港鐵“鐵路+物業”模式對城市軌道交通可持續發展的啟示

李 超

（廣東珠三角城際軌道交通有限公司，廣東廣州 510308）

近年來，我國城市軌道交通（以下簡稱“城軌”）發展迅速。據中國城市軌道交通協會統計，截至2021年12月31日，中國內地累計有50個城市投運城軌線路9 206.8 km[1]。城軌在極大方便居民出行的同時，擴展了城市發展空間。然而，其投資規模大、資金收回周期長，也給政府財政帶來了“不能承受之重”。因此，如何在維持城軌正常運營的基礎上，提高其經營效率和利潤水平，促進其快速、可持續發展，成為亟待解決的問題。香港鐵路有限公司（以下簡稱“港鐵”）所推行的“鐵路+物業”模式形成了一種鐵路建設、運營與物業開發相配合的良性循環，為我國城軌可持續發展提供了啟示。

1 港鐵“鐵路 + 物業”模式發展概況

港鐵是目前全球具有高贏利實力的軌道交通運營商之一。除從客運業務和車站商務2項經常性業務中獲得利潤外，其還通過推行“鐵路+物業”模式，在建設鐵路（本文主要指城軌）項目的同時，利用車站、車輛段上蓋及周邊土地進行商業、住宅綜合開發，將鐵路與物業無縫銜接，打造交通便捷、商住結合、環境舒適的優質社區，借此從物業租賃、管理業務及物業開發業務中獲得豐厚利潤。

1.1 “鐵路 + 物業”模式的基本內涵

城軌一方面是資金、技術密集型工程，前期投資大，資金回收周期長；另一方面屬于準公共產品，定價需考慮公眾接受程度，因此很難從車票收入中收回建設和運營成本，大多靠政府的財政補貼來維持正常運營[2]，從而成為政府長期的財務負擔，還會影響政府對社會其他方面的資源分配。而港鐵采用的“鐵路+物業”模式實際上是推進城軌建設與周邊土地開發的一體化綜合發展：港鐵以城軌建成以前的地價從政府手中取得沿線土地的物業開發權，線路建成后，在為沿線居民提供方便快捷出行方式和繁榮營商環境的同時，也促進了沿線物業的升值，因此可通過物業開發和租賃獲得不菲的收入以補貼城軌的建設和運營；而沿線建設起來的新社區也可為城軌運營提供穩定的客流[3]，從而提高其客運收入（圖1）。

圖1 港鐵“鐵路+物業”開發模式

“鐵路+物業”模式不僅可解決解決城市交通問題及城軌建設、運營的資金問題，而且能夠充分利用沿線的土地資源，將城市規劃、城軌建設和運營、沿線物業開發有機整合，在保障港鐵可持續運營的同時，促進城市社會經濟的發展。

1.2 城軌沿線物業開發情況

港鐵下轄165個城軌車站，其中已有60%采取了不同規模的“鐵路+物業”的綜合開發模式。目前，港鐵日常管理逾114 000個住宅單位，14家商場及5幢辦公大樓（圖2），是香港最具規模的物業管理公司之一[4]。

圖2 港鐵典型物業項目

根據對港鐵10年年報的分析[4]，港鐵息稅前利潤中與物業相關的收益主要集中在物業租賃管理和物業發展兩大塊業務，其收益占比基本維持在50%左右（圖3、圖4）。其中物業發展業務通常與新建線路有關，其分成是一次性入賬，因此該業務收入的年波動較大，但不可否認其為港鐵利潤的重要組成部分。同時，港鐵對部分優質物業進行自持，用于租賃及管理，雖然犧牲了部分一次性收益，但取得了長期穩定的現金流回報[5]。正是依靠物業收入強大的現金流，港鐵的運營才步入了良性發展循環的軌道。

