房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)策劃

文/王煥（對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易學(xué)院）

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，投資成為企業(yè)發(fā)展中非常重要的一部分。所謂的投資是指企業(yè)或者個(gè)人，為了達(dá)到某個(gè)目的，簽訂相關(guān)合同，輸送資金的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，特定的經(jīng)濟(jì)主體可以在合同約定的時(shí)間內(nèi)獲得一定的利益，實(shí)現(xiàn)資金的增值。當(dāng)然投資也是存在風(fēng)險(xiǎn)的，這種風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)是一致的，通常利潤(rùn)越高，風(fēng)險(xiǎn)越大；利潤(rùn)越小，風(fēng)險(xiǎn)越小。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而言，其投資的風(fēng)險(xiǎn)比較高、回收期也比較長(zhǎng)，故必須要做好財(cái)務(wù)策劃，以規(guī)避投資方尤其融資不當(dāng)或者是其他問(wèn)題而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)策劃的概述

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的概念以及特點(diǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資指的是在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資活動(dòng)，是國(guó)家、企業(yè)或者個(gè)人為了能夠?qū)崿F(xiàn)某種目標(biāo)，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理或者是服務(wù)房地產(chǎn)的相關(guān)活動(dòng)。投資房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)論是對(duì)于國(guó)家、社會(huì)還是投資者而言，均具有一定的作用，比如可以改變一個(gè)城市的基礎(chǔ)設(shè)施，推動(dòng)城市的發(fā)展，能夠?yàn)檎黾右欢ǖ呢?cái)政收入，具備一定保值增值的功能等[1]。常見的關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資主要包含改造舊城、開發(fā)土地、建設(shè)房屋、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)等。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和其他項(xiàng)目投資存在一些本質(zhì)的差別，比如投資的數(shù)額一般比較龐大、利潤(rùn)回收期長(zhǎng)、投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益均比較高，但流動(dòng)性差，總體而言房地產(chǎn)項(xiàng)目資金運(yùn)作非常困難。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)策劃的概述

財(cái)務(wù)策劃指基于豐富的技能或者是知識(shí)，通過(guò)策劃、咨詢等手段制定一套符合房地產(chǎn)商投資的財(cái)務(wù)方案。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而言，收益高，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也高，必須要做好前期的銷售預(yù)測(cè)、成本費(fèi)用的評(píng)估、了解利潤(rùn)的空間，同時(shí)還要了解優(yōu)惠的政策等。只有做好財(cái)務(wù)策劃，才能夠降低投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)策劃的意義

房地產(chǎn)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中非常重要的一個(gè)行業(yè)，其關(guān)乎一個(gè)城市的精神面貌，以及一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此做好房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)策劃意義重大，其有利于降低項(xiàng)目投資過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，保證利益的最大化。同時(shí)也能夠促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩。

（一）有利于降低房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資本身就具有高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特征。在進(jìn)行項(xiàng)目投資之前，通過(guò)財(cái)務(wù)策劃進(jìn)行銷售的預(yù)測(cè)、建筑該項(xiàng)目的開發(fā)成本的分析、利潤(rùn)的預(yù)測(cè)以及資金籌資方案等，可以避免在投資過(guò)程中出現(xiàn)盲目性，提前了解在整個(gè)項(xiàng)目投資中需要運(yùn)用的資金、涉及的費(fèi)用、可能會(huì)獲得的利潤(rùn)，保證整個(gè)項(xiàng)目投資的可預(yù)見性，降低由于未提前規(guī)劃而導(dǎo)致的一些投資的風(fēng)險(xiǎn)，影響項(xiàng)目的開展以及整體的利潤(rùn)。

（二）有利于保證投資項(xiàng)目可以獲得預(yù)期的收益

投資項(xiàng)目的目的就是為了獲得一定的收益，擴(kuò)充自己的產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資而言，由于其利潤(rùn)巨大，故競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。加之房地產(chǎn)項(xiàng)目投資涉及的資金是非常龐大的，且分散在項(xiàng)目投資的每一個(gè)環(huán)節(jié)。如若有一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)失誤，就會(huì)導(dǎo)致利潤(rùn)的降低，甚至全盤皆輸[2]。故想要保證投資項(xiàng)目可以獲得預(yù)期的收益，就必須要做好財(cái)務(wù)的規(guī)劃，為投資選擇合適的時(shí)間、合理的規(guī)模、最優(yōu)的投資方案，保證整個(gè)投資過(guò)程都向著預(yù)設(shè)的方向前進(jìn)，繼而獲得預(yù)期的收益。

