物業管理公司全面預算管理模式的構建研究

文/李冬霖（中電建五興物業管理有限公司）

隨著社會經濟體制的優化改革，推動了各行各業的全面發展，在當前的物業管理公司發展中，對企業內部預算管理提出了全新的要求，為了保障物業管理公司全面預算管理工作的有效落實，制定一套健全的全面預算管理體系，必須了解物業管理工作的開展模式，明確預算管理工作在物業管理公司發展中的地位，為物業管理公司量身定做一套科學的全面預算管理模式，確保各環節的預算工作都能夠準確落實，保證全面預算目標與企業戰略發展目標高度統一，以全面預算成果作為物業管理公司發展的指導方向，促進物業管理公司經濟收益穩步提升，實現新時代環境下物業管理公司可持續發展。

一、物業管理公司實施全面預算管理模式的重要意義

物業管理公司實施全面預算管理工作應當依靠行業總體戰略目標實施，通過科學預測分析，對預算年度內物業管理公司的資源和運行成本做出合理規劃，從而最大程度發揮物業管理公司的資源價值。在物業管理公司實施全面預算管理中，主要包括了多項預算內容。通過對我國物業管理公司各環節的成本費用數據的合理預算編制，開展財務報告分析，實現物業管理公司全面預算管理優勢，對物業管理公司的健康發展具有重要意義。

（一）保障公司戰略目標的實現

全面預算管理體系構建要以物業管理公司發展戰略為導向，構建全新的管理體系，在準確落實全面預算管理工作時，可以實現戰略目標與預算目標的高度統一，對物業管理公司的發展戰略進行量化分析，并準確地落實到預算執行工作中，為物業管理公司戰略規劃進行科學調整，強化物業管理公司戰略發展水平，為物業管理公司長遠發展奠定堅實的基礎。

（二）實現公司資源的合理分配

當物業管理公司構建與實施全面預算管理模式時，可對物業管理公司從上至下的業績指標進行實時監管，確保所有績效管理制度準確落實，物業管理公司也將全面預算執行的成果運用到企業各部門業績考核中，以此作為考核依據，體現出考核的公平性與準確性，也有利于提高物業管理公司績效管理水平，使物業管理公司經營效益提升。

（三）提高公司績效管理水平

當運用全面預算管理模式時，物業管理公司也要針對自身實際發展需求，對當前具備的資源進行合理化配置，同時對物業管理公司的人力資源、信息資源、業務資源、資金流進行合理分配，構建一套完善的管理流程，強化物業管理公司內部資源的利用率，避免出現資源配置不合理引發資源浪費等現象，充分發揮企業資源最大化價值，為物業管理公司創造更高經濟效益。

（四）強化公司成本控制

全面預算管理在物業管理公司運用時，也要對物業管理公司外部環境變化情況做好深切分析，結合分析結果來優化成本和收入的平衡，對物業管理公司經營發展中的各項費用支出進行科學預算，嚴密監控成本與收入在全面預算編制與執行中的變化情況，做好定期的預算執行效果評估，幫助物業管理公司提高成本預算支出管控水平，發揮物業管理公司資金價值。

二、物業全面預算管理的內容

（一）物業全面預算管理中的成本費用組成

物業全面預算管理中的成本費用主要包含物業管理公司在為業主提供各項服務中產生的費用支出總和。物業管理公司的成本費用也要結合各類標準進行多級別劃分。我國當前實行的住宅小區物業管理和服務收費規范中明確指出，物業小區公共服務所涉及的成本費用包括以下幾項內容：（1）物業管理公司為業主提供服務人員薪酬；（2）物業管理公司服務人員規定福利成本；（3）住宅小區內部公共設備與設施維護、運行以及保養成本；（4）物業公司管轄內小區綠化費用；（5）住宅小區內衛生清潔費用成本；（6）住宅小區門崗保安費用；（7）物業公司辦公室消耗成本；（8）物業管理公司內部固定資產折舊成本；（9）法定稅務成本等。

