住宅小區復合規劃功能地上停車位所有權分析

潘俏俏

溫州市龍灣區人民法院，浙江 溫州 325000

隨著城市發展對用地需求的不斷增長和國家耕地保護政策的嚴格實施，越來越多的城市追求集約化發展的趨勢，在住宅小區規劃車位的設置中得以體現。一般來說，小區復合規劃功能車位主要包括綠化車位、架空層車位、屋頂平臺車位等類型，這些車位均符合相關城市規劃的審批要求，除具備停車規劃功能外，還同時具備綠化、架空層或屋頂等其他規劃功能。在司法實務中，對于上述復合規劃功能車位本質上到底是規劃停車位還是綠地、架空層或屋頂平臺，判定其所有權歸屬應適用的法條也產生較大的爭議，導致同案不同判或類似案例不同判的結果，嚴重影響了司法公正性。以往學者更多關注小區地下車位所有權歸屬[1-3]，僅少數研究涉及地面車位所有權分析[4-6]，幾乎未涉及地上復合規劃功能車位所有權分析，因此有必要對其進行認真研究。

一、復合規劃功能車位所有權司法實務判定評析

在復合規劃功能地上車位所有權判定的問題上，司法實務中所爭議的核心問題是對這些車位法律性質有不同的認定，并依據不同的法律規定對其權屬進行判定。綜合來看，各法院持有的觀點主要包括以下三類：

（一）將復合規劃功能車位認定為不屬于業主共有的規劃車位

部分法院認為，無論綠化車位、架空層車位還有屋頂平臺車位，對于復合規劃功能的車位，其在本質上都是《民法典》第二百七十五條（原《物權法》第七十四條第二款）中所指的規劃車位，因此，應按上述法條規定歸由開發商所有。

某業主委員會與某房地產開發有限公司物權糾紛案的一審①鴻通世紀華庭業主委員會與東興市鴻通房地產開發有限公司物權糾紛案，桂林市臨桂區人民法院（2019）桂0312民初410號民事判決書。和二審②鴻通世紀華庭業主委員會與東興市鴻通房地產開發有限公司物權糾紛案，桂林市中級人民法院（2019）桂03民終3363號民事判決書。法院也持此類觀點來對綠化車位進行裁定。此案中，法院通過審查小區相關規劃技術文件或（和）函詢相關主管部門后，均認為涉案綠化車位是經規劃建設主管部門批準建設，通過了竣工驗收程序，是符合規劃建設的車位。從小區建設工程總平面圖和竣工報告中的技術指標來看，小區的停車位、綠地、公共設施、道路都是區分開的，且綠化面積、共有面積、交通道路都經政府相關部門驗收合格，因此不能將綠化車位看作是占用小區道路、綠地及其他公共場所的車位。

（二）將復合規劃功能車位認定為業主共有的綠地、架空層或屋頂平臺

部分法院認為，綠化車位、架空層車位和屋頂車位在本質上應是綠地、架空層或屋頂平臺，應分別根據《民法典》第二百七十四條（原《物權法》第七十三條）①參見《民法典》第二百七十四條（原《物權法》第七十三條），“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”、《建筑物區分所有權司法解釋》第三條②參見《建筑物區分所有權司法解釋》第三條，“除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分……”等相關法律規定來確定其所有權。其中，關于綠地權屬，除了明示給個人的以外，均應歸業主共有。架空層的權屬，大部分學者認為其是建筑附屬的公共部分[7]，由所在建筑內所有業主共同共有。而關于屋頂平臺的所有權歸屬，目前學者的意見并不統一，有些觀點認為符合規劃并在“除非經過頂層住房內部，否則無法到達屋頂”的情況下，屋頂平臺也可以成為專有權的個體[8]。