（三）有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展

房地產(chǎn)投資是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景之下逐步形成的。投資房地產(chǎn)，無(wú)論是對(duì)于投資者還是國(guó)家、社會(huì)而言，均具有一定的意義。比如對(duì)于投資者而言，可以實(shí)現(xiàn)資金的增值，而對(duì)于國(guó)家和社會(huì)而言可以改變一個(gè)城市的精神面貌，可以帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，也可以提升政府的財(cái)政收入。但是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資屬于高危行業(yè)，必須要做好財(cái)務(wù)的規(guī)劃，才能夠避免在投資過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，減少房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)策劃的策略

（一）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的成本

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所耗費(fèi)的成本是非常高的。為了降低投資的風(fēng)險(xiǎn)，在開展項(xiàng)目投資之前，需要做好成本的預(yù)測(cè)。通常房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的成本包含開發(fā)、攤銷以及稅金等相關(guān)成本，其中開發(fā)成本是非常多的，包含土地征用以及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期的工程費(fèi)用等。（1）在判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行時(shí)，要分析土地費(fèi)用。土地費(fèi)用的多少關(guān)乎是否會(huì)有相應(yīng)的利潤(rùn)。就目前而言，獲得土地的方式有拍賣土地、征用土地等[3]。除了土地成本之外，其他項(xiàng)目的費(fèi)用可以按照工程造價(jià)開展預(yù)算，可見土地成本的高低會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目成本的差異。通常不同獲得土地的方式，在測(cè)算土地成本時(shí)也會(huì)存在差異。如若是通過(guò)競(jìng)拍的方式來(lái)獲得相應(yīng)的土地，就需要提前進(jìn)行可行性的研究，比如考察土地、判斷該地的銷售前景、成本費(fèi)用等。如若是征地拆遷的，則按照政府規(guī)定的拆遷條款去賠償，并測(cè)算成本。在測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)通過(guò)換算土地面積和允許容積率換算出項(xiàng)目預(yù)計(jì)地價(jià)，以此計(jì)算出每平方米地價(jià)。（2）前期工程費(fèi)用預(yù)測(cè)。在建造房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，會(huì)出現(xiàn)各種費(fèi)用，比如設(shè)計(jì)的費(fèi)用、勘察水文地質(zhì)的費(fèi)用、判斷項(xiàng)目的可實(shí)施費(fèi)用等。在取得土地開發(fā)權(quán)之前，就需要進(jìn)行相應(yīng)資料的收集、土地的勘測(cè)。雖然在整個(gè)建造成本中前期費(fèi)用占據(jù)的比例很少，但是如果前期費(fèi)用做不好很可能會(huì)影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用的預(yù)測(cè)。在建造項(xiàng)目的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)供水、供電、供氣等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。（4）建筑安裝費(fèi)用預(yù)測(cè)。在建造房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)各種安裝費(fèi)用，這類費(fèi)用在總成本中占據(jù)的比重比較大。（5）基礎(chǔ)配套設(shè)施的費(fèi)用計(jì)入非營(yíng)業(yè)性公共設(shè)施費(fèi)用。（6）開發(fā)的間接性費(fèi)用預(yù)測(cè)。第一是在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)會(huì)有直接費(fèi)用，也會(huì)出現(xiàn)間接費(fèi)用，比如像一些宣傳費(fèi)、廣告費(fèi)等，這都是項(xiàng)目在開展時(shí)可能會(huì)產(chǎn)生的間接性費(fèi)用，也應(yīng)該納入成本費(fèi)用中。第二是項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的期間費(fèi)用，比如銷售、管理以及財(cái)務(wù)等相關(guān)費(fèi)用，如果項(xiàng)目是獨(dú)立核算的，那么由該項(xiàng)目承擔(dān)期間費(fèi)用，如果未能進(jìn)行單獨(dú)核算的，則要根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出情況，合理地進(jìn)行分擔(dān)，主要是根據(jù)雙方的合同約定去處理。第三是稅金，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，包含的納稅費(fèi)用有增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等[4]。投資和經(jīng)營(yíng)方式不同，繳納的稅金也會(huì)存在差別。

