房地產企業內部控制存在的問題及對策

文/李冰（天津普寧天建置業有限公司）

房地產業的健康發展關系到國家經濟的穩定與繁榮，政府近年來對房地產業的調控越來越嚴格，如何在未來持續、健康地發展，成為每一個房地產企業都要面對和思考的問題。房地產企業內部控制制度的建立與健全，是制約其行為的一項重要措施，也是現代公司治理的一項重要內容。

一、房地產企業內部控制的重要性

（一）加強內部控制對改善企業經營管理、減少投資風險具有重要意義

房地產企業屬于資本性強、投入大、周期長、資金周轉緩慢的行業，如果項目的投資出現問題，很有可能會出現危機。

通過建立有效的內部控制體系，可以使企業的經營活動更加協調，從而使管理過程和組織結構得到優化，進而實現審批流程簡化、提高企業運營效率，提高企業管理水平、減少企業的投資和經營風險。

（二）內部控制對提高公司的生產力起到了促進作用

現代公司的競爭是一種制度上的競爭，是一種人才的競爭，是一種建立和完善的內部控制體系的競爭。從根本上講，是一個提高員工素質、提高工作效率的過程。建立內部控制體系，要求公司各部門充分配合、支持、實施和充分的參與，使公司的各項業務流程得到優化，使公司的各項業務不斷規范化，使公司的整體工作更加高效[1]。

二、基于房地產企業的內控管理職能闡述

（一）內控管理的風險管控職能

一是建立健全內部控制制度，對提高企業的風險決策具有重要意義。要建立一套科學的內部控制制度，必須通過對風險控制過程進行梳理，加強風險控制，優化組織結構，明確各部門的職責，以保證對重大的經濟決策具有足夠的風險控制能力，從而保證企業能夠全面掌握風險信息，科學地進行決策。二是加強內部控制的管理，提高企業的風險意識；為建立和優化內部控制環境，必須對風險進行評價，必須對其進行風險評價，并建立相應的風險評價體系，以確保不斷優化和完善公司的風險意識。例如，通過建立健全的風險評價體系，可以通過對營銷和招標采購的風險進行定期的評估，以減少市場波動的風險。三是加強內部控制的管理，可以有效地降低企業的風險。房地產企業的財務決策是一個非常復雜的過程，其風險因素包括宏觀調控政策、利率政策等，因此，必須建立健全內部控制風險控制部門，并對其進行監督和討論，以確保企業的風險水平得到有效的降低。

（二）內控管理的監督評價職能

為了有效地提升公司的內部控制管理水平，必須充分發揮其內部控制與評估的作用。因此，必須從房地產公司的內部控制和管理制度著手，建立起對經營業績的監控機制，并對其進行監督，以使其能夠更好地發揮其作用。房地產企業內部控制體系的建立，是保證其有效運作的前提和保證。在對新的制度和機制進行調整的過程中，物業公司必須在制定和完善內部控制體系的過程中，不斷地改進和完善相關的監管機制，確保其能夠迅速落實，從而使其達到預期的效果。比如，在企業的基層單位進行了內部控制的管理，上級主管應當對其進行定期的監督，主要包括：開發費用的實際執行情況、房地產開發過程中的不規范行為、業績約束和控制行為。這樣才能確保項目的規范化、資金支付的嚴格性、企業銷售業績的可信度。同時，對房地產公司的內部控制進行研究。目前，我國大部分的公司都有自己的專門化制度，為了使其更好地發揮其監控與評估作用，企業仍需對其進行有效的監控與激勵。