物業管理公司成本費用和企業所管轄的物業區域面積有著直接聯系，通過針對二者的關聯性分析，又可以將物業管理公司的成本費用分為固定成本與變更性成本兩類。固定成本一般不會受到企業所管轄的物業面積數值影響。一般物業管理公司的固定成本費用不會隨著所管轄面積的變化而作出改變，因此將這部分成本劃歸物業管理公司的固定成本中。變更性成本一般會受到物業所管轄面積大小數值所影響，常規指的是人工所產生的費用成本，包括物業管理公司的服務人員薪資、福利待遇、辦公成本等等。結合市場調研分析成果，明確物業管理公司在成立之初，都要具備一套完整的管理團隊，因此物業管理公司服務人員薪酬與福利成本等一部分可以劃歸到固定成本層，因此計算過程中需要將這一部分固定成本計入到固定成本中，當物業管理公司所管轄的面積發生變更時，需要調整物業管理人員數量，所產生的人員薪酬福利以及辦公費用成本變化屬于變動費用。物業從行業性質上劃分屬于服務類行業，所以，人工成本也是其成本管理的核心部分，據市場調查結果顯示：人工成本在整個物業管理公司成本中占據超過60%以上的比例，當人數大幅度下降時，人工成本變化較小，人本成本并未出現同比下降，其主要原因是由于工資附加比例以及社會保險增加造成的人工成本偏高。由此看出，物業管理公司的人工成本屬于剛性增長，只有嚴格做好部分成本控制，才能保障物業管理公司健康發展，反之物業管理公司的人工成本便會持續增加，可以看出物業管理公司成本管理中人工成本控制占據重要地位。

作為服務類產業的代表，物業管理公司在經營發展中也會受到物業服務范圍影響，物業開展管理服務工作涉及多個部門和多個專業，如果不具備一定規模，容易導致物業管理公司經濟效益下跌，甚至產生嚴重虧損等問題。受到地方與區域本位思考的影響，物業管理公司管理需要結合各項條塊進行分割，實現各自堅守，所以也導致部分物業管理公司經營物業無法滿足預先設定標準，影響物業管理公司經營效益。為此，物業管理公司必須認真落實人工成本的管理與控制，縮減物業管理公司成本投入，保障物業管理公司健康發展。

（二）物業全面預算管理內容

物業管理公司的全面預算管理內容一般包括營收預算、成本預算、費用預算、生產資料采購以及固定資產預算等幾個重要板塊。其中物業管理公司最關注的是營收預算，也是對物業預算管理水平影響最嚴重的內容。營收預算編制必須根據物業管理公司目標經營收益以及人員勞務需求價格，對企業提供各項業務量服務與銷售量預算。物業管理公司營收預算的合理設計對預算程序的落實具有較大影響。為此，物業管理公司必須重視經營收入的全面預算管理，成本預算指的是在預定期限內，為了達成企業營業額目標所產生的成本，同時根據當地市場物價水平等外部因素，按照物業管理公司規定開展成本預算工作。對于物業管理公司發展來說，成本預算決定著企業經濟效益，通過成本預算可以展現出物業管理公司管理水平。期間產生的費用預算也作為企業預算期內管理成本、銷售成本以及財務成本中的內容，必須針對物業管理公司各項目進行全面預算編制。物料采購預算包含了物業管理公司所需的材料、消耗品以及各類商品。固定資產的全面預算內容要制定專門的計算項目，以此進行細致劃分。

三、物業管理公司全面預算管理模式的構建策略

（一）完善全面預算管理組織機構

當前大部分物業管理公司尚未設立完善的全面預算組織機構，致使全面預算管理工作無法有序地開展。在此背景下，物業管理公司必須構建專門的全面預算管理組織架構，專項負責物業管理公司所有服務和管理活動所涉及的預算工作，其間物業管理公司還要遵循以下原則：（1）確保全面預算管理組織架構高效的運作，才能實現各類預算信息及時反饋，全面預算管理工作的效用也能最大限度地發揮出來。由此可見，高效運行是市場經濟環境下物業管理公司管理工作的基本要求。不僅如此，全面預算管理組織機構也承擔著預算管理職責，完善組織機構能將全面預算管理的職能有效發揮，要想實現這點也離不開組織機構的高效運行；（2）加強組織機構人力資源配置，確保合理規劃各項職能，強化管理水平；（3）細化全面預算管理組織機構的工作流程，確保每一項工作都能有效落實，提高全面預算管理的可行性與規范性；（4）對全面預算管理組織機構的完善并非均衡分配管理權能，由于預算管理人員的能力和精力限制，所以在全面預算管理的過程中必須強調有力的管理；（5）要想充分展現全面預算組織機構的作用、價值，物業管理公司就要保證機構權責分明，內容清晰，這樣也有利于機構的高效運行。而各職能部門也要明確管理責任，提高全面預算管理工作的質量、效果；（6）全面預算管理工作的開展是為了提高物業管理公司的經濟效益，在設置管理機構的過程中首先要考慮經濟問題，在實現管理職能的過程中單位還要將管理人員與機構的作用全面發揮，在非必要時也要盡可能避免增設機構與人員，這樣全面預算管理機構的經濟性能得到保證，而單位也能獲得更多的經濟效益。