（二）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目未來(lái)的銷售額

在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目之前，需要做好財(cái)務(wù)的策劃，以分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性，在財(cái)務(wù)策劃中，銷售預(yù)測(cè)是一項(xiàng)非常基本的內(nèi)容。通常在進(jìn)行銷售預(yù)測(cè)之后，才能夠開展財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。銷售預(yù)測(cè)的方案主要是通過(guò)對(duì)投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊的房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，了解周邊房產(chǎn)近幾年的售價(jià)、銷售量，再結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的大環(huán)境，預(yù)測(cè)投資的樓盤在開售之后可能的狀態(tài)。當(dāng)然，在此過(guò)程中，還需要從自身房產(chǎn)、銷售狀況、市場(chǎng)需求量等相關(guān)特點(diǎn)出發(fā)，設(shè)計(jì)出銷售的方案，判斷售房?jī)r(jià)是低開高走還是高開低走？如果出現(xiàn)了銷售不景氣的情況，應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)。總之，在銷售預(yù)測(cè)的過(guò)程中，要結(jié)合已經(jīng)發(fā)生過(guò)的銷售狀況和房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀，去判斷存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)以及可能獲得的收益，制定每套房的單價(jià)，判斷相應(yīng)的銷售額。

（三）預(yù)測(cè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤(rùn)

企業(yè)在對(duì)項(xiàng)目所需要花費(fèi)的成本進(jìn)行預(yù)測(cè)之后，就要根據(jù)實(shí)際的狀況去確定目標(biāo)利潤(rùn)以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的相關(guān)途徑。如若在測(cè)算的過(guò)程中，正常的銷售額和盈虧臨界點(diǎn)的銷售額相比前者較多，則是具有盈利的空間。當(dāng)然，具體還要根據(jù)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際現(xiàn)狀，比如可能會(huì)受到工資、水泥、鋼材等變動(dòng)的影響而產(chǎn)生一些變化，具體的測(cè)定需要按照實(shí)際的現(xiàn)狀去分析。

（四）確定投資項(xiàng)目需要的資金以及籌資的方案

房地產(chǎn)投資需要耗費(fèi)的資金是非常大的，僅依靠企業(yè)內(nèi)部是不可行的，這就需要進(jìn)行一定的融資計(jì)劃，而在開展融資計(jì)劃之前，應(yīng)預(yù)測(cè)資金的需要量。故提前編制現(xiàn)金預(yù)算預(yù)測(cè)需求量就顯得尤其重要，通過(guò)分析不同時(shí)間段現(xiàn)金流入以及支出揭示時(shí)間表、現(xiàn)金流入以及流出量。在預(yù)算的過(guò)程中，要根據(jù)支出以及各個(gè)業(yè)務(wù)預(yù)算編制明細(xì)、期間費(fèi)用等編制預(yù)算的目的，就是盤活資金，防止資金不足時(shí)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然在確定企業(yè)的現(xiàn)金凈流量時(shí)，要注重相關(guān)增量的現(xiàn)金流量，比如企業(yè)在確定了相關(guān)投資方案之后，當(dāng)總的現(xiàn)金流量發(fā)生變動(dòng)之后，其才是和項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量。在預(yù)測(cè)投資方案中，投資決策分析的首要環(huán)節(jié)就是預(yù)期現(xiàn)金流量。在分析各種投資方案時(shí)，必須要以所估算出的預(yù)期的現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)。其次是做好融資籌劃。（1）公司以及項(xiàng)目融資是房地產(chǎn)融資的兩種主要形式。融資形式不同，最終所形成的項(xiàng)目、投資者的關(guān)系、信貸和投資決策等方面都會(huì)存在顯著的差別。（2）就我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)或者是項(xiàng)目投資而言，外部融資的渠道有很多，如債券、銀行、股票上市以及民間融資等，不同的融資渠道其優(yōu)缺點(diǎn)均不同，在開展項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)策劃時(shí)就需要選擇合適的融資渠道。在選擇融資渠道時(shí)，要盡可能地避免融資渠道的單一性，比如過(guò)于依賴銀行貸款等，這不利于房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，也會(huì)給整個(gè)金融行業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。（3）在確定了融資的相關(guān)渠道之后，項(xiàng)目投資方就需要根據(jù)融資的方案分析；融資的結(jié)構(gòu)、融資的風(fēng)險(xiǎn)，選擇最優(yōu)的融資方案。總之，企業(yè)在融資時(shí)所獲得的資金通常會(huì)分為債務(wù)以及權(quán)益的資金，而不同方式所獲得的資金其成本不同，后期所需要給予投資者的回報(bào)也是存在差異的，企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況去計(jì)算出不同方案所耗費(fèi)的資金成本，選擇最優(yōu)的融資方案。