（三）將復合規劃功能車位認定為業主共有的占用綠地、架空層或屋頂平臺等其他場地的車位

部分法院認為，不能將小區復合規劃功能車位單純地看作規劃車位，或者僅將其認定為綠地、架空層、屋頂，在本質上復合規劃功能車位應認定為占用業主共有綠地、架空層或屋頂等其他場地的車位。因此，對于該類車位的權屬，應根據《民法典》第二百七十五條（原《物權法》第七十四條第三款）的規定，判歸業主共有。如廣西某房地產開發有限公司與某小區業委會綠化車位糾紛案③廣西綠洲房地產開發有限公司與綠洲好家園小區業委會綠化車位糾紛案，廣西貴港市港北區人民法院（2019）桂0802民初500號民事判決書，貴港市中級人民法院（2019）桂08民終1026號民事判決書。中，一審和二審法院均認為涉案車位雖在規劃之內已設置，但因其系占用綠地設置的綠化停車位，而綠地應認定為業主共有的其他場地，故涉案車位應認定系規劃之內占用業主共有的綠地設置的車位；也有法院④海南城墾物業公司訴海島陽光三期小區第一屆業主委員會等物業服務合同糾紛案，海南省?？谑行阌^人民法院作出的（2016）瓊0105民初3337號民事判決書，海口市中級人民法院（2017）瓊01民終3284號民事判決書。認為涉案車位按其面積的20%核算為小區綠地，因此該車位屬于占用業主共有綠地的車位，屬于全體業主共有。

二、復合規劃功能車位所有權司法裁定結果不一致的原因分析

對于司法實務中對于復合規劃功能地上車位所有權判定的問題上的爭議，筆者認為可能基于以下幾種原因：

（一）現有法律體系對于復合規劃功能車位權屬缺乏明確界定

近年來，隨著城市建設用地日趨緊張和建設成本不斷高漲，集約化建設發展的理念得到越來越廣泛的認同，復合規劃功能車位的建設也隨之日益增多。然而，在《民法典》、《物業管理條例》中，均未對復合規劃功能車位的權屬作出具體規定，而且在短時期內這一問題仍無法改變。

第一，從立法重要性上來看，盡管小區復合規劃功能車位數量在飛速增長，但相較于現有數量巨大的地下車位和地面車位而言，復合規劃功能車位并不屬于能對社會生活產生重大影響的事物。考慮法律中對于車位歸屬也是寥寥數筆，因此，在短期內是否能將復合規劃功能車位權屬納入相關法律調整范圍，仍存在較大的不確定性。

第二，從立法緊迫性上來看，盡管《民法典》、《物業管理條例》中對于復合規劃功能車位的權屬約定無明確的規定，但是其對規劃車位、綠地、屋頂等設施的權屬判定均有相關條文，因此涉及復合規劃功能車位權屬問題也并不是完全空白，造成對其進行立法的緊迫性不強。

（二）司法實務中規劃建設主管部門復函意見不一致

由于復合規劃功能車位是近年來涌現的新鮮事物，對其判定需要較強的規劃建設領域的專業知識，因此在司法實務中，法院常通過函詢方式征求各級自然資源和規劃部門（原城市規劃、國土資源管理部門）、住建部門、市政管理部門等單位意見，而函復意見的內容往往對復合規劃功能所有權的判定結果產生較大的影響。

政府規劃建設主管部門的復函意見與法院的問題直接相關。如同一小區的規劃綠化車位，當法院函詢相關部門其是否為規劃車位，與函詢其是否為規劃綠地，所得到的結果完全不同，從而直接影響法院對該案的裁定結果。如某花園綠化車位糾紛案中，廣東省國土資源廳和住建廳、梅州市城鄉規劃局等單位，均函復這些車位已計入小區公共綠地的面積。而某市房地產拓展有限公司與吳某瑞車位糾紛案⑤中山市房地產拓展有限公司與吳官瑞車位糾紛案，中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1227號民事判決書和廣東省中山市中級人民法院（2015）中中法民一終字第1166號民事判決書。中，某市城鄉規劃局則函復涉案小區車位數量和綠化面積均可分別計算，并符合相關規劃要求。最終兩案判決結果并不一致，其中前案將綠化車位判歸業主共有，而后案中則判歸開發商所有。