圖3 港鐵10年息稅前利潤（EBIT）統計圖

圖4 港鐵10年物業收益統計圖

1.3 “鐵路 + 物業”模式帶來的各方效益

港鐵“鐵路+物業”模式可給參與各方帶來較好的效益（圖5）。

圖5 “鐵路+物業”模式各方收益示意圖

香港特區政府是“鐵路+物業”模式中的最大受益者。政府在城軌項目興建之前，將沿線未開發土地的物業開發權出讓給港鐵，其作為土地出讓方，獲得線路建設前的地價收入；項目建成后，沿線商業的繁榮又會增加其稅收收入[6]。同時，政府作為港鐵的最大股東，占有74.98%的股份；據港鐵統計，政府的相關收益是單純出售土地收益的2.5倍，40年來政府從港鐵獲得的地價收入連同股票市值、股利分配超過千億港元[7]。從宏觀角度來看，政府最大的收益在于，土地和城軌的綜合開發會形成新的交通樞紐和商業中心，促進新型城市化進程的推進和財務可持續發展的良性循環。

港鐵的獲益也是巨大的，土地和城軌的一體化綜合開發可以大幅提升港鐵的客流量和物業收益，這種開發模式顯然比單一的政府現金補貼更有效益。

城軌沿線物業開發風險相對較低，也給開發商帶來了機會。港鐵以招標方式與專業開發商合作進行物業開發，開發商的主要收益來源于房產開發的利潤和土地增值的收益。而且開發商還可以利用城軌沿線物業項目進行融資，并轉投其他項目開發以獲取收益[6]。

2 對我國城軌發展的啟示

2.1 高度重視城軌沿線物業開發工作

港鐵將沿線物業開發理念貫穿于城軌項目規劃、建設、運營的全過程。沿線物業開發不是附屬于城軌項目，而是作為項目的重要組成部分，在整個項目規劃基礎上圍繞城軌站點進行高密度開發，并在車站和車輛段上蓋實施綜合物業開發[8]，從規劃、建設到運營都與項目融為一體，做到集約利用土地，降低開發成本，為項目籌集建設資金。

2.2 城軌企業牢牢把握沿線物業開發主導權

港鐵通過全面介入沿線物業開發的各個階段，牢牢把握開發的主導權。開發前，港鐵負責編制物業發展藍圖，履行物業發展所需的各項法定程序，修訂發展藍圖，確立發展組合和分期開發安排；與政府磋商地契條款，議定地價；招標選擇發展商，簽訂物業發展合約。開發過程中，根據發展合約，由港鐵負責物業項目動工前的先期工程，制定及執行技術控制標準和規定，并監督施工建設；由發展商負責發展組合的詳細設計和施工建設。開發完成后，港鐵保留對沿線所建物業的管理權，確保管理服務水平的統一，以便為物業管理及鐵路運營創造更大效益。港鐵正是由于取得了沿線物業開發的主導權，才可保證將由此獲取的利潤投入城軌項目的建設中。

2.3 城軌規劃與物業開發規劃同步進行

港鐵在城軌和物業綜合開發過程中，強調前期規劃的統一，特別強調城軌規劃與土地規劃的高度一致性。由于其在政府土地規劃過程中具備很大的發言權，因此可以按照經濟社會發展的現實需要，協調好城軌建設和城市發展的關系，并預先控制沿線土地，儲備物業開發資源。同時，由于城軌建設、運營主體和物業開發、管理主體均是港鐵，因此可通過統一規劃、統一進度、統一管理、統一財務實現協同效應，降低安全隱患，拓展增值機會。事實證明，采取土地規劃與城軌規劃、建設、運營高度統一的運作模式，可以在經濟合理的原則下，提高土地集約化使用效率，拓展城市發展空間。

2.4 城軌建設、運營主體與物業開發、管理主體統一

負責城軌建設、運營的法人主體與負責沿線物業開發、管理的法人主體都是港鐵，可以有效避免不同法人主體之間的利益沖突，確保城軌站點規劃與物業開發協調一致，此外也可保證物業開發獲得的收益全數用于新建城軌項目的建設。

2.5 采取審慎商業原則是成功關鍵

采取審慎商業原則主要包括以下3方面的內容。

（1）自主經營。政府允許港鐵根據成本自主確定票價；政府可以向港鐵發出指令，但如果這給港鐵造成損失，則由政府地給予相應補償。港鐵可根據經濟原則，在政府批準的路網中自行決定修建路段。