（五）科學(xué)進(jìn)行項(xiàng)目投資決策

在進(jìn)行了項(xiàng)目投資的財(cái)務(wù)分析之后，就需要根據(jù)這些分析作出科學(xué)的投資決策。（1）隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，各個(gè)部門的投資利潤(rùn)率開始向平均化傾斜。無(wú)論是哪一個(gè)企業(yè)，投資何種項(xiàng)目，都希望投資所獲得的利潤(rùn)能夠超過(guò)社會(huì)的平均利潤(rùn)率，房地產(chǎn)行業(yè)的投資也不例外。因此就需要運(yùn)用投資決策分析法去判斷投資項(xiàng)目決策的利潤(rùn)率[5]。常見的方法有現(xiàn)值指數(shù)法、投資回收期等。（2）所謂的機(jī)會(huì)成本指的是當(dāng)企業(yè)選擇了某一個(gè)投資方案時(shí)，就需要放棄其他途徑的投資機(jī)會(huì)，這一種考慮機(jī)會(huì)成本往往不屬于費(fèi)用和支出，是一種可能會(huì)失去的收益。在決策的過(guò)程中，應(yīng)權(quán)衡考慮各種因素，確定最有利的投資途徑。其次則是投資風(fēng)險(xiǎn)的考量。就房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言，其投資的金額較大，且投資的周期比較長(zhǎng)，雖然收益比較高，但風(fēng)險(xiǎn)也是不可忽視的。企業(yè)在進(jìn)行投資策劃時(shí)，應(yīng)正確地評(píng)估自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇能夠承受的投資項(xiàng)目。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分析主要包含識(shí)別、估計(jì)、評(píng)價(jià)和應(yīng)對(duì)等相關(guān)步驟。通過(guò)全面考察項(xiàng)目，找到項(xiàng)目在開展過(guò)程中可能會(huì)存在的潛在影響因素。比如建設(shè)、收益、融資等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)。接著就要做好風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)，所謂的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)就是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行計(jì)算，了解概率的分布、標(biāo)準(zhǔn)差、期望值。在做好風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)之后，就要評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)去判斷可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成功和失敗的風(fēng)險(xiǎn)因素，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的可能性來(lái)判斷風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)造成的損失。最后就是要根據(jù)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析的結(jié)果，制定防范、控制風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施，比如可以通過(guò)多方案對(duì)比選擇最優(yōu)，或者是在評(píng)估財(cái)務(wù)或者是投資時(shí)留有一定的余地。（3）在進(jìn)行項(xiàng)目投資決策時(shí)，必須要考慮到政策相關(guān)因素的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)關(guān)乎城市的建設(shè)和發(fā)展，政府針對(duì)這部分發(fā)展，在不同的時(shí)期和地區(qū)，會(huì)有一定的政策傾斜或者是優(yōu)惠，這就需要投資者在進(jìn)行財(cái)務(wù)規(guī)劃時(shí)，分析各個(gè)地區(qū)地價(jià)、稅金等政策上的優(yōu)惠策略。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)也在日益推進(jìn)著改革。市場(chǎng)環(huán)境的變化，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出了更高的要求。在新的時(shí)期下，疫情影響經(jīng)濟(jì)衰退，國(guó)家通過(guò)政策規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資時(shí)，必須要做好財(cái)務(wù)的規(guī)劃，提前預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目未來(lái)的銷售額、投資的成本、可能會(huì)獲得的利潤(rùn)等，確定項(xiàng)目投資需要的資金、融資的方案，降低在新時(shí)期下項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，保證投資利潤(rùn)。