的不合理之處，隨后針對土地增值稅提出對應的完善和優化建議，促使我國的稅收法律更加科學合理，實現法律和法律之間的協調，構建出一個與房地產企業發展相關的有機整體。

（二）能夠提高房地產企業的收益

通過科學合理的稅收籌劃工作，可以讓房地產企業的相關財務管理人員在第一時間掌握與房地產增值稅相關的政策和法律法規。稅收籌劃工作的開展過程較為復雜，為了保障稅收籌劃工作的穩定推進，需要嚴格依照我國相關法律法規的內容展開對稅款繳納金額的籌劃，提高企業在財務核算上的工作水平。通過對企業稅款的稅收籌劃，可以促使企業加強納稅意識和稅收籌劃意識，改善企業在財務管理上的工作能力，從而達成提升企業經濟效益這一目標。

二、導致房地產企業土地增值稅籌劃風險的成因

（一）外部因素

在進行房地產企業土地增值稅稅收籌劃的過程中，若是稅收籌劃的方案不夠科學合理，則會導致企業出現稅務風險。首先是外部因素，導致房地產企業土地增值稅稅收籌劃出現風險的外部因素主要是國家相關法律法規的動態變化，需要了解的是，國家相關稅務政策制定的參照依據是現行經濟發展趨勢、社會發展水平，并不代表著政策一旦制定之后就再也不會改變，是需要不斷地對其展開動態化調整，尤其是伴隨著經濟的高速增長。通過對稅收政策的調整和優化，可能會對原本房地產企業土地增值稅收籌劃工作帶來一定的影響，將其原本的稅收籌劃步驟打亂，房地產企業此時需要針對新的稅收政策具備全新的認知，不斷地對新政策進行適應，在這一過程中，可能就會導致房地產企業土地增值稅稅收籌劃出現風險，由于政策落實和掌握不完全所帶來的各類不確定風險因素不斷增加。另外，和當地稅務機關之間的溝通和交流是否足夠完善、是否足夠頻繁也會對房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作成果帶來一定的影響。

（二）內部因素

房地產企業土地增值稅稅收籌劃出現風險除了外部的風險因素之外，還包括內部的風險因素，內部風險因素也是較為豐富多樣的，如房地產企業是否在內部建立了對應的土地增值稅稅收籌劃方案、籌劃機制，在房地產企業土地增值稅稅收籌劃上的綜合能力是否足夠完善，相關工作人員的綜合素養等，都會對企業的增值稅稅收籌劃效果帶來不同程度的影響。如若是房地產企業土地增值稅稅收籌劃人員在工作能力上存在缺陷和不足,對企業在稅務籌劃上的有效性也會帶來最為直接的影響，這也是在進行稅收籌劃時需要重點考量的內容。除此之外，很多房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作人員對自身的工作要求和道德責任感較低，不管是在自身的思想意識還是在常規工作的實踐操作上，都還有很大的進步空間，也無法保障房地產企業土地增值稅稅收籌劃的工作水平。另外，很多房地產在企業土地增值稅稅收籌劃上暫未制定出針對性的積極機制，對其工作缺乏基礎的認定考核措施，很多工作人員開始對工作放松，不夠負責，這也導致房地產企業土地增值稅稅收籌劃工作的落實效果不佳。

三、房地產企業土地增值稅稅收籌劃及清算技巧

（一）全面把控稅收優化政策

目前在我國土地增值稅的稅率計算上，使用的主要是累進計算模式，依照納稅人之間的差異性選擇對應的稅率計算模式。我國現行稅法明確指出了什么樣的情形可以免除稅款的繳納，20%住宅增值稅為是否免除稅款的重要節點。房地產企業依照我國現階段的稅務優惠政策，展開對應的房地產土地增值稅稅收籌劃，明確土地增值稅稅收額度上存在的差異性，在合理范圍內降低房價的前提條件下，除了可以規避稅前收入的降低，還可能會出現增長。因此，房地產企業需要掌握現行政策中的優惠部分，將免稅的具體條件進行清晰的梳理，對增值稅進行對比和分析。在對房地產土地增值稅稅收籌劃時，對成本中的各類加計扣除進行列舉也是其中的核心內容之一，需要將項目建設所需要投入的各類支出都劃分到開發期間的費用支出中，而不是簡單地將其劃分到非開發期間費用支出中去，不同的科目劃分，也會導致土地增值稅的稅款繳納金額有所不同。依照我國相關法律法規的具體內容，在某塊土地資源中出現的土地增值稅可以依照項目獲取建筑工程規劃許可證的具體時間展開對應的清算處理，企業需要依照實際情況，選擇最為科學合理的清算模式。

（二）科學選取清算的時間點

目前我國的房地產土地增值稅使用的方式為預征，將預征率進行統一，隨后針對項目進行核算，針對房地產土地增值稅進行征收。等到房地產企業的預售資格定下來之后，依照預征率來展開對稅款的繳納，在項目達到增值稅的清算條件之后，依照現行規定展開對應的清算工作。基于我國不同地區在土地增值稅預征率制度上的落實狀況展開分析，地區和地區之間存在一定的差異性，大多數狀況下，展開對房地產企業土地增值稅的征收過程中，若是稅款繳納的金額超出了清算稅款額度的限制，則需要展開第一時間的清算工作。若是稅款繳納的額度小于清算稅款額度，則可以適當地將清算工作進行延遲。在開展房地產土地增值稅稅收籌劃的過程中，需要對稅收籌劃的時間節點進行科學合理的選擇，保證其在清算時間之前，促使企業可以在清算時間點上具備一定的主動性，幫助企業獲得更高的經濟效益。