（2）專業經營。港鐵在城軌項目規劃、設計和施工等階段合理投入技術力量，采用先進的項目管理模式和手段[9]，以控制項目建設成本；在運營階段，通過多種手段，在不斷提高運營服務水平的同時，實現資源的優化和共享，降低管理成本，提升經營效益。

（3）審慎經營。港鐵只有在自身具有獨特的商業優勢，而且新業務既可提升乘客服務水平又不會脫離運營業務時，才會涉足新業務。

2.6 政府的政策支持和配合不可或缺

香港在城軌建設方面擁有完備的法律、規章及規劃策略，可確保“鐵路+物業”模式的可持續發展。

（1）政府通過立法確保港鐵的法律地位。政府針對港鐵的運作制定了《香港鐵路條例》，條例賦予政府征用土地作為鐵路項目之用的權力，并確定港鐵擁有獨立建設及經營權[10]，在保障城軌企業自主經營的同時也明確了監管要求。

（2）政府通過發展規劃方針支持港鐵的經營需求。政府在城市公共交通發展戰略規劃中，確定了公共交通優先的原則[11]，制訂了以城軌為主的城市交通發展策略，同時限制私家車的使用。

（3）政府通過協議方式按照城軌建設前的價格出讓土地。港鐵利用城軌上蓋及周邊地塊進行商業、住宅開發，是通過協議的方式，由政府按照城軌建設之前的市場價格將沿線土地的物業開發權出讓給港鐵。

2.7 以城軌與物業綜合開發引導城市規劃和區域發展

城軌與物業綜合開發可以拉動城市土地開發和區域規劃發展，形成“人跟線走”的發展格局。城軌建設與香港整體的城市規劃和發展相配合，隨著沿線新社區的建成，引導市內人口向沿線新區分流。此外，在香港重大基礎設施（如香港國際機場、迪斯尼樂園等）項目建設中，城軌作為其必不可少的交通配套，發揮了非常重要的輔助作用。總而言之，縱觀香港城軌發展歷程，探究其與香港社會經濟發展的關系，可知城軌已成為香港經濟民生不可或缺的組成部分，而且在帶動香港社區的發展上發揮了獨特作用。

3 城軌與物業綜合開發相關建議

3.1 政府加強對城軌沿線物業開發的支持力度

考慮到城軌沿線物業開發涉及用地審批、規劃等多個方面，需要在政策上予以相應的支持。具體包括以下方面。

（1）創新土地使用模式。允許在同一塊土地的不同空間上進行不同性質的土地開發（如在地下設置車站、車輛段，在地上開發商業建筑和住宅），并根據不同空間用地性質劃分產權。開發所獲得的收益用于城軌項目的建設。

（2）加強規劃協調。城軌線路與物業開發同步規劃，允許沿線物業開發商參與城軌項目周邊地區的規劃發展并具有相應的規劃權。

（3）加強政府部門協調力度。由政府指定專門的部門負責協調城軌建設和沿線物業開發各個環節，統籌解決有關問題，避免多頭管理，提高建設及開發效率。

（4）完善法規制度。由政府專業部門展開專門課題研究，針對“鐵路+物業”模式中涉及的土地獲得方式、獲取價格、土地性質、綜合規劃等內容出臺相應的政策法規，確保相關活動有法可依、有章可循。

3.2 創新城軌發展模式

充分借鑒香港城軌規劃發展的思路，創新城軌發展模式，以城軌站點為核心，協調站點周邊地塊功能規劃、建筑方案、交通接駁方案等相關事項，實施城軌上蓋物業開發，以點帶面，以線帶域，提高沿線土地使用效率和集約化開發程度[12]，形成“軌道+新市鎮”的發展模式，通過新市鎮發展所帶來的人員流動為城軌提供客流支撐并帶動沿線土地升值，再將獲得的升值利潤投入城軌項目建設。

4 結語

港鐵“鐵路+物業”模式可形成城軌建設、運營與物業開發相互配合的良性循環，實現城軌全生命周期可持續發展，對于內地城軌發展具有參考與借鑒作用。但港鐵推行該模式能夠成功，有其特殊的環境背景，內地城軌企業由于體制不同很難復制港鐵的開發模式，需要結合城市的實際情況進行探索[13]。