（三）內控管理的效益提升職能

通過對房地產開發企業進行風險管理，提高風險管理水平，提高企業的經營管理水平。首先，科學的內部控制可以提高企業的決策效率。由于內部控制管理能夠對各個項目的整個生命周期進行資金的調配與控制，而且通過反復的考慮預算的可行性，可以極大地降低投資決策中的錯誤風險，并最終確保不會產生附加成本。第二，通過有效的內部控制和管理，保證了房地產項目的剩余價值不會降低。通過建立健全的內部控制制度，可以有效地控制項目的動態成本，從而確保項目的投資成本合理，提高項目的剩余價值。第三，通過對企業的內部控制進行有效的管理，可以促進企業的資本規劃。內部控制是指公司通過持續改進資金計劃，強化對資金的控制，保證資金的支付周期和支付點數與項目的進度指標相匹配，從而有效地防止超支行為。

三、房地產企業內部控制的主要問題

（一）內部控制環境不佳

房地產開發企業缺乏對內部控制的重視，需要改進內部控制環境。在公司的內部發展中，物業管理是一個比較復雜的行業，涉及財務、市場、成本、預算、工程等方面的工作，這些都會對公司的內部控制環境產生一定的影響。例如，在房地產行業，雖然表面上實行了一個統一的經營體制，但是由于各個部門之間的信息溝通不到位，只為了實現自身的最大利益，忽略了內部的統一管理，從而導致了企業的內部控制體系建設。

（二）授權減少內部控制的有效性

在房地產企業中，權力控制是實現內部控制的基礎。比如，在傳統的手工核算體系中，財務事務必須由被授權的人簽署。簽名的印跡清楚，不易被復制，從而更好地預防會計舞弊。然而，在會計信息系統中，人與人之間的聯系逐漸轉變為人與電腦之間的聯系，而新的授權模式也隨之產生，而簽字的轉換則成為一種授權的密碼和文檔，對于電腦技術人員而言，這并不是什么秘密。他們可以用專門的方法獲得密碼，而且通常不會留下任何蛛絲馬跡。一旦密碼被竊取，將會帶來極大的危險和潛在的經濟損失[2]。

（三）缺乏對內部控制的監管

目前，我國房地產企業的內部控制制度還不完善。這種制度無法實行，或者說缺乏執行力，導致了某些地方的內部控制失靈。比如，房地產企業存在著大量的資金流動性和各個部門經理的利益差異，這就給企業的監管和評估帶來了難度。企業每年都要花費大量的金錢，各部門為了自己的利益，往往會造成大量的經費浪費。

四、房地產企業內部控制存在問題的原因

（一）管理層重經營、輕管理，對內部控制重視程度不夠

由于大部分的物業公司都把利益最大化作為其經營的主要目的，因此，他們把內部控制體系看作是一種條條框框、紙上談兵，并不能真正影響到公司的運營目標。但是，事實卻不是這樣。在沒有嚴密的內部控制體系的情況下，企業的經營管理將會產生許多問題，這些問題不能得到有效的防范，甚至會造成企業的經營管理混亂，最終造成公司的倒閉。

（二）不健全的內部控制體系和缺少獨立的內部控制體系

由于受成本制約，會計部門通常都擔負著內部控制的功能，從而造成人員權限重疊，決策方式、議事規則不明確，不能相互制約。在部分企業人員不多的情況下，存在著嚴重的“家長式”作風，“一支筆”情況嚴重，最終導致了內部控制體系的失效。

（三）員工的職業素養較差，內部控制能力較差

總體而言，我國企業的內部控制意識普遍偏弱，對內部控制的認識和經驗不足，缺乏有效的實施機制，導致了內部控制的失敗。

五、房地產企業內部控制問題的解決措施

（一）加強企業的內外部建設，優化內部控制環境

房地產企業內部控制環境的好壞，將直接關系到企業的內部治理體系的落實、企業整體戰略目標的落實以及企業的具體運營目標。一是加強企業的外部環境，二是加強政府和社會監督。政府監督是指房地產企業定期接受稅務、財政、審計、證券等部門的監督；社會監督主要是通過外部會計師事務所、社會輿論的監督，定期對其建立和執行內部控制體系進行評價，從而增強外部監督功能，優化外部控制外部環境。同時，要強化內部管理的內部環境，根據物業行業的特點和內部控制的需要，設置內部機構，讓所有人都能清晰地了解內部機構設置、崗位職責、業務流程等，明確職責，合理行使職權；加強企業文化建設，強化企業的價值觀念。把內部控制的責任落實到員工的崗位上，讓他們全權負責，擔負起崗位職責，增強員工的責任感和緊迫感。