三、總結和建議

對于復合規劃功能車位，現有法律并未直接明確所有權的歸屬。在司法實務中，由于各法院對于復合規劃功能車位的法律性質理解不同，加之規劃建設管理部門對此意見不一，從而導致各法院根據不同的法律條款對這些車位的所有權歸屬提出了不同的裁定意見，因此造成司法實務中的混亂局面。筆者建議從完善立法、加強與規劃建設管理部門溝通和強化司法實務指導等角度加以改進，以減少甚至避免該類司法糾紛問題。

（一）在法律解釋方面完善復合規劃功能車位權屬規定

一方面，從物理結構上來看，與露臺類似，復合規劃功能車位能夠在實體或觀念上區分發揮停車功能和發揮綠化、架空層或屋頂功能的部分。對于綠化車位而言，當其為林蔭車位設置在樹木之間，可以將實際停車空間和樹木生長的綠地相區分；而當車位下鋪設植草磚時，可將車位看作由地面構筑物（如植草磚）和地表上部供車輛放置一定范圍的空間組成，而綠地占用了供草坪生長的植草磚的空隙和地表一定空間（一般情況下低于汽車底盤），因此二者在物理空間上是可以分離的。同樣，也從物理結構上對架空層停車位進行分割，并通過區分人行和車行通道，保證其行使不同規劃功能時在空間上的區分，并保持架空層的開放空間的特性，維持其防潮、通風的功能；同時，通過劃線、編號等措施，可以獨立確定各車位所處具體位置并區分其所占空間范圍，從而獨立實現停車功能所必需的空間。

另一方面，從規劃功能上來看，復合規劃功能同時具備停車和綠化、架空層或屋頂平臺的功能。其中綠化車位在本質上同時是綠地和停車位，它們既屬于規劃停車位，符合普通規劃車位的所有特征，可以作為建筑物區分所有權的專有部分，歸開發商所有；又同時是綠地的范圍，應該歸業主共有。無論將綠化車位看作停車位或是綠地，均是片面地抓住了綠化車位的部分特征，并未對其作出全面認識。與綠化車位類似，架空層車位和屋頂車位也可同時具備架空層（屋頂）和停車位兩種規劃功能。

因此，建議參照《建筑物區分所有權司法解釋》中第三章中關于露臺在滿足“規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中”的條件時，可以作為專有物的規定，明確“建筑區劃內規劃用于停放汽車的車庫、車位，當其規劃上同時用于綠地、架空層、屋頂等其他功能時，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”。

（二）強化涉及復合規劃功能車位的司法實務指導

法律中直接與復合規劃功能車位權屬相關規定內容的缺失，常導致法官對具體法條內容的理解和適用出現分歧，單純照搬法條極容易陷入思維誤區，從而無法正確認定這類車位的權屬，嚴重影響了司法公正。

最高人民法院應盡快出臺相關的案例指導，對籠統的法條規定作更加具體的解釋和說明，讓裁判者和社會群眾都能更好地理解法條本身隱含的意義。針對各類型規劃車位及裁判依據進行梳理，宣傳優秀的審判邏輯及經驗，以更好地指導司法實踐，幫助法官群體更好地理解法條及法條背后隱含的意義，更好地掌握這類案件審理要點和難點。

同時，各級法院應加強與自然資源和規劃部門等政府主管部門的溝通與協作。其中政府相關主管部門應根據司法實務中的熱點糾紛問題，完善其關于復合規劃功能車位的審批文件，統一復合規劃功能車位在相關設計總平面圖、建設工程規劃許可證書和規劃驗收文件中描述，方便法官和民眾閱讀和理解，減少對其認識上的歧義；各級法院和規劃建設主管部門應規范函詢和復函格式與內容，并做好相關內部指導和培訓工作，避免因該函詢和復函內容差異引起的司法實務問題。