（二）細化預算編制

物業管理公司在實施全面預算編制過程中要全面落實上下結合的編制流程，提高預算可執行效率，盡可能地規避物業管理公司全面預算編制與實際不符的現象。由于物業管理公司屬于服務類型企業，所以在開展預算編制工作中，要將編制重點放在企業成本、企業費用支出、經營收入和現金流向等內容上。具體編制內容包括以下幾點：（1）物業管理公司收入情況預算編制。具體內容包括物業管理費用、補貼費用、停車場管理費用、籌備費用、特約經營服務等項目。將物業管理費作為整個收入預算編制的核心，根據相關標準和面積，核算經營收繳情況，確保物業管理公司預算收入合理性；（2）物業管理公司成本預算編制。在開展成本投入的預算編制中，細化到居民小區的文化活動、停車場管理成本、綠化成本、資源消耗成本、公共設施維護成本以及人工成本。人工成本作為預算的核心，針對物業管理公司內部人員薪資標準、人員編制以及福利政策進行預算設計；（3）物業管理公司管理費用的預算編制。由于物業管理公司財務費用和銷售占比較小，管理費用則占據較大比重，因此需要將管理費用作為預算編制核心，細化到員工培訓、會務、辦公以及固定資產折舊費用預算中。

（三）制定全面預算目標

物業管理公司要全面分析市場大環境發展趨勢，了解物業管理行業發展動向，同時熟知自身發展狀態以及國家對行業內的相關法律規范，針對企業戰略發展目標，設定物業管理公司短期預算目標與長遠預算規劃，保證長遠預算規劃工作與發展戰略目標高度統一，體現出全面預算管理的可行性與可靠性。物業管理公司短期預算目標設定中，也要對本年度預算目標進行拆解分析，細化物業管理公司收入、經營利潤、成本等預算結果，并分解各部門經營目標，確保各部門能夠結合細化的預算編制制定預算工作內容和方案，確保預算目標滿足各部門的實際發展情況。

（四）強化預算執行控制

物業管理公司也要重視預算執行控制力度提升，積極做好費用管理工作，保障預算目標有效達成。因此，在預算執行過程中，物業管理公司要結合預算控制費用支出情況，對超出預算或者額外的費用拒絕支付，物業管理公司要針對內外環境變化情況，對預算內容進行合理優化，但要嚴格遵循相關程序，對調整后的預算方案進行審批報備，預算執行方案經審批后才允許執行。物業管理公司財務部門要定期開展預算分析，對物業管理公司的各項支出和預算結果進行對比，合理分析預算和實際之間的偏差情況，并制定科學的預算執行控制對策，保障所有支出都符合全面預算執行要求。

（五）落實預算考核

物業管理公司每年都要開展預算分析與考核工作，在預算分析的環節中，物業管理公司必須建立一套完善的考核體系，同時也可以作為績效預算體系運用，通過這一體系的建立，將其融入整個物業管理公司預算管理的全過程。

在開展預算編制工作環節中，通過對物業管理公司預算體系可行性的評價分析，在預算執行過程中也能夠結合各項績效考核指標對執行結進行預算分析，檢查物業管理公司項目經費的支出情況，同時也要對項目完成度進行評價，明確項目是否存在經濟效益和社會效益，對物業管理公司戰略目標完成度進行考核，明確投入產出比。因此，績效考核體系又是一面“照妖鏡”，能夠通過績效考核管理，展現出物業管理公司各項活動的實際情況，最后也可以結合績效考核結果設計獎懲機制，糾正存在的偏差，有序完成項目工作。

四、結語

綜上所述，全面預算管理是基于新時期市場環境影響，對企業傳統預算管理作出的調整與完善，作為全新的預算管理模式，能夠確保企業財務工作精準性，發揮全面預算管理優勢，為企業健康發展和準確決策提供可靠支持。為此，本文從物業管理公司角度討論了全面預算管理模式構建和運用優勢，明確物業管理公司開展全面預算管理工作的有效性，滿足物業管理公司長遠發展目標，確保物業管理公司實現可持續發展。

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物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物權法規定，業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務企業或者其它管理者進行管理。

物業管理有狹義和廣義之分；狹義的物業管理是指業主委托物業服務企業依據委托合同進行的房屋建筑及其設備，市政公用設施、園林綠化、衛生、交通、生活秩序和環境容貌等管理項目進行維護，修繕活動；廣義的物業管理應當包括業主共同管理的過程，和委托物業服務企業或者其他管理人進行的管理過程。

居住物業：是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑； 包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等； 當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。商業物業：有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。

商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。辦公物業是從事生產、經營、咨詢、服務等行業的管理人員（白領）辦公的場所，它屬于生產經營資料的范疇。這類物業按照發展變化過程可分為傳統辦公樓、現代寫字樓和智能化辦公建筑等；按照辦公樓物業檔次又可劃分為甲級寫字樓、乙級寫字樓和丙級寫字樓。