（二）推動企業流程重組，提升企業內部控制的有效性

房地產開發商要適應網絡信息的發展，就必須設置系統管理員、普通用戶以及其他三種身份進行管理。系統管理員是負責維持最基礎的金融體系，不能進行企業的日常工作，一般都是由專門的計算機人員來完成，一般是會計、銷售人員等，其他人員只能查詢，不可能進行維護和處理。通過健全與實施不兼容的崗位分離機制，減少了會計欺詐的發生。

同時，要健全授權審批體系，按程序、崗位設置額度。明確各崗位的工作權限、審批程序和職責，對重要的業務和事項要進行集體審批或聯合審批。比如，只有得到了部門經理的同意，方可在系統中更改房產的出售價格，而部門經理的工作清單中也會顯示這一項服務，超過了額度，部門經理就無權處理了，系統會按照規定的程序，將業務流程上報給上級，然后再進行審核，嚴格地按照業務流程來設置業務流轉的程序，從而提高內部控制的效率。同時，房地產公司也要重視會計與業務的協調，這就是會計人員不僅要完成所有待審核的事項，而且要實現業務流程與會計流程的協調，從而解決會計信息滯后、會計處理不精確等問題，降低會計工作的隨意性，從而改善內部控制的質量。

（三）建立和完善內部控制系統

房地產企業要建立和完善內部控制系統，不能簡單地模仿其他公司，要結合自己的實際，對自己的資源和優勢進行分析，并結合實際需要，不斷完善相應的制度。存在漏洞和缺陷的內部控制系統不能有效地推動公司的發展，嚴重時甚至會產生消極的效果。因此，企業要構建健全的內部控制體系，才能為其提供理論上的支撐。

以天津普寧天建置業有限公司為例，為強化公司內部控制、控制經營風險、改善經營管理、提高經濟效益，實現公司制度化、規范化管理，2014年以來天津各項目公司依據集團整體管理要求，有針對性地制定各項內部控制管理規范，對合同招投標、現場簽證管理、費用報銷辦法、固定資產管理、銷售傭金管理、合同審批管理等分別形成細化管理制度，并不斷優化完善，減少管理漏洞，提高運營效率。

（四）提升風險識別的有效性

一是完善風險匯總。這就需要企業全體人員的共同努力，使每個人都有能力發現風險、識別風險，并確保風險識別的正確性。二是強化管理和經營兩個層次的風險點分類、梳理。這就需要房地產企業的經理和經營人員對風險有一定的敏感性。只有在自己的工作中，只有經理和經營人員對風險的發現和挖掘，才能使企業的風險識別工作得到切實的發揮。三是要加強風險的成因分析。除了不可抗力以外，其他危險因素往往都有其產生的原因，所以，要對其成因進行深入挖掘，要把握其自身特征，對其進行詳細的分析和討論，以保證其形成的原因。四是從風險原因出發，探索應急預案和對策。當前，房地產企業所處的發展環境復雜多變，資金風險和資本風險時有發生，因此，房地產公司必須盡快制定相應的應急預案，以防止出現“因風險而倒閉”的嚴重后果，從而為房地產企業的穩定發展把好最后一道關口。

六、結語

總而言之，為實現不斷增強內控管理、合理保證企業經營合法合規、保證企業資產安全、企業財務報告及相關信息真實完整的目的，企業要從行業特點并結合本企業實際情況出發，不斷完善內部控制的內容，搭建科學的內部管理體系，不斷提高內部控制質量，促進企業實現自身發展戰略。