（三）明確可扣除項目具體金額

房地產企業開發建設工程項目所需要繳納的具體土地增值稅稅款和需要提前扣除的金額有著非常緊密的聯系，需要企業對需要進行扣除的金額進行清晰的界定，隨后實現土地增值稅稅款繳納金額的降低。通過稅收籌劃可以實現在正式繳納稅款之前的利潤空間全面提升，即便稅收籌劃時有可能會出現扣除金額增加的現象，但是在整個工程項目的稅收利潤增加的前提條件下，扣除項目金額增加的部分也可以對其進行科學合理的彌補，因此這一項也可以直接忽略，稅收籌劃工作依然能夠達成降低稅款繳納金額這一目標，需要依照企業自身的實際發展現狀，對扣除項目的金額進行清晰的界定，科學合理地選擇稅收籌劃模式，以此來確保最大利潤空間。

（四）充分研究土地增值稅的征稅范疇

房地產工程項目在正式的開盤售賣之前，需要對我國相關法律法規進行科學合理的研究，對土地增值稅的具體征收范圍進行相應的分析和研究，選擇科學合理的房地產企業開發項目合作伙伴，以此來降低在稅款繳納上的負擔，依照我國土地增值稅的相關法律法規，若是項目的建設是為自己所用，那么此時則可以免除土地增值稅，但是若是建筑工程項目在施工建設之后需要在市場中進行售賣，以獲得一定的經濟效益，則需要依照我國相關稅法中的稅率展開土地增值稅的繳納。因此房地產企業可以依照這一法律法規的規定來展開相應的稅收籌劃工作，通過房地產企業的合作模式，進一步降低在稅款上的繳納金額。在房地產企業進行合作的過程中，會出現一定的配建費用，可以將其劃分在勞務費用的范疇之內，若是工程項目建設完成之后沒有出現產權的轉移，企業此時則不需要對土地增值稅進行繳納，也可以綜合考量房子的用途，對房屋進行選擇性開發，以此來達成土地增值稅繳納金額降低的目標。

（五）合理選擇利息支付方式

目前我國相關銀行機構借款利息扣除的限額模式上主要可以劃分為兩種類型，一是調到最大額度直接比照銀行同期借款利率來展開扣除，其實是直接將利息與其他費用進行有機融合，二是依照我國相關稅法的法律法規，并根據房地產開發成本的十分之一進行扣除。兩類不同的利息計算模式最終能夠得到稅款繳納金額也是不一樣的，因此房地產企業在對土地增值稅進行稅收籌劃的過程中，需要對利息支付模式進行科學合理的選擇，以達成減稅降稅這一目標。房地產開發企業可以加強和金融機構之間的溝通和銜接，及時進行溝通和交流，在土地增值稅的稅款繳納上，爭取運用最少的稅款繳納金額，降低其在稅務上的壓力和負擔，以科學合理的稅收籌劃工作來改善企業的經營水平，降低在經營上所需要花費的成本支出，可以利用商業銀行在貸款利息上的抵扣限額，綜合銀行在捆綁貸款上的機制要求，隨后再結合企業的發展現狀，制定出完善的稅收籌劃方案。房地產企業運用清算模式展開土地增值稅的繳納，和使用貸款利息模式來進行土地增值稅稅款的繳納，兩種不同的稅款繳納模式最終帶來的稅款繳納效果也是有所不同的，對企業造成的稅務壓力也存在一定的差異性。

四、結論

綜上所述，通過對企業土地增值稅的稅收籌劃工作，可以顯著改善企業的經濟效益和利潤空間，是企業內部重要的財務管理模式，除了可以提高企業的經濟效益，更是可以推動我國稅法更加完善，對國民經濟進行優化，推動我國房地產行業實現健康穩定的可持續發展。因此房地產企業相關管理人員需要掌握現行稅法，通過對優惠政策的分析，掌握征收的具體范疇，選擇最為合理的清算節點，幫助企業降低在發展過程中可能會面臨的各類稅務風險，提升企業的核心競爭水平，保障房地產企業實現健康穩定的可持續發展。

相關鏈接

土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。

土地增值稅的征稅范圍：

按照《土地增值稅暫行條例》及其細則的規定，凡有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，都屬于土地增值稅的征稅范圍。

在界定土地增值稅的征稅范圍時應注意以下三點：

（1）只有轉讓國有土地（指按照法律規定屬于國家所有的土地）的使用權，才屬于土地增值稅的征稅范圍，集體所有的土地只有在征用后轉為國有土地時才能轉讓。（2）只有有償轉讓（指出售或以其他方式有償轉讓）房地產，才屬于征稅范圍，房地產的繼承、贈與等無償轉讓行為不是土地增值稅的征稅對象。此外，國有土地使用權的出讓行為也不是土地增值稅的征稅對象。（3）地上的建筑物及其附著物是指建于地上的一切建筑物、構筑物，地上地下的各種附屬設施及附著于該土地上的不能移動、一經移動即遭損壞的種植物、養殖物及其他物品。